Re: [請益] 中古屋購入後漏水問題

看板home-sale作者reason825 (reason)時間6年前 (2017/08/04 09:29)推噓10(10推 0噓 22→)

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※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言： : ※ 引述《reason825 (reason)》之銘言： : : (恕刪) : : 後來聯絡上了直接回絕說因已經賣出滿六個月不負責處理 : : 剛好我也遇到同樣的問題，但時間點有一些不同是我剛簽約目前剛交付頭期款的階段 : : 事情是這樣的，因為真的沒什麼看屋經驗， : : 所以看屋時只能不斷的詢問仲介這房子是否會漏水 : : 仲介說詞就是不會，你看這屋子都沒有整理過牆壁也沒有重新粉刷 : : 有沒有漏水看就知道，而當然屋況說明書是否滲漏水當然也是勾否+屋主簽名 : : 再來就是7月初簽約時跟屋主碰面客氣再問了一次房子會不會漏水 : : 答案還是，我這房子怎麼會漏水，房子很勇(台語) : : 整個7月台灣沒下什麼雨直到這次颱風 : : 慘況就這樣發生了，大雨一天後我不放心再去看個房子整個傻眼 : : 大大小小漏水10多處，沒有一個窗框不漏水，還有很多我不知道漏水原因的漏水 : : 馬上拿起手機拍了7-80張照片越拍越想哭... : : 目前仲介有約防水公司與屋主一起來看現場，防水公司一一解說漏水原因後 : : 現場標註漏水處多達將近20處，且大多是長期漏水(也就是屋主完全說謊) : : 當然我認為房仲也不應該逃避責任但還是希望她維持仲介中立角色處理這次事件 : : 目前就是等估價然後之後走調解這條路，如果調解不成就可能要法律行動了 : : 我想問的是，這是否構成出賣人刻意隱瞞瑕疵售於買受人的情況? : : 這樣我是否能享有"五年物之瑕疵擔保的請求權"? : : 而除了這個請求權之外，我現在該如何自保呢? : : 目前求助無門的我有請官方認可的土木技師鑑定漏水修復費用 : : 鑑定費用不便宜但我不知道我還能相信誰 : : 調解委員會這裡感覺就像搓湯圓，要買賣雙方彼此談一個修繕費用 : : 但仲介找的防水公司估價我應該相信嗎? : : 假設如果鑑定出來要50萬維修，調解會是要求買賣雙方各出25萬嗎? : : 我能堅持不負擔維修費用嗎? : : 因為如果是漏水屋我根本不會出到那個價錢買屋 : : 現在我又要多付擔這麼多處漏水維修的費用，我會崩潰! : : 我該怎麼做呢? 懇求幫助 : : PS.屋齡25年 : 如果還在買賣未交屋階段. : 你就可以訴求,交屋的時候房屋並不如約定的那樣. : 進而訴求對方修繕或是解除契約. : 並且無法交屋,原因是對方產生的,所以違約金是對方會賠你. : 你拿著違約金的籌碼去跟他要求修繕.... : 手段大概就這樣. : 通常很嚴重可以訴求買賣解除(交易成本,對方要承擔) : 但是通常很少走到這一條會成功的. : 另外殺他價是有一定的機會. : 不過更大多就是訴求修繕....拿著"買賣約定交屋日"拖延可能會產生的違約金籌碼. : 去交換她好好把房子修繕. : (就說你修好我就不要求你付違約金) : 違約金沒特別約定,就以民法為主,千分之三...一天. : 也就是說,1000萬的房子,一天罰3萬. 這點是我這幾天到處求助以來新獲得的資訊，是一個不錯的籌碼 : 所以漏水沒修好你不給交屋,不給交屋他要承擔違約罰則.. : 你再用不讓她罰款而要求她需要怎樣怎樣的去修繕漏水... : so..大概這樣談判. : (PS.這兩天新聞,某橋頭建商自己用人頭做ab約全額貸款買一堆自己的房子,再擺爛讓他法拍. : 問題就是出在這兩年高雄市政府嚴抓二工. : 但是...2年前誰不二工誰賣不掉,今天誰二工誰無法取得使用執照. : 大轉彎造成很多建商跟不上而房子套在那邊無法取得使用執照而交屋. : 交屋拖延罰款罰到它們崩潰後解約又賠上違約金.... : 所以後來才鋌而走險要用ab約掏空銀行彌補他們的損失.... : and...目前這種情況發生在透天建案...岡山路竹茄萣大寮都掛了一堆建案在那邊) : 修繕的話,其實你還沒搬進去,所以可以剛好趁機大修一次. : 漏水不外幾種狀況. : 1.頂樓漏水 (大樓是管委會權責,找管委會,公寓照理講是全住戶權責,但大多都會裝死) : 頂樓漏水是"工程上"最難搞的漏水..通常是搭鐵皮一勞永逸. : 頂樓漏水,純做防水以一間公寓大小大概幾萬塊到二十幾萬. : (看用哪種材質和工法) : 搭鐵皮大概15~20萬. : 透天因為面積比較小所以便宜30~50%. : 2.外牆滲水(大樓是管委會的權責) : 外牆要做通常貴在鷹架,當然有一些甚麼蜘蛛人免鷹架甚麼鬼的. : 外牆房水比頂樓便宜一些,不過大概"一面"也要幾萬塊. : 3.窗框滲水. : 很多窗框滲水會被誤判成外牆滲水.... : 主要是窗框接縫處水會滲下去,新式的有多一個排水槽,但沒接好有縫隙還是會下去. : 不過窗框通常就是打矽利康...不太需要從做,主要是矽利康很便宜+很方便打. : 你要做完整一點變成至少要包框,從新包框三房兩廳全部就六七萬...從新立框就更貴. : 但是我是沒聽說有人為了窗框滲水而去從新包框或立框的..XD.. : (除非被包商唬弄) 最簡單的工法就是打針跟內外打矽利康，但這樣的做法也許擋個一兩年沒補好又漏水因為範圍太大了(防水公司說每個窗都要處理) 如果假設屋主堅持這樣解決漏水問題也許當下補起來了我們交屋，但因為前面有刻意隱瞞瑕疵的狀況，交屋後我能要求瑕疵五年擔保嗎? 另外還有一個非常痛苦的地方，這間透天有一個八角窗類似玻璃帷幕的設計，貫穿2-4樓很高很大，整排都是八角窗，所以她的漏水是重4樓漏到2樓，水路都看的出來沿著窗框直接往下流，防水公司說只能吊車全部接縫處都補，但如果沒補好之後又漏水很難抓出哪邊漏水，又要吊車在來一次重補，現場勘驗的防水公司也搖頭><" 所以我現在很擔心的是，屋主一定是站在最省錢的方式去補漏水，但我為什麼要承受很可能不久又要再漏水的風險去接受這間房子? 我能否要求因為你刻意隱瞞，所以這些漏水要做到5年擔保? : 4.陽台/廚房排水管. : 這種通常就是跟樓上的問題,不過共用樓板,一人責任一半. : 小破洞可以用特殊膠劑灌進去補洞....大破洞就打地板換水管. : 打一條大概幾千塊到一兩萬. : 不過問題主要是會破壞地板,補地板錢另外算,另外地板會變很醜. : 當然如果破洞很小,可以用膠劑去補. : 5.進水管. : 廚房和浴室.. : 進水管破會很刺激,樓下會有瀑布...XD : (水壓大的關係) : 但是進水管破是最好判定的,破的那一戶水表一定一直跑,樓下一直瀑布. : 進水管破的話,一樣是打牆壁把管子換掉. : (進水管不像排水管可以補膠劑,並且有水壓也補不起來,但是要打牆壁換反而容易) : 價格和排水管沒差很多,不過如果衛浴/廚房中的話,那依樣磁磚顏色色差問題. : 6.衛浴排水管/糞管. : 衛浴比較麻煩是因為它下面有防水層,你打地板換水管,防水層就要補.. : 所以花費會比廚房的排水管還貴一些. : 進水管則是比照廚房. : 糞管則是很刺激的..糞管破洞,樓下會第一時間崩潰....XD : 處理除了通膠劑外,就是打地板換掉(但通常很少人再換糞管). : 可能要兩三萬. : 7.衛浴防水層. : 這個就是從做...費用和衛浴排水管差不多. : (以上價位是一般狀況,一般包商會給的,沒特別便宜也沒特別貴. : 很難搞的格局管路,很熟的包商,自己點工點料或是你是豪宅東西很貴,或是被坑就另外看 : and...有人跟我說,他一間廁所包給別人從做只要兩萬多塊... : 所以我應該相信這世界有很多不可思議嗎..XD : 自己點工點料壓在三萬多塊我倒是會相信...當然我這種懶人就是包給別人做五萬多塊.) : 另外說道...投資客為啥喜歡廢墟..XD : 因為我廁所從做,窗框全都包框,要換地板順便換排水管.... : 大部分漏水都已經被排除掉了. : 你看我漏水剩下幾種可能?? : 1.樓上漏下來... : 2.外牆滲水... : 而這兩個,因為廢墟,所以都很清楚一目了然..水痕都不會被掩飾掉. : 樓上漏水就多殺一些,因為要跟樓上協商比較麻煩... : 但你隨便殺個20萬..(就算是低總價,本來300萬,漏水你殺在280萬,我相信屋主okok的) : 你在跑去樓上說, : "樹幹的哩,你家漏水到我家,你要不要修,我樓下要裝修工班幫你一起搞定, : 你不想一起搞定就準備收存證信函" : 然後直接報價給他"廚房那個2萬塊她就幫你修了拉,我幫你出1萬" : (非專程跑去修,所以便宜很多) : 就算是廁所"你廁所要不要乾脆從做拉,啥?你說你沒錢,你兒子跟你說一間要15萬? : 靠北邊走,我要裝修,我的師父說他幫你做7萬就好了拉,我再幫你出一半" : (但實際上你只做5萬5,你跟工班套好,所以你實際只幫上面出2萬) : 你看樓上會不會乖乖一起修...XD : 而你也不過幫她出一點小錢,但是你在買漏水屋得時候,可是殺了20萬呢. : 更何況我們黑心投資客,最好是漏水屋只殺20萬...300萬我沒殺到250萬就算我失敗了. : 至於外牆滲水,通常就打打針....或是打除壁癌的時候,順便內部做一層防水. : so...你看投資客多愛廢墟漏水屋阿. : 因為你半新不舊,跟我新處理比起來...我一定撐得比你半新不舊久. : 更不論,廁所必換,所以你廁所有沒有漏水,我都會從做. : 這樣...不如廢墟或是漏水讓我殺低一點,我的裝修成本又部會多一塊錢. : 但是我可以少花好多錢買你的房子... : 當然對投資客來講,最糾結的東西就是頂樓漏水. : 大樓頂樓逼管委會出錢就算了. : 公寓頂樓大多都要自己吞下去. : 可是公寓頂樓是最便宜的,又難賣. : 因此,你本身利潤空間就有限,外加頂樓處理非常麻煩..很多時候防水層做了三層還在漏. : 因為可能天井,可能隔壁水沿縫隙過來,可能OOXX... : 然後搭鐵皮又成本太高...搭了不能拉高多少賣價,但要花一二十萬... : 這也是為啥很多投資客不碰頂樓的主因之一.漏水很難搞.利潤空間又有限很難做事情. : 當然啦,如果殺到超低價,我還是會吃啦..XD : 例如我就吃了一間133的公寓五樓...因為夠便宜,所以我空間很大,可以做很多事情. 非常感謝這麼詳盡的回覆現在目前房子漏水的情況基本上大多是窗框，但不管是一般平面窗或這上面提到的那一大面八角窗，漏水都非常嚴重，都是積水而非牆面滲水而且另外還有一些算是增建天花板接縫漏水，還有外牆因為雨大滲水一樓鐵門擋不住雨水重外面滲水近來導致一樓好幾攤水等 (防水公司說這可能因為地不平之類的...他也不敢確定) 現在我目前有請官方的土木技師公會技師幫忙鑑定，但他有說簡單根治的方法就是整棟穿鐵衣因為他鑑定後說漏水範圍太廣很難補的完全而且搞不好更費工八角窗他說只有兩種解法1.直接拆掉換新平窗，他說現在做的窗設計比較好 2.直接用鐵皮(裝潢版封掉) 方法一:很貴方法二:比較便宜一點但還是貴我內心想為什麼我買這間房子還要多花這麼多這麼多防水的費用如果我知道漏水我就不可能出這個價錢跟他買了阿我根本沒這筆預算><" 如果現在我不想讓屋主修(因為不信任)，我是該怎麼跟他談修繕費用? 他要的工法跟我要的工法一定不同，防水花的價錢可能天差地遠如果調解委員會上雙方價格談不攏，是不是就要走法律途徑了我可以用5年瑕疵擔保來施壓嗎，如果這些交屋前漏水的地方再發生漏水導致我的室內裝潢家具貨物等受損一併賠償? 另外就是前面提到的交屋日逾期的違約金一起施壓? 讓他拿錢出來給我修之後井水不犯河水那該拿多少錢呢? 是估價出來金額對半分嗎?還是我能堅持他出的更多? 還是總交易價格的5%還是10%這樣談呢? 再次感謝答覆，真的相當無助的幾天><" -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.121.118.236 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1501810158.A.CC3.html

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