Re: [心得] 斡旋金與要約書之比較整理

看板home-sale作者huntermyth時間15年前 (2009/02/05 19:21)推噓10(10推 0噓 2→)

留言12則, 12人參與討論串7/7 (看更多)

※ 引述《bluecolony (bluecolony)》之銘言： : 再次謝謝 huntermyth 的指點，我果然好傻好天真喔， : 竟然那麼擔心出來混口飯吃的仲介活不下去，真是杞人憂天，有夠無知的~ XD : 而且您也說了，不怕大家討論，還叫我要用腦想， : 所以，我就看著您先前的回應，又想了很多， : 可是一邊想一邊又出現不少疑問，我想很多買家也跟我一樣很想知道吧? : 那就請您再不吝解惑，感激不盡。 : (當然有其他人願意一起討論回答，大家也都會很感激，看ptt長知識嘛~) : A. 小黃不喜歡提告走法律路線，而小綠會。 : 感想:所以，像我這樣很小心謹慎出價的買家，反正不會違約，就選小綠還真選對啦~ : 那麼反之，若有可能會反悔的人，還是盡量去找小黃比較安全，基本上你如果要反悔，找那一間都不是很安全，基本上你已經理虧了，只是看仲介要不要搞你而已，不過我說了，小黃是儘量能不走法律就不走，所以你要是有考慮到以後可能會反悔，你可以去小黃寫要約書，這樣你反悔可能不用付到違約金，我說可能而已，基本上還是看他們要不要跟你搞下去，不過在小黃你如果寫要約書是沒辦法排順位的，所以大部分的買方來小黃都是下斡旋金比較多，還有在現在這時期，我覺得買方比較少，所以有沒有順位應該影響比較沒那麼大，也就是比較不會有買方衝突到的情形所以建議去小黃下要約書就可以了，當然你說現金跟要約書，去跟屋主談有沒有差？一定有，這點請你角色對換想一下就知道了。 : 我努力的用腦想一想，那果然小黃那邊的濫買家一定比小綠多的阿~ 其實買方沒有濫不濫吧，只是有的買方會留一條後路，想說之後如果反悔，錢怎麼要回來說了，很多買方會反悔，都是因為仲介用了促銷的手法，導致買方一時衝動，就下了要約或斡旋，為什麼會衝動？當然是怕被別人搶走呀，促銷你說有沒有用？我敢說只要你有一點喜歡這房子，就一定有用！ : 疑問如下: : 1.小黃的策略與行事風格比較容易吸引濫買家，這是誰的問題呢？小黃比較容易吸引濫買家？這點我真的感覺不出來，基本上買方也都是選擇自己有利的來做，這個買方如果考慮到可能會反悔，他來小黃寫要約書，為了不用付３扒的違約金，他就是個濫買方？我不這麼認為，人不為己，天誅地滅，不管是屋主，買方，仲介都是一樣的，所以這是一場三方的攻防戰XD : 2.所以任何買家去小黃要出價，不出現金下斡旋，選簽要約就要被認為很可能違約？不是被認為，只是仲介會怕做白工，又不想走到法律這條路（太浪費時間，人力），所以當然要把買方轉到下斡旋金呀，這樣對仲介不是最好的選擇嗎？我說了，人都是自私的，買方來小黃下要約書，也是想說以後可能會反悔，寫要約書這樣就不怕錢到時拿不回來，都是一樣的道理 : 3.小黃擺明不喜歡要約書，謹慎仔細出價的好客人，賣家都沒看到，不就被推走了？不喜歡要約書，所以小黃會努力把買方轉成下斡旋金，用一些話術，例如：我說的，要約書沒有順位，等等。當然如果買方堅持要寫要約書，小黃也是讓他寫呀，有賺錢的機會就算可能會做白工還是做阿，不然怎麼辦？不過就是真的有其他的買方出現而他是下斡旋金，你就是被擠掉拉！ : 4.那屋主收了斡旋金又反悔不賣，小黃告的可能高嗎? 這個基本上，小黃會去找屋主，因為反悔不賣再合約上都有說，如果買方的價格有達到屋主的底價，屋主還是要付服務費，所以這時候小黃一定會去跟屋主要的，一開始會先跟屋主協調，看屋主要不要付，一般來說屋主是會付拉，因為屋主理虧，他知道如果走上法律，他可能也是要付錢，但是會不會付到４扒，就不一定了，還要再橋。如果屋主堅持不付，那就法院見拉！ : 5.若小黃也不告屋主毀約，那在小黃乖乖出斡旋的買家不是衰死了？付錢有賠償沒~ 這個基本上是要看買方要不要跟屋主求償，有的買方想說沒買到就算了，反正斡旋金可以拿回來，沒損失就好，這時仲介可能就不會跟屋主求償，這都要看情形，有時不跟屋主撕破臉，還可以繼續幫屋主賣。第二種情形，如果買方堅持要求償的話，那仲介就會去跟屋主要錢了，（這都是在雙方已經通知成交之後，反悔的情形），當然仲介就要跟屋主撕破臉了XD : 6.看來小綠是比較不怕告的，那所以要下斡旋去小綠不是更有保障一點? 你如果是可能會反悔的人，你就自己去評估了。怕不怕告基本上都是看誰有理拉理虧的當然就怕囉！至於小黃不是怕告，只是不想浪費時間。 : 7.還是我前面想的都不對？若違約，小黃只是不愛告買方，但一樣會告屋主？這個有人說了，基本上大家都不想走上法律，即使你是有理的一方，走上法律還是要浪費人力物力時間！但是如果一定要告，小黃跟小綠應該都不會怕吧大公司耶！ : ---------------------------------------------------------------- : B. 小綠收買家出價一次一組，那用低價要仲介談一年不就完了。 : 感想: 對欸! 我都沒想到有人會願意認為房價一整年都不變動，而這樣出價， : 我果然以井窺天，見識短淺阿~ : 不過，我再用腦想一想議價的原則，又出現好多疑問，再請解答。 : 疑問如下: : 1.無論出斡旋或要約都會押議價期限，一般常見是兩天到一週都有，對吧？沒錯！也有押一個月的，如果差多一點，有點仲介會建議你押長一點，因為可能要去屋主那麼跑很多趟 : 2.若是有買家硬要用一整年期限，仲介就可以拒收，對吧？這個可能要先看他合約簽多久，如果他合約只有三個月，你不可能硬要談一年吧。仲介可以拒收呀，他可能會自己評估，成交的機率拉如果你出的太低，他真的覺得不可能，他可能不會收，又或者，你出的比較低，但他覺得有機會，他可能會叫你時間給他長一點，可能性太多了，他也有可能只是在做動作，這可能要再判斷一下！ : 3.買家這樣出價，仲介也願意收了，屋主一天就拒絕這樣的低價，可以吧？買方出超低價這很正常呀，屋主一定會拒絕的呀，所以仲介要跑很多趟，可能還要跟主管一起出馬，反正就是一直磨，不可能屋主第一天拒絕，仲介就馬上退給你他還會再努力個幾次拉，真的不可能就是退給你了！ : 4.屋主只要明確拒絕這個出價的金額，金額鬥不攏，議價就失敗了，對吧？如果價格像你想的那麼好談就好了，第一次去跟屋主談，幾乎都是被屋主強力拒絕呀鬧到不愉快是常有的事，但是還是要再去多找屋主幾次呀。很多時候，屋主一直被你煩，或者看你這麼認真，價格都是會ｄｏｗｎ下來的，反正仲介要去跟屋主議價的手法也是超多的！ : 5.以我的認知，無論時間或金額或要約書條款有任何不能互相配合，雙方簽名確定了， : 這個議價的要約就失敗了，對吧？恩 : 6.這樣議價失敗，下一組就可以談了，沒錯吧？恩　基本上就算小綠是一組談完　才能談下一組　不過你如果價格比較低，後來出現一組價格比較高的，他可能也是跟你說你的價格可能沒辦法，就叫你退回去了，換談價格比較高的，基本上開仲介公司都是要賺錢的，現在有一組價格高的在等，他不可能叫他一直等，要是他跑去買別間，你那組低的又沒談成，那仲介公司不是虧大了！只是他再跟你說一定說的比較好聽的！不然他跟你說你的價格太低談不成，你能不拿回去嗎？他一定跟你說，不然你再加價，我再幫你談呀，還不是都是一樣。小黃是你如果先出價，價格比較低，後來出現一組價格高的，他也不是馬上先談那組高的，他會給你一天的時間去考慮，你如果不加上來，才換那組高的開始談。（當然這前提都是你的價格還沒到屋主的底價），道理都是一樣的 : 7.還是說，就算價格無論如何談不攏，但是因為議價時間有一年，所以仲介時間不到， : 就不會死心，屋主明明已經要簽名拒絕，也死纏不給，繼續要幫這買家議價？基本上　這不太可能拉，仲介又不是只有你一個客戶，他如果努力很多次，覺得不可能就不會再幫你談了拉，除非是那房子賣了一陣子之後，價格有再ｄｏｗｎ下來，他可能還會再跟你連絡，看你要不要再繼續談。不過，過太久，買方可能也早就冷掉了，或者買到別間了。 : 8.依有從事仲介經驗的版友，這樣出價的買方，這樣議價的仲介，市場上比例多高呢？ : ----------------------------------------------------------------------- : 以上都是認真"用腦"去想，還是不能明確了解的疑問，還請解答。 : 萬分感激， huntermyth 大大，我是真心誠意想從您那裡多學一些仲介手法的。大家一起討論討論，不用太客氣了^^ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 61.223.101.173

推

jamo

02/05 19:35, , 1^F

02/05 19:35, 1^F

推

ericace

02/05 19:42, , 2^F

02/05 19:42, 2^F

推

bruces

02/05 19:46, , 3^F

02/05 19:46, 3^F