Re: [請益] 投資股票&租房好? 還是直接買房好?

看板Stock作者 (無腦多集團團長)時間5年前 (2019/04/07 23:46), 5年前編輯推噓6(7推 1噓 12→)
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※ 引述《aixiiae2005 (竹蜻蜓)》之銘言： : ※ 引述《nomilkman (無奶人)》之銘言： : : 之前是有人問說 : : 買房當房東好 還是每年收股利好 : : 我現在是要問另一個問題 : : 假設買1200萬的房子 頭期款付了400萬 : : 貸款800萬 假設每年投入40萬還房貸 : : 二十年後 你就是擁有一間房子 : : 反過來講 : : 你那400萬 是拿去做存股 : : 一年5%就好 一樣 每年投入40萬加大本金 : : 如此的話 : : 第一年 : : 5%獲利 = 20, 投入40 所以本金總和為 = 400 + 20 + 40 = 460 : : 第二年 : : 5%獲利 = 23, 投入40 所以本金總和為 = 460 + 23 + 40 = 523 : : 依此類推 二十年的圖表如下: : : https://imgur.com/a/BaIVRJS : : 二十年後 你的總資產就是2384萬 : : 那重點就來了 單以投資角度 : : 一間原本1200萬房子 VS 2384萬 : : 誰贏? : 1.800萬房貸20年期總額最少要還900萬 : 2.投資股票要扣除房租每月算你2萬*12=24 代表你不買房買股票 : 每年可投資的金額是16萬，20年複利大概是1600萬左右 : 既然買房可以免除租屋開支(我還沒算管理費喔)，投資股票就應該增加租屋支出才公平 : 照以上兩點來看20年後你股票每年5%複利 : 1300(400+900):1600 : 我是覺得還好啦 : 每次有人講說OOXX不買拿去投資，那你怎麼不說 : 我不買車，我走路就好啦 : 我不喝茶，我打手槍就好啦 : 我不吃東西，我喝西北風就好啦 : 乾一年100%薪水全部拿去投資拉，那你怎麼不講說融資槓桿開最大all in一波 : 賭對5次後半輩子躺者就好 : 當股票是0風險喔，就算你買殖利率高又超級穩的股票 : 全球經濟來一波大的，本金又不知道虧多少了 : 跟股票比起來你買房子地震垮掉的機率應該是低很多 : 我這樣幫你講拉，你要比就是手上有一筆資金1000萬要買房還是買股票 : 這樣就很簡單，買房收租台北2%以下其他3~5%，可以賭房子漲價，不過現在 : 市場很難拉，尤其台北再漲下去應該會打仗或起義了，不過買房收租也要考慮 : 折舊跟維護成本 : 股票5%不難但是風險就高一點，這裡是股板我就不獻醜了 : 結論: 有需要就買，不要講什麼OOXX不買拿去投資賺更多， : 風險跟期望值就不一樣要怎麼比， : 最好是不動產、保險、股票etc...分散風險投資 : 全部灌同一種我都直接講就是要賭一波大的 : 小孩子才在那邊5% 十分同意最後結論那一段 有需要就買 剩下的就讓資產平均分散 (保險除外 保險是在你的資產沒辦法負擔你要養的人的時候需要買來避險的) 記得有一本書說到古時候猶太人總是1/3放土地 1/3放商品 1/3放現金 土地就不動產 商品你可用股票代替 現金就定存債券保險都算在內 回到正題 買房好還是買股票好 應該說每個人考量的因素不一樣 算出來也不一樣 我寫一下我的算法給大家參考 假設房貸利率1.6%都不變 股票報酬率也每年穩定6%來算 房租年報酬率用2%來算(即房價房租比600倍) 然後假設年通膨率2% 房價和房租都以通膨率每年上升 以一個1200萬的房子 貸款70%來計算20年 貸款840萬 每年還48.632萬 而沒買房的需要付房租每年依房價的2%計算 我用EXCEL算的: 年 房價 買房付出 房租 股票投入 股票累積資產 0 12,000,000 3,600,000 0 3,600,000 3,600,000 1 12,240,000 494,101 244,800 249,301 4,065,301 2 12,484,800 494,101 249,696 244,405 4,553,624 3 12,734,496 494,101 254,690 239,411 5,066,252 4 12,989,186 494,101 259,784 234,317 5,604,544 5 13,248,970 494,101 264,979 229,121 6,169,938 6 13,513,949 494,101 270,279 223,822 6,763,956 7 13,784,228 494,101 275,685 218,416 7,388,210 8 14,059,913 494,101 281,198 212,903 8,044,405 9 14,341,111 494,101 286,822 207,279 8,734,348 10 14,627,933 494,101 292,559 201,542 9,459,951 11 14,920,492 494,101 298,410 195,691 10,223,239 12 15,218,902 494,101 304,378 189,723 11,026,356 13 15,523,280 494,101 310,466 183,635 11,871,572 14 15,833,745 494,101 316,675 177,426 12,761,293 15 16,150,420 494,101 323,008 171,092 13,698,063 16 16,473,428 494,101 329,469 164,632 14,684,578 17 16,802,897 494,101 336,058 158,043 15,723,696 18 17,138,955 494,101 342,779 151,322 16,818,439 19 17,481,734 494,101 349,635 144,466 17,972,012 20 17,831,369 494,101 356,627 137,473 19,187,806 由數字看起來最後總資產1783萬比1918萬 其實沒有差很多 如果我們只調整房租報酬率(即房價房租比) 2.2%(545倍)的時候 總資產是1783萬:1813萬 2.3%(521倍)的時候 總資產是1783萬:1760萬 2.4%(500倍)的時候 總資產是1783萬:1708萬 南部房價比較低 3.0%(400倍)的時候 總資產是1783萬:1392萬 所以依照我的假設 不去預測房價和房租會漲會跌 只依照通膨率調整 也不去預測利率會漲會跌 同時假設通膨率穩定 股市報酬率穩定 那得到的結論是 房價房租比大約在530倍以上的時候 租房有利 房價房租比大約在530倍以下的時候 買房有利 長期20年來看股票和房市的風險其實都不大 就不計算進去 所以回到一開始的結論 有需要就買吧 反過頭來說 沒需要就不要買 買錯都要付出成本 換個工作地點 換個老婆 或不小心多生一兩個 導致要換房子 都會讓你房子多賠個5%~6%交易成本 確定需要買的時候再買就好 我個人目前的資產配置差不多就是股票:房子:現金 大概各1/3 雖然我目前逐年在提高股票比例 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.117.164.4 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1554651960.A.882.html
推
04/07 23:53, 5年前 , 1F
妊娠文給推
04/07 23:53, 1F
→
04/07 23:53, 5年前 , 2F
呃 是認真文啦
04/07 23:53, 2F
推
04/07 23:59, 5年前 , 3F
2％ 不是50X？
04/07 23:59, 3F
嗯 抱歉沒解釋清楚 2%是指 房租年報酬率 = 年房租/房價 而一般在講的房價房租比是 房價/月房租=1/2%/12=600倍
→
04/08 00:01, 5年前 , 4F
所有假設都錯的 結論當然也不對
04/08 00:01, 4F
可以請你說說你覺得錯的地方嗎?
推
04/08 00:33, 5年前 , 5F
給推
04/08 00:33, 5F
噓
04/08 00:43, 5年前 , 6F
你房子租人你不用扣房租喔！如果你有自住房那股票獲利
04/08 00:43, 6F
→
04/08 00:43, 5年前 , 7F
爲何要扣房租？
04/08 00:43, 7F
推
04/08 00:46, 5年前 , 8F
對不起回錯文推回來
04/08 00:46, 8F
→
04/08 01:44, 5年前 , 9F
貸款金額看不出怎麼算出486320
04/08 01:44, 9F
嗯 一般我都把數學過程省略了 這裡大概提一下 如果你每期還款x 總貸款a 利率r的話 你第n期還款x的錢 其實是還掉初始本金的x*(1/(1+r))^n 所以你全部20期還款的錢 還掉相當於等比級數 x*(1+r)*(1-(1/(1+r))^20)/(1-1/(1+r)) = a 所以可求得每期應還 x = a*(1-1/(1+r))/(1-(1/(1+r))^20)/(1+r)
→
04/08 02:26, 5年前 , 10F
=PMT(1.6%,20,8400000)= -$494,100.78
04/08 02:26, 10F
→
04/08 02:27, 5年前 , 11F
=PMT(1.6%/12,20*12,8400000)*12 = -$491,055.46
04/08 02:27, 11F
→
04/08 02:27, 5年前 , 12F
看起來都不是486,320 ?!
04/08 02:27, 12F
抱歉 你是對的 我之前公式那樣算是期初還款金額 即=PMT(1.6%,20,8400000,0,1) = -486,320 已修正本文為-$494,100.78 如此得到的房價租金比分界約為530倍而非原本的550倍 不過我的表格計算是年末付房租 對租房方較占便宜 如果改成年初付房租的話 那算出來的分界也差不多是550倍 所以看起來就約略是530~550倍這個範圍 ※ 編輯: SweetLee (122.117.164.4), 04/08/2019 04:00:26
推
04/08 08:35, 5年前 , 13F
491055即每月付房貸的試算 實務上應也是此數
04/08 08:35, 13F
→
04/08 08:38, 5年前 , 14F
但本篇是取其概念 一點細節不重要啦
04/08 08:38, 14F
推
04/08 10:25, 5年前 , 15F
推
04/08 10:25, 15F
推
04/08 11:19, 5年前 , 16F
房價每年上升2%是非常樂觀的估計。推你用房租房價比
04/08 11:19, 16F
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04/08 11:19, 5年前 , 17F
來看
04/08 11:19, 17F
→
04/08 11:20, 5年前 , 18F
買房我覺得最大的好處是裝潢可以量身訂做
04/08 11:20, 18F
→
04/08 12:13, 5年前 , 19F
推租售比 找得到600倍就租
04/08 12:13, 19F
→
04/08 12:14, 5年前 , 20F
喜歡的房子假如只有3-400倍就下手了
04/08 12:14, 20F
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