Re: [心得] 房價泡沫 無可迴避

看板Stock作者 (天生平凡)時間10年前 (2013/12/05 20:40), 編輯推噓51(52推 1噓 42→)
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※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言： : ※ 引述《ntuphpmysql (ntuphp)》之銘言： : : 繼 [治標與治本] 之後 又來寫個心得 賺賺P幣 : : 先來個題外話 最近空小道在16000點 10口 賺了些便當錢 : : 台灣出生率下降 以及 國民年均所得爬升速度跟不上房價成長速度 : : 出生率下降 這波最先倒楣的是 私立大學關門 : 真的會關門嗎?我倒是認為趨於合併機率很大 合併就能解決問題?? 你真的知道這個Gap有多大?? 5年前差點去大學蹲教職 但我斷然拒絕掉選擇去業界工作 為什麼?? 就在博一的某個月黑風高夜晚 我不小心打開了電腦 又不小心的點選教育部大學&碩士&博士生就讀人數 裏頭的資料讓我一整個驚恐萬分 原來我國的學校數量與所需學生人數呈現這麼大的Gap 恐怖的是 那時上大學學生的出生人數 每年還有30+萬人 用簡單線性分析 30+萬人都有學校一直賠錢了 (我隔壁床50多歲營建所大哥任教的學校 那時就傳出欠薪還要他打電話招生...) 而出生數僅剩20萬 甚至15萬的話 會怎麼樣?? 我們簡單一點 假設5年以後學生數是2007年的一半好了 平均每間學校少一半人來念 你認為學校不會倒閉?? PS:我那位同床大哥的學校已經快掛惹 好在他是營建所 他也有證照可以讓建商租著收$$ 題外話 我另一床的大哥則是553x富二代的國外留學同學 以前靠他的資訊賺了不少便當錢...XD 所以營建跟房地產有多好賺 我可能比你知道多那麼一點點 : : 還記得幾年前 聯考個位數就可以上大學的事情嗎?大學率取率將近100% : : 這就說明了 人口下降的速度 超過了 學校關門的速度 供過於求 : 這個完全跟人口下降速度沒有關係好嗎?人口是下降很多， : 但可怕的是那幾年的狂增設學校，連真理都要去南部開分校， : 我看這個才是主因。 你看??不如換我來看吧 學校增加但如果每年生育率能維持30~35+萬 基本上鬼島還能維持學校基本運作 但生育人數跌到20萬以下 就勢必有學校要出局(如那位大哥任教那間) 熟為因熟為果?? : : 既然出生率下降 已經發生在 大學 那這些人出了社會 要成家立業的時候 : : 所需求的房屋 其實也是過剩的 更何況 年輕人的年均所得還是負成長 : : 其實我算一下 大概5年內 快則3年 台灣房市向下修正30%~40% : 坦白說我最想噓的就是這點，你快去賣房去外國生活吧， : 虧你還是在股版發文，這波資金浪潮早就把所有物價都上漲， : 最實質的證據就是美股還撐在16000，台股撐在8400， : 如果房子是要有人住財能撐起房價更是天大的笑話， : 難道股票要公司賺錢股價才會漲嗎? 房市會否修正or修正多少是其次 但你以為你所謂的資金浪潮是不會退去的嗎?? 我們不看鬱金香泡沫 畢竟那太遙遠了 就看80年代日本房市泡沫 或這兩年的西班牙房市泡沫 沒有實質需求支撐的資產 你能炒一輩子?? 房價不要說下跌 只要他的漲幅不具有價值(最後會講) 那票靠槓桿炒房的無價差可圖 誰還要借錢屯屋給銀行賺?? : : 畢竟實際需求的人口 並沒有那麼多 而房屋倒是越蓋越多 : 是越蓋越多沒錯阿，請問你會去住40年老屋嗎? 鬼島一堆40年的拉皮,整形屋 尤其大台北地區 為什麼呢?? 因為新屋貴到買不起 只好買舊屋裝修一下繼續住 : 老屋會淘汰，因此供給還在正常範圍，大陸開放二胎， : 台灣這麼近，都不會受益?再來現在房屋的每坪造價不估豪宅， : 水泥磚頭難道都沒有漲價?工資更是漲?你說工資不是22K? : 拜託現在勞力階層的薪資是有錢請不到人，在我看來年輕人不願意投入， : 勞力階層未來新水勢必要再往上調 1. 老屋淘汰率多少?? 2. 你如何知道供給還在正常範圍?? 3. 大陸開放二胎 這些新生兒25年後光吸收自己空屋都不見得消化得掉了 你要他們來台灣接手你已炒完的資產讓你下車?? 會不會好傻好天真阿?? 4. 水泥磚頭給你反映成本 那每坪造價多少呀??房價是造價的幾倍在噱呀?? 5. 鬼島實質薪資倒退16年就是現狀 你也會擔心薪水撐不起房價?? (http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210) : : 等QE退場 利率上升 真的考驗供需來決定價格的時候 就是房市崩盤的時候了 : 還有台灣持有成本低，你股票融資購買你或許會因為有壓力提早售出， : 融資利息現在不到3%，且目前歐洲還不敢升息，我估半碼半碼升息， : 那至於也是好幾年後的事情，且看來不會超過4% : 那我請問你，融資利息多那幾%，就會逼人一堆賣房子? : 你是好傻好天真嗎?奢侈稅都嚇不走一堆持有房屋三間的人， : 你的利息幾%是有多可怕?台灣的持有稅開徵妳再來跟我說房屋大跌30%， : 有人把外國房屋比喻成期貨，台灣房屋比喻成現股， : 這是有點道理的，外國因為持有稅較高，大漲大跌是很有可能， : 台灣講難聽點，看股票市場就知道，都有人可以把1300元宏達電放到150， : 房屋這種沒有什麼持有壓力，你跟我說會跌30%， : 乾脆這樣好了，你把你現在房屋便宜20%給我，你賺我也賺， : 我接你的貨阿!!!!我接了還兩年無法賣，怎麼算都是你划算 股票交易的資金成本假設1% 意思就是 沒本事賺超過1%的交易活動 沒有存在的必要與價值 股票交易的資金成本假設上升到5% 反映的是 原先0~1%以外 2~5%的交易活動與行為 沒有存在的必要 投機者必須有把握賺至少5%+利潤 才有進場意義 也可以說 一檔股票如果沒辦法賺5%+ 則不值得投資 回來說房地產與利率成本 其實是同一個概念 今天炒房哥以2成自有資金買到1000萬房子(利率1%) 他等於是200萬投資額 每年要付利息8萬(800萬*1%) 先不管房價是漲or跌 假設持平 炒房哥每年投資報酬率為-4%(8萬/200萬) 好奇怪歐 明明央行利率才1%呀 怎麼投資報酬率是-4%?? 還沒還沒 在同一條件下 假設炒房哥手上有10間房 那他一年要負擔的成本是80萬 故事繼續 現央行決定升息到2% 炒房哥囧然發現每間房的利息負擔變成16萬(800萬*2%) 每年投資報酬率為-8%(16萬/200萬) 除此之外 手上10間的成本負擔變成了160萬... 這裡白話說就是 炒房哥要有本事在一年內一間賺16萬 10間賺160萬 最後才有得賺 如果有長期觀察各國央行寬鬆or緊縮政策的鄉民肯定接著會說 央行的政策通常具有緩步性+持續性的現象 也就是 只要它認定景氣過熱必須要抑制時 往往採用持續性緊縮貨幣政策 後面持續升息的機會就更高(理性預期學派可以拉進來了) 由於預期心理作用 炒房哥算盤撥了算 央行繼續升息的機率極高 如果升到3% 那每年投資報酬率將變成-12% 10間房的利息負擔變成每年240萬 本金只有2000萬 但每年卻要背240萬 只要3年多 不可一世的炒房哥將回家吃自己...!? 你是炒房哥你會怎麼做?? 又 你覺得鬼島現在走到哪個階段啦?? (才貸8成就這麼恐怖 那貸99%炒房的 跑的速度會比你慢??) 結論 1. 鬼島少子化粉恐怖的 數據我上個月定期的算過 這不但會是鬼島房地產實質需求的大問題 甚至有可能間接促使鬼島加速破產的導火線 有興趣的話 數據我明天補 2. 炒房對於資金成本的敏感度絕對比你想的要深得多 每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔 ( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) ) 絕非你想的這麼簡單 3. 利率對於市場而言絕對不僅僅只是個利率 它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一 房價別說上漲 只要它的漲幅低於成本(f(c))就不具備再追的意義 持續上漲的因子與機率就更小 為什麼大家一聽到QE要收縮,調升利率就有人準備先抽身?? ΔM+ΔV=ΔP+ΔY 貨幣供給ΔM減少 直接衝擊的是ΔP與ΔY 要碼ΔP下降 要碼ΔY下降 然後再二次衝擊三次衝擊... 投資說簡單很簡單 說難可以難如登天吶 -- 民主成果得以保持 經濟發展得以延續 法制精神得以擴張 無論政黨色彩 無論國家稱號 跳脫民族主義 拒絕國族主義 健全人權精神領域 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 114.217.1.97 ※ 編輯: tonyd 來自: 114.217.1.97 (12/05 20:43) ※ 編輯: tonyd 來自: 114.217.1.97 (12/05 20:43)
推
12/05 20:45, , 1F
寫的不錯 可惜台灣目前的金融政策就是投鼠忌器
12/05 20:45, 1F
→
12/05 20:46, , 2F
所以至少還要再享受2-3年的高價房市
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推
12/05 20:48, , 3F
太認真了 不用跟炒房的人認真 我懶得回他 繼續炒吧!
12/05 20:48, 3F
推
12/05 20:50, , 4F
推 寫的很認真
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推
12/05 20:51, , 5F
好文 麻煩大大再補數據了
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推
12/05 20:55, , 6F
推 我家沒貸款壓力 哈哈
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好 明天早上即補^^
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推
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今年高一的27萬小魯蛇 三年後升大學時就會倒一堆私大
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今年國二的小小小龍 是最後一波30萬人
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12/05 20:58, , 10F
現在的國一 一直到幼稚園大班小虎 直下16萬人 = =
12/05 20:58, 10F
推
12/05 20:59, , 11F
專業推
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推
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不錯,推!
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12/05 21:00, , 13F
十六歲小魯蛇 要買房起碼還要10年 影響不到近期房市
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推
12/05 21:02, , 14F
好文共享
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推
12/05 21:02, , 15F
推專業~
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推
12/05 21:03, , 16F
私大鐵定會完蛋的 而且非常快會發生
12/05 21:03, 16F
推
12/05 21:04, , 17F
市場永遠是對的 有賺就是好
12/05 21:04, 17F
推
12/05 21:09, , 18F
房地產用的槓桿大的很 喊一趴兩趴沒差的肯定沒玩過
12/05 21:09, 18F
推
12/05 21:14, , 19F
我很有興趣，可以借數據朝拜一下嗎?
12/05 21:14, 19F
推
12/05 21:15, , 20F
升個2.3碼就要死人了 還1%2%勒
12/05 21:15, 20F
推
12/05 21:18, , 21F
你當年為什麼可以那麼不小心,還不小心那麼多次? XD
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12/05 21:19, , 22F
過去就算了,以後做事多小心點就是
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推
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除利率外 鬼島持有不動產的成本 還真tmd地呀
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推
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好文共享推！
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12/05 21:22, , 25F
低
12/05 21:22, 25F
推
12/05 21:27, , 26F
寫得很好~希望T大能補上數據
12/05 21:27, 26F
推
12/05 21:30, , 27F
本日最中肯，清流~~~推
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推
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中肯
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推
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推文，非常想看數據~
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12/05 21:46, , 30F
經建會 2012~2060年人口推計:
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推
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台灣高房價的真正元兇就是過低的利率
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有興趣的自己看看吧 尤其注意一下扶老比、扶幼比
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推
12/05 21:48, , 34F
好分析 但是在沒發生崩盤的事實前 狂熱是不會清醒的
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推
12/05 21:51, , 35F
推
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附贈小弟自己做的人口變化圖 http://ppt.cc/tQd-
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從圖可看到2012大專1年級人數跟零歲人數差了快15萬
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謝Altair補資料 我不等明早了 睡前先補兩張圖表
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數據
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趨勢
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推
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仲介:每人樓地板面積是增加的, 所以房價還會漲..
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第二張表的第II階段是未來十年對房地產實質需求最迫
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切的一群 然後在第(IV)階段則是再後一梯次需求 這年
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齡層先衝擊國高中 然後是大學(倒閉ing) 然後是就業
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市場的勞動供給(與及國家稅收與福利供給) 並直接衝擊
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房地產實質需求 也就是說現在15歲年輕人將比現階段
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30歲以上大約少了40~50%之鉅 恐怖歐...
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12/05 22:17, , 48F
台灣高房價的真正元兇還有 過多的銀行 (還貸99%)
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推
12/05 22:19, , 49F
房價明明就是永遠不會跌的S級投資標的 你一定是22K魯
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12/05 22:19, , 50F
蛇買不起在酸啦 嚇不倒股神哥的
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推
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可是照這樣看要等到6.7年級差不多都沒辦法賺錢了
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12/05 22:19, , 52F
才會崩啊因為房子現在又不是2K後出生的人在買的
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12/05 22:22, , 53F
目前社會上中間勞動主體仍然是戰後嬰兒潮的下一代
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推
12/05 22:36, , 54F
好文推
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推
12/05 22:44, , 55F
言之有物
12/05 22:44, 55F
推
12/05 22:48, , 56F
優質好文 推漲知識
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推
12/05 23:00, , 57F
看股板漲知識
12/05 23:00, 57F
噓
12/05 23:14, , 58F
傻傻的以為這波上漲都是台灣人買的，蠢翻了
12/05 23:14, 58F
推
12/05 23:34, , 59F
12/05 23:34, 59F
推
12/05 23:45, , 60F
好文
12/05 23:45, 60F
推
12/05 23:46, , 61F
12/05 23:46, 61F
推
12/05 23:50, , 62F
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推
12/06 01:22, , 63F
推
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推
12/06 03:07, , 64F
講這麼多 炒房族還是看不懂啦 台灣未來10-15年將會是
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12/06 03:08, , 65F
超級黑暗期 現在買房的以後等著瞧吧
12/06 03:08, 65F
推
12/06 05:29, , 66F
專業好文
12/06 05:29, 66F
推
12/06 08:25, , 67F
如果26會蠢到來台北接刀 那三民主義 統一中國就快了
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12/06 08:26, , 68F
光一個房價/房租比全球第一 就註定這泡泡炸掉的命運
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最慘的是還卡了一個奢侈稅 入手的人很難脫手
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12/06 08:27, , 70F
在崩盤時 想入手的投資客 意願會更低
12/06 08:27, 70F
推
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可以預見房市大崩盤時 會創下有史以來自殺率最高紀錄
12/06 08:29, 71F
推
12/06 08:38, , 72F
推 不過炒房族會說 426會來接手 不用怕
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推
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如果是國外投資客 真的會買台灣的房地產嗎?
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真的不知道哪來的自信..
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推
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不得不推!
12/06 09:51, 75F
推
12/06 10:27, , 76F
12/06 10:27, 76F
推
12/06 10:56, , 77F
推推^^
12/06 10:56, 77F
推
12/06 13:04, , 78F
12/06 13:04, 78F
推
12/06 13:32, , 79F
好文好分析。跟你有同感，但沒有你的好文筆。
12/06 13:32, 79F
推
12/06 14:35, , 80F
有條有理...好文大推
12/06 14:35, 80F
推
12/08 10:27, , 81F
推推
12/08 10:27, 81F
推
12/26 11:28, , 82F
可是炒房的是要賺這幾年買賣價差,若事實證明房價被
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12/26 11:28, , 83F
炒高的還是沒法阻止,連急需自住的也阻止不了。不過
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我贊同房子是必需品 不該被炒
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推
08/18 21:35, , 85F
推
08/18 21:35, 85F
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01/24 14:15, , 86F
這麼厲害 這篇會回嗎 科科
01/24 14:15, 86F
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01/24 14:47, , 87F
看起不會 呵呵
01/24 14:47, 87F
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01/29 11:06, , 88F
你這不是廢話 ptt都是loser聚集處 當然會被放鴿子啊
01/29 11:06, 88F
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01/29 11:07, , 89F
再說 她也沒真的答應你 你就自己默認她答應也蠻厲害的
01/29 11:07, 89F
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01/29 11:08, , 90F
她沒鳥你 你還是可以繼續找下一個loserloser鬼島多的是lol
01/29 11:08, 90F
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01/29 11:10, , 91F
想想也對 我就戒掉ptt 過幾年就離開這世界了
01/29 11:10, 91F
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01/29 11:10, , 92F
感謝ptt各大神的指導 byebye囉 呵呵
01/29 11:10, 92F
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07/24 08:56, , 93F
看到後面真的愈來愈偏激 可怕的鬼島害我們變這樣QQ
07/24 08:56, 93F
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08/13 02:36, , 94F
08/13 02:36, 94F
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09/15 22:49, , 95F
目前社會上中間勞動主體 https://daxiv.com
09/15 22:49, 95F
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