Re: [構想] 房地產持有稅
※ 引述《onlypower (黑暗之心)》之銘言：
: ※ 引述《innominate (innominate)》之銘言：
: : 不得不說
: : 這兩個政策都是不妥當的
: : 1.房租補助
: : 對房地產有足夠認知的人知道,房租跟房價的關聯度很低,跟薪資的關聯度很高
: : 簡單的說,房東的租金定價,是依照租客的能力來決定的
: : 租金補貼,不過是把租客的租房能力提高
: : 對房東來說剛好可以漲房租
: : 因為所有人都有租房補貼,所有人的租房能力都提高
: : 想要租好地點的人沒變,好地點的出租房數也沒變
: : 結果就是租金的全面上漲
: : 你的租房政策不但無法保障租客,反而是變相補貼給房東
: : 當房東的租金投報率得以上升,反而還讓某些人更願意投資房地產
: 基本上，房租補助依目前來說，僅是提供青年成家租屋貸款的人，並非全面性
: 而且，如果你有申請上述租屋貸款的話，基本上房東就會被課稅了~
: 所以是否能夠提高房東租屋意願，這就是個問題。
: 另外，以目前臺北市房屋投報率計算，報酬率接近零
: 因此，是否值得花一大筆錢投資在報酬率極低且未來會跌價的資產上，
: 我想許多人應該都不會做的；當然如果有些死硬派除外~
: 不過，我這邊提的也十分簡陋，政府也需負擔起租屋市場的管理
: 譬如說，限制房租上漲幅度等等，這在許多歐洲國家都是行之有年的制度。
其實這很久以前就想講了
房客取得政府租屋補助,個人租屋負擔降低 >
政府提供租屋補助,增加財政負擔 >
房東被國稅局查稅,租屋淨所得降低 >
政府稅收增加,財政負擔降低(恢復)>
房東提高房租,租屋淨所得恢復 >
房客租金提高,抵消政府租屋補助效果,租屋負擔恢復原水準
租屋補助這種東西玩下去的結果如果變成上面這樣子
那就是大家很開心的忙了一圈,結果沒有人有賺到.....請問這樣子很有趣嗎???????
大家可以自問一下.....這就是我們的官員與政客的水準嗎?
想出來的都是這種程度的政策嗎?
: : 2.非自用住宅稅率
: : 事實上現行的自用跟非自用住宅就有分別
: : 但是一般小額投資客,可以用過戶給父母,兄弟姊妹,兒女,親戚來規避
: : 大額的投資客,更可以透過人頭戶來規避
: : 事實上這是個非常無效,而且變相的懲罰誠實報稅者的政策
: 這裡的確會有麻煩，過戶給親戚就算了(假如沒自用住宅，人總得找地方住吧)，
: 問題在於人頭戶的存在。不過，也不是沒有其他方法解決
: 譬如說提高租金扣抵額，或是透過資料比對等等
: 不過這並不是萬無一失的方法倒是了。
: : 不過有一句話你說得不錯
: : 政府不應該讓人人有房買,而是讓人人有房住
: : 所以如果要解決居住問題
: : 事實上應該透過興建大量出租的社會住宅來解決
: 老實說，興建大量出租的社會住宅是不是個好方法，
: 我個人到現在持保留態度，我比傾向將社會住宅留給
: 社會上弱勢階層的人倒是了。
: 之所以我對社會住宅的保留，是因為社會住宅基本上是
: 侵蝕租屋市場，而不是買房市場，除非這量真的很大
: 依歐洲社會住宅比率來算，5都的社會住宅必須有40%以上
: 且租金必須比市價更為低廉，才有政策效果。
: 不過，對於目前來說，毋疑是財政的一大負擔~
我個人看好如果可以進一步落實公辦的房地產租賃,
甚至於在合適條件下由市場自由競租,加上依租金分布區分租期長短,
(平均水準的租金租期最長,租金高或低者租期都可按高低程度縮短
例如有的精品店面每幾年或更短就重新裝潢,如此就算租期只有10年也未必會有影響)
如此可確保房地產的健康流動,並維持租金在合適水準,
(再者人潮就是錢潮,租金過高時,店面與人潮以至於選票及建設自然會轉向租金合理的地區)
極端一點的來說,若政府可以永續(在合適租金下)提供幾乎每戶人家都有住處
只要政府能永遠持有足夠及有價值的公有地,
那有些人想要屯房子,其實由得他們去屯無妨,
(稅怎麼抽可以另外算,雖然在這條件下房子大概也沒那麼好屯了)
雖然表面上的財政負擔加重了,但整體而言,若可以將資源逼離房地產炒作
並回到有實值產值的投資上,這綜效未必不是正面的
(個人是認為應該不需要到上面這麼極端就足以顯現這樣的綜效了)
除此之外,還有許多其他方面的正面綜效在,
例如承租者在無法炒作房地本身後,便得想辦法在有限租期內運用該房地產創造產值,
故而對政府來說是一個事半功倍,讓承租的人長期替政府出力發展經濟的好方法,
(而不是只是讓人買了地屯在那裡等無法創造產值的炒作)
另外促進房地產流通,讓大家能居住在合適的地點
甚至也可以減少民眾浪費在交通上的金錢與時間支出,亦減少耗費在交通上的能源需求
(例如住東區但在西區工作,或住南區但在北區工作等通勤需求)
這對整體國力來說同樣是有正面綜效的
正面舉例就暫時先說到這裡,
我另外想說的是,我個人並不喜歡目前政府提出的社會住宅租金定價方式
(合宜住宅是用賣的就更不用講了)
除了比標租來說更不易依需求配合市場行情調整或反應市價
更重要的是,在實際執行上
要為數有限的公務人員去查清楚市場行情
相信難度比審核資格並開標出去讓大家自由競租來得高得多
更不用提在某種程度上可以反過來透過租金來推知鄰近區域房價的附加效果
相較之下,怎麼樣才能事半功倍其實是很明顯的
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