作者查詢 / eskimopig
作者 eskimopig 在 PTT [ home-sale ] 看板的留言(推文), 共563則
限定看板：home-sale
看板排序：
8F→: 台北市中心平坦的範圍大致上跟日本都心六區差不多02/21 21:32
9F→: 所以我有單獨列出都心六區的人口跟住宅+商業區面積02/21 21:32
11F→: 人口比較本來就很難,所以台北比東京,香港比台北02/22 10:12
12F→: 都可以算是不當比較 , 但大家喜歡這樣比 .02/22 10:12
3F推: 背景因素很重要 , 這決定了重劃區的走法 .01/25 11:39
4F→: 背景因素若是停滯而非成長期,重劃區價格必然修正01/25 11:39
5F→: 因為價格偏離價值(實際基本面),價格會向價值靠近.01/25 11:40
6F→: 但如果背景因素正在快速成長,價格不一定會下來01/25 11:41
7F→: 所以關鍵是在你判斷現在是不是要進入停滯期01/25 11:43
8F→: 所以等半年,看看總體經濟情勢再來判斷,過去有沒修正的01/25 11:44
9F→: 當然判斷錯誤的,就看著重劃區從甚麼都沒有一路上去01/25 11:45
10F→: 停滯期不能看重劃區本身,背景因素也很重要01/25 11:45
11F→: 我當時就是判斷錯誤,認為甚麼都沒有,不值這個錢01/25 11:46
13F→: 所以產品本身也很重要,買錯房型一路套到底01/25 11:48
14F→: 我還是強調,對於情況要隨時修正,不要堅持自己的想法01/25 11:49
15F→: 台中整體供應還很多,買錯產品買錯區位會套死01/25 11:49
18F→: 原則上是重劃區供應過多當地無法消化的物件必跌01/25 11:51
19F→: 但你並無法正確預測有哪些人是不是會快速被磁吸過去01/25 11:51
20F→: 結果導致價格一直有撐甚至一路不回頭的跑走了01/25 11:52
21F→: 每個人都可以用自己的考量因素去預判,但市場不一定01/25 11:53
22F→: 會跟你想的情勢都一樣,不然就不會有一堆看走眼的例子01/25 11:53
24F→: 供給跟需求不是看數量,而是看區位跟產品規劃01/25 11:55
25F→: 如果在對的區位規畫一堆錯誤的產品,必跌01/25 11:55
50F推: 市場價格的變化,來自於對於未來的變動程度的期待差異01/25 12:46
51F→: 而非現在的基準點,房地產市場雖沒那麼明顯01/25 12:47
52F→: 但大體上整個資本市場下的價格定價都是這樣的模式01/25 12:47
53F→: 人對於價格變動的差異性感受遠勝過絕對值的高低01/25 12:48
54F→: 所以股票市場中最常見到基本面好,但沒甚麼前景變化01/25 12:49
55F→: 的股票價格一動也不動,只有喜歡這種性質的人才買01/25 12:49
56F→: 房地產市場當然不能直接用股票市場去套用01/25 12:51
57F→: 但人性的原因會讓很多人會有這種行為01/25 12:51
63F→: 幾個可能的原因1.台北市的住宅用地只有33.73平方公里01/25 13:09
65F→: 原台中市有50平方公里的住宅用地,台北有250萬人口01/25 13:12
66F→: 所以台北住宅本來就比較多人搶,台北的有錢人數量01/25 13:12
69F→: 如果查詢聯徵中心近三年的貸款人年收入,超過四百萬01/25 13:13
70F→: 台中大概有2178人,其中一半在西屯跟南屯(大部分七期)01/25 13:14
71F→: 可是台北市就有4454人,新北有3629人01/25 13:15
72F→: 所以排除那些不需要貸款的買房者,高所得的台中人已經01/25 13:15
76F→: 大部分都在台中市的七期有購屋了,要有更多更高收入的01/25 13:16
77F→: 族群願意加入這個區塊來搶房子,價格才能再度抬升01/25 13:16
78F推: 但七期是否以滿足高收入族群對於更高價格房子的需求01/25 13:18
79F→: 這部分目前是未知,因為再更高的市場訂價需要市場消化01/25 13:19
80F→: 只有當物件有一定的數量可供選擇,市場有大量成交01/25 13:20
81F→: 我們才會知道原來市場上的高所得收入族群可以接受01/25 13:20
82F→: 南港經貿重劃在上一波2013就有出現百萬單價01/25 13:22
83F→: 但最後市場僅有少數案例挑戰失敗之後就一路向下01/25 13:22
85F→: 後來大家就了解南港上一波100是市場不願普遍接受的01/25 13:23
87F→: 我不知道台中還有多少高收入族群還會產生出來01/25 13:24
88F→: 這些人是把物件選擇停留在七期,還是他們的口味換了01/25 13:24
89F→: 想要往他們更有期待的地方去拓展,這部分只能等待01/25 13:25
93F推: 台中要挑戰的天限主要是可供開發的地本來就還很多01/25 13:27
94F→: 不像台北好的地點要找個一千坪以上的基地都不容易01/25 13:28
95F→: 另外從聯徵查到的紀錄,大台中的高收入族群基數還是不01/25 13:28
99F→: 如台北跟新北的基數那麼大,所以只能有少數案例能攻頂01/25 13:29
100F→: 要普遍成為大家都能接受的還是供需問題01/25 13:29
101F→: 口味是不是不變要看多出來的高收入族群的組成01/25 13:30
106F→: 七期的供應量體比較大,所以本身就比較不容易稀缺01/25 13:32
109F→: 你可以舉各種個案去說明,但整體會有這個趨向01/25 13:40
110F→: 高所得高階幹部繳稅的背後一定是數量更少的企業主01/25 13:41
111F→: 不然台北不是更多人.01/25 13:42
112F→: 難不成只有其他限是會去跨縣市買七期,沒有其他跨縣市01/25 13:43
113F→: 買台北市的精華區高價住宅 ?01/25 13:43
114F→: 總之台北就是新的好地點少,有錢人數多01/25 13:44
115F→: 台中就是供應量較多,而且高收入的量體比雙北少01/25 13:45
117F→: 不然七期應該兩百萬不是嗎?01/25 13:46
121F→: 如果七期才會磁吸其他縣市,台北只有自己本地人買01/25 13:48
122F→: 七期應該現在是至少兩百萬才對01/25 13:48
124F→: 所以結論就是七期還沒辦法讓市場接受一戶單價兩百01/25 13:51
125F→: 總價三億的物件不是嗎?這就是供給跟市場需求的結果啊01/25 13:51
129F→: 那我也可以解讀台中追到新北大家就縮少了,認為再上01/25 13:53
130F→: 的空間不合理01/25 13:54
132F→: 我查詢是一樣的結果啊,都是同一個查詢條件的三市01/25 13:55
133F→: 難道台中隱藏的多,台中有錢人都跟雙北不一樣不用繳稅01/25 13:55
134F→: 一定會有跨縣市置產的比例,但這數字一般不會到很多01/25 13:56
137F→: 總之市場自己會評估這樣的高級物件是否脫離應有行情01/25 13:57
138F→: 我認為台中頂跟新北頂差不多還算市場正常反應01/25 13:58
139F→: 就像新北追到台北一個程度比例就上不去了一樣01/25 13:58
140F→: 台北的頂如果不能再抬,我不認為新北跟台中的頂可以再高01/25 13:59
145F推: 貸款查不到,但實價登錄有十年歷史,總價七千以上一查01/25 14:06
146F→: 不就知道跟貸款數字落差有多大了嗎 ?01/25 14:07
147F推: 我查起來數字跟貸款數字沒有差異太大,包括成屋跟預售01/25 14:17
148F→: 所以應該不存在"很多"是"隱藏"的買家,都不貸款這回事01/25 14:18
17F→: 非住宅區很多地方蓋出來的房子也可以住人 , 但比例01/24 22:33
18F→: 你很難抓 , 我只能統計住宅區段去算供應量01/24 22:33
19F→: 講人口密度在小區段內可能不是太準 , 但整體依然照著01/24 22:34
20F→: 這個原則去發展01/24 22:34
22F→: 軌道建設重不重要看人口的聚集度 , 當大家用私人運具01/24 22:37
24F→: 的通勤時間過長的時候軌道建設就很重要01/24 22:37
28F→: 文商段 24.78 公頃 , 創研段 41.32 公頃 , 經貿 22.9201/24 22:47
29F→: 但你並無法預測其中蓋住宅的比例會多少 , 建商會恆量01/24 22:48
30F→: 商業價值是否超越蓋住宅的價值 , 這裡我沒辦法推測01/24 22:48
34F→: 不能說以後台中沒有捷運也沒關係 , 要看台中74環內01/24 22:57
35F→: 是否聚集的人口多到一般的道路跟快速道路也無法負擔01/24 22:58
36F→: 如果到時候74環內的人口多到爆炸,那軌道建設就有差了01/24 22:59
42F→: 如果捷運現階段省不了多少時間,那捷運現階段重要性就低01/24 23:05
43F→: 當然以後隨人口繼續增多,路線開始變多,重要性就增加01/24 23:06
45F→: 由於台中是一片大平原,不像雙北核心被山包圍被河切開01/24 23:07
46F→: 雙北物理上範圍擴張不易,台中會不會一直往外擴大01/24 23:08
47F→: 結果軌道始終效率沒比道路跟快速道路效率高很多01/24 23:08
48F→: 現在應該無法預測01/24 23:08
69F→: 軌道建設跟房價之間的關係每地皆不同,不宜直接套用雙北01/25 11:05
70F→: 至於重劃區的房價是不是會初期太貴,中間有感修正01/25 11:05
71F→: 完全視整體經濟情勢發展而定,我住的南港重陽重劃01/25 11:05
72F→: 就是從一開始就遇上政策利多價格一路奔馳沒有明顯修正01/25 11:06
73F→: 所以水楠多少值得買,何時最適合買,還是要一步一步看01/25 11:06
74F→: 斷言現在就是過高一定會跌,或是即將起飛都過度武斷01/25 11:07
2F→: 當然可以 , 但有的人沒經驗的情況下挑房子的能力很差05/29 11:47
4F→: 所以等第一間房子交屋後 , 知道買房子是怎麼一回事05/29 11:51
5F→: 再來買第二間不好嗎 ? 我也是第一間買幾年後才買第二間05/29 11:51
36F→: 區域的發展不會因為你我的觀點而產生改變07/21 14:10
37F→: 而是看實際資源的投入而定,覺得沒信心就別買就是啦07/21 14:11
46F→: 南港如果從 2002 年起算的話 , 是台北所有區漲幅最大的07/21 14:22
47F→: 就是反映發展性的結果了 , 之後就看現在投入的資源了07/21 14:22
48F→: 我們在這邊爭論也不會改變結果 , 就繼續看下去吧07/21 14:23
40F→: 台北有些地方開發已經到頂 , 未來不一定會更好 ...07/21 13:05
41F→: 像內湖有很多地方我就不是太看好 ...07/21 13:06
42F→: 如果是以長期發展性來說 , 台北不是每個地方都夠大07/21 13:11
43F→: 都市發展本來就是這麼一回事 , 規劃失當 , 可能更糟07/21 13:12
44F→: 不然東區是怎麼盛極而衰的 ?07/21 13:12
49F→: 東區興起不是規劃良好而起 , 後續又沒繼續規劃發展路徑07/21 13:24
50F→: 因此盛極而衰 , 而且現在要再更動規劃變得越來越難07/21 13:25
51F→: 因為穿著西裝改西裝非常困難 , 內湖目前有些地方亦如此07/21 13:26
52F→: 區域要發展 , 就是要有有持續的資源投入07/21 13:27
53F→: 這種原則 , 小到一棟大樓如何從盛而衰也是一樣的道理07/21 13:29
54F→: 南港現在就是市府砸了大量的公共資源在投入規劃發展07/21 13:30
55F→: 如果以居民稅收觀點來看,其實其他區域居民應該要抗議07/21 13:31
56F→: 像我工作在汐止 , 就很明顯看出汐止發展已經受限制07/21 13:38
57F→: 因為能開發或改善的地方已經不多 , 投入資源也不夠07/21 13:39
58F→: 當然投入大量資源不保證一定成功,但買在投入資源07/21 13:42
59F→: 更少的區域,或已經發展到頂很難改動的區域不是更糟?07/21 13:42
60F→: 南港要像信義區真的有困難,長條型的區域形狀很難07/21 13:46
61F→: 腹地也有限無法再擴大,這些都不可能改變的了07/21 13:47
75F→: 我覺得直接上都發局網站看各區域的發展計畫書就可以啦07/21 13:58
76F→: https://tinyurl.com/yyowxut507/21 13:59
77F→: 市政府對於每個區都有各區域的解說跟定位07/21 13:59
78F→: 有些區他就告訴你限制很多,只能微調07/21 13:59
79F→: 所以喜歡哪裡未來的想像,就去買那裏就好07/21 14:00
81F→: 現在還沒有大量新住宅建案 , 但五年後就有了07/21 14:09
82F→: 這去看一下計畫書跟之後一些建商的規劃就知道了07/21 14:10
18F→: 本來住家裡 , 所以本來沒房租 , 嘉義的地不太容易增值04/19 10:57
19F→: 所以花這些錢等於大部分用在買新建築物本體 , 不理想04/19 10:58
20F→: 要嘛就找中古屋 , 不然就是先租 , 等到實力夠再換04/19 10:59
6F→: 我當初是可以直接買,預算也夠,但還是先租了一年小套房01/15 13:10
7F→: 原因很簡單啊,結婚找對象也要看半天,還要交往看看01/15 13:11
8F→: 很多人結婚卻立刻非決定要立即買房不可,這樣不是很奇怪01/15 13:11
25F→: 藝術館有一面跟隔壁的太子晶華完全貼在一起,幾無採光01/14 13:49
26F→: 這一面的房子,幾乎都很難賣,因為幾乎無採光01/14 13:49
27F→: 差別在於,太子晶華那一面,主要是套房,單身租房沒差01/14 13:50
28F→: 但藝術館的那一面,都是兩房,都是小夫妻為主,但不好賣01/14 13:51
15F→: 要先看你到文湖線的移動過程是哪種交通工具09/15 10:55
16F→: 汐止有些點是比較容易到文湖線的,例如橫科到南軟站09/15 10:56
17F→: 基本上預算夠,東湖偏汐止一代是比較實惠的區域09/15 11:06
18F→: 預算不夠,汐止橫科,南港舊莊,或是研究院路一代較好09/15 11:07