[閒聊] 為借貸做的準備

看板home-sale作者 (BBX)時間3月前 (2024/01/17 22:27), 3月前編輯推噓66(67推 1噓 124→)
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https://moptt.tw/p/home-sale.M.1702255380.A.597 這個之前寫借貸的經驗跟心態 這次來聊聊借貸前做的準備 有時候是不得已而為之 誰叫我不會是銀行喜愛的族群 跟老婆去年一整年沒工作 但依然各買一間 前年我八個月沒工作 買了兩間 老婆端好處理 用公司戶每個月匯款當月薪 （第一間銀行打折 第二間全認） 我的部分一直都是需要做金流 就算是以前名義上有老闆但也是類似承攬 （所以我的發票成本很高 12%） 做金流的方式有 讓客人匯款 領現金給家人在用家人戶頭匯款 貨款一定從我戶頭出去 （其實像銀行掛1問頭期來源 家人給的不就搞定了） 總之，要讓銀行端看到錢在流動。 我自己再有幾間房子之後還做了貸款懶人包 內容有年紀 有沒有薪轉 有沒有401 存款多少 台幣跟外幣 基金現值多少 購入了什麼基金 租金收入多少 基金配息多少 聯徵分數幾分 大體上是能加分的都講 如果你小時候豬公存很多錢也可以講 資產部分 名下有幾房 房子的行政區跟詳細地址甚至是社區名稱 房子坪數 建物型態 屋齡 哪一年購入的 購入價多少 貸款金額多少 剩餘貸款金額多少 掛1還掛4 貸款年期 利率 已繳期數 最後還有總貸款金額 貸款筆數 有想做的業務就就丟給他看 正常會依照該銀行喜好去挑 譬如去年邦邦挑某四間屋齡十年內的 兆豐選靠捷運近的 台新選貸款年限短的 大樹選屋齡舊的 永豐挑漲幅大的 凱基選大於15坪的 會做這個懶人包 除了方便之外也是曾經發生過貸款業務想做我的貸款要我背所有地址線上查價格 我不是每次都背得出來 還曾經有一次我回家經過樓下大廳 看到一台電視很眼熟 我還跟警衛說 買這個人識貨 5000不到43吋白牌電視租屋超好用 結果警衛說那就是你的啊 靠北地址都記錯害我默默開車載走 ============== 貸款真的很謎 前面不是說邦邦年底主動要做我某四間包一包整合給我更多資金 上半年我問第十間的時候給我一一喔喔 一臉不想 更不要說兆豐每家分行給的條件不同 還不要說永豐經理自己殺手下的條件來搶 更扯的是大樹同部門三個業務條件也有落差 有夠內卷 ========== 以上本人真人真事 有時候看到別人做到了我做不到的事 我第一時間會去核實 如果是真的我會想我跟他差在哪 他做了什麼我沒想到的地方 而且我喜歡別人的親身經歷 不是什麼強者我朋友或是我家裡長輩親戚 因為不是親身經歷就有可能會錯過一些細節 或者有誤會或搞錯 譬如曾經有人跟我分享轉增貸可以40年 我自認我做不到 核實後 原來是掛1 40年 掛4 30年 不普遍但也沒到做不到了 =========== 其實以台灣在不動產授信風險的管理 你要說過度槓桿很難也不容易做到資不抵債 即便是現在遠比以前好貸款 銀行敢放基本上就不用擔心 銀行不借缺錢的人錢只借還的起的人 當然還是要衡量自身還款能力 不要成為那0.1%的違約之人 至於貸款出來的資金要選擇什麼投資工具就看個人選擇 投資工具無好壞 會犯蠢的是使用 者 跟買房選擇一樣 會因為個人財務目標跟需求有所不同 同時也要適合自己的個性 找到一套穩賺的投資組合 在藉由借貸來擴大戰果 個人還是呼籲下 專注本業 閒錢投資 尤其在不會投胎的情況下 可以活在自己理想的生活節奏最好 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.27.212 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1705501629.A.77C.html
推
01/17 22:29, 3月前 , 1F
推一個
01/17 22:29, 1F
推
01/17 22:32, 3月前 , 2F
只能推了！ 另外，可以分享一下小農生活嗎？ 因為之前看
01/17 22:32, 2F
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01/17 22:32, 3月前 , 3F
到您放毒，所以最近入手一塊都計內，水電根本沒有著落，
01/17 22:32, 3F
→
01/17 22:32, 3月前 , 4F
有什麼要注意的嗎？
01/17 22:32, 4F
以前人家買地要三路齊備 我會說四路 水路電路道路+網路 水電要想辦法讓他有著落 沒水沒電無法生活 水可以看看自來水管公管離你多遠 從附近人家接或是鑿井 不要想靠落雨或是水車補水 正常一個人生活用水一天300公升 像我老婆這種洗澡不知道多久的可能一天500 兩天就一公噸去了 基本上都是花錢 但一定要有水 電就要看公用電線桿離你多遠 不然也是從附近人家拉 太陽能的話 你可能要買很多很多很多電池 https://i.imgur.com/eY6f5gM.jpg
前幾天我整理庭院背後有叫喚聲 很可愛的畫面 讓我想起動力火車唱的 你的笑容是我今生最大的眷戀 所以在投資這條路上 即便前路漫漫 我依然願意負重前行 https://i.imgur.com/uWdgCYe.jpg
閒閒的時候我還在排石頭弄照射燈 https://i.imgur.com/1EZBW9d.jpg
https://i.imgur.com/cXHpOp0.jpg
https://i.imgur.com/4BO7HzA.jpg
https://i.imgur.com/soAp41e.jpg
https://i.imgur.com/dMg4gio.jpg
想到就去採水果 慢慢交叉吃幾個月都可以 菜是基本上一直有 https://i.imgur.com/6KuV0Wh.jpg
https://i.imgur.com/vo79zE5.jpg
弄了聖誕樹希望跟鵝子一起長高 https://i.imgur.com/a8VfrG1.jpg
庭院撲地墊也可以鵝子玩耍 基本上我蠻喜歡這樣的生活 附近其他鄰居多數也很愛 除了一個買來投資的
推
01/17 22:51, 3月前 , 5F
推S26大
01/17 22:51, 5F
→
01/17 22:58, 3月前 , 6F
所以到底是啥牌的電視??!
01/17 22:58, 6F
白牌就是沒貼品牌的意思 也因為沒貼品牌所以便宜 ※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/17/2024 23:22:35
推
01/17 23:00, 3月前 , 7F
禾聯?
01/17 23:00, 7F
禾聯本身就是個牌子啊
推
01/17 23:01, 3月前 , 8F
推推
01/17 23:01, 8F
推
01/17 23:13, 3月前 , 9F
推
01/17 23:13, 9F
推
01/17 23:13, 3月前 , 10F
推
01/17 23:13, 10F
推
01/17 23:16, 3月前 , 11F
是兆豐電子的貨嗎 我最近想買
01/17 23:16, 11F
→
01/17 23:16, 3月前 , 12F
我要求不高 不壞就行了
01/17 23:16, 12F
回去查了下 兆基電子 我還跟他說買到十台能便宜點嗎 但只願意請我喝咖啡 口憐
推
01/17 23:20, 3月前 , 13F
佛！
01/17 23:20, 13F
推
01/17 23:22, 3月前 , 14F
想請問s26大，如果房子在家人名下由我來收租，這樣租金是
01/17 23:22, 14F
→
01/17 23:22, 3月前 , 15F
否可以認列我的財力
01/17 23:22, 15F
不認財力 但是持續半年或一年有些銀行會認列你的金流
→
01/17 23:25, 3月前 , 16F
租金進你帳戶你就換個名義說收入就好了
01/17 23:25, 16F
對 就換個說法 弄成工作收入 我大額現金提存都用貨款 ※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/17/2024 23:32:50
推
01/17 23:31, 3月前 , 17F
推好文 祝小朋友一生平安健康幸福
01/17 23:31, 17F
推
01/17 23:33, 3月前 , 18F
好，感謝s26大
01/17 23:33, 18F
推
01/17 23:34, 3月前 , 19F
推
01/17 23:34, 19F
推
01/17 23:37, 3月前 , 20F
對 兆基 記錯了 感謝
01/17 23:37, 20F
推
01/17 23:47, 3月前 , 21F
銀行開的條件聽聽就好 最後都是看總行審查臉色
01/17 23:47, 21F
→
01/17 23:48, 3月前 , 22F
除非你能壓在經權內
01/17 23:48, 22F
所以我分享的都是實際貸到過的 不然說的一嘴好條件誰知道 ※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/17/2024 23:49:31
推
01/17 23:49, 3月前 , 23F
先推
01/17 23:49, 23F
推
01/18 00:07, 3月前 , 24F
最近上海不知道怎樣，家人60歲買新北非捷運套房給到
01/18 00:07, 24F
→
01/18 00:07, 3月前 , 25F
8成30年寬二…
01/18 00:07, 25F
曾幾何時 捷運套房六成20年 父母的年代連正常坪數都不好借 這是個時機財 讓有把握的投資組合利用槓桿放大 每個世代都有他的機會
推
01/18 00:07, 3月前 , 26F
羨慕推
01/18 00:07, 26F
推
01/18 00:10, 3月前 , 27F
推 好文 要敢借
01/18 00:10, 27F
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/18/2024 00:16:38
→
01/18 00:26, 3月前 , 28F
時空背景不一樣了，近期追金流追的非常嚴
01/18 00:26, 28F
其實我去年中買的那間就是 所以後面我留了一部分去投資型保單 那個出來不限目的當作一張最後的牌
→
01/18 00:27, 3月前 , 29F
央行目前給銀行管制越來越嚴謹
01/18 00:27, 29F
還有 132 則推文
還有 43 段內文
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01/18 12:36, 3月前 , 162F
板上資訊要注意「分享時間點」、另外
01/18 12:36, 162F
→
01/18 12:37, 3月前 , 163F
就是「幾乎」都成功經驗，然後他們本來資金池就強大
01/18 12:37, 163F
推
01/18 12:43, 3月前 , 164F
孩子跟狗狗好可愛
01/18 12:43, 164F
推
01/18 13:14, 3月前 , 165F
推
01/18 13:14, 165F
→
01/18 14:11, 3月前 , 166F
年收入只做20萬本來就這種條件了吧…
01/18 14:11, 166F
我猜做20是薪資扣除額吧 捨不得孩子套不著狼啊
推
01/18 14:26, 3月前 , 167F
推推 讚讚！
01/18 14:26, 167F
※ 編輯: s26492755 (49.216.189.116 臺灣), 01/18/2024 14:31:21
→
01/18 14:37, 3月前 , 168F
年收只作20 銀行還肯貸 已經很厲害了吧
01/18 14:37, 168F
現在就是真的很好貸了 只是大家活在30年 寬3 地板利率的優惠下 沒達到就像不讓孕婦生產完住月中一樣 會被抓去遊街的
推
01/18 15:02, 3月前 , 169F
我自己去年報稅所得33萬，貸8成（600萬），2.08%，25年。對
01/18 15:02, 169F
→
01/18 15:02, 3月前 , 170F
保後再被推銷房貸壽險，只好幫做業績。加上房貸壽險後等於
01/18 15:02, 170F
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01/18 15:02, 3月前 , 171F
是2.33%，沒做好金流就是這樣。
01/18 15:02, 171F
銀行端有各種內規 說白點能不能做 譬如兆豐能做 利率低 但要20年 凱基多間會跑 大樹掛1懶得理 掛4很積極 很多時候更像銀行端的話術 不是不做 只是條件沒談攏 像我老婆遇到第一間靠北我老婆金流要打折 其實就只是不想給地板利率 第二間就給地板利率了 我這邊則是 40年不現實 20年我會跳起來 所以要先30年才有機會上牌桌 每次聽完什麼 投資客 非自住 積極戶 差別利率 我都會問問一句 所以你利率是多少 接著就是各種拉扯到彼此都能滿意的地步 如果你很堅持要地板利率 光這點 就不全是做金流能解決的問題 就像客人嫌東嫌西還不是為殺價一樣 所以我主旨在能核貸能放款這件事 至於年限 成數 利率 寬限期就各自取捨
推
01/18 15:24, 3月前 , 172F
有點好奇白牌電視哪一家的
01/18 15:24, 172F
推
01/18 15:28, 3月前 , 173F
推文看到了
01/18 15:28, 173F
推
01/18 16:24, 3月前 , 174F
想問租金進帳戶要怎麼換個名義變成收入呢，是口頭講就
01/18 16:24, 174F
→
01/18 16:24, 3月前 , 175F
好了嗎？ 還是有其他操作呢？
01/18 16:24, 175F
你沒提供租約 就不是租金收入啦 看你要夜市擺攤 批發零售 異業合作 技術入股 諮詢費 指導費 賣屁屁費 想做的業務甚至會建議你在他們家用什麼說法比較好 說到底你要有資料讓上面去簽核 你什麼都沒有 要年收沒年收要資產沒資產 想幫你都無從下手 ※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/18/2024 17:08:21
推
01/18 17:35, 3月前 , 176F
長知識
01/18 17:35, 176F
推
01/18 17:50, 3月前 , 177F
好想知道白牌電視哪裡買
01/18 17:50, 177F
蝦皮啊 像冰箱或洗衣機有時候momo比較便宜就momo買 主要是老婆去比價看活動什麼的 我再來決斷 ※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/18/2024 18:24:53
推
01/18 19:55, 3月前 , 178F
喔喔 所以租金換名義這一塊也是有模糊空間可以操作，主
01/18 19:55, 178F
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01/18 19:55, 3月前 , 179F
要是看業務願不願意處理就是了
01/18 19:55, 179F
看銀行端怎麼走 傳統薪資收入 股息etf基金配息 投資收入 房租 執業收入 一般這幾樣搭配資料佐證是會全額認列的 我也有過房租合約不附上 當成本業收入 因為該銀行對包租公投資客敏感 ※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/18/2024 20:04:45
推
01/18 20:20, 3月前 , 180F
感謝分享 想請問還有沒有推薦的家電品牌？微波爐 烤箱
01/18 20:20, 180F
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01/18 20:20, 3月前 , 181F
冰箱 熱水壺 吸塵器 瓦斯爐 循環扇 之類的家電產品品
01/18 20:20, 181F
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01/18 20:20, 3月前 , 182F
牌？ 我也正在向S26大學習中
01/18 20:20, 182F
推
01/18 20:32, 3月前 , 183F
現在存錢想買第二間 所以想 如果租客有家電的需求 該
01/18 20:32, 183F
→
01/18 20:32, 3月前 , 184F
選哪些品牌才能耐操好用又便宜。另外看不太懂掛1跟掛4
01/18 20:32, 184F
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01/18 20:32, 3月前 , 185F
我名下一間 但很像沒看到這個資訊 還是新北跟台北有
01/18 20:32, 185F
→
01/18 20:32, 3月前 , 186F
不一樣的地方
01/18 20:32, 186F
我不會附小家電 那個讓租客自己準備 我就是基本的冷氣 冰箱 洗衣機 電視 茶几 沙發 床墊 桌椅 我買的都是社區大樓 所以廚房部分都是建商給的 基本上就是白牌或二線品牌 不要二手的找自己麻煩 掛1跟掛4是貸款的科目 掛1是購屋貸款 掛4是週轉金貸款 這兩者都是用房子做抵押 差別在政府給出的信用管制會管制掛1的成數 例如第二間七成 第三間四成 掛4則不受此限制 但也因為掛4不受限制導致早期大家開始掛1轉掛4 或者直接現金買斷在掛4 所以政府禁止了掛1轉掛4外加限制掛4的資金用於不動產 像我現在掛1兩筆 掛4八筆都30年 平均七成五 就是想辦法在信用管制下去做更多的借貸 也 才會有這篇 ========= 其實我後面梳理一下思緒 我們應該先討論何謂過度槓桿 是八成借好借滿連同轉增貸就是過度嗎 我的過度是借到資不抵債 但目前來說蠻困難的 也就是哪怕你轉增貸八成借滿也是因為你的資產有上升才有機會 銀行端鑑價都算保守 如果真的要收回資金 賣掉就解決了 還有一部分是總價問題 像我低總千萬內 一年一兩筆 頭期用贈與解釋 增貸追回金額也不大 如果是貓哥跟y大說的 一年好幾筆或是更高總價的風險就會高所以得更謹慎
推
01/18 20:44, 3月前 , 187F
掛2是啥
01/18 20:44, 187F
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 01/18/2024 20:57:36
→
01/18 21:42, 3月前 , 188F
龍潭火鍋真不能打…
01/18 21:42, 188F
推
01/18 21:50, 3月前 , 189F
非常非常感謝S26大的說明 好人：）
01/18 21:50, 189F
推
01/19 01:21, 3月前 , 190F
感謝分享，推
01/19 01:21, 190F
推
01/19 01:47, 3月前 , 191F
推
01/19 01:47, 191F
推
01/19 11:12, 3月前 , 192F
這篇可以偷偷M起來XD
01/19 11:12, 192F
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