Re: [閒聊] 當市區新屋貴到買不起商圈轉移

看板home-sale作者endgg (new)時間9月前 (2023/07/27 22:31)推噓-3(1推 4噓 1→)

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請問 c 大現在買高雄車站(前站)附近的套房兩房三房等待 71期開花結果適合嗎? 會遇到什麼問題嗎？謝謝 ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言： : 重劃區會有市中心甚至蛋黃區. : 當然也有外圍. : 你今天講的是老蛋黃區還是蛋黃區的重劃區? : 你要知道一點. : 蛋黃區的大坪數也許住的人不多. : 但是中小坪數可是住很多很多人. : 因此年輕人買不起蛋黃區重劃區的新屋,跑去買外圍重劃區的新屋. : 這一點都不代表蛋黃區重劃區的新屋沒人住喔. : 而是....住滿了"買得起"的人...XD : 那你以住宅人數來看商圈. : 蛋黃區重劃區人數沒比較少阿. : 並且這些人的財力遠高於外圍重劃區. : 那你說商圈會怎樣? : 阿不就很簡單. : 七期給你插兩根百貨. : 農16也給你插兩個商場. : 還不包含重劃區旁邊的百貨和商場... : 外圍給你家樂福...喔不,最近家樂福不太展店...全聯好了. : 阿這不就現在進行式? : 至於你說老蛋黃區. : 老蛋黃區會凋零沒錯. : 但實際上,你既然是台中阿良,那你也知道台中蛋黃區的轉移. : 從火車站轉移到西區再轉移到西屯. : 那你回頭看火車站. : 也許因為消費習慣的改變,火車站的商圈強度遠不如當年. : 但是如果擬以"現在整個台中的商圈"去看火車站. : 他也沒很弱阿...甚至有一定強度. : 你看一中街也沒比別人弱阿. : 阿為啥? : 因為雖然火車站蛋黃區已凋零,但是老房子裡面還是住滿了人. : 老屋的空屋率甚至比重劃區還要低非常多....XD : 阿那麼多人住,自然商圈怎樣都不會太弱. : 就像高雄火車站,一堆人再說多弱. : 問題是如果你真討論火車站這邊的居民商圈. : 自立路商圈很弱?? : 七賢路也麻一排火鍋店. : 三民夜市也穩穩地. : 六和和平商圈也微幅再擴張. : 當然你無法跟當年補習街,當年電腦街比. : 但實際上擬以整個火車站前站居民商圈來看. : 這些商圈一點都沒比其他地方弱. : (除非你拿最強的巨蛋富國明誠,或是次強的熱河來比) : 阿為啥? : 阿不就火車站前站還是住滿了人.. : 你是哪隻眼睛看到火車站前站一堆空屋?? : 他只是房價相對其他一線二線比較便宜. : so...老蛋黃區凋零大概就是這樣. : 當然啦,蛋黃區凋零還是會產生商圈萎縮. : 為啥? : 因為他不會特別吸引其他區甚至觀光客過來. : 七期的百貨公司,老虎城等,會吸引台中一大堆其他地方的人過去. : (向我要吃凪拉麵,還不是跑去老虎城) : 當年鹽埕區熱鬧的時候,地下街整個高雄的人都去朝聖等等. : 所以蛋黃區的商圈會有額外吸收非住戶的效應. : 所以會特別旺. : 但當蛋黃區凋零後. : 商圈就會退回成為"民生專門"商圈...單純服務這邊的居民. : 阿這樣自然商圈必然萎縮很多. : 但因為畢竟這邊還是住滿了人. : 所以這個萎縮會到一個限度就停止了. : 之後就成為一個地方型商圈,住這邊的人才會在這邊消費的型態. : 至於你說外圍重劃區. : 外圍有幾個問題. : 1.他周圍的其他住宅腹地比較小,居民比較少. : 你想無論台中火車站,西區還是哪,他都是被房子給包圍. : 附近旁邊都滿滿的房子...這些都是區域重疊的人口. : 但是你外圍,烏日好了... : 阿你就烏日一個重劃區,外圍不是河川就是農田就是工廠. : 所以實際上你的延伸人口遠不如市區那麼多. : 2.不會有人特定跑去外圍重劃區消費. : 各位非桃園人,請問幾個人專程跑去青埔消費? : 非高雄人,幾個跑去高雄大學/橋頭新市鎮消費? : 這更不論你也沒有觀光客. : 而且幾乎9x%的活動都不會辦在外圍. : 3.外圍只要一旦凋零,崩潰後要再起很難. : 尤其如果遇到大跌,例如2000年那種. : 外圍有機率變成鬼城....除非他有產業園區的支撐. : (興達港不就這樣) : 所以企業不敢做大規模投資,更不敢置產. : 對喔,企業蓋百貨公司,也是置產的一種型態. : 他百貨公司的不動產,會因為他自己的百貨公司而增值... : 增值就又成為他公司的資產...顆顆.. : 看看高雄大遠百蟬聯多少年的"地王"...直到近幾年才被巨蛋幹掉. : 而外圍凋零的話,如果遇到大跌他的不動產除了掉價會遠高於市區外. : (並且市區還可以拆掉都更) : 他要轉手處分掉會極度困難.....誰去買??買了幹嘛??你要在外圍搞都更"大樓??"?? : 所以外圍通常不會做高密集度開發. : 台中港三井也是低密度開發. : 敢在外圍開發的,我看只有義大世界....不過他仗著整個山頭都是他的...XD : (義大開發其實嚇破一堆旁邊看戲老闆的膽....."投資是這樣衝的喔"...XD) : so.... : 市區和外圍就是這樣一回事. : 外圍永遠要注意. : 重劃區如果蓋滿了,你要小心遇到大跌(不是2008 2016那種...而是1980 1990 2000那種) : 一次大跌再起很難,會被所有人放生. : 政府會去開心地重劃區,建商會去新的地方炒做. : 然後永遠要注意你的立基點會不會出問題. : 靠產業園區,會不會遇到產業轉型你的產業掛掉. : 就像興達港本來靠遠洋漁港,結果國際法一改就死定了.... : 然後不要期待你在離市區那麼遠的地方,可以變成市中心的蛋黃區. : 那是不可能的事情...你看多也不要太愛幻想.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.147.113 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1690468309.A.EF5.html

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grotwpig645

07/27 22:34, 9月前 , 1^F

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噓

max769

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max769

07/27 22:42, 9月前 , 3^F

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