Re: [請益] 桃園觀音草漯跟富岡 選擇哪邊比較好?

看板home-sale作者 (毎日感謝の正拳突き1万回)時間10月前 (2023/07/07 22:38), 編輯推噓33(38推 5噓 39→)
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盡信書不如無書 問人之前，建議可以自己先做一些功課，用數據量化觀點看區域，可以消弭雜音 1.區域人口流入年增減率 (年增越高越好，從區域國中小學校有沒有滿招可窺一二) 2.區域就業機會多寡 (就業機會越多越好，從區域財團有無形成產業鏈可窺一二) 3.房價基期 (基期越低越好，土地標售價格+營建費用+管銷費用 抓成本) 區域符合上面這三項指標，買了不一定會大漲，但絕對抗跌 符合上面三個指標，在房市下行週期 不易因 沒有剛需 + 基期已高 導致房價消風修正的情況發生 其中，基期高低是相對的、是區域之間比較出來的，用個人感受來看易流於喜惡而失真 符合了上面 1/2/3 你可以再繼續看想購買的區域有沒有符合 4/5/6 4.國土建設規劃 (中央政府/地方政府 對該區域有沒有 中長期的建設計劃) 5.自住個人喜好 (自己喜歡的房子不易亂賣 捨不得賣 不掉價 放得久 自然賺得多) 6.有沒有蛋黃可以蹭 (有蛋黃可以蹭，總有剛需買家沒得選，用低房價基期換取交通方便) 相對於 1/2/3 的屬性在於抗跌 4/5/6 這三點偏向如何賺漲 上面提到的第 1點 有人口流入成長 等於有選票成長 上面提到的第 2點 有完整產業鏈 等於有財團利益盤據於該區域之上 通常只要中央或地方有政客對區域 以政府的角色開出支票 提出上面第 4點 國土規劃建設藍圖 那這些建設快則10年、慢則20年必定會落成 就像上面提到的第 1點 選票、第 2點 財團 政客履行支票 才能讓區域漲 遷入越來越多的百姓爽 日後政壇自然更上一層樓 加上第 3點 區域房價基期低 政治人物/建商/財團 支票開出前、兌現前 逢低買進土地 建設陸續完成後 政治人物/建商/財團 早期進場的民眾 皆大歡喜 國家也因此更加繁盛 只有早期看衰 認為區域沒有價值、充滿缺點的魯空 (但這些人沒意識到自己買不起正北市蛋黃區 只看區域缺點 優勢全都無視) 會覺得政客/建商/財團都是貪得無厭的壞蛋 並把早期進場的民眾視為投機的房蟲 而這些魯空 10年、20年過去 也會是唯一的輸家 所以只要符合 1/2/3前提下 政府有拿出第 4點 畫出大餅 大概率都會有完成的一天 早或晚而已 因為這已經綁訂了 政客本身/建商/財團/早期購屋民眾的切身利益 完工=選票 第 5點 講一般平民買賣房屋的人性 你買自己喜歡的房子 遇到房市好 你一定捨不得賣 人家要出天價你才捨得 遇到房市下行 你自己捨不得低價賣 不缺錢的情況下 大多拿去租人或是直接不賣了 上述這種被魯空稱之為房蟲的心態 就是不動產賺大錢的心法所在 如果你買的房子 僅因有賺頭而買入 除非你是專業投資客 否則大概率賺一手就會跑了 最後一點 也就是第6點 是我個人投資房屋土地的偏好 在符合上述 1/2/3/4/5 這五點的情況下 倘若該區域又難得又存在第 6點，我就會放比較多籌碼下去 就像 林口 A9/A7 符合 1/2/3/4/5，我就會偏好押 1間 A9、 搭多間 A7預售屋 (當然現在7/1以後買的預售屋不能買賣 這個心法其實在預售屋買賣課45%稅也不好用了) 買不起 A9 但在林口工作 或是喜歡林口街廓 喜歡三井 需要到工一工作的 要新房子就會乖乖買A7 換句話說，以投資角度來看，A7 資產流動性比較高、預售期間轉賣滯化風險就低多了 但若你要自住、漲幅不是你最大考量，預算又夠，以上述的例子就是買 A9比較爽 同樣的道理 草漯有青埔可以蹭，又符合 1/2/3/4/5，故成了個人偏好投資草漯的原因所在 楊梅相對來說，少了上述第六點 少了像 青埔 或 航空城 這種明日之星可以蹭 就不是個人偏好的投資所在 但我個人不偏好，不代表楊梅不好，或許楊梅比較適合你也未可說 就像開頭說的 至少個人在投資前都會先用數據工具做好 質化/量化分析 網路上的聲音、想法，往往沒有足夠強的證據支撐 我深信 全面而不偏頗的數據(row data)最有參考價值 也最不容易偏頗流於喜惡判斷 雖然我人生迄今投資運跟資產累積都不錯 但不代表我看好的草漯一定會成功 所以我講的話 你看看參考就好 特別如果你是自住需求 多去實地探訪走走 之後做的決定 相信才會是適合你的選擇 祝福你 :) ※ 引述《ptt9999 (ptt999)》之銘言： : 請教一下 : 目前想要購買2房車物件 : 因錢不多 基本上只能選擇這兩邊了 但都有缺點 : 觀音：靠工業區 味道重 但似乎是逐漸興起的地區 : 富岡：3年前在富岡上班過 知道就是比較鄉下幽靜的地方 : 請問如果要選擇 哪邊會比較好呢 : 本周會再開車去繞繞 看哪邊比較適合自己 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.230.85.57 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688740684.A.D9B.html
推
07/07 22:42, 10月前 , 1F
精闢 條列都弄出來了
07/07 22:42, 1F
→
07/07 22:45, 10月前 , 2F
垃圾學區也是會額滿的因為附近都沒學校了
07/07 22:45, 2F
推
07/07 22:47, 10月前 , 3F
有些地方30年大樓就是貧民窟樣廢墟樣 有些不是
07/07 22:47, 3F
推
07/07 22:47, 10月前 , 4F
推認真
07/07 22:47, 4F
→
07/07 22:48, 10月前 , 5F
這很簡單 新屋總是會老的 ，重點在為什麼有些人不會
07/07 22:48, 5F
→
07/07 22:48, 10月前 , 6F
讓社區爛掉有些人會
07/07 22:48, 6F
推
07/07 22:48, 10月前 , 7F
草漯真的不錯
07/07 22:48, 7F
推
07/07 22:55, 10月前 , 8F
文筆流暢讀起來很輕鬆，內容充實有用。
07/07 22:55, 8F
推
07/07 23:00, 10月前 , 9F
精闢
07/07 23:00, 9F
推
07/07 23:02, 10月前 , 10F
建議原po真的喜歡那就買那，只要某些區域ㄧ談到，特定ID就
07/07 23:02, 10F
→
07/07 23:02, 10月前 , 11F
跑出來了
07/07 23:02, 11F
推
07/07 23:06, 10月前 , 12F
小心草漯王肉搜你祖宗十八代出來罵，連你賣了什麼東西都能
07/07 23:06, 12F
→
07/07 23:06, 10月前 , 13F
翻出來罵
07/07 23:06, 13F
推
07/07 23:14, 10月前 , 14F
厲害！
07/07 23:14, 14F
推
07/07 23:14, 10月前 , 15F
草螺真的有料
07/07 23:14, 15F
推
07/07 23:16, 10月前 , 16F
草漯哥這篇客氣推
07/07 23:16, 16F
推
07/07 23:19, 10月前 , 17F
A7買滿手了, 躺著看戲 ><
07/07 23:19, 17F
推
07/07 23:22, 10月前 , 18F
內文不錯，但楊梅是吃五楊高架吧
07/07 23:22, 18F
推
07/07 23:41, 10月前 , 19F
寫得很好
07/07 23:41, 19F
→
07/07 23:49, 10月前 , 20F
有人跟我說你就是連經理，真的嗎？
07/07 23:49, 20F
→
07/07 23:55, 10月前 , 21F
聯發哥方便透露一下連經理是何方神聖嗎 ?
07/07 23:55, 21F
→
07/08 00:18, 10月前 , 22F
草漯的代銷王啊
07/08 00:18, 22F
→
07/08 00:21, 10月前 , 23F
我還以為草漯代銷王應該是寶佳體系的管爺 lol
07/08 00:21, 23F
推
07/08 00:28, 10月前 , 24F
連經理在草漯賣出的總量體應該有超過管爺喔
07/08 00:28, 24F
推
07/08 00:30, 10月前 , 25F
講得很不錯啊
07/08 00:30, 25F
→
07/08 00:30, 10月前 , 26F
123同時符合的還會放在那邊等人買嗎…
07/08 00:30, 26F
→
07/08 01:06, 10月前 , 27F
對於我這種只有“摩托車”的人很難從台北到草漯去看房
07/08 01:06, 27F
→
07/08 01:06, 10月前 , 28F
……，但到富岡還可以騎車去換火車……
07/08 01:06, 28F
噓
07/08 01:15, 10月前 , 29F
青埔還有很多空地沒開放 要蹭也輪不到草漯
07/08 01:15, 29F
→
07/08 01:16, 10月前 , 30F
同等條件 過嶺生活條件比草漯好多了
07/08 01:16, 30F
→
07/08 01:17, 10月前 , 31F
桃園很多地方都有123吧
07/08 01:17, 31F
噓
07/08 01:20, 10月前 , 32F
草漯去高鐵站要20分鐘 過嶺去高鐵站12分鐘 自己評估
07/08 01:20, 32F
推
07/08 01:59, 10月前 , 33F
草漯20初 過嶺站上30了 價格有差
07/08 01:59, 33F
推
07/08 02:01, 10月前 , 34F
富岡與草漯 價格差不多 好比較
07/08 02:01, 34F
→
07/08 02:01, 10月前 , 35F
大概猜出就是預算上有所考量
07/08 02:01, 35F
→
07/08 02:03, 10月前 , 36F
富岡還是老人居多有台鐵 ；草漯多藍領人 機能好，
07/08 02:03, 36F
→
07/08 02:03, 10月前 , 37F
兩個都離市區很遠
07/08 02:03, 37F
推
07/08 05:44, 10月前 , 38F
草漯光是就業就贏富岡了呀
07/08 05:44, 38F
→
07/08 05:44, 10月前 , 39F
富岡除非你在台鐵上班而已
07/08 05:44, 39F
推
07/08 05:46, 10月前 , 40F
富岡是有車站 但我覺得在桃園市 車站不是很重要
07/08 05:46, 40F
→
07/08 05:46, 10月前 , 41F
這邊跟雙北那種捷運導向的地方不同
07/08 05:46, 41F
推
07/08 08:42, 10月前 , 42F
認真文推
07/08 08:42, 42F
噓
07/08 08:44, 10月前 , 43F
這些新竹東區北區香山、新竹縣湖口新豐竹北全部都屌
07/08 08:44, 43F
→
07/08 08:44, 10月前 , 44F
打
07/08 08:44, 44F
噓
07/08 09:17, 10月前 , 45F
大哥，你要捧草漯也不是這樣吧，吃青埔外擴過嶺都不敢
07/08 09:17, 45F
→
07/08 09:17, 10月前 , 46F
說了
07/08 09:17, 46F
推
07/08 09:42, 10月前 , 47F
有條有理，長知識了
07/08 09:42, 47F
推
07/08 09:49, 10月前 , 48F
依6來講楊梅可能只能蹭中壢，但12345點完全大勝草漯吧
07/08 09:49, 48F
→
07/08 09:49, 10月前 , 49F
…
07/08 09:49, 49F
推
07/08 09:55, 10月前 , 50F
別的不說，光楊梅有壽司郎 Hama壽司 兩間星巴克 兩間
07/08 09:55, 50F
→
07/08 09:55, 10月前 , 51F
麥當勞 一間肯德基 還有西提 到底怎麼會輸草漯
07/08 09:55, 51F
推
07/08 09:58, 10月前 , 52F
要說蹭，在差楊梅還有龍科可以蹭，又有國道一號跟兩個火
07/08 09:58, 52F
→
07/08 09:58, 10月前 , 53F
車站，再看看房價跟草漯的房價，我實在不知道楊梅怎麼輸
07/08 09:58, 53F
推
07/08 10:22, 10月前 , 54F
raw data
07/08 10:22, 54F
噓
07/08 11:05, 10月前 , 55F
請說一下新竹哪一點沒你說的？？
07/08 11:05, 55F
推
07/08 11:19, 10月前 , 56F
草漯投資不錯 自住就先不要 工業區第一排的空氣 低端
07/08 11:19, 56F
→
07/08 11:19, 10月前 , 57F
人口密度 真的要環境好點 往二聖路那側比較優些
07/08 11:19, 57F
推
07/08 11:38, 10月前 , 58F
新豐湖口就不是直轄市是要比山小
07/08 11:38, 58F
→
07/08 11:39, 10月前 , 59F
而且原po壓根沒問新竹是在自爽啥，按照這邏輯應該去買
07/08 11:39, 59F
→
07/08 11:39, 10月前 , 60F
雙北啊 講山小
07/08 11:39, 60F
推
07/08 12:14, 10月前 , 61F
草漯真的不錯，實際走訪空氣並不差
07/08 12:14, 61F
推
07/08 13:49, 9月前 , 62F
草螺 光…出門 遇到一些 東南亞電動車 就煩
07/08 13:49, 62F
推
07/08 16:56, 9月前 , 63F
富岡算是楊梅區～ 而且楊梅車站有3個埔心、楊梅、富
07/08 16:56, 63F
→
07/08 16:56, 9月前 , 64F
岡）～ 而且五楊之後南下匝道開放後其實還吃得到一點
07/08 16:56, 64F
→
07/08 16:56, 9月前 , 65F
湖口工業區新竹工業曲甚至竹科的
07/08 16:56, 65F
推
07/08 21:09, 9月前 , 66F
楊梅埔心還是比較穩，優勢在交通條件，國1和火車站對於北
07/08 21:09, 66F
→
07/08 21:09, 9月前 , 67F
上南下的通勤都很有幫助
07/08 21:09, 67F
推
07/08 21:11, 9月前 , 68F
龍科三期倒是最新的buff，竹科管理局已經有相關訊息
07/08 21:11, 68F
推
07/08 23:30, 9月前 , 69F
小7旗艦店選在草漯也是妙 進出的年輕人一半刺龍刺鳳www
07/08 23:30, 69F
→
07/08 23:31, 9月前 , 70F
附近那些新古建案 看了幾間 幾乎都有聞到K味 蠻恐怖der
07/08 23:31, 70F
推
07/09 00:58, 9月前 , 71F
現在是在問富岡跟草漯吧?
07/09 00:58, 71F
→
07/09 00:59, 9月前 , 72F
楊梅跟富岡完全是不同的生活圈
07/09 00:59, 72F
→
07/09 00:59, 9月前 , 73F
如果你會拿楊梅市區的來講富岡 那草漯離高鐵也不遠
07/09 00:59, 73F
推
07/09 01:32, 9月前 , 74F
我做法類似，挑優點最多，再權衡輕重。
07/09 01:32, 74F
→
07/09 01:34, 9月前 , 75F
但銀彈不足，只跑長途，我另加極端氣候
07/09 01:34, 75F
推
07/09 01:48, 9月前 , 76F
樓主是問富岡 怎麼一堆人拿楊梅出來講www富岡到湖口或新
07/09 01:48, 76F
→
07/09 01:48, 9月前 , 77F
屋採買都比楊梅近咧
07/09 01:48, 77F
推
07/09 01:50, 9月前 , 78F
十年後可能富岡都沒什麼改變 草漯可能已經大樓林立了
07/09 01:50, 78F
→
07/09 02:35, 9月前 , 79F
富岡楊梅 7~8公里 非在地人才會混一起說呀
07/09 02:35, 79F
→
07/09 02:35, 9月前 , 80F
跟楊梅平鎮距離差不多
07/09 02:35, 80F
→
07/09 02:36, 9月前 , 81F
草漯高鐵就差不多 楊梅到中壢市區的距離了
07/09 02:36, 81F
→
07/09 02:36, 9月前 , 82F
但時間上的話 跟楊梅到平鎮差不多
07/09 02:36, 82F
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