[閒聊] 去啊 戰吧 少年股神再戰台灣買房神話

看板home-sale作者 (^^)時間1年前 (2023/04/02 15:05), 編輯推噓23(35推 12噓 56→)
留言103則, 41人參與, 1年前最新討論串1/2 (看更多)
月經文 少年股神被房產神話戳到流量密碼. 指數投資 清流君參戰 （前情提要 個人非常尊敬＆感謝清流君各種影片分享） https://youtu.be/hIQ694t9rOs
戰前提示 ： a. 房產神話 ：無房者買房自住 五倍槓桿 b. 少年股神 ：無房者租房（相同市價成本） 投入指數 複利奇蹟 再戰神話 戰情分析 a. 近十年房地產平均漲60%（平均值還算合理） 相當於每年4.8% (沒考慮槓桿＆成本） b. 近十年台灣指數每年漲11%, 20年平均每年漲9%, 參戰估值抓8% 戰情例子 2000萬 頭期400 貸款1600 前置各種費用額外10%約200萬 a. 1600房貸2% 30年無寬限 每月約6萬還款 a.1 每年自住成本分析 2%利息＋稅金/修繕/有的沒的 = 4% （<--猜高估1.6%） （ps.2%額外支出覺得偏高 2000萬房子額外支出大概0.4％差不多） 相當每月額外支出2000*0.04/12 ~ 6.6萬/月 a.2 每年平均上漲4.8% 高於成本 還是會賺 b. 頭款＋前置成本600拿去股票滾 每月租屋6.6萬還款額度相同（租同等級屋） b.1 租金 = 買房自住成本 = 6.6*12 = 80萬/年 （只估2.4% 就是可租4萬的房子） b.2 指數每年平均上漲比房地產多4%. 或者約8%. 清流君認為 房價租金比現在房價偏高 or 租金偏低 比值要收斂房價下降而非租金上漲 （好像沒查過台灣六都租金歷史？） a.b.比較 前0~5年 少年股神勝 , 5~25年房產神話勝 , 25~少年股繩敗部復活 個人影片分析 ： 1. 機會成本比較那邊有問題 ：4%(我認為2+0.4%）的持有成本已經拿去租屋了 都是消耗品 沒辦法拿去滾股市. 2000萬的1600房貸 的機會成本 買股根本拿不出來. 信貸的還款最多也是7年 跟房貸條件差很多. 2. 低價租屋（例如市價的1～2%租金）的少年股神(可能要20年）才有機會跑贏房產神話 3. 如果買中古屋壓低成本6折比如1200萬. 根據租金特性 少年股神會更加不利. 4. 預售屋房價飆漲 已經漲到影片中2000萬 租3~4萬的狀況 投資客難怪不玩了 不如股票 自助還是可以買 已經是利潤最後的殘渣 5. 以上買預售屋自助可以 ,投資就是賭一把的色彩變高. 中古屋自住還是首選. 以上 請問清流君影片的分析 少年股神這一戰 是否有機會打臉房產神話或者我觀點錯誤？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.42.144 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680419106.A.962.html
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04/02 15:14, 1年前 , 1F
哈 剛剛才看過 折舊那邊跟房屋稅隨通膨增加 很明顯
04/02 15:14, 1F
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04/02 15:14, 1年前 , 2F
是沒買過房才有的誤解
04/02 15:14, 2F
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04/02 15:16, 1年前 , 3F
現在沒有預售屋當沖了
04/02 15:16, 3F
推
04/02 15:17, 1年前 , 4F
租金會漲耶
04/02 15:17, 4F
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04/02 15:17, 1年前 , 5F
投資一定是中古屋 買新的租人??
04/02 15:17, 5F
推
04/02 15:18, 1年前 , 6F
又來騙流量的 幹
04/02 15:18, 6F
推
04/02 15:19, 1年前 , 7F
還有就是人家自住個15年賣掉換一間，槓桿又出來了，誰規
04/02 15:19, 7F
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04/02 15:19, 1年前 , 8F
定一輩子就是只能買一間然後住到老
04/02 15:19, 8F
推
04/02 15:22, 1年前 , 9F
清槍君贏了
04/02 15:22, 9F
噓
04/02 15:23, 1年前 , 10F
最近怎麼都一堆影片文來騙流量
04/02 15:23, 10F
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04/02 15:24, 1年前 , 11F
他租金成長每年有抓1%
04/02 15:24, 11F
推
04/02 15:25, 1年前 , 12F
清流君中肯
04/02 15:25, 12F
推
04/02 15:28, 1年前 , 13F
用正二下去算贏更多 租屋股神又贏 7…
04/02 15:28, 13F
噓
04/02 15:39, 1年前 , 14F
臺灣租金根本長期過低 正準備慢慢上揚
04/02 15:39, 14F
推
04/02 15:43, 1年前 , 15F
資料有引有據有所本思慮清晰 字字鏗鏘有力 可惜結論不討喜
04/02 15:43, 15F
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04/02 15:44, 1年前 , 16F
我自己算過 明明就差不多
04/02 15:44, 16F
推
04/02 15:45, 1年前 , 17F
他是建立在買大樓吧 這裡推薦買低總價公寓
04/02 15:45, 17F
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04/02 15:46, 1年前 , 18F
但也是說明買房無腦買不一定能贏買股票
04/02 15:46, 18F
推
04/02 15:46, 1年前 , 19F
他指數講的很好不否認 但房市還是算了吧 看到折舊每
04/02 15:46, 19F
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04/02 15:46, 1年前 , 20F
年0.2%就算錯了 都知道成本要通膨 房價也要好嗎 而
04/02 15:46, 20F
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04/02 15:46, 1年前 , 21F
很多房東都沒租很貴阿 之前入手低根本隨便租
04/02 15:46, 21F
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04/02 15:46, 1年前 , 22F
且你預設大盤長期看漲 那房價也是啊 扣折舊根本多算
04/02 15:46, 22F
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04/02 15:46, 1年前 , 23F
的 然後五倍下去還是隨便都屌打指數
04/02 15:46, 23F
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04/02 15:48, 1年前 , 24F
他有考慮房價通膨阿 抓2%
04/02 15:48, 24F
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04/02 15:49, 1年前 , 25F
確實買大樓的投報率不如預期 但買公寓又不一樣了
04/02 15:49, 25F
噓
04/02 15:49, 1年前 , 26F
清流君我只能說呵呵啦 反著做都會大賺
04/02 15:49, 26F
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04/02 15:49, 1年前 , 27F
他是說稅金通膨好嗎
04/02 15:49, 27F
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04/02 15:49, 1年前 , 28F
沒算房價通膨的話 買房策略的資產曲線怎麼會上升 囧
04/02 15:49, 28F
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04/02 15:51, 1年前 , 29F
他算房價4%增幅啊 稅金成本2%扣血啊 但房屋稅會跟通
04/02 15:51, 29F
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04/02 15:51, 1年前 , 30F
膨嗎XD
04/02 15:51, 30F
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04/02 15:52, 1年前 , 31F
買房抵稅 增貸低利率投資 無限寬限期 這些怎麼沒考慮進去
04/02 15:52, 31F
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04/02 16:01, 1年前 , 32F
反正有增貸 或重新買賣 就無敵
04/02 16:01, 32F
推
04/02 16:16, 1年前 , 33F
你就看有幾個投資客、包租公在跟你拍YT的就知道哪邊比較
04/02 16:16, 33F
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04/02 16:16, 1年前 , 34F
好賺了。
04/02 16:16, 34F
推
04/02 16:28, 1年前 , 35F
不算轉增貸的話這部片沒錯，但真實情況很多人都會貸出
04/02 16:28, 35F
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04/02 16:28, 1年前 , 36F
來再投資吧，所以這部的結論部分不太認同，其他部介紹
04/02 16:28, 36F
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04/02 16:28, 1年前 , 37F
指數因子的倒是都很認同
04/02 16:28, 37F
推
04/02 16:48, 1年前 , 38F
買房很多是為了給家人一個安定的窩 所以清流君有老婆小
04/02 16:48, 38F
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04/02 16:48, 1年前 , 39F
孩嗎
04/02 16:48, 39F
還有 24 則推文
噓
04/03 03:47, 1年前 , 64F
看到兩點就知道沒料，前置成本200才能出租？誰會花200裝潢
04/03 03:47, 64F
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04/03 03:47, 1年前 , 65F
出租？房子投報要乘五啊，這傻屌
04/03 03:47, 65F
推
04/03 08:37, 1年前 , 66F
他的影片我有在看 他的計算仔細度比這裡文章嚴謹多了 怎
04/03 08:37, 66F
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04/03 08:37, 1年前 , 67F
麼輸 後面還酸了下五倍槓桿20趴神話
04/03 08:37, 67F
推
04/03 09:03, 1年前 , 68F
術業有專攻、隔行如隔山。房版可以看到關於股票的誤解，反
04/03 09:03, 68F
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04/03 09:03, 1年前 , 69F
之亦然。他講股票通常正確，這集講房子就不行了。光是轉增
04/03 09:03, 69F
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04/03 09:03, 1年前 , 70F
貸就推翻那堆計算，何況計算參數有疑慮？
04/03 09:03, 70F
推
04/03 09:19, 1年前 , 71F
一堆講清流君邏輯不行的，沒幾個用數字戰回去，房板
04/03 09:19, 71F
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04/03 09:19, 1年前 , 72F
水平不意外呵呵
04/03 09:19, 72F
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04/03 09:42, 1年前 , 73F
清流君之後好像會出跟無限轉貸的比較，可以期待一下
04/03 09:42, 73F
推
04/03 10:29, 1年前 , 74F
清流君強在數據跟邏輯，算是言之有物又時常搭配論文研
04/03 10:29, 74F
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04/03 10:29, 1年前 , 75F
究，期待他後續深入研究後發現房市開槓桿的奧義XD
04/03 10:29, 75F
推
04/03 11:45, 1年前 , 76F
他講房產分析真的不行，連基本實務都沒有。拉excel誰不會
04/03 11:45, 76F
→
04/03 11:45, 1年前 , 77F
？
04/03 11:45, 77F
推
04/03 11:46, 1年前 , 78F
他不是算術不行(誰不會算術呢？），是實務像小朋友一樣。
04/03 11:46, 78F
推
04/03 13:02, 1年前 , 79F
回A大 他的結論已經包含五倍槓桿了
04/03 13:02, 79F
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04/03 13:23, 1年前 , 80F
他的命題是：買一間房VS指數投資。講轉增貸是在偷換
04/03 13:23, 80F
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04/03 13:23, 1年前 , 81F
概念吧，這種額外加碼的金融操作根本就沒有在討論之
04/03 13:23, 81F
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04/03 13:23, 1年前 , 82F
中，高潮什麼啊
04/03 13:23, 82F
推
04/03 14:42, 1年前 , 83F
不符合現實的命題沒有參考價值。知道轉增貸的人為何不把存
04/03 14:42, 83F
→
04/03 14:42, 1年前 , 84F
在房子的錢拿出來指數化投資？
04/03 14:42, 84F
推
04/03 15:02, 1年前 , 85F
希望他永遠玩股票......
04/03 15:02, 85F
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04/03 15:02, 1年前 , 86F
拜託誰都不要告訴他.....
04/03 15:02, 86F
噓
04/03 17:28, 1年前 , 87F
95%股市都韭菜 能贏誰？
04/03 17:28, 87F
推
04/03 18:05, 1年前 , 88F
他誰啊
04/03 18:05, 88F
推
04/03 18:06, 1年前 , 89F
超級房仲的小帳嗎
04/03 18:06, 89F
推
04/03 18:08, 1年前 , 90F
來個強一點的空空好嗎? 至少也要有三房龍一半的戰力
04/03 18:08, 90F
推
04/03 18:08, 1年前 , 91F
不然這種一律當作騙流量仔
04/03 18:08, 91F
推
04/03 18:09, 1年前 , 92F
看就知道沒買過房，也敢在那邊543
04/03 18:09, 92F
推
04/03 18:09, 1年前 , 93F
滾回指數投資的同溫層啦
04/03 18:09, 93F
→
04/03 20:50, 1年前 , 94F
上數學課而已，這摸認真R
04/03 20:50, 94F
推
04/03 21:19, 1年前 , 95F
一堆白癡在那邊嗆他是股神，笑死
04/03 21:19, 95F
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04/03 21:22, 1年前 , 96F
他建議的是全球型大盤etf(例如VT)，跟那種玩個股的航海
04/03 21:22, 96F
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04/03 21:22, 1年前 , 97F
王或當沖仔差很多好嗎
04/03 21:22, 97F
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04/03 21:23, 1年前 , 98F
房板真的一堆財商不及格的
04/03 21:23, 98F
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04/03 21:27, 1年前 , 99F
長期持有全球股市etf，20年以上，根本很難失敗，也是巴
04/03 21:27, 99F
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04/03 21:27, 1年前 , 100F
菲特建議一般非專業投資人的理財方式，有名的十年賭局自
04/03 21:27, 100F
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04/03 21:27, 1年前 , 101F
己去google看看
04/03 21:27, 101F
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04/03 21:27, 1年前 , 102F
還是房板某些白癡以為自己比巴菲特聰明，笑死
04/03 21:27, 102F
推
04/04 01:37, 1年前 , 103F
就已經算入五倍槓桿了，這個板文盲那麼多？
04/04 01:37, 103F
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