Re: [閒聊] 買不起房，靠存股退休行嗎?

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1年前 (2023/02/21 18:20), 1年前編輯推噓131(132推 1噓 255→)
留言388則, 81人參與, 1年前最新討論串7/12 (看更多)
其實喔, 買甚麼高股息. 巴菲特就討厭高配息,他可是做長期投資. 一間公司沒有野心,沒有投資規劃,沒有擴張計畫,才會把賺到的錢都發給股東. 另外. 高股息你對高資產族而言,要繳的稅比較多. 而如果是資本支出,反映到股價...這樣你只要承擔證交稅而已. 至於買房和買股麻. 你先理解一件事情. 租屋要付租金,而買房子是開五倍槓桿. 你以機會成本來看好了. 如果你今天租的房子租金投報3%,長期房貸平均1.7%. 這代表甚麼. 這代表你機會成本損失是(3-1.7)%*5=6.5%. 你在這邊損失機會成本6.5%. 因此你去買股票,你"股利"要賺得贏6.5%. 不然其實你錯失了機會成本. 也許不能說你是"虧"但是你是"少賺" 你說股票會漲...喔...房價也會漲,這邊沒跟你計算本金翻滾效應. 不然,如果房價年漲3%,這樣你還要計算15%的淺再增值喪失. 你存骨的年化本金翻滾有15%?...你給我豪洨. 因此在五倍槓桿的面前,你是買高成長股還是高殖利率股. 很容易本金和利息都被買房子海放...顆顆. 啥?你說房價會跌? 那你股價會不會跌?? 但是如果你今天是高資產族. 你怎樣開槓桿,就只能開兩倍(資產負債比) 外加高價位的不動產出租投報率通常都很低. 好啦,給你抓出租投報率2.5%好了,這樣算起來機會成本是1.6%. 本金翻漲6%. 而這時候,你如果把"無腦大魔王"~"正二"拿過來看. (好處就極度無腦阿,你看我那斯達克正二買了丟在那邊都沒在管) 疑....好像就有得打了. 那這樣你是要存骨還是存房,就看你財務規劃拉. 尤其正二內建回收股利到本金.... 高資產族還可以省掉股利被抽的所得稅,轉嫁到證交稅去. 所以如果你錢很多,你要存骨... 沒啥問題啊. 所以回過頭來看. 你今天是有錢人,那你的選擇自然跟窮人不一樣. 就像有錢人為啥愛買土地. 因為土地價格翻漲比房子快. 房價漲50%,地價可能飆70%. 所以不開槓桿,土地穩贏買房子,開兩倍槓桿贏更多. 但是房子開五倍槓桿,所以賺了250%. 土建融資七年期又要提開發計畫又只能借...關係好6成,一般人大概4成.算你5成好了. 那你最多開兩倍才賺140%....你還要不斷地轉增貸不然七年其槓桿萎縮很快. 土地轉增貸又超麻煩. so....你明明就沒多少錢,跑去買土地. 這就是典型"夯枷"(幹,這是現在教科書編譯翻譯...https://0rz.tw/Iqw4d) 你永遠都要知道做某件事情的基礎概念和意義在哪裡. 不要亂學亂做....=.= and..任何投資都用數學算一下. 不要相信一大堆一輩子不動產交易沒幾次的老人的奇怪觀念. 另外以上都是"成熟的投資人"的操作. 既不會整天在那邊追高殺低. 也不會因為劇烈震盪而失去分寸和方針. 任何操作都是非常理智邏輯和有計畫. 你是一個不成熟的投資人,整天怕東怕西又整天想要爆富發財的. 通常再好的投資計畫給你都沒用的拉. 因此,通常討論都是直接排除不成熟投資人的垃圾問題...XD 不然討論不完. 韭菜是沒救的,直接當它們死人就好. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.112.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1676974808.A.116.html
推
02/21 18:20, 1年前 , 1F
推
02/21 18:20, 1F
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02/21 18:23, 1年前 , 2F
開5倍槓桿買股票
02/21 18:23, 2F
這就不是無腦操作. 這樣如果你又把不動產短期或是中期投資拿來比. 誰輸誰贏. 就要看操作功力. 因此無法討論. 因為大多數人股票操作能力可能很有限...XD ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:25:15 另外兩邊都做的話. 這以前講過. 例如也不用說太久,今天好了. 今天你是不是可以把你已經漲很多的房子拿去轉貸或是增貸. 然後轉過來丟入股市例如買正二..XD 然後關電腦,等到降息循環開始後再來回收?? 甚至台股如果你跟國安基金一起進場. 也許被套了半年. 但是現在應該已經開始賺錢了. 所以實際投資策略還有很多變化可以操作. 當然這就牽扯到無腦程度和風險係數的問題. 會不會被斷頭,有沒有現金流壓力,買賣時間掌握度等等. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:28:34
推
02/21 18:27, 1年前 , 3F
有可以開5倍槓桿買股票又不會有斷頭風險的方式嗎
02/21 18:27, 3F
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02/21 18:27, 1年前 , 4F
房貸(跟信貸，以及正2)的好處就是不用怕斷頭套牢可凹
02/21 18:27, 4F
推
02/21 18:29, 1年前 , 5F
大神正解
02/21 18:29, 5F
推
02/21 18:29, 1年前 , 6F
每次聽到“買房產就是開五倍槓桿”就覺得無言，難道買下完
02/21 18:29, 6F
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02/21 18:29, 1年前 , 7F
隔天就賣？每個月都不用繳利息/本金
02/21 18:29, 7F
30年房貸,每3~5年轉增貸一次. 另外利息支出我上面算了,而且還多算了一次. 實際利息支出是4倍.... 因此我計算後的投報率還是算低了..顆顆. 懶得修正而已,算低一點免得空空在那邊崩潰. so,,,主要狀況就是. 利息被租金給蓋過去...XD 所以... 所以基本面以下的房子,你根本不用思考泡沫的風險. 成本被收益給淹過去. 你是要泡沫個擔擔麵?
推
02/21 18:29, 1年前 , 8F
c大也知道正2的好
02/21 18:29, 8F
正二第一次看到他. 就驚覺"挖靠,無腦不會被斷頭又不用操作的股票槓桿....好貨!!!" ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:13
推
02/21 18:31, 1年前 , 9F
你只花20%的錢 買到100%的東西 不是5倍槓桿不然咧
02/21 18:31, 9F
推
02/21 18:32, 1年前 , 10F
股息也不全然是賺來的錢 也可以從股東的本金裡面去配
02/21 18:32, 10F
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02/21 18:33, 1年前 , 11F
5%的股息 可能2%是來自於營業利潤 3%是來自你的股本
02/21 18:33, 11F
推
02/21 18:33, 1年前 , 12F
你持有五年的時間，繳的房貸
02/21 18:33, 12F
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02/21 18:33, 1年前 , 13F
都不用算投資成本？
02/21 18:33, 13F
所以說. 很多人連給他數據. 他都不會仔細看清楚...XD 這樣做投資很危險啊.. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:33:56
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02/21 18:33, 1年前 , 14F
不是推崇存股，只是這個一條線思考的彩商...令人無言
02/21 18:33, 14F
講那麼多你還沒發現你的錯誤所在. 顆顆. 等下你要被廣大的鄉民嘲笑了. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:34:16
推
02/21 18:34, 1年前 , 15F
請問c大小弟最近要認賠股票16萬湊頭期款買31期大樓一
02/21 18:34, 15F
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02/21 18:34, 1年前 , 16F
坪還買28我是不是很韭....
02/21 18:34, 16F
其實南高價格已經落後. 理論上來講北高再強大,南高再落後也有個限度. 所以中長期來講,買南高也沒有問題. 因為要是新灣區有甚麼奇怪的變化. 南高有機率報復性補漲. 就像,2010~2016這一段時間,新彎曲比北高農16美術館貴. 但是北高一個台積電變化把她翻過來. 可是誰知道之後南高會不會有甚麼奇怪的變化. 而價格已經落後,通常代表"別人的利多已反映大半" 因此中長期買南高沒啥問題. 但是如果你是中期. 北高目前看的到話題. 所以新的大漲波,北高反應比較快. 所以會優先買北高,賺到先漲的利潤後,後面再往南高換. ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:36:49
推
02/21 18:36, 1年前 , 17F
五倍槓桿你就自己做台指期無限轉倉吧
02/21 18:36, 17F
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02/21 18:36, 1年前 , 18F
樓上，我最近湊頭期也是賣股認賠40萬
02/21 18:36, 18F
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02/21 18:36, 1年前 , 19F
只是難保遇到股災你可以很理性的操作
02/21 18:36, 19F
推
02/21 18:37, 1年前 , 20F
都是用你的理想漲幅來計算..有沒有計算過風險及期望值？還
02/21 18:37, 20F
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02/21 18:37, 1年前 , 21F
有機會成本？
02/21 18:37, 21F
你要甚麼風險期望值..XD 又不會被斷頭. 並且本文可是"租屋or自住" 你自己住,租金是付給自己的. 你會欠自己租金嗎??? 我講的東西通常風險係數都極度低. 而且都是可以很長期持有... 包含存骨如果買正二的話.
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02/21 18:37, 1年前 , 22F
正2好處是內建槓桿
02/21 18:37, 22F
※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:38:34
推
02/21 18:37, 1年前 , 23F
講這麼清楚了 還有人能理解錯誤 還是去當股神就好了
02/21 18:37, 23F
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02/21 18:37, 1年前 , 24F
40萬是有點痛，但房價每坪漲2萬就回正了，長期來看也不
02/21 18:37, 24F
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02/21 18:37, 1年前 , 25F
算什麼
02/21 18:37, 25F
因為賠錢賣股票換31期. 牽扯到股票細微操作.. 股票部分不給建議. 要知道,股票通常會比房價早開始跑. 你看現在道瓊都一臉牛勢的態度. 而不動產現在在冷盤. 所以如果你晚一點才賣股買房. 是否股價已經漲回去不賠錢了,房價還在那邊等你. 這樣變數就很多. 所以只能跟你講,31期切入對中長期來講很ok. 中期來講北高可以有更早的糖吃,可以吃完再回來. 但是牽扯到整個投資計畫搭配問題. 這就要問施主你自己的算盤了. 另外/ 連數據公式都提共還看不懂的. 做投資..真的很危險.. 顆顆... ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/21/2023 18:41:58
推
02/21 18:41, 1年前 , 26F
感謝c大回覆，我是自住為主，要換屋等有小孩再說了，
02/21 18:41, 26F
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02/21 18:41, 1年前 , 27F
感恩
02/21 18:41, 27F
推
02/21 18:42, 1年前 , 28F
槓桿ETF 是風險很高的項目，可是0050正2的台指期逆價
02/21 18:42, 28F
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02/21 18:42, 1年前 , 29F
差護城河太過強大讓我敢買起來抱，其他就敬謝不敏了
02/21 18:42, 29F
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02/21 18:43, 1年前 , 30F
樓上我懂，我也是這樣安慰自己
02/21 18:43, 30F
還有 320 則推文
還有 20 段內文
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02/22 11:46, 1年前 , 351F
理論正確當然趕快付諸行動
02/22 11:46, 351F
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02/22 11:46, 1年前 , 352F
理論正確但沒行動是三小
02/22 11:46, 352F
推
02/22 12:11, 1年前 , 353F
討論最珍貴的地方就是跟高手討論後，搶得一步先機..
02/22 12:11, 353F
推
02/22 12:14, 1年前 , 354F
這種先機都是好多的錢...但嗅到味道還是要去行動
02/22 12:14, 354F
推
02/22 12:33, 1年前 , 355F
那是平均有包含繳很久的負擔率才會低，我說的槓桿開到滿
02/22 12:33, 355F
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02/22 12:33, 1年前 , 356F
是指首購換屋幾乎都會依當下的收入貸款貸得到的天花板...
02/22 12:33, 356F
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02/22 12:33, 1年前 , 357F
例如收入200萬就會買到1200-1500 很少只買500萬的
02/22 12:33, 357F
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02/22 12:34, 1年前 , 358F
就是房價/年收大約8-12倍是正常，很少人會買3-4倍以下
02/22 12:34, 358F
推
02/22 12:39, 1年前 , 359F
所以當1500的房價漲到3500時，你想增貸2000出來還要本業
02/22 12:39, 359F
→
02/22 12:39, 1年前 , 360F
收入跟得上
02/22 12:39, 360F
推
02/22 12:53, 1年前 , 361F
就是多爬文，謹慎實作求證即可
02/22 12:53, 361F
推
02/22 13:10, 1年前 , 362F
幾位眾房蟲說的是真話 做了房租金流 才知道做個金流
02/22 13:10, 362F
→
02/22 13:10, 1年前 , 363F
這麼可貴 還要抓好斷點 真是眉眉角角
02/22 13:10, 363F
其實一般自住戶. 它們買房並沒有做到貸款cap. 主要原因通常是因為頭期款的關係. 另一種就是不喜歡貸款. 投資者才比較容易做到cap. 無論是炒房還是炒股,比較會去搬錢來用.. 搬到不能搬為止. and...收資比和資產負債比. 如果要用"手段"衝貸款的做法不太一樣. 做金流是收資比的做法. 資產負債比有他的做法. 其實買兇宅就是一種...因為銀行估你資產的時候她不知道那是凶宅. 他既不會去查,也查不到...所以會用正常價去估你的資產. 同樣手法,你買廢墟,銀行又不知道,他會用正常物件去估你的價格. 另外,很多人都說,老透天的價值剩土地. 實際上這是一個很有趣的地方. 一般買老透天,他的價格會"遠低於"他的土地相對旁邊整塊土地的價格. 也就是說,如果旁邊400坪土地一坪賣6x的時候. 你一間15坪的6米巷道透天,土地價值這樣無腦算應該是一千萬. 但實際上你可能買在5xx萬.... 所以銀行去估價的時候,他如果用土地估,這樣你的資產總額會遠高於實際市價. 所以有些人會收一些小巷道透天,例如3米巷2米巷透天. 因為1000萬的土地帳面價值,3米巷透天可能剩下3xx萬,2米巷大概2xx萬...顆顆. 另外店面有些銀行會用出租投報率去回推價格.. 所以店面很多租金都是假的...為了讓店面估價上升. 甚至不惜"繳稅"....(店面出租掛營登基本上稅金根本跑不掉) 這也是為啥有些商圈崩潰了,店面房東還是死不降租的原因之一. 他要維持的不是收租的租金,而是他的店面在銀行眼中的價值... 租金....只值一根毛.... 店面的價值,把錢套出來用,隨便都創造出遠高於投報率1.x%的租金... 店面玩家都是老狐狸,買家賣家都是.. 這也是為啥店面出租投報率會被玩到那麼低的原因...XD 當然有些迷途小羔羊夢想著買著金店面收租吃一輩子. 這種...通常就是最後大家把商圈玩到紅到極點後出貨的對象...XD 店面不是在賺那個的...租金只值一根毛,你去買0050都比店面租金高. 店面在玩增值和資產價值膨脹!!!!!. 透天店面當然你說養來等建商收購也是一種... 不過這會局限在某些都市的某些使用分區店面.變相的養地... (比純土地好貸款,出租投報高...缺點是不知道哪一天才會實現土地整併利潤) ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/22/2023 13:26:11
推
02/22 13:15, 1年前 , 364F
一堆小事情 但影響一堆錢 哈哈哈哈
02/22 13:15, 364F
推
02/22 14:15, 1年前 , 365F
請問c大，人在台北但想買高雄投資會不會很困難，已有
02/22 14:15, 365F
→
02/22 14:16, 1年前 , 366F
兩間自住謝謝
02/22 14:16, 366F
太遠會不會有點累. 要不要考慮中北部? ※ 編輯: ceca (61.227.112.70 臺灣), 02/22/2023 14:24:41
推
02/22 14:50, 1年前 , 367F
到底是誰在推高股息的 真的一堆壞人欸
02/22 14:50, 367F
→
02/22 14:51, 1年前 , 368F
可是沒這些壞人 還真的賺不到錢 好殘酷啊
02/22 14:51, 368F
推
02/22 14:55, 1年前 , 369F
推c大！又是一篇經驗值分享，我想我未來如果能真的成功
02/22 14:55, 369F
→
02/22 14:55, 1年前 , 370F
在不動產有所實質上的收益，最大的貴人一定是您.
02/22 14:55, 370F
推
02/22 15:14, 1年前 , 371F
雖然我嘴巴是空空 可是很敬佩ceca大不吝嗇分享
02/22 15:14, 371F
推
02/22 15:38, 1年前 , 372F
還沒買房的空空本來就要感謝ceca分享實務，一群魯空看他
02/22 15:38, 372F
→
02/22 15:38, 1年前 , 373F
講殘酷的現實就猛酸駡房蟲，酸了之後是能便宜買房逆？…
02/22 15:38, 373F
→
02/22 15:38, 1年前 , 374F
…
02/22 15:38, 374F
推
02/22 17:33, 1年前 , 375F
有些人寧願喝心靈毒雞湯也不願意面對現實啊
02/22 17:33, 375F
→
02/22 17:33, 1年前 , 376F
比起在那邊官方吹捧或者說安慰話 我倒希望別人跟我說
02/22 17:33, 376F
→
02/22 17:33, 1年前 , 377F
實話
02/22 17:33, 377F
推
02/22 18:57, 1年前 , 378F
謝謝c大回覆，那我再找找看北部有沒有低總的物件
02/22 18:57, 378F
推
02/22 19:27, 1年前 , 379F
遠見 天下 商業 智富 全部都在鼓吹通膨要存股要買黃金 提
02/22 19:27, 379F
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02/22 19:27, 1年前 , 380F
到不動產還要嘴一下美國次貸
02/22 19:27, 380F
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02/22 19:28, 1年前 , 381F
被這些洗腦的正常人不買股才奇怪
02/22 19:28, 381F
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02/22 20:08, 1年前 , 382F
買啥都可以啦 最後有賺錢才是真的
02/22 20:08, 382F
噓
02/22 23:38, 1年前 , 383F
那為什你是魯蛇 巴菲特比你有錢???
02/22 23:38, 383F
推
02/22 23:41, 1年前 , 384F
真金白銀的廝殺心得 謝謝大大分享
02/22 23:41, 384F
推
02/23 10:51, 1年前 , 385F
感謝實戰心得
02/23 10:51, 385F
推
02/23 11:39, 1年前 , 386F
感謝分享
02/23 11:39, 386F
推
02/23 13:43, 1年前 , 387F
02/23 13:43, 387F
推
02/24 11:25, 1年前 , 388F
感謝C大的分享!
02/24 11:25, 388F
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