Re: [閒聊] 台中人房地產大家開講

看板home-sale作者marsleon (Leon)時間1年前 (2022/11/26 23:34)推噓19(19推 0噓 38→)

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※ 引述《frowning1226 (法利昂)》之銘言： : 選舉結果沒有意外，符合預期 : 所以應該還是會延續之前的市政規劃建設吧XD : 大家都知道目前最熱的區域就在北屯 : 可是北屯很大，說真的地點差蠻多的...距離很遠 : 根據我這兩年的觀察 : 幫大家分類一下 : 先上一張圖 : https://imgur.com/EeFx9u6

: 市政府的最終目標是3.水湳 : 範圍蠻大的，可能要好一陣子才會完成 : 不過經過8年連續規劃，這一區域成形應該是勢在必行 : 市政府是非常有紀律和策略 : 要發展3，先從最右邊的1開始慢慢墊高 : 嘿嘿，先從最遠的開始，越來越高你才不會買不下去嘛 : 第一階段(過去式) : 2019年開始從1開始，剛好遇到QE : G0區非常圓滿的站上了3字頭 : 第二階段(現在進行式) : 2021年開始2的攻勢，第一案就賣在42以上 : 目前有很多家建商正在這邊熱鬧 : 資金最大量的parking就在這一區 : 今年下半年2-1也開始加入熱鬧 : 2-1的區域好幾家建商一開案就是5X開頭不二價 : 根據情報國泰14期第二案要開賣60上下 : 中間當然還有一個1-1的12單元加入G0的順風車 : 以規劃而言，主打低密度所以價錢就是會比G0貴一點 : 第三階段(未來式) : 由於14期的空地蠻大的，可能規劃就要好幾次 : 加上遇到這次緊縮 : 水湳的案子應該不會這麼快有大動靜 : 不過市政府的雄心壯志...大家都懂XD : 很多朋友可能覺得台中市是遍地開花 : 不過我自己看起來齁... : 才不是什麼遍地開花哩，根本就是重北無疑 : 我自己的看法是: : 中區，東區那些打著台糖空地開高價的預售要小心 : 那邊的中古基期太低了，價差成這樣 : 不是短時間可以克服 : 西區北區空地太少，新案因為土地的關係 : 開價貴但還是有買家會接受 : 只是你要轉手的時間會比較長 : 沒有北屯熱區這麼好交易 : 南區要觀察13期的規劃，不過齁... : 我從2020上半年就緊盯著13期 : 也進入八期卡了兩間預售 : 卻發現13期真的是一個讓人心酸的地區 : 跟北屯比起來...這速度根本是蝸牛 : 所以南區的預售我是也不建議追高 : 南屯，單元二可能依著七期，開貴一點還可以說服買家 : 南區真的完全在等13期這個還沒開始的夢 : 至於烏日高鐵，在目前不是火力集中的位置 : 我個人給他的位階低於南區 : 以上是我遇到的一些感覺 : 有偏差的地方還請高手海涵 : 以當前的市況，似乎比較適合中古屋的布局 : 中古屋跟預售開價還是有相當落差 : 還請高手前輩不吝指教，大家集思廣益~ 區域規劃都是10年起跳的東西，盧只是依循老胡當初的規劃繼續執行下去而已台中環內會是七期、水湳一圈 => 單元八、14期、單元二一圈慢慢往外越內的越核心我的心得是櫻花商圈、文華高中、陸光七村當例子早期飛機場一定都是挑郊區、人少的地方當時西屯=西大墩是早期發展的農村聚落，惠來溪(上石碑溪) 這邊有許多灌溉溝渠，只是目前狀況是加蓋或是看不到 https://imgur.com/agEJclI

也因為這樣所以這邊也是西屯工業區 (印刷區)的所在地加上水湳機場讓福上巷、惠來路到底這邊不通基本上不會有外地人進來，甚至連本地台中人都很少人進來了會發展嗎? 一定會只是你願意等嗎? 20年前惠宇皇家莊園與南七期通豪禮讚開賣朋友選了南七期，享受了南七期開發20年的紅利直到現在七期幾乎快發展完畢，因此七期量能延伸到單元二甚至未來市政路延伸的單元一水湳優點這邊有廣大的空地、政府土地好規劃，加上本地在地人口所有的建設一定都是以政府自有土地最大的區域最好規劃只是一切都是你可以放多久? 光是西屯工業區搬遷可能要下一個20年櫻花商圈、文華高中這邊幾乎都是原地主老居民若是祖先傳下來沒有賣掉，幾乎都有不少的土地在手上要都更? 應該也要時間，劉姓、廖姓都是這邊早期拓墾的大姓皇城帝寶、大鵬新城這些許多都是當初軍眷其他地方會買的也大多是原西屯工業區的人，畢竟當初這邊是治安死角自從水湳機場關閉+重劃工程實施時都是城市中的無人注意角落若你是當初買理和大地子民、惠宇人文臻觀的人不能說你錯只能說市府規劃是先發展七期，30年過去了才換你吃到七期成熟期水湳要開發的紅利這一區當時買惠宇觀市政、精銳fun 未來、西屯匯的人都賺到畢竟目前一定還是以北屯14期那邊為主，很簡單土地取得成本就擺在那邊目前這樣的狀況你要怎麼開案文商段? 大概在等10年吧從外圍慢慢往裡推案，還有單元八、逢甲這咧而且主要建設都還沒完成我家比西卡更早進單元八，大概持有30年了吧，從都市計畫就知道這邊一定好到跑完全部流程配地，如同西卡說的，專注本業有正向現金流負擔的起再相信自己的判斷囉，大方向一定正確只是中間會走很多的路ex:+龍當選blalala 2020疫情期間因緣際會也住在這了，運氣好買到住三之二的老透天但以後要吃到紅利也是小孩成年的事了，只能說短線長線看你要怎麼玩每個人的狀況不同，但是台中市規劃就是跟市府重大建設跑這點是絕對沒錯的硬道理，尤其又是這個市府持有幾乎全部產權的五都內市區最大重劃區 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.231.117.239 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1669476862.A.4E5.html

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spermbox

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jason88633

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frowning1226

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fuzzycool

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frowning1226

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specman

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已更正，其實所有的市區開發都一定風水輪流轉，西北南屯原本都是正市區外的郊區農村聚落，隨著無法預期的產業發產、老市區飽和屯區也才慢慢發展十年風水輪流轉，房地產可能要拉到二十年東區會不好嗎? 經歷了大東紡織結束的許多年，這邊是不是因為台糖建設、鐵路高架，加上他這一塊原工廠產權單一、面積大好開發又從工廠搖身一變翻身了? 西屯大東樹脂被寶輝買去開發達新工業起家廠區被聯聚買去開發市區的最外圍就是工廠、就業機會，等人口擴張原本的工廠就業會再被趕到更外圍的地方，原本的地就重劃變成住宅區要問的是台中作為中部五縣市的磁吸能力能維持到什麼時候當然以上只是正常城市發展。例如中科真的就是當年時空背景遠見，地方中央配合與逢甲大學校友的幫助，才讓台中有這一個繼續燃燒的能量不然經歷過921的台中人應該都知道當年全台前幾大的造鎮計畫瑞聯天地、國安國宅那一區有多慘也是靠著距離中科"很近"才讓西屯這一區獨立於其他市區自成一格發展大雅也是吃到中科紅利，這一點開發就是特別的產業園區成功案例西屯水湳未來會衝得比北屯高原因也很單純市政府、國家建設、與中科(高薪就業人口)的距離像巨大好了，在環中路規劃的時候中科招商連中科路都還是紙本上資料的時候他就買了中科路起點與終點兩塊超好的地點。小弟自家主要都是"長期"為主，能賺但不一定是你爽到或是等你吃到時已經十多年過去...可能是跟板上其他高手相比比較不同的地方不過也是單純因為我們有自己的本業，房地產只是抗通膨+存錢的工具 ※ 編輯: marsleon (125.231.117.239 臺灣), 11/27/2022 00:37:06

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specman

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specman

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specman

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specman

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老實說絕對是有遠見，但是推太頻繁了啦.... 自己也想這邊默默低調給有用心田野調查的人跟七期相比，皇家莊園一定會賺阿但是前面十年那種生活環境可能就被一堆板友打槍、搞不好連老婆那關根本過不了旁邊後面是祭祀公業、黑黑的鐵皮工廠、養豬圈保安就被打槍

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castjane

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castjane

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frowning1226

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JOHNNYROSSO

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specman

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specman

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specman

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主要那邊是環境時空背景比較時間拉回到2004機場遷走、老胡規劃大宅門(水湳經貿當時名稱) 那時候七期確定正蓬勃發展，市政府移過去北七期商業南七期優質透天區這邊呢? 晴臻邸、幸福兒童公園還是一片荒煙蔓草+鐵皮+路到底不通頂多這邊就是普通的櫻花商圈+逢甲+眷村區，就像台北南港區那樣是城市外圍提供就業的衛星地區要論學區惠文國小2001年第一屆招生，長安國小2007年第一屆招生那時候這區頂多就2002年私立葳格第一屆跟七期的生命力正旺相比，這邊從大宅門說要設立開始就只是四期外的邊陲地區，頂多是機場搬走後好像有機會!? 但是不知道要等到何時，看看這邊文教用地能在當時買皇家莊園的要嘛有地緣要嘛眼光精準，況且買房從來不是一個人的事，太座不點頭想買又能如何呢?最簡單的這邊文小、文中、文高三塊文教用地只有長安國小文小已經設立，其他都還在等同時間的南七期那三塊已經是惠文國小、高中、特教學校因為市政府早就確認要重點發展七期，只是剛好政策關係冒出水湳 2004規劃之初到現在2022，18年過去才等到"整體道路、公共設施完成" 連開發都還沒一撇，真要說開發中國醫單元八大鵬路那邊就是ceca 他以前文章說布局的那邊還發展多一點畢竟有學校學生客群+北區中清路水湳市場住民，陸光七村皇城xx這些是相對便宜、空間大的選擇類似相對應的例子是市政路環中路那一區的七期，當年大家也都知道很好潮洋公園那附近買下去也要等到現在距今20年後市政路才要延伸交二那塊才終於快要等到開發，比起這區我相信同預算大多數人2000的時候更會選擇西屯區公所這邊居住，而不是櫻花商圈

推

Ericouttamud

11/27 03:08, 1年前 , 18^F

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kobe741107

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kobe741107

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※ 編輯: marsleon (125.231.117.239 臺灣), 11/27/2022 06:28:34 ※ 編輯: marsleon (125.231.117.239 臺灣), 11/27/2022 06:36:18

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ohyakmu

11/27 07:28, 1年前 , 21^F

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不是沒人要，而是推的案子現階段賣不出去重劃區也有定位差異，不是重劃就是好，要看地目使用分區與市政府對於該區定義 13期都是住1，還1-1居多就是定位成低密度住宅區，容積率不高 https://imgur.com/D0XpBkd

這樣建商就是大多是蓋透天為主，面積夠大才能蓋大樓也沒有商業區，對比的話就是以市政路為分界的北七期、南七期的差異推案透天要賣2500+這樣的受眾本來就小板上大多人喜歡的是大樓，一來都是在高密度住宅區，又有商業區生活方便，新起來的G0 就是這樣，有容積、商業區建商才有開發誘因原都發局就是這樣設定，買東西尤其重劃區要多留意這一塊這個才是該區定位與未來發展單元二是例外，剛好吃到七期、公益路外溢，有住1-C 容積稍微高一點

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valkyrie

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valkyrie

11/27 07:57, 1年前 , 23^F

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morrishh

11/27 08:09, 1年前 , 24^F

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