[閒聊] 揹房貸的基礎觀念

看板home-sale作者時間1年前 (2022/07/12 17:50), 1年前編輯推噓46(50推 4噓 84→)
留言138則, 45人參與, 1年前最新討論串1/1
我發現版上有許多人投資工具講得頭頭是道，理應財商正常才對。 但實際上遇到 "揹貸款" 的解讀卻萬分恐懼。 今天自己有位朋友剛好也有問我揹房貸萬一工作有變動怕不怕繳不出來等事情， 我想說藉由這個例子分享一下揹貸款的實務操作。 這些方法尤其適合沒有奧援的首購。 今日對話大意是： 我一間台北老公寓出租，當初買價1XXX，目前漲幅約20%~30%， 貸款30年寬限2年，前兩年每月房貸1萬5，後面每月房貸4萬5，實際收租每月4萬5。 計算上我把上述的東西講的更保守一點，我說每月收租算3萬就好。(租報率不到3%) 我這樣操作有甚麼結果？ 前兩年總收租72萬，前兩年房貸利息36萬，結餘36萬。 後兩年總收租72萬+結餘36萬共108萬，後兩年房貸本利108萬。(其中75萬左右是本金) 房子買來出租，以上面非常一般的租報率來看，前面四年你根本不用屌他， 也不用再丟出任何一毛錢。 >>> 就算真的遇到重大變故要賣房 >>> 就算房價完全沒漲 在這麼差的假設下，只付頭期這四年也賺了75萬租金(原本繳入的房貸本金)。 阿沒工作沒錢繳會怎樣？ >>> 賣房拿回頭期+期間租金 >>> 轉貸繼續開寬限收入，計算式如上 再怎麼慘，都不會比沒工作繳不出房租還慘 所以為何要懼怕貸款？ 後面我繼續跟他講，我十分建議他做的操作，且去年也有一位朋友照這操作買房， 我朋友家裡沒奧援，靠自己買房，最終買在新北老公寓(有帶一個頂加物件)， 每月房貸3萬，頂加是2房物件出租2萬，等於每月房貸自己只拿出1萬， 比他當初租房的租金還低，這種你是要怕甚麼繳不出房貸？ 別忘記3萬房貸裡9000多是利息且每期遞減，其它都是本金。 所以為何要懼怕貸款？ 更進階的是買隔套物件，一個1500萬的隔套，找那種一個2房+其餘套房的買， 2房自己住，其餘隔套出租(假設4套)，每套收租1萬~1萬2，光收的租金都比你 繳的房貸多，每月還有一點零花錢，自己住還不用錢，邊住邊等都更。 多爽？ 所以為何要懼怕貸款？ 上面列舉這幾種操作有觀察到嗎？ 你幾乎沒有甚麼現金流繳不出來的風險， 真的有重大變故賣掉變現或增貸也不蝕本。 只有鍵盤幻想繳不出來的人，才會一直用沒有經驗的腦袋去束縛自己， 結果就是一直一直沒有出手，然後不知道為什麼房價會一直一直變貴。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.161.236 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1657619432.A.9A6.html
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07/12 17:54, 1年前 , 1F
因為你搞錯重點 他們只是無法下重大決定而已
07/12 17:54, 1F
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07/12 17:54, 1年前 , 2F
說穿了就是對自己極度沒信心 繳房貸怕得要死
07/12 17:54, 2F
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07/12 17:55, 1年前 , 3F
再怎麼算都不重要 他們聽到要跟銀行借30年錢就嚇死
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07/12 17:55, 1年前 , 4F
然後永遠邁不出那一步
07/12 17:55, 4F
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07/12 17:57, 1年前 , 5F
不懂就會怕 以為背房貸很可怕
07/12 17:57, 5F
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07/12 18:02, 1年前 , 6F
因為沒實際操作過 嘴巴說的很簡單 整天擔心別人繳不出來
07/12 18:02, 6F
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07/12 18:03, 1年前 , 7F
事實就是 一直繳房租 然後喊房子貴買不下去...
07/12 18:03, 7F
房租其實就是 每月繳租 XXXXX，每年或每幾年會調漲租金，並且要持續繳交XX年的消費模式。 房貸就是 每月固定繳 XXXXX，只繳 XX 年期滿後不用再繳且擁有一間房的儲蓄模式。 敢消費付房租，卻擔心不能儲蓄擁有房子，真的是很有趣。
推
07/12 18:03, 1年前 , 8F
不是只有這樣的，還要解釋給另一半了解，然後家人又怕你
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07/12 18:03, 1年前 , 9F
們年輕人不懂，到中年才明白原來父母的建議也是很局限，才
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07/12 18:03, 1年前 , 10F
出來買時又貴的要死，所以我現在都教育小孩要學習去看財經
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07/12 18:03, 1年前 , 11F
新聞。反正我已經老了又回不去了，唉
07/12 18:03, 11F
階級複製真的是很恐怖且正在進行式。 你爸媽沒財商，自己生長的過程又沒機會讓自己碰到，高機率也會是沒財商。
推
07/12 18:04, 1年前 , 12F
北市公寓可以租到4萬5？在哪
07/12 18:04, 12F
推
07/12 18:07, 1年前 , 13F
背房貸絕對是最值得做的槓桿因為房子能住...利息低又會漲
07/12 18:07, 13F
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07/12 18:07, 1年前 , 14F
，會怕的不要出門好了。
07/12 18:07, 14F
空空一直幻想著大量槓桿開滿爆掉的狀態，真的看懂這篇的操作， 就知道根本不可能發生。 只有一些奇葩或是重大變故(例如創業失敗欠一屁股債)才會把自己搞到爆開。
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07/12 18:09, 1年前 , 15F
版上還是有很多人願意解釋，能救一個是一個，我就是這樣
07/12 18:09, 15F
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07/12 18:09, 1年前 , 16F
看到西大的文，才當盤子去買自住的預售啊，這才是真的做
07/12 18:09, 16F
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07/12 18:09, 1年前 , 17F
善事（c大之前推文説的只有有緣人才看得到）
07/12 18:09, 17F
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07/12 18:12, 1年前 , 18F
不會買的永遠有藉口
07/12 18:12, 18F
推
07/12 18:13, 1年前 , 19F
這篇s大也講得很好，已收藏，謝謝原。
07/12 18:13, 19F
推
07/12 18:14, 1年前 , 20F
你可以讓你的下一代不要重蹈覆轍就好
07/12 18:14, 20F
推
07/12 18:14, 1年前 , 21F
他們會對1.5%利息非常在意，但完全不在意通膨2%...
07/12 18:14, 21F
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07/12 18:16, 1年前 , 22F
利息1.5%... 要死喘不過氣了
07/12 18:16, 22F
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07/12 18:16, 1年前 , 23F
通膨2%... 馬照跑 舞照跳
07/12 18:16, 23F
推
07/12 18:21, 1年前 , 24F
好奇，突然沒了工作是要怎麼轉貸？
07/12 18:21, 24F
轉貸如果真的申請不下來，還有一條路就是可以跟銀行協商的。 看是給額外寬限，或是緩繳，都有可能。 最不濟就是賣掉也不虧。 ※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/12/2022 18:30:21
推
07/12 18:25, 1年前 , 25F
你真的在行善= =
07/12 18:25, 25F
推
07/12 18:27, 1年前 , 26F
方便把轉貸開寬限說多點嗎？ 感謝
07/12 18:27, 26F
推
07/12 18:28, 1年前 , 27F
轉增貸開寬限妳自己操作一次就懂啦 又不複雜
07/12 18:28, 27F
推
07/12 18:30, 1年前 , 28F
我只是好奇沒工作銀行會同意轉貸嗎
07/12 18:30, 28F
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07/12 18:30, 1年前 , 29F
好的 看到原po回應 感謝
07/12 18:30, 29F
推
07/12 18:31, 1年前 , 30F
永遠沒辦法突破沒買房也是要租房的盲點 講什麼都沒用XD
07/12 18:31, 30F
推
07/12 18:34, 1年前 , 31F
好人
07/12 18:34, 31F
乾，最近被叫好人的頻率也太高... 過一陣子現在這間房子賣了處理掉後再來分享另一個被一堆人叫好人的故事... QQ
推
07/12 18:37, 1年前 , 32F
推
07/12 18:37, 32F
推
07/12 18:46, 1年前 , 33F
你是不是很閒
07/12 18:46, 33F
推
07/12 18:46, 1年前 , 34F
投報房的房貸就要勇敢去背 10多年前家裡剛在買的時候都
07/12 18:46, 34F
還有 69 則推文
還有 19 段內文
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07/13 05:36, 1年前 , 104F
只是3%對我而言不能夠接受
07/13 05:36, 104F
推
07/13 05:38, 1年前 , 105F
不過一千多 一千一跟一千九都是一千多….
07/13 05:38, 105F
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07/13 05:39, 1年前 , 106F
還要看物件所在地跟類型
07/13 05:39, 106F
純收租來說3%我也不能接受，但這間還附帶都更價值，所以凹了！ XD
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07/13 07:17, 1年前 , 107F
不要懼怕貸款是真的，但純好奇哪裡的客群能到4.5萬？
07/13 07:17, 107F
幾個朋友共同合租。 有點類似共生公寓這樣。 ※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/13/2022 07:57:09
推
07/13 11:19, 1年前 , 108F
有腦袋不清楚的人會把房貸本金當成消費繳完就沒了 殊不知是
07/13 11:19, 108F
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07/13 11:19, 1年前 , 109F
變成資產存在房子裡
07/13 11:19, 109F
推
07/13 11:24, 1年前 , 110F
推好心 已收藏
07/13 11:24, 110F
推
07/13 11:50, 1年前 , 111F
用現在利率去算，1500貸款1200的公寓要能租到3萬可能要
07/13 11:50, 111F
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07/13 11:50, 1年前 , 112F
帶頂加吧
07/13 11:50, 112F
推
07/13 12:46, 1年前 , 113F
你的道理我知道，但需要強調的是location及投資失利
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07/13 12:46, 1年前 , 114F
的風機會成本，我們家就有20年前亂買到現在連本都拿
07/13 12:46, 114F
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07/13 12:46, 1年前 , 115F
不回來也租不出去的例子
07/13 12:46, 115F
推
07/13 13:00, 1年前 , 116F
少年股神會上來說我一天賺一個月房租，才不要買房呢
07/13 13:00, 116F
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07/13 13:26, 1年前 , 117F
無奧援的上班族 經不起這樣的投資風險
07/13 13:26, 117F
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07/13 13:26, 1年前 , 118F
貸款買股買虛擬幣也比買房出租省事 同樣事前要研究 賭輸
07/13 13:26, 118F
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07/13 13:26, 1年前 , 119F
也都要付錢 但漏水漏到別人家 裝潢 租霸 就是處理起來比
07/13 13:26, 119F
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07/13 13:26, 1年前 , 120F
較麻煩
07/13 13:26, 120F
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07/13 13:27, 1年前 , 121F
所以除了怕房貸 還怕很多東西啊XD
07/13 13:27, 121F
閣下見解奇特(對我來說)，但我尊重，畢竟投資沒有一定哪個好。 只是一般人對於 股票 / 虛擬幣 / 房地產投資要排序個風險來說， 風險肯定是房地產 < 股票 < 虛擬幣，但在您的世界裡看起來是相反 XD 那我也就只能尊重與祝福。 ※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/13/2022 13:31:53
推
07/13 13:43, 1年前 , 122F
好人一生平安
07/13 13:43, 122F
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07/13 14:11, 1年前 , 123F
謝謝原po的尊重 只是想告知30歲不到 存款不到300萬 家裡
07/13 14:11, 123F
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07/13 14:11, 1年前 , 124F
沒奧援 買房投資當房東 跟買股買虛擬幣的比例就是這樣
07/13 14:11, 124F
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07/13 14:12, 1年前 , 125F
我83 女 一間出租 一間代管 同溫層只有我在做這種事
07/13 14:12, 125F
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07/13 14:20, 1年前 , 126F
30-35之間身邊朋友有頭期 也是先買自住房 要說服他們當
07/13 14:20, 126F
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07/13 14:20, 1年前 , 127F
房東目前還沒成功過
07/13 14:20, 127F
要不要像例子那樣買房自住順便出租收租，取決在這個人對於生活和揹貸款的方法， 更多的是已買的首購單純就買自住房，也沒頂加或是隔間分租，這都很常見。 並不是說首購就一定得買房出租當房東，而是在 "害怕揹房貸" 的情況下， 這篇是在告訴這群不知為何害怕揹貸款的人，其實根本不用那麼擔憂揹貸款。 這世道有些人買房就是純想自住沒想著要創造額外價值，這沒有對錯。 當事者本人歡喜甘願就好。
推
07/13 14:22, 1年前 , 128F
我老婆也83 即將在年底成為房東 他同學有一個買公寓4+5
07/13 14:22, 128F
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07/13 14:22, 1年前 , 129F
當房東 有買中古屋自住的 有買預售自住的
07/13 14:22, 129F
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07/13 14:23, 1年前 , 130F
不過目前八年級還是沒那麼多 畢竟出社會的時間有差
07/13 14:23, 130F
你老婆好年輕... QQ ※ 編輯: s8752134 (61.228.161.236 臺灣), 07/13/2022 14:47:48
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07/13 18:32, 1年前 , 131F
沒出租 要他們all in揹貸款 又比有出租更怕了
07/13 18:32, 131F
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07/13 18:37, 1年前 , 132F
自住只有的剛需的時候才不得不揹呀
07/13 18:37, 132F
推
07/13 19:31, 1年前 , 133F
我說過我是覬覦年輕肉體啊 所以什麼跟女友稅後多少收
07/13 19:31, 133F
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07/13 19:31, 1年前 , 134F
入我才不在意 我就膚淺我就爛
07/13 19:31, 134F
推
07/13 21:00, 1年前 , 135F
關鍵在於要賣房時，房價要上漲，而且買房貸款交易等等也都
07/13 21:00, 135F
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07/13 21:00, 1年前 , 136F
要成本
07/13 21:00, 136F
推
07/14 08:36, 1年前 , 137F
真的滿多長輩聽到背房貸就說壓力一定大 ㄏㄏ，反正財富
07/14 08:36, 137F
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07/14 08:36, 1年前 , 138F
是留給那些願意提高財商的人
07/14 08:36, 138F
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