Re: [閒聊] 租金報酬率=銀行利率 現在新竹租屋市場異常熱??

看板home-sale作者 (方立德--聯發科轉職房仲)時間1年前 (2022/06/15 15:22), 1年前編輯推噓14(15推 1噓 39→)
留言55則, 18人參與, 1年前最新討論串3/4 (看更多)
沒有高手回答 那我只好自問自答了 房貸利率2%的前提在此 https://www.gvm.com.tw/article/90791 央行利率恐「連二升」半碼以上 目前最低利率1.56 1.56+0.25=1.81(連2半碼) 1.56+0.375=1.935(1碼+半碼) 1.56+0.5 =2.06(連2+1碼) 所以假設升息後的貸款利率為2%(抓整數) 以買方的角度來看 2500萬三房 自備款500萬(八成貸款) 2000萬貸款*0.02=40萬(年利息)/12=33333/月繳 額外需負擔房屋稅地價稅等 而悅揚三房租金34000含車位不含管理費 https://imgur.com/a/6Hmuch1 所以對買方來說 租房子跟買房子每月的繳款一樣, 那何必要買房呢, 五百萬的部分可以放銀行或是其他投資, 租房子就好 而如果房價再繼續上漲就繼續租屋就好~~~~ But, 如果租金上漲, 不在是34000, 這個算法就得調整了 以屋主的角度來看 當初買1000萬自備款200萬過戶+裝潢假設花100萬 現在2500萬的房子收入 3.4*12=40.8萬/年 800萬的貸款前三年寬限期 800*0.02=16萬/年 每年淨收入40.8-16=24.8扣除空租期或是租屋仲介費 24.8-3.4=21.4 看起來報酬率有 21.4/300=7.13% But, 價差的部分算是資本的一部分也有他的機會成本在, 這部分的金額是 2500-1000-100=1400萬 如果滿五年出售 1400*0.8=1120萬(淨獲利) 所以屋主在悅揚三房這個撲滿實際存的錢是1120+300=1420萬 實際報酬率是 21.4/1420=1.5% 而這個獲利率可能幾乎跟2%貸款利率時的定存利率差不多 那屋主是否有必要繼續持有這間房子?? 所以我的結論有兩個, 過去很簡單, 不論投資還是自住用這個算法都是租不如買 現在租金跟房貸利率可能已經臨近交叉點 1. 新竹房地產可能會變成買不如租, <= 台北或許已經是這樣子了??? 2. 現況下是出租房源<租客數, 所以租金有可能上漲 (這個是比較大的變數) 以上~~~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.194.196 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655277758.A.DF5.html
推
06/15 15:30, 1年前 , 1F
買房不是算數學啊，不然每餐吃吐司最省。
06/15 15:30, 1F
→
06/15 15:31, 1年前 , 2F
買不如租的時代如果來臨，買房才真正有價值。不然現在混
06/15 15:31, 2F
買房的情況當然是相對複雜, 租金利息只是參考指標之一 有種買房是叫做丈母娘叫你要買
→
06/15 15:31, 1年前 , 3F
一堆來蹭的，烏煙瘴氣的。
06/15 15:31, 3F
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06/15 15:32, 1年前 , 4F
你都覺得租金有可能上漲的話，那房價會漲會跌呢？
06/15 15:32, 4F
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06/15 15:32, 1年前 , 5F
如果租金漲會帶動房價漲，那你怎麼說服屋主這時候賣房？
06/15 15:32, 5F
我通篇沒有說房價漲跌吧, 也說了這個沒有要說服屋主賣房, 我只是說, 假設我文章的前提發生了~~ 我站在買方的立場來看買房還是租房 同時站在屋主的立場來看應該要收租還是應該要賣房,效益比較好 並沒有要說服屋主賣房 不要額外增加這個議題了~~~ 身為房仲自然要對雙方面的狀況都有了解, 買或賣的決定權在買方和屋主身上 並不是靠虛假數據來騙取委託的 所以我也是明確的告知, 現在租屋市場有供不應求的狀況出現
推
06/15 15:34, 1年前 , 6F
應該是房價漲完 租金會跟漲
06/15 15:34, 6F
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06/15 15:35, 1年前 , 7F
拿漲完的市價跟沒漲的租金算 肯定買不如租
06/15 15:35, 7F
推
06/15 15:36, 1年前 , 8F
租金比較不會被貨幣政策通膨預期影響 一直都是緩漲
06/15 15:36, 8F
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06/15 15:36, 1年前 , 9F
房價可能暴漲暴跌… 不一定同向 有時房價跌租金繼續漲
06/15 15:36, 9F
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06/15 15:49, 1年前 , 10F
沒有更好的標的為何要賣？
06/15 15:49, 10F
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06/15 15:50, 1年前 , 11F
你覺得美債好，我覺得有匯差風險頻繁轉換當時最好標的不
06/15 15:50, 11F
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06/15 15:50, 1年前 , 12F
用成本嗎？
06/15 15:50, 12F
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06/15 15:51, 1年前 , 13F
多元配置即可，不用漲了就賣跑來跑去
06/15 15:51, 13F
推
06/15 15:52, 1年前 , 14F
用心打了一大串，但這邊結論只有一個：房價續漲
06/15 15:52, 14F
這個結論來的太突然了
推
06/15 15:57, 1年前 , 15F
租金跟地區薪酬比較有關聯
06/15 15:57, 15F
噓
06/15 15:58, 1年前 , 16F
5年後房價不變賣出 買房拿了500+每個月34Kx60=700萬\
06/15 15:58, 16F
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06/15 15:59, 1年前 , 17F
不買房等於200萬花掉了 500萬要賺到900萬才行
06/15 15:59, 17F
噓的很大力 內容很錯誤...買房的每個月一樣要付房貸利息, 哪來的兩百萬... ※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 16:04:48
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06/15 16:13, 1年前 , 18F
新竹買房應該是賺價差吧 算什麼租金報酬率==
06/15 16:13, 18F
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06/15 16:15, 1年前 , 19F
新竹買盤這麼兇猛 會租的都是買不起的 當然租金跟不上房
06/15 16:15, 19F
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06/15 16:15, 1年前 , 20F
價
06/15 16:15, 20F
推
06/15 16:15, 1年前 , 21F
看成本金還 推回
06/15 16:15, 21F
推
06/15 16:18, 1年前 , 22F
你那個滿五年出售 1120 萬，如果屋主提前出售，稅率也要
06/15 16:18, 22F
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06/15 16:18, 1年前 , 23F
變動一下？
06/15 16:18, 23F
五年只是一個概念, 現在賣45%, 過一年賣35%, 重購退稅0%~45%, 每個case狀況不同
推
06/15 16:26, 1年前 , 24F
可以把本金提高到1000萬 五年成本1330 拿回1200
06/15 16:26, 24F
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06/15 16:27, 1年前 , 25F
租屋的話五年成本1000+200 拿回1000+投資利益
06/15 16:27, 25F
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06/15 16:28, 1年前 , 26F
投資利益要5年總共20% 就看會不會投資了
06/15 16:28, 26F
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06/15 16:32, 1年前 , 27F
算錯了 兩者差只有大概70萬
06/15 16:32, 27F
推
06/15 16:32, 1年前 , 28F
這假設的情況就會破了ceca大之前說的基本面，要小心回檔，
06/15 16:32, 28F
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06/15 16:32, 1年前 , 29F
但是要跌也沒那麼快就是了，撐夠久說不定又漲上去了
06/15 16:32, 29F
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06/15 16:34, 1年前 , 30F
所以新竹買來投資確實已經不適合
06/15 16:34, 30F
※ 編輯: bearalex (61.222.194.196 臺灣), 06/15/2022 16:48:31
推
06/15 16:48, 1年前 , 31F
不要去猜測市場 但房價漲幅不會只漲三年
06/15 16:48, 31F
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06/15 16:50, 1年前 , 32F
在新竹還會弄到租不如買的話 大概就兩條路：1.租套房過
06/15 16:50, 32F
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06/15 16:50, 1年前 , 33F
學生式生活2.不要住新竹了 換地方會好一點
06/15 16:50, 33F
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06/15 16:51, 1年前 , 34F
打錯 弄到買不如租
06/15 16:51, 34F
推
06/15 16:53, 1年前 , 35F
你仲介最精闢 你們可以內部討論就好 反正誰講給你聽
06/15 16:53, 35F
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06/15 16:53, 1年前 , 36F
也沒用
06/15 16:53, 36F
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06/15 18:16, 1年前 , 37F
如果利率不變，租房又不會遇到特殊情況，出外又不用資產充
06/15 18:16, 37F
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06/15 18:16, 1年前 , 38F
面子的當然就沒啥差，只是利率房價就是個週期循環，個人認
06/15 18:16, 38F
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06/15 18:16, 1年前 , 39F
為只要買的合理沒什麼不行，我常常覺得新竹房仲真的是很好
06/15 18:16, 39F
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06/15 18:16, 1年前 , 40F
當，先說明這只是我個人感覺沒有貶低的意思，在其他縣市遇
06/15 18:16, 40F
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06/15 18:16, 1年前 , 41F
過有些房仲都會為買屋賣屋雙方著想，適合什麼物件仲介會想
06/15 18:16, 41F
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06/15 18:16, 1年前 , 42F
辦法去分析和搓合，在新竹看到很多隨便帶去看物件也不懂介
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06/15 18:16, 1年前 , 43F
紹，一問三不知，要出價又跟你說要出開價-50萬不然不收的，
06/15 18:16, 43F
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06/15 18:16, 1年前 , 44F
如果只看數學當然可以跟自住的這樣講，但是身為過來人認為
06/15 18:16, 44F
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06/15 18:16, 1年前 , 45F
要考慮的還有很多個人因素在才對
06/15 18:16, 45F
推
06/15 18:19, 1年前 , 46F
買盤你看能撐多久？之後說不定就裁員無薪假了
06/15 18:19, 46F
推
06/15 19:11, 1年前 , 47F
已經開始裁員了
06/15 19:11, 47F
推
06/15 21:34, 1年前 , 48F
不該這樣算，這兩年房價的漲幅不會是常態，你算法擴大分
06/15 21:34, 48F
→
06/15 21:34, 1年前 , 49F
母太多了
06/15 21:34, 49F
推
06/15 21:55, 1年前 , 50F
自住買房的剛需絕對不是只算錢而已，另一半的壓力，生小
06/15 21:55, 50F
→
06/15 21:55, 1年前 , 51F
孩學區的需求，生活的品質，上班的遠近，通通要考慮，不
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06/15 21:55, 1年前 , 52F
是數字比大小那麼簡單，買房租房對不同人的意義根本無法
06/15 21:55, 52F
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06/15 21:55, 1年前 , 53F
比較，你算的再精，另一半跟你說沒房不嫁，後面就不用講
06/15 21:55, 53F
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06/15 21:55, 1年前 , 54F
了。我某個表弟就在台北女身上驗證過一次，搞到現在四十
06/15 21:55, 54F
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06/15 21:55, 1年前 , 55F
幾了還單身
06/15 21:55, 55F
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