Re: [閒聊] 台南突破5字頭

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間2年前 (2022/03/01 18:32), 2年前編輯推噓72(72推 0噓 79→)
留言151則, 62人參與, 2年前最新討論串2/2 (看更多)
過年那段時間是給各位喘氣一下的. 新一波炒作會在329檔期為主. 推案量依然不大,很多案子延後開案. 但是價格也是瘋狂往上拉升. 目前還是無法判斷建商的目標價格在哪 我相信,大多數建商老董自己也不知道他們後面要拉到多少. so...目前絕大多數包含投資客,包含建商. 全都是走一步算一步..XD 繼續拉升價格的主要"理由",依然是原物料上漲,營造成本大拉升,缺工. 背後理由依然是資金氾濫. 人類有史以來最大的印鈔票,絕對比2008還要強非常多. so..2008~2016漲多少(指比率,非絕對數字),這一波必然只"能"更多. 而烏克蘭事件繼續推升通膨,能源和金屬價格也都在被大幅拉升. 因此以環境來講,通膨效應你說可能會慢慢縮減. 但是你要大通膨停滯,看起來還不是短時間可以辦到的. 不過當然,投資來講,因為新屋和中古屋價差實在太大. 中南部幾都都是"原舊市區",新屋邁向成交五字頭. (四字頭已經慢慢要過去了...對,我知道你還沒準備好,你可能連接受3字頭都沒準備好) 蛋黃區目前無法判斷,因為蛋黃區推案便更少,並且每次跳躍都非常驚人. 而中古屋,2x年屋剛破2x.....美術館甚至還有極少數2字頭的中古屋物件. (不過大多是因為三房或四房無車位,蛋黃區中坪數以上沒車位會比較傷. 當然對於如果你低買,之後賣比較便宜,那也是ok..反正你賺的是比率...) 雖然.建商飢餓行銷,讓大量新屋預售屋投資客完全集中在少數建案上,藉此快速哄抬價格. 所以價格哄抬的速度宇宙無敵快. 但是當這麼龐大的價差之下. 中古屋雖然變化速度比較慢. 但是是完全躺著數鈔票,並且完全無視99.9%的任何黑天鵝風險..XD 天塌下來有新屋頂著. 因此,只要你現金夠,現金流穩定,貸款能力ok的投資客. 會優先考慮選擇價差很大的中古屋,等著被拉抬. 另外..記住一點. 當你新建案成交到50. 不代表你手上的預售屋可以跟賣50..XD https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10800258.html https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10683016.html 因此我再拿白天鵝當例子. 現在五甲老市區的建案都賣到3x,市中心建案都4x. 甚至去年白天鵝代銷封盤後再開賣都36.. 但是你正美術館的白天鵝轉單,依然有人開價30~31...成交價甚至有機會看到2字頭. 當然你可以說是因為連車位一起算OOXX... 但你要知道,美術館連車位一起算,更新的建案也都要見四. 而你也不要跟我喇甚麼建商格局還是少戶數多戶數的影響..XD (這些影響有限) 事實就是,你轉單就是無法賣到建商可以賣的價格,並且會有明顯落差. 大多數買家,都寧願跟建商買超貴的東西,不太喜歡跟投資客買轉單..XD so....預售屋轉賣甚至到成屋轉賣的價格. 你的基準點永遠不是旁邊建商賣多少. 甚至不是"你那個建案建商賣多少"做你的定錨價格. so...這點很重要...你預售的的交易行情,不是建商的交易價格為基準. 太多人被代銷,被投資炒房集團給洗腦. 以為建商賣到50,你買30就是一坪賺20...XD 你到時候賣就知道..可能賺到5~8就很開心了. 成交價會遠低於你的預期. 但是中古屋不是這樣一回事. 中古屋買賣,沒人在管你是轉手還是OOXX. 成交20就是你買賣在20. 漲到25,你就是之前無論你買多少,你可以賣25. 所以中古屋我們在講的價格是很"實在"的. 不像預售屋幻想的賣價灌水很大. 也許你可以買600賣700轉一手賺一百萬. 但實際上建商成交價必須高了200萬,也就是他已經賣到800. 你才有一百萬可以賺,還不算你之後的交易成本. (現在預售屋實價登路+房地合一很重,你預售屋基本上是全額乖乖繳...扣抵都跟你無關 至於你轉賣不登記新價格來不繳稅...這樣會有機率破功風險...) 但中古屋. 現在行情700萬就是700萬.你買或賣就是700萬. 當你看到行情上800萬,那大家買賣就是800萬. 中間就是扎扎實實的100萬擺在那邊. 不過...絕大多數人都只會操作一兩種產品..所以很多市場狀況他們並不清楚. 甚至大多數"投資集團"也都只會操作一兩種產品..XD 所以就......呵呵~~~ 炒房最困難的門檻,是經驗啊... (錢都還有辦法透過很多方式擠出來,經驗你擠不出來) 你沒操作過你就不懂,你不懂就會亂想亂套用其他東西來幻想. 結果實際上可能跟你幻想的落差很大,但你永遠都不知道. 直到你至少去操作過一次你才會醒. 那這又扯到不同時期,例如大漲初期,大漲中期,大漲末期的同一種產品的市場都不一樣. 那這樣基本款住宅電梯大樓. 預售屋,新成屋,10年屋 20年屋,30年屋.. 你一個大漲又是..算你10年一周期好了.你粗把他切前中後三等份. 5種東西3個時期...你必須操作15次,你才大概了解一個市場的大致上結構. 15次不同型態的操作...XD 你去問投資集團主腦,他操作過幾次. 他自己的房子有沒有交易過雙位數都是問題. 那就更不用說那些名嘴,寫書的,教授?學者?專家? 它們一輩子交易過房子有沒有五次?? 她甚至連一個10年的大漲開始到結束都沒看完整過.... 只是在某一個時間點才冒出來的人. 這...就造成很多資訊,都會跟現實脫節現象. 要嘛太過悲觀,要嘛太過樂觀... 然後對於過於影響很低的影響便因過度解讀. 又忽略大方向的變化. so... 也許我們出社會,跟人家討論東西. 不可以動不動就問別人"你捐多少" 但是你要討論不動產. 你確實可以先問對方"你買賣過幾間". 買賣經驗太少的,太容易陷入自我感覺良好或是不良的幻覺中. 進而跟現實脫節. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.113.123 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1646130753.A.4EA.html
推
03/01 18:38, 2年前 , 1F
4字頭要沒了就5字頭QQ
03/01 18:38, 1F
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03/01 18:39, 2年前 , 2F
轉單台中真的一堆補現金欸
03/01 18:39, 2F
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03/01 18:39, 2年前 , 3F
高雄預售屋每個仲介都跟我說要照規矩
03/01 18:39, 3F
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03/01 18:39, 2年前 , 4F
真的不一樣
03/01 18:39, 4F
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03/01 18:40, 2年前 , 5F
而且轉單也沒那麼好賣
03/01 18:40, 5F
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03/01 18:40, 2年前 , 6F
可是在台中轉單自住客還是來買的很多
03/01 18:40, 6F
推
03/01 18:45, 2年前 , 7F
想請問ceca大都什麼時候決定要把手上得標地換掉？假設
03/01 18:45, 7F
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03/01 18:45, 2年前 , 8F
是10年內屋，會考慮什麼時間點賣掉獲利了結，那價格是
03/01 18:45, 8F
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03/01 18:45, 2年前 , 9F
抓新屋的幾折還是抓周邊行情，如果舊市區都沒有釋出這
03/01 18:45, 9F
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03/01 18:45, 2年前 , 10F
種要怎麼判別合理售價？
03/01 18:45, 10F
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03/01 18:45, 2年前 , 11F
謝謝
03/01 18:45, 11F
投資客就是 "當你的錢有更好賺的機會"的時候. 例如目前10年屋和20年屋價差很大. 那等20年屋跳上去跟10年屋價差收斂到差不多的時候. 就可以賣掉. 然後再去找看看3x年屋或是公寓有沒有價差很大,有的話就把資金轉過去. 如果你的產品沒有存在於市場. 例如你是2x年屋沒存在於市場. 那要嘛看隔壁或是相同等級區域的行情. 要嘛同時看1x和3x年屋兩端的行情,中間自己判斷2x年屋會落在那裡. ※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:48:22
推
03/01 18:47, 2年前 , 12F
美術館城揚新案 到底會開多少賣呢？
03/01 18:47, 12F
聽說是海悅接的,延後開案在年底的樣子.
推
03/01 18:48, 2年前 , 13F
請問ceca大,想問30~40年鳳山公寓怎麼考慮? 若是在4F還值得
03/01 18:48, 13F
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03/01 18:48, 2年前 , 14F
投資嗎？ 非常感謝！
03/01 18:48, 14F
太早. 可以2x年屋賺一圈再回來,會賺比較多. 除非你是無腦長期放. 那買ok.. ※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:49:06
推
03/01 18:49, 2年前 , 15F
預售轉約沒辦法賣到跟建商一樣的價格是自備款太高？
03/01 18:49, 15F
買預售屋的買家心態問題..XD 另外. 預售屋會把價格拱那麼快. (這種速度應該也是歷史難得一見,以前雙北瘋狂大漲,預售屋也沒沖這麼快) 跟飢餓行銷+投資集團有關. 投資集團大多數都只會操作預售屋....XD 而飢餓行銷讓它們可以操作的東西很少. 所以全部擠過來. 建商又瘋狂拉抬價格. 會員又笨笨的一值買單. 所以建商成交價很威武. 但是投資集團絕對不會帶你們去買投資客轉單...XD 所以轉單價格遠遠無法像建商賣價那麼瘋狂. ※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:20
推
03/01 18:50, 2年前 , 16F
請問C大，新竹20年內的中古屋可投資嗎
03/01 18:50, 16F
觀念是看價差. 現在這種情況甚麼東西都還是會賺. 所以投資判斷主要是,哪個好賺又風險低. 但...你問可不可以,都嘛可以...
推
03/01 18:50, 2年前 , 17F
再推一次, 非常感謝ceca大 !!
03/01 18:50, 17F
※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:52:57
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03/01 18:52, 2年前 , 18F
Ceca大，請問以台南來說，中古大樓.公寓.透天，那種好
03/01 18:52, 18F
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03/01 18:52, 2年前 , 19F
？
03/01 18:52, 19F
以整個大波段來看.. 一般的住宅類的增值能力都沒差很多. (也就是非豪宅,非豪華品牌,非大坪數) 它們只是變動時間有落差. 例如老透天目前大約跟2x年屋再跑. 所以你要買5x年街道型透天. 相對時間的價格變化"比率上"可能會跟2x年電梯大樓差不多. 那你開心買哪個就買哪個. 而像公寓就比較晚,上一波(2008~2019)跟4x年老大樓差不多時間. 這一波就算結構上有些變化,但應該也不會太大. 所以公寓就跟4x年屋同一期一起看進出場判斷就好. ※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:55:53
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03/01 18:53, 2年前 , 20F
因為台南老公寓似乎不多
03/01 18:53, 20F
公寓太早,2x年屋先爽賺. 另外公寓本來物件量就不多,這很正常. 不過通常除非你資金很龐大,吃公寓會吃太多間. 不然物件不多,還是夠你買吧... 當然間數太多會是一個困擾. 尤其現在限制貸款等等的. 會逼你要挪部分資金做中長期配置.
推
03/01 18:55, 2年前 , 21F
所以現在去找預售轉約可能撿到便宜？
03/01 18:55, 21F
轉單賣的就是"比建商便宜"的賣點.. 他沒比建商便宜,你幹嘛買轉單?? ※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:57:57
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03/01 18:57, 2年前 , 22F
台北蛋黃老公寓c大熟嗎 後市怎麼看
03/01 18:57, 22F
台北比較另類,要問台北投資客比較準. ※ 編輯: ceca (61.227.113.123 臺灣), 03/01/2022 18:58:09
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03/01 18:58, 2年前 , 23F
我老家附近預售 開價150……
03/01 18:58, 23F
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03/01 19:06, 2年前 , 24F
謝謝Ceca大無私分享
03/01 19:06, 24F
推
03/01 19:08, 2年前 , 25F
推
03/01 19:08, 25F
推
03/01 19:09, 2年前 , 26F
感謝c大分享
03/01 19:09, 26F
推
03/01 19:12, 2年前 , 27F
所以如果買30 隔壁建商變50是不是應該等到交屋變成屋才
03/01 19:12, 27F
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03/01 19:12, 2年前 , 28F
能貼近50？
03/01 19:12, 28F
推
03/01 19:12, 2年前 , 29F
那機能不錯的巷內老透天 c大有什麼看法呢 我家人幾年前在
03/01 19:12, 29F
還有 82 則推文
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03/01 22:07, 2年前 , 112F
03/01 22:07, 112F
推
03/01 22:30, 2年前 , 113F
上面那張圖 8樓鄉民跟我成交的
03/01 22:30, 113F
推
03/01 22:35, 2年前 , 114F
我記得 嗚嗚嗚本來看上 結果Z大第一組就斡
03/01 22:35, 114F
推
03/01 22:38, 2年前 , 115F
C咖大必推
03/01 22:38, 115F
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03/01 22:39, 2年前 , 116F
Z大順推 XD
03/01 22:39, 116F
推
03/01 22:43, 2年前 , 117F
原屋主趕著要移民荷蘭....所以有下斡~機會就很大
03/01 22:43, 117F
推
03/01 22:44, 2年前 , 118F
考慮賣掉文化首排37年屋換灣區的15年內成屋，不知道C
03/01 22:44, 118F
→
03/01 22:44, 2年前 , 119F
大看法如何，看好以後高雄最貴會在灣區。
03/01 22:44, 119F
推
03/01 22:57, 2年前 , 120F
Z大如果有類似案件麻煩站內 現金誠意購買
03/01 22:57, 120F
推
03/01 23:01, 2年前 , 121F
我都有貼到版上阿 就看誰速度快囉 不然每次約都拖拖
03/01 23:01, 121F
→
03/01 23:01, 2年前 , 122F
拉拉 然後就被賣掉了.....
03/01 23:01, 122F
推
03/01 23:25, 2年前 , 123F
推
03/01 23:25, 123F
推
03/01 23:59, 2年前 , 124F
好便宜，買起來～
03/01 23:59, 124F
推
03/02 00:33, 2年前 , 125F
新古屋都逼近4字頭了。中古也都2 3字頭，翻倍的很多。
03/02 00:33, 125F
→
03/02 00:34, 2年前 , 126F
中古屋輪動已經到屋齡30年以上的了。30年內的甜頭已少
03/02 00:34, 126F
推
03/02 01:13, 2年前 , 127F
沒事沒事，財政部不會收囤房稅，怕影響太大惹
03/02 01:13, 127F
推
03/02 07:49, 2年前 , 128F
南部房價大漲 炒房房蟲萬歲
03/02 07:49, 128F
→
03/02 07:50, 2年前 , 129F
買不起 加價賣
03/02 07:50, 129F
→
03/02 08:12, 2年前 , 130F
中南部十年內絕對全區破百的
03/02 08:12, 130F
推
03/02 08:44, 2年前 , 131F
推
03/02 08:44, 131F
→
03/02 09:00, 2年前 , 132F
囤房稅本來就不是財政部收的一毛錢都沒有
03/02 09:00, 132F
推
03/02 09:23, 2年前 , 133F
c 大 為什麼您可以這麼肯定還要拉啊？新竹這邊都不太追
03/02 09:23, 133F
→
03/02 09:23, 2年前 , 134F
漲了 這波到這邊不是很類似14年的狀態了嗎？感覺追價意
03/02 09:23, 134F
→
03/02 09:23, 2年前 , 135F
願不高了耶
03/02 09:23, 135F
推
03/02 10:30, 2年前 , 136F
樓上要怎麼判斷沒有意願追漲阿@@
03/02 10:30, 136F
推
03/02 10:52, 2年前 , 137F
c大不是說看新建案的價格嗎
03/02 10:52, 137F
推
03/02 11:24, 2年前 , 138F
我直接問仲介朋友 還有以前認識的仲介啊 得到的答案都一
03/02 11:24, 138F
→
03/02 11:24, 2年前 , 139F
樣 目前竹北趨緩了 但高雄王有把握會再拉 他看到的是更
03/02 11:24, 139F
→
03/02 11:24, 2年前 , 140F
遠的未來吧
03/02 11:24, 140F
推
03/02 12:44, 2年前 , 141F
竹北是卡自備款，不是沒有意願
03/02 12:44, 141F
→
03/02 12:45, 2年前 , 142F
你看新業衝到60+快70...
03/02 12:45, 142F
推
03/02 12:51, 2年前 , 143F
預售屋開價哪有趨緩……
03/02 12:51, 143F
推
03/02 14:47, 2年前 , 144F
c大 三峽北大特區狂漲 他還有回來1.2成的可能嗎.
03/02 14:47, 144F
推
03/02 17:58, 2年前 , 145F
c大，台中74內600以下公寓都能閉著眼睛買嗎？
03/02 17:58, 145F
推
03/02 20:25, 2年前 , 146F
看c大漲知識
03/02 20:25, 146F
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03/02 22:42, 2年前 , 147F
高雄廢到連台南都輸，噗哈哈
03/02 22:42, 147F
推
03/03 13:56, 2年前 , 148F
請教C卡大，台中西屯30年社區值得創實價新高去追價嗎？
03/03 13:56, 148F
推
03/04 09:16, 2年前 , 149F
推西卡大
03/04 09:16, 149F
推
03/04 20:43, 2年前 , 150F
我有買過別的換約仔的案子，他賺我50萬，我賺下一家70
03/04 20:43, 150F
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03/04 20:43, 2年前 , 151F
萬XD
03/04 20:43, 151F
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