[心得] 買房不容易, 但其實也沒那麼難

看板home-sale作者 (Sea)時間2年前 (2022/02/11 01:43), 2年前編輯推噓44(55推 11噓 217→)
留言283則, 41人參與, 2年前最新討論串1/2 (看更多)
板上多空論戰的文非常多，蠻常看到類似下面的言論： 有人說買的起房的多半是倖存者偏差 有人說看人分享買房的經歷更希望能到前面的頭期是怎麼累積的。 我一直在想喊著買不起房的，大概率都是卡在存不到頭期，當然我這樣講是 撇除那種眼高手低，領平均薪資想爽住台北新房的，這種我直接放生。 有鑑於希望房板可以有更多大神出來分享實戰經驗 or 房地現況心得，所以我 想說拋磚引玉獻醜一下，分享『頭期如何存到』。 首先這篇文章完全是以白手起家的狀態來分享，那種家裡欠大錢的、每月要負擔 爸媽哥哥姐姐弟弟妹妹幾萬又幾十萬家用的狀況就不提了，雖然我就是那個家裡有 欠錢還要負擔家用開局的，但這開局地獄模式就不另提了，每個人的人生路程都不同。 另外以下的薪資會採用大多文組可以接觸到的薪水來講，那種理組高薪的更輕鬆。 OK～以下正文開始： 第一步也是想累積頭期或財產最最重要的一步叫『積沙成塔，累積資本』 - 工作 0 ~ 2 年 = 擁有資本 0 剛出社會沒啥錢，領個平均月薪3萬塊的薪水。 在這階段，至少強迫自己每月一定要存下1萬塊(當然存更多你累積資產更快) 貫徹那句老話 薪資 - 儲蓄 = 花費。 在只能月花2萬的情況下，去分配你的房租 / 伙食 / 交通 / 娛樂 / 雜項 同時每月的1萬不要死死的放在銀行，可以選擇你自己能接受的理財工具， 這裡包含了股票(買零股)、基金、黃金、虛擬貨幣等等，而當年甚麼都不懂的我， 選擇的是台銀的黃金存摺，月存一萬買黃金。 (現在我更推買 0050 or 美股etf) 三年都貫徹每月存一萬的情況下，你會有 24 萬。(投資所獲得的額外增值另計) 以我當年買黃金2年後的增值來說，24萬的本變 27萬左右。(有點忘了不太確定) - 工作 3 ~ 5 年 = 擁有資本 27 萬 工作2年了，薪資必須有所增長。如果你是持續努力學習的人，不調薪或許該想的是 你是不是還要浪費時間在不對的選擇上。 這個階段我們平均月薪提高到4萬，努力再把存款金額提高到每月2萬。 資本累積的過程是痛苦的，但撐過這段後面會體會到資本帶來的複利效果。 三年持續投入你選擇的投資標的，累積的本金有 72 + 27，接近100萬。 計入投資，我當初個人在這階段透過股票投資增值最終資產累積約是150萬。 有注意到的話可以看到這時期我已經不買黃金了，因為我認為增速太慢。 同時這個時間點我和我太太各自拿出存款就買了房。但以下繼續試算累積： 我們將這時期的本金+收益降為110萬就好，等於貫徹5年的薪資-儲蓄=花費後， 你擁有了第一桶金。 工作滿5年時，如果你的月均薪資沒有超過5萬，那你必須要意識到自己在競爭的排序 是相當落後的，這代表甚麼？ 你必須要檢視自己： 你有其他高薪工作的轉換機會嗎？ 如果有果斷跳槽，如果沒有看下一點， 你在累積工作經驗與價值的5年內沒辦法創造更高的價值，也沒有高薪的工作機會， 那你必須意識到需要很急迫的創造其他收入來源(必須增加自己的投資理財能力) 這5年內你可以仔細研究股票、房地產、虛擬貨幣...etc專一去投入。 以房地產來說，你可以買既可自住省租金又可以額外收租金的物件，例如隔套， 自己住一間省下租金，同時收取其他間租金，或是買個帶帶頂加的物件，自己住一層， 另一層租人收租。 以股票來說，你必須要拿這第一桶金創造更多的投資報酬，當然這風險和報酬率都 可能更高，至於選哪一個，端看自己的能力和可接受度。 接下來我們以上面說的買房地產隔套來繼續說。 同時請記住，這些資本都是持續在想辦法滾更多錢，而不要想辦法花掉。 而此時工作滿五年的你至少買了一間隔套物件省去自己的租金，並增加租金業外收入。 這裡特別提一下，如果你要說這錢買不起雙北的隔套沒錯，但你必須有自知之明，工作 5年了還屬於後段班，不應該執著在前段班的雙北房。 以下以隔套5間總價400萬的物件來看，一間房租實拿算1000，扣掉自住可再收租4000。 這裡指得實拿是指扣掉房貸本利攤、稅、修繕費用等，以這金額來說物件報酬算是相當 低標，取得難度不高。 - 工作6~10年 - 擁有現金0，擁有一間400萬房，剩餘房貸300萬 若此時你的收入無法再提升月均還是4萬，你想翻身就必須得繼續努力存錢， 因為買了房免除租金費用，固每月存款增加至 2萬4，同時每月淨收租4000， 來到了一個月2.8萬。累積的資產繼續投入理財標的。 工作滿10年後(這時期過了五年)，你的資本累積將有 168萬，同時持續在繳貸款 的房子剩餘房貸大約剩下 260 萬，意即房子累積價值有 140 萬。(如果不漲不跌) 這時候你可以有多種選擇，繼續操自己滾錢、換個自住房安穩的工作繳貸款。 其實上面的例子是絕大多數人都可以做到的，而且我列的數字已經是非常非常低標 在運作的，以我個人來說資產累積的數字遠超過上面舉例的XX倍。 但我想表達的是，即便舉例的例子只能賺取那不高的報酬，都還是能夠讓自己有個安身 立命的家，端看自己要不要以及能否持之以恆而已。 最後我想補充幾點： 1. 我前面說到我是地獄模式開局，甚至我出社會第一份工作薪水都還沒有3萬... 所以我在例子0年前花了更多時間在幫忙還債，但我沒計算進去，實際上我個人 已經工作10幾年了，如果算上打工就有20幾年了...。 2. 人真的可以一開始沒有自知之明，但隨著時間經過，你必須能豁然接受自己的層級 在哪。如果是上面這種低標的例子，必須很直白的說你的要求就無法太高。 3. 千萬不要只靠薪水想買房，投資有風險，但不投資你死更慘(錢被通膨吃掉)。 你可以說在股票投資市場賺更多錢的都是運氣好，但你如果只想領死薪水存銀行， 又領這種低標的薪水，只會把你自己推向更底層而已。 你不理財，財不理你。 4. 累積頭期最難的是第一步 - 開始累積。 我自己的經驗是當自己沒錢時沒錢，會覺得多存這一萬兩萬根本沒用，殊不知沒 這個起頭就不會有累積到後面的第一桶金。這點是屬於道理人人懂，但能持之以恆 做下去的就不容易的事。 5. 在上述的過程中，如果你的薪資增幅更多、投資收益更大，當然你可以挑選的物件 就會更好更棒，以上的例子再次強調已經是低標，幾乎大多數人要做都能做到的。 以上簡易的分享，如果哪裡需要我補充的更詳細，可以再聊聊。 希望能給正在為籌措頭期努力或是不知道如何開始的朋友一點過來人的經驗幫助。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.149.156 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1644515028.A.454.html
噓
02/11 01:46, 2年前 , 1F
難怪你不會google，這方法也太差了
02/11 01:46, 1F
推
02/11 01:47, 2年前 , 2F
好文分享推，噓文也po一篇來看看
02/11 01:47, 2F
噓
02/11 01:48, 2年前 , 3F
這方法這時代已經很難用了好嗎
02/11 01:48, 3F
推
02/11 01:51, 2年前 , 4F
只想別人給你方法，不就伸手牌，沒人欠版友吧
02/11 01:51, 4F
推
02/11 01:53, 2年前 , 5F
這個方法在現在還是適用啊，哪裡不適用
02/11 01:53, 5F
→
02/11 01:53, 2年前 , 6F
他現在第一步就錯拉，第一步就是不要做低薪工作
02/11 01:53, 6F
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02/11 01:54, 2年前 , 7F
狂跑ubereat，誰跟他在那邊一個月三萬多存錢
02/11 01:54, 7F
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02/11 01:54, 2年前 , 8F
這幾年股市、數位貨幣漲成啥樣，認真存錢並研究投資絕對
02/11 01:54, 8F
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02/11 01:54, 2年前 , 9F
可以得到如此以上的結果
02/11 01:54, 9F
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02/11 01:54, 2年前 , 10F
存到的錢去投幣圈，賭輸了再去跑ubereat
02/11 01:54, 10F
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02/11 01:54, 2年前 , 11F
這個板不知道能不能限定特定人士不能回我文
02/11 01:54, 11F
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02/11 01:54, 2年前 , 12F
被一個阿Q仔纏上, 真的是傻眼. 這麼愛我
02/11 01:54, 12F
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02/11 01:55, 2年前 , 13F
你不會google一下嗎？阿我忘了你不會啊
02/11 01:55, 13F
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02/11 01:55, 2年前 , 14F
是你纏上我好不好，都是你在那邊主動黑我的耶
02/11 01:55, 14F
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02/11 01:55, 2年前 , 15F
今天是你先到別人貼文說我跳針，在那之前我有對你幹嘛嗎
02/11 01:55, 15F
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02/11 01:56, 2年前 , 16F
股市跟幣圈都沒辦法賺到錢那真的是完全沒在做功課（離題
02/11 01:56, 16F
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02/11 01:56, 2年前 , 17F
了），但原po提的存錢方式非常合理
02/11 01:56, 17F
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02/11 01:56, 2年前 , 18F
不知道一開始跑來我文連噓噓到被我以外的人打臉的是誰
02/11 01:56, 18F
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02/11 01:56, 2年前 , 19F
你這麼愛發廢文，我中間都不理你，結果你主動說我跳針
02/11 01:56, 19F
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02/11 01:57, 2年前 , 20F
跟你意見不同就連噓, 然後罵人不懂是誰呢? 不是我喔
02/11 01:57, 20F
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02/11 01:57, 2年前 , 21F
就那一篇啊～後來你的廢文我有去嗎？
02/11 01:57, 21F
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02/11 01:57, 2年前 , 22F
今天是你先動手的，還說我纏上你？笑死喔
02/11 01:57, 22F
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02/11 01:57, 2年前 , 23F
所以你先開始的, 然後我不能回來處理你? 甚麼道理?
02/11 01:57, 23F
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02/11 01:58, 2年前 , 24F
你沒發現你後面幾篇廢文我根本懶得理你嗎？直到今天
02/11 01:58, 24F
推
02/11 01:58, 2年前 , 25F
把它黑名單看看？
02/11 01:58, 25F
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02/11 01:58, 2年前 , 26F
我根本沒在注意你, 你自己對號入座怪我? 去看看我說誰?
02/11 01:58, 26F
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02/11 01:58, 2年前 , 27F
有指著你 sbob 說你跳針仔?
02/11 01:58, 27F
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02/11 01:59, 2年前 , 28F
我買第一間房的頭期款是全借來的 XD 分享結束 XD
02/11 01:59, 28F
推
02/11 01:59, 2年前 , 29F
spmark大我跟你一樣欸（握）
02/11 01:59, 29F
其實我 2020 3月不只把有的現金全倉 allin 股票，還去信貸貸到滿也 allin 股票。 但這方式拿出來講推薦，就真的會被說是倖存者偏差吧我想... 所以文中講得已經是非常簡易一般人都能做得到的，相對地就因為容易達成， 所以可以買到的物件自然是在平均之下。
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02/11 02:00, 2年前 , 30F
你說有人回到跳針仔的文，那文就是我寫的，你是哪裡有問題
02/11 02:00, 30F
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02/11 02:00, 2年前 , 31F
講借錢的手法或是太激進的手法估計會被質疑
02/11 02:00, 31F
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02/11 02:00, 2年前 , 32F
你google不會，連自己說的話都忘記拉？還說我對號入座
02/11 02:00, 32F
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02/11 02:00, 2年前 , 33F
所以我上面講的已經是絕大多數人都能做到的
02/11 02:00, 33F
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02/11 02:01, 2年前 , 34F
真是笑死我了哈哈哈哈，你到底要多好笑啊哈哈哈啊
02/11 02:01, 34F
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02/11 02:01, 2年前 , 35F
所以你是跳針仔嗎? 如果你不是當然不是講你
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02/11 02:02, 2年前 , 36F
你中文很不好是嗎？你很明確指出你說的人是被回文者
02/11 02:02, 36F
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02/11 02:03, 2年前 , 37F
回sp大, 我是已經黑名單了, 不過現在電腦看盤, 用網頁版
02/11 02:03, 37F
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02/11 02:03, 2年前 , 38F
網頁版沒黑名單功能, 所以還是會看到他的留言
02/11 02:03, 38F
還有 205 則推文
還有 21 段內文
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02/11 16:21, 2年前 , 244F
就是想買房的人才來房板，h大自己不也是
02/11 16:21, 244F
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02/11 16:22, 2年前 , 245F
自己都想買房，期待別人不買…房價跌讓你上車嗎
02/11 16:22, 245F
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02/11 16:30, 2年前 , 246F
土地價格飆漲、營造成本增加…
02/11 16:30, 246F
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02/11 16:31, 2年前 , 247F
新屋成本就那麽高，與舊屋相互拉抬
02/11 16:31, 247F
推
02/11 16:33, 2年前 , 248F
看清楚沒 有千萬資產還是被叫魯空，直接推定我有沒
02/11 16:33, 248F
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02/11 16:33, 2年前 , 249F
有房，出來希望丟這就是沒房產XD。看這篇文章的你，
02/11 16:33, 249F
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02/11 16:33, 2年前 , 250F
如果只拿得出頭期來在這時間點還鼓吹你背千萬房貸
02/11 16:33, 250F
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02/11 16:33, 2年前 , 251F
的是好心人？嗯…不要被賣了還幫人數鈔票，自己千萬
02/11 16:33, 251F
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02/11 16:33, 2年前 , 252F
要有判斷力。
02/11 16:33, 252F
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02/11 16:34, 2年前 , 253F
可能會小回檔，但整體走勢還是漲
02/11 16:34, 253F
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02/11 16:34, 2年前 , 254F
…阿千萬資產有很多嗎？這兩年通膨那麽嚴重
02/11 16:34, 254F
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02/11 16:35, 2年前 , 255F
就算手上房產們增值超過一千萬
02/11 16:35, 255F
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02/11 16:36, 2年前 , 256F
還是覺得要資產保衛戰，避免洗到下一個階級
02/11 16:36, 256F
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02/11 16:36, 2年前 , 257F
另外為什麼覺得買房的人，沒有買股啊XD
02/11 16:36, 257F
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02/11 16:37, 2年前 , 258F
又不是小孩只能選擇XDD
02/11 16:37, 258F
推
02/11 16:37, 2年前 , 259F
你有妻子就先贏一半了
02/11 16:37, 259F
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02/11 16:39, 2年前 , 260F
zzzzzz 老實說我才懶的鳥你千萬資產或有沒有房咧...
02/11 16:39, 260F
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02/11 16:40, 2年前 , 261F
問題就在於你觀念錯得離譜還一直想要說服別人或攻擊別人...
02/11 16:40, 261F
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02/11 16:41, 2年前 , 262F
千萬房貸好可怕??? 笑死... 從頭到尾就說過你的資金只押在
02/11 16:41, 262F
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02/11 16:42, 2年前 , 263F
頭期款。其他看你現金流能不能承受。你連金融觀念和計算都
02/11 16:42, 263F
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02/11 16:42, 2年前 , 264F
不行，真的是沒啥好講的啦...
02/11 16:42, 264F
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02/11 16:43, 2年前 , 265F
8位數是有啥好一直提的... 中南部一堆破房都超過...
02/11 16:43, 265F
→
02/11 16:44, 2年前 , 266F
我都還沒懷疑你盜圖或改圖咧...
02/11 16:44, 266F
推
02/11 17:12, 2年前 , 267F
推
02/11 17:12, 267F
推
02/11 22:32, 2年前 , 268F
其實房東也不一定不希望租客買房 我當過五組房客的買
02/11 22:32, 268F
→
02/11 22:32, 2年前 , 269F
房軍師 鼓勵他們買 但跟我買我一定不賣
02/11 22:32, 269F
→
02/11 22:33, 2年前 , 270F
買了還來這因為還想買啊
02/11 22:33, 270F
→
02/11 22:33, 2年前 , 271F
只千萬資產真的沒什麼大不了到要拿出來說嘴地步
02/11 22:33, 271F
→
02/11 22:34, 2年前 , 272F
我也有 但我通常稱自己小弟
02/11 22:34, 272F
推
02/11 23:41, 2年前 , 273F
基本本來就是存薪資留下來的錢啦
02/11 23:41, 273F
→
02/11 23:42, 2年前 , 274F
除非家裡給的 不然白手起家1萬10萬100萬 哪來不用存
02/11 23:42, 274F
→
02/11 23:42, 2年前 , 275F
說方法過時的 那一開始的1萬10萬哪來的？
02/11 23:42, 275F
→
02/11 23:43, 2年前 , 276F
跑無博弈 也是要存錢啊 不然錢是憑空飛來？
02/11 23:43, 276F
推
02/12 00:36, 2年前 , 277F
嗯嗯趕快跌 我要買更多 你們壞壞 不要再勸人買了
02/12 00:36, 277F
→
02/12 00:36, 2年前 , 278F
房產跌 實業只會更萎縮 基礎金融經濟都不懂的魯空X
02/12 00:36, 278F
→
02/12 00:36, 2年前 , 279F
D
02/12 00:36, 279F
→
02/12 00:37, 2年前 , 280F
次貸風暴 日本泡沫破裂 哪次房地產崩盤不是造成破
02/12 00:37, 280F
→
02/12 00:37, 2年前 , 281F
產失業自殺潮XD
02/12 00:37, 281F
→
02/12 00:37, 2年前 , 282F
02/12 00:37, 282F
噓
02/12 07:13, 2年前 , 283F
你可以考慮去選舉，很會畫大餅
02/12 07:13, 283F
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