Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？

看板home-sale作者 (hmm)時間2年前 (2021/12/23 12:28), 2年前編輯推噓8(8推 0噓 57→)
留言65則, 10人參與, 2年前最新討論串6/9 (看更多)
: 短期投機客的影響力不應該被簡單的淡化掉 : 建商一開始賣 30/p 給短期投機客 : 當建商將價碼拉到 35/p 後 : 某些投機客 33/p 脫手 （有些仍握在手上） : 同時又有其他投機客 35/p 入場 : 在站穩33&35以後 建商再將價碼拉到 40/p : 這時又有投機客 38/p 脫手 : 一來一往下 : 能說短期投機客對房價沒有什麼影響嗎？ : 只能說禁止預售屋轉售可以讓籌碼變得更乾淨 : 不要讓投機客在短期內玩爛了市場價格 : 但仍阻止不了房價持續往上的事實 : ----- 建商一開始賣 30/p 給自住客 當建商將價碼拉到 35/p 後（建商覺得能拉就拉，不等賣多少的） 因為沒有投機客賣33/p 所以下一個自住客只能買建商的35/p 實價登錄一出來 第一批買的自住客：你看我買30，現在變35了 建商：你看成交價真的到35了，下一次就是40了 建商心裡想：以後不用等短期投資客的賣掉了 只要有人買35，價格就容易產生定錨效應 這才是市場會發生的事 跟你以為投資客會幫助推動價格的邏輯完全不一樣 不要再幻想了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.176.132.213 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1640233729.A.9D4.html ※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 12:31:14
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12/23 12:39, 2年前 , 1F
不，你那說法是直接無視市場供給機制
12/23 12:39, 1F
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12/23 12:40, 2年前 , 2F
假設5個建案，每個各推20單元
12/23 12:40, 2F
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12/23 12:41, 2年前 , 3F
這時如果總共20個剛需求者去購買的情況
12/23 12:41, 3F
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12/23 12:42, 2年前 , 4F
產能不夠，推案速度也有限
12/23 12:42, 4F
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12/23 12:42, 2年前 , 5F
跟20個剛需求者與2個直接各拿20個單元的投資客的情況
12/23 12:42, 5F
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12/23 12:43, 2年前 , 6F
這種情形衍生的市場供需的表現狀況是不一樣的
12/23 12:43, 6F
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12/23 12:45, 2年前 , 7F
一個是直接假設將來的需求者得從投資客手上買
12/23 12:45, 7F
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12/23 12:46, 2年前 , 8F
也就是直接把未來需求與當前需求直接同時放入市場
12/23 12:46, 8F
我覺得你跟上一篇原po都一樣 很喜歡推導看似合理的邏輯 但市場的狀況就不是你們的邏輯 假設5個建案各推20單元，只有20個剛需？ 你當建商是白癡嗎？剩下80個要賣給誰？ 所以不用在那邊假設，都跟市場不一樣 建商只要剛需很強，在剛需能承受的總價之內， 他們想拉架就拉價了，不需要短期投資客去買 ........ ※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 12:51:24
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12/23 12:48, 2年前 , 9F
正常的情況價格需要步步墊高，跳空只會造成量縮，不能
12/23 12:48, 9F
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12/23 12:48, 2年前 , 10F
把這兩年的狀況當常態，不然建商幹嘛不直接開100萬
12/23 12:48, 10F
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12/23 12:49, 2年前 , 11F
然後建商為了回應分攤成本風險，之後從建商購買的消費
12/23 12:49, 11F
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12/23 12:49, 2年前 , 12F
者可能需要去分攤投資客手上的建案所提升的極端風險
12/23 12:49, 12F
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12/23 12:59, 2年前 , 13F
對，接下來就是另一個情況
12/23 12:59, 13F
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12/23 13:00, 2年前 , 14F
5個建案各推20個單元可能就會喊卡，剩1-3個建案
12/23 13:00, 14F
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12/23 13:01, 2年前 , 15F
然後最初始搶地皮的成本也因此下降
12/23 13:01, 15F
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12/23 13:02, 2年前 , 16F
當然不代表建商會便宜賣，但建商花高價買的一定加價賣
12/23 13:02, 16F
→
12/23 13:03, 2年前 , 17F
然後又回饋至建商規劃下一輪建案的系統風險
12/23 13:03, 17F
推
12/23 13:13, 2年前 , 18F
怎麼跟 ceca大講的不一樣，說投客賣得比建商低才賣得掉
12/23 13:13, 18F
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12/23 13:13, 2年前 , 19F
也就是因為投資客導致產生三輪以上的風險成本
12/23 13:13, 19F
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12/23 13:14, 2年前 , 20F
看來高雄的建商，拉價技巧都很爛，沒北部這麼強
12/23 13:14, 20F
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12/23 13:15, 2年前 , 21F
然後只稍微比建商賣便宜一點就想合理化他們的行為？
12/23 13:15, 21F
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12/23 13:17, 2年前 , 22F
別忘了投資客玩槓桿，額外產生的風險成本，建商要先吞
12/23 13:17, 22F
→
12/23 13:17, 2年前 , 23F
，然後再全部轉嫁到自住客頭上
12/23 13:17, 23F
推
12/23 13:17, 2年前 , 24F
人家投資客敢花錢買阿 不然咧
12/23 13:17, 24F
→
12/23 13:18, 2年前 , 25F
直接鎖死不給投資客玩槓桿算是短期的最佳解了
12/23 13:18, 25F
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12/23 13:18, 2年前 , 26F
你自住客那邊嫌東嫌西 殺價 等看情況不對才在追價買 不
12/23 13:18, 26F
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12/23 13:18, 2年前 , 27F
賺你賺誰？
12/23 13:18, 27F
→
12/23 13:19, 2年前 , 28F
人家投資客真金白銀買下去 房市不好時你們還不是笑人家
12/23 13:19, 28F
→
12/23 13:19, 2年前 , 29F
對啊，不給預售屋轉單算是很棒的應對方式了
12/23 13:19, 29F
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12/23 13:21, 2年前 , 30F
只要去槓桿化，就算你有錢全款買幾十間也是你家的事
12/23 13:21, 30F
推
12/23 13:23, 2年前 , 31F
@jones2011現在討論的前提都是賣方市場，你把你的例子中
12/23 13:23, 31F
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12/23 13:23, 2年前 , 32F
的剛需數量放大至超過供給就是目前的狀況，一開始設定只
12/23 13:23, 32F
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12/23 13:23, 2年前 , 33F
有20個剛需才是問題所在
12/23 13:23, 33F
推
12/23 13:26, 2年前 , 34F
就跟當初房地2.0預計推出的時候，一堆空空神奇假設一樣
12/23 13:26, 34F
推
12/23 13:26, 2年前 , 35F
看怎麼解釋，你可以轉換為全國一年新生人口數也行
12/23 13:26, 35F
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12/23 13:27, 2年前 , 36F
事實證明，房地合一出來後，價格爆硬的，很難殺價
12/23 13:27, 36F
對呀，這些看空的都這樣啊 只會在那邊邏輯推導，不去看一下市場發生什麼事 市場走多走空，跟在那邊自己假設看多看空 就算自己邏輯聽起來很合理，都跟市場真實狀況無關
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12/23 13:27, 2年前 , 37F
因為通常建築需要時間，要幾年去蓋
12/23 13:27, 37F
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12/23 13:28, 2年前 , 38F
現在是未來幾年的需求量也放進來了
12/23 13:28, 38F
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12/23 13:29, 2年前 , 39F
蓋完之後讓他們失業幾年？噗
12/23 13:29, 39F
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12/23 13:29, 2年前 , 40F
還是他們會選擇當前把未來幾年的業績一次撈完？
12/23 13:29, 40F
※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 13:33:23
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12/23 13:34, 2年前 , 41F
對，所以回歸系統風險
12/23 13:34, 41F
推
12/23 13:35, 2年前 , 42F
建商有風險，投資客沒風險？買了之後變買方市場，或者建
12/23 13:35, 42F
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12/23 13:35, 2年前 , 43F
商斷尾或者這個建案被爆料出狀況，是不是要擔風險？預售
12/23 13:35, 43F
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12/23 13:35, 2年前 , 44F
屋就是高風險的物件，不會因為買方的身份改變，本來就是
12/23 13:35, 44F
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12/23 13:35, 2年前 , 45F
合理又何須合理化，你最多說晚進場的消費者要承擔風險但
12/23 13:35, 45F
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12/23 13:35, 2年前 , 46F
沒有獲得便宜的價格，但誰叫他們自己要晚入場？賣方市場
12/23 13:35, 46F
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12/23 13:35, 2年前 , 47F
時拿掉投資客只是延長他們入場的時間，太晚入場還不是要
12/23 13:35, 47F
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12/23 13:35, 2年前 , 48F
吃高價，甚至是建案中後期沒投資客扯建商後腿的更高價
12/23 13:35, 48F
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12/23 13:36, 2年前 , 49F
反正就看政府會不會繼續擺爛下去，叫不醒裝睡的人
12/23 13:36, 49F
推
12/23 13:50, 2年前 , 50F
裝睡的只有空空，政府腦袋很清楚的
12/23 13:50, 50F
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12/23 13:52, 2年前 , 51F
打短期炒房但不打房，穩定籌碼讓房價緩漲，都做的這麼
12/23 13:52, 51F
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12/23 13:52, 2年前 , 52F
明顯了還看不懂，笑死。
12/23 13:52, 52F
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12/23 13:52, 2年前 , 53F
對啊，所以早早就認命了，反正建商也不會便宜賣
12/23 13:52, 53F
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12/23 14:05, 2年前 , 54F
打不贏就加入=.=
12/23 14:05, 54F
推
12/23 16:08, 2年前 , 55F
應該你在幻想吧？建商乾脆一律開百萬以上
12/23 16:08, 55F
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12/23 16:09, 2年前 , 56F
沒有投機客少賺，消費者只能買百萬一坪的建商房
12/23 16:09, 56F
市場現況被說成是幻想？ 真好笑 ※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 16:26:38
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12/23 17:19, 2年前 , 57F
不過禁亂轉好處 抑制代銷一直亂漲
12/23 17:19, 57F
→
12/23 17:19, 2年前 , 58F
買投資單的 一堆根本負擔不起五戶
12/23 17:19, 58F
建商跟代銷真的不需要短期投資客就能拉價格的 沒有短期投資客他們更好拉 建商賣30/p，自住客如果能負擔到40/p也願意搶著買 建商在一間都沒賣出的狀況，當然可以拉到40/p 不需要有短期投資客來幫忙拉好嗎 這簡單的道理真的很多人都看不懂嗎... ※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 18:14:25
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12/23 18:20, 2年前 , 59F
又不是只有建商有房，中古屋也能整建啊
12/23 18:20, 59F
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12/23 18:21, 2年前 , 60F
預售屋的好處就只是頭期款較低
12/23 18:21, 60F
好處只有頭款低？這證明你非常不懂買預售的客群 這樣你講什麼話通通都沒啥必要看了 ※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 18:25:14
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12/23 18:57, 2年前 , 61F
噗，還有客變、方向之類
12/23 18:57, 61F
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12/23 18:59, 2年前 , 62F
但能玩槓桿的最大原因就是預購價錢較低、訂約金就能訂
12/23 18:59, 62F
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12/23 19:00, 2年前 , 63F
、能轉約啊
12/23 19:00, 63F
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12/23 19:02, 2年前 , 64F
以金融商品的概念就是把它當作期貨炒
12/23 19:02, 64F
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12/23 19:03, 2年前 , 65F
不過禁止轉約之後應該會改變吧
12/23 19:03, 65F
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