Re: [閒聊] 各國無限QE後 導致的資產泡沫問題

看板home-sale作者 (微八嘎囧)時間2年前 (2021/10/18 10:07), 2年前編輯推噓16(18推 2噓 37→)
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對於C大文中提到的公式相當好奇， 無奈資質駑鈍、無法參透， 不知是否有好心人可以解惑？ 第一是為什麼可以全額貸？ 最新規定好像第三間以上限貸六成， 那頭期款哪裡來？ 信貸？額度有限，利息也不止1.3% 做AB約？那就是政府失職， 監管單位應該來查一下。 那如果在自備款需要兩成的情況下， 一間888萬的房子要拿出177.6萬， 年收租12萬，持有成本依前文就算5000， 年息用貸款額710.4萬單利計算就好， 是92352，一年淨利是22648， 淨利率1.275%，夭壽喔！ 板上很多在酸魯窮， 整天當空空還不如順應趨勢趕快掏錢進場， 但對於一般人來說的現實， 依樣以上述稱月租一萬，房價可到888萬來算， 要拿出177.6萬的本金， 再來710.4房貸本息均攤30年， 很粗略低估一下每年要繳21.5萬， 就算永遠都能出租且租金不變， 連續30年要年繳9萬5給銀行， 30年後換來手上一棟城中城？ 當然貧窮限制了我的想像力， 現實世界的房蟲用的可能是假合約超貸， 兩年寬限期，五年房地合一高稅率過了就轉手， 但前文說這是房屋資產的價值， 我會理解為基本面，不算交換價值的部分， 那房價還真是高的離譜，看不懂在貴三小？ 究竟我有什麼地方疏漏了？還請指正，感恩 : : 出租投報率 vs 資金成本+持有成本. : : 當你出租投報率高於另外兩者,那你的價格就是被低估. : : 無論他今天是一坪50萬還是200萬,他就是被低估. : : 因為你全額貸款去收租你還會賺錢,這叫做無本套利. : : 無本套利在資本市場是不合理的存在!!!!!!!!!! : : 所以資產價格不應該低於這個數字. : : 所以你一間1萬塊的房子,他一年收租12萬,利率1.3%,稅金5000塊. : : 那他應該是888萬. : : 而當你高於這個價格,就代表你買房子不如租房子比較便宜的概念. : : 因此就會產生泡沫. : : so...不動產的泡沫就是回歸到基本公式去判斷. : : 這無敵簡單. : : 當你出租投報率低於另外兩者總和,他就是價格被低估. : : 跟甚麼鳥薪資房價比,跟甚麼GDP,跟甚麼人口空屋率.. : : 也不能講沒關係,這些東西會影響"租金" : : 因此,所有的關係都已經被計算了. : : 計算下來阿她就是被低估,你看到他一坪20萬漲到60萬,他還是被低估. : : 漲三倍會不會泡沫? : : 阿他價值被低估泡沫個擔擔麵. : : 但像中國房價就是被大高估. : : 出租投報率1%,房貸利率就4~5%.靠夭哩. : : 阿你傻了才會跳入這個市場. : : 只是因為他是威權政體+有很多手段,所以才硬壓制房價不泡沫化. : : 但是,中國的房價就算現在打對折我也不會買. : : 除非他價格回到基本面上(無論是大跌跌更多,還是他利率大幅降低,都可以) : : 因此不要整天漲多少要泡沫 : : 阿你連泡沫是甚麼都不懂還整天泡沫泡沫..XD : : 需求怎麼看?你說人口變少空屋率高就是需求小於供給? : : 你說的蒜??你的依據是甚麼? : : 這就是完全不動不動產的人在那邊幻想不動產..XD : : 另外,為啥會漲很多. : : 199x年的房貸利率是多少?6%耶. : : 現在是多少?1.3%耶. : : 那房價要漲多少? : : 就算算上稅金那個定數,也差不多要漲五倍耶. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.75.142.33 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634522870.A.4F1.html
推
10/18 10:16, 2年前 , 1F
就是錢變薄了…如果有本事讓手中的錢，一直維持購買力，
10/18 10:16, 1F
→
10/18 10:16, 2年前 , 2F
那任何資產都與你無關…
10/18 10:16, 2F
推
10/18 10:23, 2年前 , 3F
羨慕全額貸
10/18 10:23, 3F
→
10/18 10:24, 2年前 , 4F
不過他只是舉例在全額貸的情況下，租金可以cover貸款
10/18 10:24, 4F
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10/18 10:24, 2年前 , 5F
，就等於是無本套利。
10/18 10:24, 5F
→
10/18 10:25, 2年前 , 6F
因為有利息跟頭期款，所以還是有一些風險存在
10/18 10:25, 6F
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10/18 10:27, 2年前 , 7F
早期還沒有那麼多限制的時候，很多投客就是這樣無限
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10/18 10:27, 2年前 , 8F
套利。跟銀行借錢買房出租，租金付房貸，一直累積資
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10/18 10:27, 2年前 , 9F
產
10/18 10:27, 9F
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10/18 10:28, 2年前 , 10F
新屋 有消防設備，城中城沒有
10/18 10:28, 10F
推
10/18 10:30, 2年前 , 11F
城中城有啊，一層三隻滅火器
10/18 10:30, 11F
→
10/18 10:39, 2年前 , 12F
我問房價房租的關係，當時他回答持有成本低
10/18 10:39, 12F
→
10/18 10:40, 2年前 , 13F
我沒記錯的話，所以房租漲幅可能不如房價漲幅
10/18 10:40, 13F
推
10/18 10:46, 2年前 , 14F
現實是這樣，房租要看薪資，房價看資產。正常房租應
10/18 10:46, 14F
→
10/18 10:46, 2年前 , 15F
該要跟上，但是台北沒有
10/18 10:46, 15F
→
10/18 10:46, 2年前 , 16F
正常台北如果足夠國際化，那麼租金就上的去
10/18 10:46, 16F
推
10/18 10:47, 2年前 , 17F
那是在算報酬率的公式...
10/18 10:47, 17F
推
10/18 10:49, 2年前 , 18F
沒有灑水系統你都要當作沒有消防設備
10/18 10:49, 18F
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10/18 10:49, 2年前 , 19F
這種狀況滅火器基本上都過期的
10/18 10:49, 19F
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10/18 10:49, 2年前 , 20F
不要幻想
10/18 10:49, 20F
推
10/18 10:50, 2年前 , 21F
哈哈哈
10/18 10:50, 21F
推
10/18 10:52, 2年前 , 22F
現在的法規是十樓以上才有自動灑水嗎
10/18 10:52, 22F
推
10/18 10:54, 2年前 , 23F
11以上 超過十樓，但是自己可以加
10/18 10:54, 23F
推
10/18 10:56, 2年前 , 24F
大量體 10樓社區最可怕，有段時間一堆人便宜治百病
10/18 10:56, 24F
推
10/18 10:56, 2年前 , 25F
城中城幾乎都是被煙燻死的火沒燒到七樓以上
10/18 10:56, 25F
推
10/18 10:56, 2年前 , 26F
笑死 888才一萬租金呀？
10/18 10:56, 26F
所以你是指本版名人ceca的算法笑死人嗎？
→
10/18 10:56, 2年前 , 27F
七樓有一個住戶沒踏出門安全獲救
10/18 10:56, 27F
推
10/18 10:58, 2年前 , 28F
10/18 10:58, 28F
→
10/18 10:59, 2年前 , 29F
管線重拉 就可以做了
10/18 10:59, 29F
→
10/18 10:59, 2年前 , 30F
整棟有 燒屁阿？ 沒得燒哪來的煙
10/18 10:59, 30F
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10/18 11:00, 2年前 , 31F
剩下會幹的是水流弄壞家具
10/18 11:00, 31F
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10/18 11:08, 2年前 , 32F
舊大樓要做管道間封閉......
10/18 11:08, 32F
推
10/18 11:21, 2年前 , 33F
廁所管道間弄些磚塊 檔煙灌進來 然後排風扇用W高點的
10/18 11:21, 33F
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10/18 11:22, 2年前 , 34F
就沒啥煙
10/18 11:22, 34F
→
10/18 11:22, 2年前 , 35F
答案是戶戶花不到多少錢的東西 搞死人
10/18 11:22, 35F
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10/18 11:22, 2年前 , 36F
便宜治百病
10/18 11:22, 36F
噓
10/18 12:11, 2年前 , 37F
你第二句就說明了一竊
10/18 12:11, 37F
反串辛苦了
噓
10/18 12:35, 2年前 , 38F
888萬的房月租一萬，你真的租過房子嗎，我高雄房子買7
10/18 12:35, 38F
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10/18 12:35, 2年前 , 39F
77萬，一個月都能租2萬6了，房貸才21000，不懂不要再
10/18 12:35, 39F
→
10/18 12:35, 2年前 , 40F
害人了
10/18 12:35, 40F
我魯窮沒出租過啊，所以你不同意ceca的算法嗎？
推
10/18 12:36, 2年前 , 41F
很多多房者都是用灰色甚至黑色的手法從銀行搬錢出來，AB
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10/18 12:36, 2年前 , 42F
約啦、建商裝潢算在房價啦、自己開公司薪資所得明細自己
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10/18 12:36, 2年前 , 43F
做啦、人頭啦，一堆都是不能說的秘密，然後嗆爆魯空們不
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10/18 12:36, 2年前 , 44F
努力存頭期活該死好
10/18 12:36, 44F
真慘，合法賺錢總是被違法生意的笑
推
10/18 14:46, 2年前 , 45F
裝潢算房價、開公司都是白色的完全合法不要亂講
10/18 14:46, 45F
推
10/18 15:12, 2年前 , 46F
我說的是這種，灰白灰白，有標註含裝潢應該就是白吧 http
10/18 15:12, 46F
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10/18 15:12, 2年前 , 47F
s://house.ettoday.net/amp/amp_news.php7?news_id=18125
10/18 15:12, 47F
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10/18 15:12, 2年前 , 48F
69
10/18 15:12, 48F
→
10/18 15:36, 2年前 , 49F
高雄現在還有這麼爽的租金投報率嗎??????????
10/18 15:36, 49F
→
10/18 15:36, 2年前 , 50F
是目前市價777然後裸租可以到2萬6? 這不可能吧...
10/18 15:36, 50F
→
10/18 15:37, 2年前 , 51F
應該是以前買的價格。而且大概要裝潢家具家電才能租這樣。
10/18 15:37, 51F
推
10/18 17:12, 2年前 , 52F
因為你的租金有問題，就算是現在買，南部七百多的全新電
10/18 17:12, 52F
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10/18 17:12, 2年前 , 53F
梯大樓，仍然可以租到18000以上，更不用說幾年起漲前五
10/18 17:12, 53F
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10/18 17:12, 2年前 , 54F
百就可以
10/18 17:12, 54F
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10/18 17:13, 2年前 , 55F
我說原po
10/18 17:13, 55F
所以我才會提出疑問呀
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10/18 19:04, 2年前 , 56F
777這間是新屋6月買的，家具家電天花板木地板弄一弄32
10/18 19:04, 56F
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10/18 19:04, 2年前 , 57F
萬，一星期就租掉了，會不會找物件跟裝飾而已
10/18 19:04, 57F
※ 編輯: ha3810996 (220.143.227.198 臺灣), 10/18/2021 22:37:05
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