[新聞] 40年以上老屋將不值錢的十大理由

看板home-sale作者 (貝戈戈)時間2年前 (2021/08/30 00:05), 編輯推噓26(28推 2噓 19→)
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連結： https://reurl.cc/j8x2Vn 內文： 作者簡介 李同榮 2021-08-26 台灣不但人口老化，房屋也老化，雖然家庭戶數逐年增加，屋齡老化的房屋將會因十大不 利因素而導致價格逐年下滑。 依據內政部不動產資訊平台資料顯示，109年第四季全國四十年以上老屋占比達28.7%，光 雙北就占大半，高達65.7%，其中台北市四十年以上老屋占最多的行政區為萬華區的52.8% 和大同區的51.4%；新北市老屋則有六區占比都超過50%。 內政部統計，全台六都四十年以上老屋存量，占比最多就是台北市，達36.9%，共有三十 萬戶，平均屋齡 34.6年，是六都中最老，台北市最年輕屋齡為內湖區二十八年，最年輕 則是高雄，老屋占比僅14.1%，新屋佔比最高，為9.8%，平均住宅屋齡為25.5年。 台灣不但人口老化，房屋也老化，雖然家庭戶數逐年增加，在長線人口負成長的環境中， 屋齡老化的房屋將會因十大不利因素而導致價格逐年下滑： (一)基本因素─物競天擇的道理：喜新厭舊的購屋心理，屋齡可能被設定為不易變動的分 母，其他因素包括面積、地段、單價…就被列在分子裡，成為可變動調整因素，換句話說 ，絕大多數人會以屋齡新舊為優先考量，這也是推動預售屋銷售的主要有力關鍵，老屋就 會受物競天擇而逐漸被邊緣化。 (二)供給因素─新供給量的排擠：每年幾乎平均有十二萬戶以上預售新屋供給量，而且兩 年至三年期間內逐步消化，一旦市場供給過多，就會產生空置增加，但近年觀察，空屋率 卻由新屋轉向老屋非常明顯。老屋換新屋風潮將現，下一個房市循環應該是大換屋潮時代 來臨。 (三)需求因素─新需求量的排擠：近三年來兩代不同堂趨勢明顯，市場以年輕人成家的剛 性需求為主軸，這類族群寧願選擇交道便利的蛋白區新屋，也不會選擇蛋黃區的老舊公寓 大樓，老屋受寵優勢不再。 (四)安全因素─地震頻繁的威脅：四十年以上老屋在結構安全上堪慮，一旦六級以上地震 在都會發生，首當其衝就是老舊公寓大樓，屆時若損傷慘重，老屋價格就會如雪崩般直線 下墜，不可不防。 (五)管理與機能因素─公共維護與屋況老化問題：老屋大部分缺乏公共維護與管理機制， 無論是公共衛生、管路、保全…都無法周全，相對住戶品質也參差不齊，沒有共同維護機 制，就有長年外牆磁磚脫落無人治理的問題，造成出售時障礙。老屋也因內部管線老化、 漏水、壁癌現象層出不窮，不但修繕不易，且經常造成上下樓層住戶糾紛，這類房屋會成 為購屋者避開的標的。 (六)購屋年齡因素─老人不便與年輕人不愛的窘境：年長者隨著年齡增長，購屋傾向逐漸 捨公寓而就電梯大樓，年輕人尤其不喜歡老舊公寓。 (七)表徵因素─重視居住品質的評價：台灣近年經濟繁榮、建築風格創新，有能力換屋者 ，追求名廈、豪宅，無疑是身分表徵；而沒能力者，寧願承租理想地點與房屋，也不屈就 老屋，居住品質成為優先選項，老屋更被邊緣化。 (八)都更因素─都市發展的棄兒：許多專家認為目前老屋價格並未明顯下滑，但從另一個 角度來看，老屋的漲幅未及新屋也是事實。這幾年因危老獎勵讓一些可危老重建的老屋受 惠，拉高整體平均價格，一旦數年後，不能危老重建與都更的老屋，就將成為都市發展中 的棄兒，價格自然滑落無疑。 (九)融貸因素─銀行貸款的受限：在日本，購屋者幾乎傾向購買十年內新屋，新屋市場大 於中古屋，三十年以上老屋幾乎貸不到款，當然就打入租賃市場或空置，一旦風氣形成， 老屋價格折舊就加速，交易市場成為少數投資收租者的標的，尤其是海外投資者，包括台 灣年長者對較優的投報率感到興趣，卻忽略了一旦要出售時，可能面臨資產縮水的損失。 台灣未來要配合都更快速推動，若政策上也模仿日本，對四十年以上老屋貸款緊縮，老屋 就會不值錢，對促進危老都更也有正面作用。 (十)價值因素─整體價格下跌的主因：當下個循環迎接大換屋潮時代，除了都市不斷更新 ，老屋不斷被市場邉緣化，整體老屋市場就因價值不斷下降，而影響價格不斷下滑，這將 是未來房市不可逆的趨勢。 綜上所述，在未來三年房市仍處上升趨勢的格局中，四十年屋齡以上老屋只有三種選擇： (一)趁勢出脫：筆者曾經在五年前力主傳統商圈商店將面臨逃命風潮，近年來市場已逐漸 印證成為事實，如今，筆者認為未來三年是四十年以上老屋重要的逃命潮，錯過這幾年， 交易價格將相差20%以上，屆時若巿場反轉向下，價格損失可能更高，不可不慎。 (二)盡力促成危老重建或都更：若符合危老或都更條件的老屋，當然盡力促成改建計劃， 不必在分配上特別堅持自己主觀的條件，重建都更後價值絕大多數比原來高很多。 (三)重新包裝轉入租賃市場：若無自住需要，又無出售意願的老屋，可考慮整修包裝成為 包租公，惟要出租也要考慮地段合適性，偏遠地區還是早日趁勢出脫為宜。五年後租賃市 場會更蓬勃發展，租賃收入將成為老屋貶值暫時避風港。 心得： 蛋黃老屋命運如何？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.71.86.187 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630253111.A.A24.html
推
08/30 00:08, 2年前 , 1F
他哪時候被建商收買了..XD
08/30 00:08, 1F
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08/30 00:10, 2年前 , 2F
土地十年只漲不跌，買土地狂勝定存5倍
08/30 00:10, 2F
推
08/30 00:11, 2年前 , 3F
當老屋會被拿起來跟新大樓做比較…剩下的還有什麼好說
08/30 00:11, 3F
推
08/30 00:13, 2年前 , 4F
老屋到底要怎麼崩 大安區精華地段住三土地就是300-600萬
08/30 00:13, 4F
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08/30 00:13, 2年前 , 5F
/坪
08/30 00:13, 5F
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08/30 00:14, 2年前 , 6F
這也是銀行願意貸8成5的原因
08/30 00:14, 6F
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08/30 00:21, 2年前 , 7F
房子本來就不值錢, 是要再怎麼殺20%? 殺到比地價低嗎
08/30 00:21, 7F
推
08/30 00:24, 2年前 , 8F
「鄉下」的老屋真的不值錢，不信的請來水里
08/30 00:24, 8F
推
08/30 00:29, 2年前 , 9F
箭傷出貨囉
08/30 00:29, 9F
推
08/30 00:37, 2年前 , 10F
蛋黃老屋逃命潮 大安住三有土地沒得都更也沒用 剩出租價值
08/30 00:37, 10F
推
08/30 00:41, 2年前 , 11F
老屋出租～新屋安全自住
08/30 00:41, 11F
推
08/30 00:41, 2年前 , 12F
蛋黃老屋超便宜
08/30 00:41, 12F
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08/30 00:51, 2年前 , 13F
台北市房屋貴，主要就是土地貴，和房屋舊不舊有關係嗎
08/30 00:51, 13F
推
08/30 01:10, 2年前 , 14F
推老屋出租 新屋自住
08/30 01:10, 14F
推
08/30 01:22, 2年前 , 15F
老屋買家五秒後抵達戰場
08/30 01:22, 15F
推
08/30 01:33, 2年前 , 16F
每次到台北就滿地髒兮兮老房子，市容極差
08/30 01:33, 16F
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08/30 01:42, 2年前 , 17F
你每次到台北是都去啊XD
08/30 01:42, 17F
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08/30 01:42, 2年前 , 18F
你每次到台北是都去哪啊XD
08/30 01:42, 18F
推
08/30 01:47, 2年前 , 19F
到底誰說蛋黃老屋便宜的？
08/30 01:47, 19F
推
08/30 01:53, 2年前 , 20F
蛋黃老屋便宜拜託私訊我
08/30 01:53, 20F
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08/30 08:19, 2年前 , 21F
好，明年再漲20趴
08/30 08:19, 21F
推
08/30 08:23, 2年前 , 22F
蛋黃老公寓最爽的就是一方面好出租賺租金 另一方面賺地
08/30 08:23, 22F
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08/30 08:23, 2年前 , 23F
價 而且不受折舊影響
08/30 08:23, 23F
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08/30 08:24, 2年前 , 24F
我指的是台北啦
08/30 08:24, 24F
噓
08/30 09:06, 2年前 , 25F
若、恐、或、也許
08/30 09:06, 25F
推
08/30 09:12, 2年前 , 26F
永康街浦城街一坪30萬收 一堆破房子二四米巷
08/30 09:12, 26F
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08/30 09:12, 2年前 , 27F
屋子不值錢我知道
08/30 09:12, 27F
推
08/30 09:44, 2年前 , 28F
翻譯蒟蒻：你們都去買新屋，老屋留給我
08/30 09:44, 28F
推
08/30 09:52, 2年前 , 29F
ㄏㄏ
08/30 09:52, 29F
推
08/30 10:51, 2年前 , 30F
有急脫手便宜賣的台北蛋黃老屋, 請找我, 謝謝!!
08/30 10:51, 30F
推
08/30 11:02, 2年前 , 31F
第六項：住在台北松山民生社區的公寓已增建電梯變身華廈
08/30 11:02, 31F
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08/30 11:02, 2年前 , 32F
，結案。
08/30 11:02, 32F
推
08/30 11:08, 2年前 , 33F
一堆作者的推測也能發新聞喔
08/30 11:08, 33F
推
08/30 11:57, 2年前 , 34F
位置精華的地段，台南60年老屋都破千萬的……越老越香
08/30 11:57, 34F
推
08/30 12:16, 2年前 , 35F
對阿，台北老屋不值錢，但地就那些，地很值錢呀
08/30 12:16, 35F
推
08/30 12:19, 2年前 , 36F
聽到沒不值錢咯 （拜託便宜賣喔
08/30 12:19, 36F
推
08/30 13:46, 2年前 , 37F
到底是誰說老“房子”值錢啊，看房屋稅逐年遞減就知道40年
08/30 13:46, 37F
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08/30 13:46, 2年前 , 38F
以上的“房子”本身殘值差不多沒了吧，但是台北稱得上蛋
08/30 13:46, 38F
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08/30 13:46, 2年前 , 39F
黃區，就是一坪70以上還在漲。
08/30 13:46, 39F
推
08/30 14:37, 2年前 , 40F
松中大正義這五區就是台北市蛋黃區很難跌價啊
08/30 14:37, 40F
噓
08/30 14:55, 2年前 , 41F
會跑去買蛋白重劃區的本來就買不起北市 別做夢了
08/30 14:55, 41F
推
08/30 19:50, 2年前 , 42F
台中越老越值錢欸
08/30 19:50, 42F
推
08/30 22:13, 2年前 , 43F
我也這樣認為, 有人可以賣我六都40年房, 10w/p嗎?
08/30 22:13, 43F
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08/31 08:30, 2年前 , 44F
桃園很多破屋，一坪10-12萬。
08/31 08:30, 44F
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08/31 08:30, 2年前 , 45F
總價400左右，都沒人買阿。
08/31 08:30, 45F
推
08/31 09:03, 2年前 , 46F
應該說 老公寓不值錢
08/31 09:03, 46F
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08/31 09:04, 2年前 , 47F
你不覺得房子要折舊 銀行計算要折舊啊
08/31 09:04, 47F
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08/31 09:05, 2年前 , 48F
老屋值錢都是因為1.地皮 2.有都更容積率翻N倍
08/31 09:05, 48F
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08/31 09:05, 2年前 , 49F
容積率已經用滿的公寓 40年以上本來就不值多少錢
08/31 09:05, 49F
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