Re: [新聞] 央行副總裁示警台灣房市泡沫風險　籲勿重蹈南韓覆轍

看板home-sale作者 (stiga)時間3年前 (2020/10/06 19:42), 編輯推噓24(24推 0噓 26→)
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※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言： (刪除原文) 來分享一下從一個小建商的角度看事情 精確的來說我們家不是建商，建商是朋友，然後我們出資50/50一起做 : 推 capirex: 只會拿台北市比 怎麼不拿高雄台中比 10/06 01:30 : 高雄 台中噴阿 隨便漲10%以上耶今年，最主要是中古屋(20年以上)的稅基太低 : 但是新成屋和中古屋齊漲成這樣子就是自住一個接一個入場 高雄台中比較沒那麼清楚，台南"聽同行"說的確是被台積電炒起了一波 但是熟悉的區域(新北桃園)漲幅絕對是熱到不行，而且很多都是自住客... : 推 coliform: 建商搶蓋搶漲房價，趁可以撈趕快撈一波 10/06 06:08 : 推 dannyer: 只會放話，沒有實際作為的政府，賺最多的就是投資客和建 10/06 06:29 : → dannyer: 商 10/06 06:29 主要是想針對這句回文分享 這就是被政府覺青洗腦的結果... 賺最多的從來不會是建商，其實都是地主 最近我們在桃園標地，完全是前所未見。 前幾個月在藝文特區標了一塊地，80萬左右 結果地主看房地產這麼熱 簽約前一刻突然反悔不賣了 然後前陣子，A10附近偏僻的地，開標逼近40萬 也真的是見識到了所謂瘋狂 你說建商利潤多高？其實我個人認為是風險利潤不太成比例的行業... 我們投資在蓋房子上就當資產配置，建商這塊其實是風險利潤比例最低的投資... 個人認為放貸是我們配置裡CP值最高的。非常穩定且接近零風險的年化15~20% 個人認為建商最大的問題是要一直有建案/現金流 建商不像投客可以市場好才蓋，不好就先暫停，資金在那邊要對股東有交代 何況也不是說現在市場好，你現在蓋 兩個月就可以開賣了 以這波如此瘋狂的情況，最近算前幾年投入資金的回報率，回收回來回報差不多80%附近 只是這一波也是從入行以來前所未見的 絕非常態 在前幾年也是有過整個建案蓋好，結果一路賣賣賣，賣了7,8年才賣完 運氣不錯是沒虧，可是其實就差不多打平而已。 但是如果你把資金成本算進去的話，假設5%的資金成本，卡了8年也是賠了快40%。 如果這都槓桿的公司早就倒了，法拍上一次拍整個社區的相信也不是沒見過。 你可能會說，活該你要槓桿，可是我上面說的80%也強調了是投入資金的回報率... 一般來說土融+建融差不多可以到8成左右(土融少點 建融多點) 一個建商如果不槓桿其實回報率會非常低，參進風險因子更是不成比例的低 很多人在看到所謂的實價登錄，再在那邊說建商多賺多賺 我常常會說建商大賺的時代已經過了 我們可以來算算成本 以一坪地60萬來說，如果可以賣四坪，那每坪地差不多15萬 建築成本在新北桃園，除非規模大或偷雞，不然我們自己蓋差不多15萬/坪 其實這部分要偷雞滿容易的，是有小手段可以一週蓋遠超過一層，那就先不提 如果完全不在意品質還有法規當然是有辦法偷到不到10萬/坪... 一分錢一分貨了 這樣就已經先30萬了 如果算上銀行利息成本，然後別小看代銷，也差不多抽3~6% (我們一直想拉合作代銷入股，但他們大概也知道蓋房子沒代銷好賺一直不願意QQ) 公司營運也要錢，有的沒的開銷，那想請問一下建商該拿多少%利潤才合理呢？ 更別說房子沒賣出去，那樣就真的是準備賠本做... 很多人說建商賺爆，請去看是哪些建商"賺爆" 真的"賺爆"的建商都是那些大建商，因為他們有本事養地...... 請仔細想想這樣到底 因為他們是"建商"賺爆 還是因為他們是"地主"賺爆 呢？ (然後你可以再想想台灣的大地主是誰:) ) 另外不知道有沒有人注意到 我上面還提到了很多的"風險" 其實比起賣不出去我們比較怕的是蓋不起來 我們不做(或是沒能力)台北市除了因為地太貴，另一個問題是刁民太多 台北市人口太密集了，你就算合法合規來 一堆刁民一天到晚檢舉就夠你受了 刁民還只是小風險，警察來了做做樣子就沒事了。 麻煩的是那些官，你合法合規他還是可以透過政府來做各種阻擾。 而且這種警察來也都不是做做樣子，而是就是要跟你耗，反正時間壓力在我們身上 以前有個官員三不五時來要錢我們就付錢打發。 後來看到新聞說被槍擊大概就是要太兇惹到大尾的了... 至於黑的話就又是另外的故事了 所以另一個很大的成本就是打點黑白兩道。 這塊不是幾萬幾萬在算的，而是好幾億跑不掉的... 但這也很難歸結都單一案子上面所以也不好直接算進建案成本 所以說 建商多賺？其實真的沒很賺拉... 那個建商老闆其實也只是做健康的 主要是建商老闆他想留事業給小孩，如果小孩未來有正常又不錯的工作差不多就不做了 認識很多建商傳給二代的反而都沒在做建商了 我們認識目前做最好的建商二代，幾乎不蓋房子了XD 他請了一堆人做權證電腦交易 賺的比他老爸多還兇XD 只能說建商的黃金時代過了，以前的人說三等的人買股 二等的人買房 一等的人買地 現在已經反過來了lol 比起買地蓋房好好做 現在還是買房快進快出(c大)跟炒股(p大)賺錢快XD : 推 althea0628: 台商錢幾十億幾百億的回來 北竹中南當然漲 10/06 09:35 這波的確很多台商錢回來，但主要還是稅務原因 如果有認識的可以去問問到底發生什麼事了，只是台商該回來的錢也差不多了 只是我認識台商的錢回來都跑去買台北市了。 如果有在注意信義計畫區房子的人，會發現附近非常熱 能貸八成的維多利亞 亞歷山大 國王與我之類的物件幾乎都是瞬賣 有些看似超過7000/8000萬門檻的，其實有兩個門牌可以分開貸的也都賣很快 (上次有一個案件慢了一步，禮拜五仲介跟我講，禮拜六去看，禮拜一跟屋主搞清楚地價 稅還有一些細項，原本要下了結果禮拜二仲介就跟我說已經成交了QQ) 但是超過豪宅標準的除了一些稀有品秒殺，不然還是有被打到 所以我認為預算在這附近的可以等一下下，錢都回來了之後應該會冷一點 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.169.37.189 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1601984578.A.22A.html
推
10/06 19:49, 3年前 , 1F
推分享
10/06 19:49, 1F
推
10/06 19:53, 3年前 , 2F
推一個
10/06 19:53, 2F
推
10/06 19:55, 3年前 , 3F
crs特赦能直接用在買房的比例很少
10/06 19:55, 3F
→
10/06 19:55, 3年前 , 4F
主要是進入股市
10/06 19:55, 4F
推
10/06 20:06, 3年前 , 5F
躲CRS正解！投資 呵呵....
10/06 20:06, 5F
→
10/06 20:06, 3年前 , 6F
推 建商賺的是整合開發跟加工 囤地養地主力還是地主
10/06 20:06, 6F
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10/06 20:06, 3年前 , 7F
建商提供新屋供給其實對購屋者是正面的
10/06 20:06, 7F
推
10/06 20:13, 3年前 , 8F
只能推了
10/06 20:13, 8F
推
10/06 20:19, 3年前 , 9F
我政府做莊吧 土地 契稅賺爽爽
10/06 20:19, 9F
推
10/06 20:30, 3年前 , 10F
問題都在地主，政府也是大地主，建商就是賺手工錢，只是
10/06 20:30, 10F
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10/06 20:30, 3年前 , 11F
一堆覺青眼殘，一直搞錯大魔王是誰，邏輯差不多像賣房價
10/06 20:30, 11F
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10/06 20:30, 3年前 , 12F
錢最大決定者是屋主不是房仲，然後整天想一堆五四三攻略
10/06 20:30, 12F
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10/06 20:30, 3年前 , 13F
房仲，看起來傻到不行
10/06 20:30, 13F
推
10/06 20:52, 3年前 , 14F
最大收租的叫政府
10/06 20:52, 14F
→
10/06 20:52, 3年前 , 15F
建商要養工班 無論景氣如何都必須定期推案
10/06 20:52, 15F
推
10/06 20:53, 3年前 , 16F
說地主貪，建商不貪？一線建商都是大地主。婊子還想拿
10/06 20:53, 16F
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10/06 20:53, 3年前 , 17F
貞節牌坊！貪還想洗白，很噁心～
10/06 20:53, 17F
推
10/06 20:56, 3年前 , 18F
自己都講建商是大地主了
10/06 20:56, 18F
→
10/06 20:58, 3年前 , 19F
有些建商兼地主沒錯 但關鍵還是在地主的角色部分
10/06 20:58, 19F
推
10/06 20:59, 3年前 , 20F
所以您是股東？有缺乾兒子嗎？
10/06 20:59, 20F
推
10/06 21:02, 3年前 , 21F
真正買地養地不都建商。如果是地主都賣建商地，然後又
10/06 21:02, 21F
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10/06 21:02, 3年前 , 22F
買地養地賣建商。那建商是攏白七哦，都在幫地主打工，
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10/06 21:02, 3年前 , 23F
哪裡有地主這麼強的，有也是官(建)商勾結，哪來的純自
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10/06 21:02, 3年前 , 24F
然人這麼厲害，明明新聞就是報一堆田僑仔在敗家產的
10/06 21:02, 24F
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10/06 21:05, 3年前 , 25F
敗家才會上新聞 重劃區一堆田橋 傳產老闆囤地也很常見
10/06 21:05, 25F
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10/06 21:06, 3年前 , 26F
囤地屯多了 不想給建商賺一手 地主就乾脆自己也當起建商
10/06 21:06, 26F
推
10/06 21:09, 3年前 , 27F
那敢問有哪個自然人地主囤地變建商的，請教一下
10/06 21:09, 27F
推
10/06 21:11, 3年前 , 28F
另外講新聞是大家都知道，就不提街坊鄰居傳的敗家子，
10/06 21:11, 28F
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10/06 21:11, 3年前 , 29F
所以想請問有哪個坊間傳說證實真的有自然人地主變建商
10/06 21:11, 29F
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10/06 21:11, 3年前 , 30F
的
10/06 21:11, 30F
→
10/06 21:12, 3年前 , 31F
怎麼建商被講的很low.人人都能當的感覺
10/06 21:12, 31F
推
10/06 21:13, 3年前 , 32F
大同可以算嗎？地主變建商
10/06 21:13, 32F
推
10/06 21:19, 3年前 , 33F
推分享～
10/06 21:19, 33F
推
10/06 21:20, 3年前 , 34F
大同不就以前的大企業，看他現在也變賣廠房土地祖產的
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10/06 21:20, 3年前 , 35F
敗家子，你覺得比較像地主敗家子還是貪婪的建商，或是
10/06 21:20, 35F
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10/06 21:20, 3年前 , 36F
兩者都有，
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10/06 21:20, 3年前 , 37F
台灣的大地主不就是..XD
10/06 21:20, 37F
推
10/06 21:26, 3年前 , 38F
炒股是08年後放水 18年錢多到溢出來收不回才有好賺的錯覺
10/06 21:26, 38F
推
10/06 21:33, 3年前 , 39F
一坪15是蓋豪宅喔？ 我們中路地主前幾年上看150欸 遠目
10/06 21:33, 39F
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10/06 22:17, 3年前 , 40F
10/06 22:17, 40F
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10/06 22:25, 3年前 , 41F
大推，真實角度分享，學習了
10/06 22:25, 41F
推
10/06 23:26, 3年前 , 42F
10/06 23:26, 42F
推
10/06 23:51, 3年前 , 43F
我們家這邊10年前的小建商蓋得很好,但沒賺錢還賠錢
10/06 23:51, 43F
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10/06 23:51, 3年前 , 44F
我相信建商並不好賺,特別是有良心的建商
10/06 23:51, 44F
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10/06 23:52, 3年前 , 45F
穩賺的只有地主,代銷,但也是被騙的地址就是了
10/06 23:52, 45F
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10/06 23:53, 3年前 , 46F
地主...打錯字
10/06 23:53, 46F
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10/06 23:54, 3年前 , 47F
也是有被騙的地主...血本無歸
10/06 23:54, 47F
推
10/07 11:29, 3年前 , 48F
我家在新北重劃區的地 從一坪108萬 現在都談到112了
10/07 11:29, 48F
推
10/08 10:39, 3年前 , 49F
推
10/08 10:39, 49F
推
10/09 00:57, 3年前 , 50F
推～地主才是最賺的～～
10/09 00:57, 50F
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