[心得] 高雄老公寓急買經驗分享

看板home-sale作者 (我還懂不懂飛翔)時間5年前 (2019/06/21 00:49), 4年前編輯推噓85(85推 0噓 78→)
留言163則, 70人參與, 4年前最新討論串1/3 (看更多)
ps.因為最近看房子過累，文章的結構有點亂，但也沒精神 力氣認真修改文章，錯字我看應該也不少，請多包涵 ************************************** 順便分享一下新學會的技能，google map看房法 對付老公寓的專武 1.上網路找到你要看的房子 https://imgur.com/R1ocEoH.jpg
2. 雖然沒有住址，但通常可以靠定位在附近慢慢找到該戶 https://imgur.com/4nkXruF.jpg
3.開啟google map 實境, 找出這間房 https://imgur.com/3Av1aks.jpg
可以由照片拍攝日期知道，這一間至少從2018/11賣到現在 還沒賣掉 從google map實境的畫面，左上角有個小時鐘 可以切換到歷史資料，發現這一戶2017/06尚未開賣 https://imgur.com/LZx2kKQ.jpg
這樣大概就可以知道這戶已經賣超久還沒賣掉了，肯定不是 急賣，所以價格上不必抱太多期望，一定超硬才會卡這麼久 或是有甚麼超級大地雷自己沒有注意到，導致其他人都不願意買 另外可以跑現場錢前看看進出巷子的維護狀態 https://imgur.com/6WIHgPH.jpg
用衛星圖來評估這排公寓的通風是否良好，以這一排而言 可以看到頭尾都有另一個走向的透天將防火巷擋住，空氣的流動 會差很多 https://imgur.com/DQclZid.jpg
google map功能強居然還免費，真的是鄉民好朋友~~~ ************************************** 因為家人原本由遠房親戚提供暫居的房子，因故要賣出 日期訂在七月中要搬空，所以五月底一收到訊息之後 就開始這一路瘋狂看屋的探險旅程 一開始先從討論預算與設定的條件開始。家人習慣住在 老公寓要求不多(屋況超可怕也是住得怡然自得)，所以 我跟太太討論了許久，將預算訂在300~450之間，一邊 連絡房仲，一邊自行在網路上搜索老公寓出售的資訊 與行情。最一開始是從原本就接觸很多的信義房屋的 房仲開始看房，(在找給另一個家人住的，希望在美 術館這區，但不急著買，慢慢看一兩年了) 信義在這種低總價的選項老實說不是很多。當天第一 次去看房的時候，房仲還穿短裙或是短褲來(有點忘 記了)，那時候心裡就想這房仲應該完全沒有在跑便 宜老公寓的案子，跑這種案子應該要全身包緊緊才對 (人身安全，也避免被蚊蟲或是跳蚤咬) https://imgur.com/SzhjiPl.jpg
https://imgur.com/XnM3vPJ.jpg
看了之後發現不行，信義這種便宜老公寓或是爛屋 的選項少到可憐算起來大概能列入考慮的只有四間左 右，於是立馬決定轉戰台慶與雄信。 立馬發現新大陸(台慶永慶系統裡面滿多重複的，扣除 之後還是有不少可以篩選) https://imgur.com/Qicv1Vx.jpg
聯絡了台慶的房仲，簡單交換一下資訊之後，就又開 始狂看房子 https://imgur.com/CEDIYlM.jpg
https://imgur.com/Gh1HcPc.jpg
房仲人也滿積極的，下大雨也是跟著一起騎著機車四 處奔波 https://imgur.com/I0jWrrC.jpg
https://imgur.com/DS0aa5B.jpg
這樣的行程持續了一個星期，就選定目標下斡旋，不 到兩星期就完成所有協調工作在今天簽完約了 https://imgur.com/lFMBbIm.jpg
分析一下這次買給有點年紀的家人自住的看房經驗 第一個最重要的條件就是預算與樓層高低了，如果是 有點年紀的家人三樓以上對膝蓋負擔太大，預算如果 有到300的話，可以優先考慮二三樓的案子。越偏遠 會越便宜，但離得太遠要去探望家人不方便，去探望 的頻率一定會因此減少，這部分要拿捏一下。 我自己住美術館這一區，所以設定的區域在鼓山，左 營，還有比較靠近中華路這邊的三民區。 看房子可以善用google map的實況街景圖，可以提前 先看看巷弄內的狀況，甚至可以評估一下採光與通風 https://imgur.com/NgLUQGW.jpg
然後到現場最重要的是先評估一下梯間維護情形，頂 樓的狀況(維護很爛的話，在這裡會最容易發現)，同 一棟與附近鄰居的居家環境維護的狀況。房子內部只 要不要嚴重漏水或是結構上有安全疑慮，基本上可以 略過不看，因為後續一定會整修 附近一樓住戶的經濟狀況也是一個很重要的參考因子 ，如果一樓的裝潢家電都是很不錯的，看起來也住了 一段時間，表示即使經濟能力還ok的家庭，也不會想 要趕緊搬離這裡，那這個區域的居住環境肯定不會太 差。反之你會看到一樓的裝潢都破破爛爛，維護很差 ，停在門口的車子或機車也是髒髒舊舊的爛車，而且 各種誇張亂停，或是機車改車改很大，這些都是危險 訊號，得慎重考慮一下是否放棄。 同一棟公寓的住戶除了看環境外觀維護之外，還有一 個很好的參考指標，冷氣主機 。因為如果是出租專用的房子，電費是房客自己要處 理，房東不可能買大津或是日立這種相對貴的冷氣。 所以如果同一公寓看到的冷氣主機都是大金日立國際 三菱這四大品牌大概可以知道自住居多，進出會比較 單純一點。 電箱如果有更新過，可以善用手機的相機，把相機塞 到電箱裡拍照，可以看到線路的線徑與年份，評估後 續是否需要抽換線路 https://imgur.com/V6TqgEH.jpg
以下是一些研究過後有列入考慮的 原本最喜歡是這一間 https://imgur.com/Mdz6d3v.jpg
距離我目前住的地方不遠，稍微開一下車就會抵達的 地方，但附近不好停車。公寓的門口，住戶有一起出錢 搭了一個鐵皮雨遮方便停放機車，可見比較講究生活品質 https://imgur.com/8bo2Vcr.jpg
梯間中規中矩，還算乾淨 外觀也不至於太老舊，上下的住戶看起來也都是有整修 過，不是那種很可怕的鬼屋 https://imgur.com/73hIWcj.jpg
上下住戶能看的到的冷氣主機，不是大金就是國際與日 立，可見自住戶居多 https://imgur.com/uCm88of.jpg
附近正在執行左營地下道填平的工程，等施工完成之後 ，這個區域的交通會方便很多，商業活動應該也會多起 來，加上有果貿社區人口的支撐，滿有未來性的一個區 域，這間真的是心中的No.1 但這間的電線更新工程的部分滿奸詐的，只有換了一部 分。室內肉眼可見的開關與插座都是新的，線也是新的 。但是從公寓電表到室內這一段工程比較貴，就沒有更 新，拿手機進去拍照就會發現粗的線都是舊的。這大概 是比較油條的投資客，價錢應該也不會太好談。 而且坪數太大，單價也高，造成總價遠超過預算，考慮 了許久只好忍痛放棄 在鼓山戶政事務所附近也篩選出一間還堪住的房子，但 周邊一樓的維護狀況差了一大截，感覺不太妙 https://imgur.com/fUmedfe.jpg
從外觀跟裝潢推測，上一個屋主應該是買投客整理好的 房子，存夠錢要搬走 https://imgur.com/JVVKrIx.jpg
https://imgur.com/8S1dODz.jpg
廚房的排氣是排到天井裡，雖然看起來維護的還行，但 這種設計通風通常很差，住起來不太舒服 https://imgur.com/tJFWttY.jpg
下一個是第三間看的房子，本來在網路上看到價錢， 環境，外觀等等，覺得都很適合 https://imgur.com/cnTIEXc.jpg
到現場一看，廁所有更新，裡面也有附上抽風扇，但是 沒有對外的管路，可見抽風扇根本是裝爽的。後面工作陽台 跟隔壁戶連在一起，而且都用鐵皮與波浪板圍住，根本 不通風。廚房的排油煙，熱水器排氣，通通都是排到這 個陽台，要是站在這裡時間久一點，應該很容易一氧化 碳中毒。 https://imgur.com/3x6yZzl.jpg
此外根本找不到地方可以掛冷氣主機，也只能往後陽台 塞。冷氣住機的熱根本沒地方排，冷氣一定耗電又吹不 良，非常悲劇的一個設計，立馬放棄 這個案子是邊間二樓，屋主自己整修過，屋況滿好的，只 是天花板有點矮 https://imgur.com/9oJrp0Z.jpg
https://imgur.com/ZyGcdmN.jpg
但整體附近區域的環境不是挺好，一樓住戶看起來居住環 境也哩哩落落，加上價格滿高的，也就先放棄擺在備案裡面 這案子是法拍被投客標走，整理後要賣出 https://imgur.com/lxhOXdm.jpg
附近環境不好，而且剛油漆好就已經因漏水而膨脹剝落，可 見漏水應該滿厲害的。整棟公寓的電線亂亂跑，看了壓力 挺大。樓梯很窄，不方便老人家行走，也是放棄 這一間當初看網路資料也覺得很有機會 https://imgur.com/12EAYRL.jpg
https://imgur.com/rHItJX5.jpg
https://imgur.com/HD9pZ0k.jpg
現場一看立馬放棄，樓梯的扶手鋼筋都斷了，維護得很差 梯間一堆蟑螂跟雜物，亂七八糟的 有看過的不只這些，不過寫到這邊也累了，其他的就懶得 寫了 XD 最後是成交的這一間，距離我們住的地方滿近的，而且周 邊環境不錯，還有個大的出租停車場(可見附近住戶有車 的比例不低，亂停的狀況也沒到很糟，表示這區平均的經 濟能力還行)，到時候我們要去探望家人要找停車位方便 很多房子前後通風都不錯，屋況還ok小整理即可。梯間維 護得很好，同一棟的住戶看起來也很講究環境衛生。附近 一樓的住戶看起來都過的挺好的，街道的整潔也維護得很 好。走路可以到一個小公園，附近採買吃的也方便。 坪數也恰恰好，20坪左右，1~2個人住剛剛好。 開價是350萬，糾結了很久出了大概9折價去斡旋，心理知 道實在是個盤子價。但是在這段時間原本追蹤的二樓物件 ，消失了1/3左右，有點害怕錯過這案子就只能在其他備案 裡妥協(支出更高，居住品質沒比較好)，加上要在一兩個 月內包含買屋與簡單整修都一起搞定也只好妥協。 骨董級老公寓二樓，買一坪超過13萬這種無敵盤子價，真 的是完全沒想過自己會幹出這種事情來，唉唉，迫於現實， 也只能認命 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.143.17.127 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1561049341.A.8C8.html
推
06/21 00:54, 5年前 , 1F
推，受益良多
06/21 00:54, 1F
推
06/21 01:02, 5年前 , 2F
原來冷氣品牌也可以看出端倪 謝啦
06/21 01:02, 2F
推
06/21 01:11, 5年前 , 3F
推
06/21 01:11, 3F
推
06/21 01:13, 5年前 , 4F
務實，推薦～
06/21 01:13, 4F
推
06/21 01:16, 5年前 , 5F
推
06/21 01:16, 5F
推
06/21 01:27, 5年前 , 6F
冷氣機真是有趣的觀察！
06/21 01:27, 6F
推
06/21 01:46, 5年前 , 7F
好文，大推
06/21 01:46, 7F
推
06/21 01:47, 5年前 , 8F
推 學了一招
06/21 01:47, 8F
推
06/21 02:02, 5年前 , 9F
感謝分享
06/21 02:02, 9F
推
06/21 02:05, 5年前 , 10F
分享文推一個
06/21 02:05, 10F
推
06/21 02:14, 5年前 , 11F
非常棒的心得文 期待入住心得
06/21 02:14, 11F
入住不用期待啦，打算電路更新，換氣密門窗加上油漆一下 ikea買個家具就要入住了。原本有一組不鏽鋼醜不拉嘰的廚具 礙於整修預算，應該也會留著用
推
06/21 02:17, 5年前 , 12F
推！不過我一直有個問題，會選擇高屋齡的公寓來自住，
06/21 02:17, 12F
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06/21 02:17, 5年前 , 13F
有考慮到屋齡太高之後脫不了手的問題嗎？我一直卡在公寓
06/21 02:17, 13F
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06/21 02:17, 5年前 , 14F
還是大樓在糾結
06/21 02:17, 14F
這真的就看經濟能力，如果是短期之內會搬家，公寓還是比較好的 因為總價低，可用面積大，你多去看低總價的物件就知道了， 老公寓賣出的速度比大樓快多了。要找到管理不錯的老大樓 價格也會讓你卻步的 住大樓優點就是包裹有人代收，不用追垃圾車(高雄滿多大樓需要自己追 這部分要特別注意)
推
06/21 02:44, 5年前 , 15F
冷氣品牌沒到那麼絕對，但有可能。喔曾租過房東配大金的
06/21 02:44, 15F
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06/21 02:44, 5年前 , 16F
冷氣，還說一台八萬不知道真的假的XD
06/21 02:44, 16F
不需要討論特例，只要大多數房東不會這樣做就好 因為附近有一兩戶出租不會怎樣的，有幾十戶要出租就是另一個光景了
推
06/21 03:47, 5年前 , 17F
我房間的日麗冷氣七萬多，噸數影響價格很大
06/21 03:47, 17F
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06/21 03:48, 5年前 , 18F
不過要注意投資客也可能買二手冷氣
06/21 03:48, 18F
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06/21 03:48, 5年前 , 19F
二手很便宜，比白牌新的便宜
06/21 03:48, 19F
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06/21 03:49, 5年前 , 20F
所以如果室內沒翻修無腦出租，二手冷氣首選
06/21 03:49, 20F
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06/21 03:49, 5年前 , 21F
沒翻修原始屋況=>二手
06/21 03:49, 21F
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06/21 03:49, 5年前 , 22F
翻修室內平面都更新=>新白牌冷氣
06/21 03:49, 22F
二手屋況繼續住確實會影響這觀察結果，但包租公不愛買這種 室內堪住的，畢竟成本高很多。這個觀察方式只要大致上正確就好
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06/21 03:50, 5年前 , 23F
至於公寓脫手問題？？
06/21 03:50, 23F
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06/21 03:50, 5年前 , 24F
一間0年屋轉手速度是公寓的1/5~1/10
06/21 03:50, 24F
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06/21 03:50, 5年前 , 25F
公寓一直榮登最好流動產品之列
06/21 03:50, 25F
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06/21 03:51, 5年前 , 26F
不然我們投資客幹嘛那麼愛公寓
06/21 03:51, 26F
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06/21 03:51, 5年前 , 27F
新屋反而很難轉手
06/21 03:51, 27F
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06/21 03:51, 5年前 , 28F
透天轉手也很久，大家嘴巴上再怎樣愛透天
06/21 03:51, 28F
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06/21 03:52, 5年前 , 29F
公寓轉手速度絕對是透天的三到五倍
06/21 03:52, 29F
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06/21 03:52, 5年前 , 30F
五樓翻新公寓都比透天翻新好賣很多很多
06/21 03:52, 30F
一邊看房子，一邊看到自己稍有興趣的房子一直消失真的壓力很大 因為自住跟投資不一樣，要求的點比較多，不是買便宜有賺錢就好
推
06/21 06:06, 5年前 , 31F
推
06/21 06:06, 31F
推
06/21 06:43, 5年前 , 32F
推，超棒的分享
06/21 06:43, 32F
推
06/21 06:52, 5年前 , 33F
公寓王？
06/21 06:52, 33F
推
06/21 06:54, 5年前 , 34F
老公寓還要注意同是棟是否有住戶是做回收或有屯物癖
06/21 06:54, 34F
還有 102 則推文
還有 27 段內文
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06/22 16:17, 5年前 , 137F
講來講去真的都你的話
06/22 16:17, 137F
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06/22 16:18, 5年前 , 138F
一邊說低價社區怎樣怎樣
06/22 16:18, 138F
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06/22 16:18, 5年前 , 139F
一邊又說出租少的比較穩定...
06/22 16:18, 139F
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06/22 16:19, 5年前 , 140F
就是有出租才有金流，才有錢整修
06/22 16:19, 140F
推
06/22 16:21, 5年前 , 141F
不然30年公寓 300萬 還搬不走的你要說他有多重視環境我也
06/22 16:21, 141F
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06/22 16:21, 5年前 , 142F
笑笑
06/22 16:21, 142F
"相對"很難理解嗎？!
推
06/22 17:22, 5年前 , 143F
受益良多，感謝分享！
06/22 17:22, 143F
推
06/22 19:38, 5年前 , 144F
你的意思就是你爛蘋果可以挑到比較不爛的
06/22 19:38, 144F
三百萬的預算能奢求什麼呢 但是我分享的案子裡面，有一個格局等等其實還ok，但是同出入口，不同棟的公寓上上下下 有四五間要求售，兩間廢墟，而且售價還比較高，這種即使賣便宜，自住的角度來看，還是 比較差的選擇
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06/22 19:38, 5年前 , 145F
你認為標準是冷氣我同意
06/22 19:38, 145F
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06/22 19:39, 5年前 , 146F
但我並不認為這是因為自住或出租的差別
06/22 19:39, 146F
我僅只是提出我從以前到現在租屋經驗，還有實地走訪的觀察，僅供參考囉
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06/22 19:40, 5年前 , 147F
高雄租屋市場其實很競爭，好屋都秒殺，爛屋就擺在591很久
06/22 19:40, 147F
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06/22 19:41, 5年前 , 148F
所以你可能因此認為出租的冷氣會比較爛
06/22 19:41, 148F
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06/22 19:42, 5年前 , 149F
就是因為爛才擺在591一直掛著
06/22 19:42, 149F
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06/22 19:43, 5年前 , 150F
假設市面好屋3天成交 爛屋15天
06/22 19:43, 150F
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06/22 19:44, 5年前 , 151F
假設好壞屋各半 那結果就是20：80 在591上的都是爛屋
06/22 19:44, 151F
這跟留在網路上銷售的房子都一樣的邏輯，不是條件差，就是售價高，並不是全部在網路上 的都是條件差 即使你把價格太高導致租不出去的案子納入，其實比例一樣少(有七八成準就夠了)。用goog le挖歷史紀錄，也是一樣的狀況
推
06/22 20:20, 5年前 , 152F
好物件都秒殺 希望你理解
06/22 20:20, 152F
完全理解啊，但市場裡就是爛或是貴的，數量比好又便宜的多 這不是要追求精準預測，而是要組合幾個粗略會準的指標去綜合評判
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06/22 20:21, 5年前 , 153F
但售屋市場 屋況好可沒必然秒殺
06/22 20:21, 153F
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06/22 20:22, 5年前 , 154F
出個6000租獨套 多數人眉頭不動一下
06/22 20:22, 154F
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06/22 20:22, 5年前 , 155F
1000萬呢，你屋況好價格高不見得好跑吧
06/22 20:22, 155F
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06/22 20:23, 5年前 , 156F
售屋市場反而是便宜跑的快 而不是屋況優先
06/22 20:23, 156F
租屋市場一樣是便宜的跑的快啊，屋況尚可不用很高級，價錢低一點，瞬間就租掉了，有時 連看都來不及就消失了 工作如果是長期都在高雄，卻在高雄租房，除了少數房地產崩潰派與投資至上派，大多都是 預算有點緊，怎麼可能為了裝潢家電好一點多出錢。高級裝潢通常是打算給中短期來高雄工 作的白領階級(本國或是外國)，這種需求量不會多的 除了ceca說的買入不整理，或是剛好遇到一批便宜二手大廠冷氣(二線冷氣也能買二手啊)， 不然怎麼看都是該隨便裝個禾聯大同東元之類的，不要是古董冷氣變扣分就好 我自己租屋也十幾年，遇過的狀況差不多是這樣，供大家參考囉
推
06/22 20:25, 5年前 , 157F
你又是看一行回一行
06/22 20:25, 157F
一行一行回比較好整理啊，板上蠻多人都是這樣，我覺得挺好的，問題是在??
推
06/23 10:37, 5年前 , 158F
推這篇 尤其是很多老公寓梯間不維護超昏暗還有缺乏停
06/23 10:37, 158F
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06/23 10:37, 5年前 , 159F
車空間 門口亂停 所以整個環境看起來真的很像貧民窟…
06/23 10:37, 159F
便宜的還是有"差"，"很差"，"超級無敵霹靂差"的差別，最神秘的是價錢差不會太多 地點稍好跟稍差，住起來便利性差別不大，而且騎機車差兩三分鐘，其實無所謂，但價格會 差滿多的，所以要自住的話，地點可以多退讓一點，不需要硬買在熱鬧商圈附近
推
06/23 10:42, 5年前 , 160F
然後冷氣那段也是大致贊同 因為電費不是房東出 加上
06/23 10:42, 160F
大致上有個七八成準確就行，這樣再組合其他的評估項目，就可以比較精準估計該區的狀況
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06/23 10:42, 5年前 , 161F
變頻冷氣維護較貴 所以房東幾乎都是裝雜牌定頻 反正吹
06/23 10:42, 161F
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06/23 10:42, 5年前 , 162F
了不舒服的又不是我 我修冷氣便宜就好
06/23 10:42, 162F
問題不是吹了不舒服，而是電費會爆炸
推
06/30 09:27, 4年前 , 163F
觀察入微，好心得，有效率買房者可參考
06/30 09:27, 163F
※ 編輯: deltaz (42.75.208.32 臺灣), 02/19/2020 07:33:55
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