Re: [閒聊] 東區租金、市值...

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間5年前 (2019/03/18 22:18), 5年前編輯推噓20(20推 0噓 50→)
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※ 引述《c1823akimo (屎鼻)》之銘言： : 很好奇問一下 : 希望有高手來解答 : 租金回推市值 : 看了一些文章 : 也有人在說 : 東區房東不降房租 : 是因為市值會降低 : 問題是啊 : 如果東區因爲高房租租不出去 : 那銀行怎麼可以 : 用租不出去的租金回推市值？ : 所以租金回推房子市值是對的嗎？ : 銀行究竟怎麼評估房子的市值？ 基本上這個認定是"混沌系統"而非"線性代數" 所以銀行認定價值是一個渾沌狀態.. 跟甚麼都有關係...但都不是成線性關係. 所以,租金會影響,但是不是回推公式那麼簡單. 也跟旁邊買賣價格有關,但也不是公式類比的關係. 所以如果撇除任何"人為"影響因子. 最後估價是一種逼近法,然後受估價的人的判定影響很大. (當然他可能需要寫一篇報告去支持為啥他判定是這個價格.) 而真實市場上,就會扯入人和問題. 這時候為啥要跟誰誰誰有關係. 因為,在混沌系統裡面,他可以刻意把數字操弄成他想要的. 所以你跟銀行老董很熟,你的店面要貸款估價. 銀行雖然名義上是委外,但是銀行老董去跟估價公司喝個酒請他估高一點. 這樣你覺得會不會估得比較高? 然後如果你剛好有拱住租金行情. 那估價公司在寫報告的時候,就可以多參考一些租金行情投報回推. 甚至店面因為交易量太低,可能三年五年都沒成交. (例如我的自由路店面,我那一段這七八年,只有我這一筆成交,其他沒人賣,沒行情參考) 這時候你有租金,是不是很容易就可以在報告上面利用租金把行情做高?? 同樣的,你是三角窗,側路成交4000萬好了,那三角窗應該要估多少? 我們投資客會說一般買賣會抓150%..問題是150%是我們"感覺良好"的數值. 事實上,估價公司勇敢一點,弄個230%很過分嗎..他說有帆布效應也合理阿. 你看過估價學就知道,估價學上面所有公式後面都需要參考一個市場行情. 這邊就是可以大量人為做手腳的地方... so...我們常常說銀行是白癡就是這樣子. 它們估價是沒有規律可言的,並且很多時候都戲劇性的變化. (除非你送出去,你送出去其他銀行就會看到數據,他們會優先參考既有數據) 然後為啥農會很好用,因為農會估價系統跟銀行不一樣,並且區域自治. 所以...科科~~~ 另外,一些私人放貸的存在也是很重要的因子. 例如中租... 之前有小建商土建融,銀行估不到. 所以它先找中租去貸,撐過一年後再找銀行轉貸. 中租一般為了搶生意,估價比銀行軟非常非常宇宙無敵多. 所以很多人會用中租來做跳板... 中租也收你10~12%利息,爽爽賺你一筆跳板費. 投資客也很多人會用中租作中轉. 例如你買了三間預售屋,總金額要三千萬,銀行認定你的財力到達不了. 所以你先找中租去做跳板... 然後再做這三間預售屋的假租約,一間出租6萬塊一個月.. 過一年之後,再轉貸回一般銀行.. 這種是很多投資客做過的事情... 另外有些債務整合公司也是用類似的手法在玩. 也因此,不少店面屋主. 會寧願租不出去也要拱住行情. 那都是有目的性的. 但是當然,如果局面沒有很惡劣. 那拚著租不出去而拱住租金行情確實可以回收到更多的價值. 但是如果局面很惡劣,整個崩潰或是區域已經臭名臭掉. 例如高雄2000年崩潰,師大商圈崩潰,天母商圈崩潰事件. 這種就沒救...並且因為崩潰,有人甚至弄到破產或是不少被低價法拍. 那時候銀行自己會產生內規,對這個區域的商用不動產放款必須非常宇宙無敵保守. 這時候你怎樣拱租金都沒有用,銀行不會放款給你.. 就像高雄2000年崩潰之後,很多銀行不做外圍的房貸.. 台灣的銀行其實又害羞又膽小,跟美國沒再怕的自由經濟市場完全不一樣. 這種情況下,快速認賠,然後降低租金快點租掉快點收租金才是正解. 不然放20年也沒救的拉. (我不要說高雄某些市區幹道店面租不掉也是這樣.屋主放了2x年,死不降租金. 所以店面就空在那邊2x年沒人要承租..) 而法人名聲臭掉也會有相關現象. 銀行會對這個法人處於非常保守放款的態度. 就像之前某京去搞某雄...說他資金出問題,豪宅蓋不下去要改小坪數. 目的就是要唬弄銀行斷他金流. 以方便讓他真的資金緊繃,進而想要吃掉她農16的角地. 結果某雄財力雄厚,不但不改小坪數,還改大坪數並且買新聞回擊. 因此,某京就操作失敗...XD -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.173.161.253 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1552918717.A.872.html
推
03/18 22:26, 5年前 , 1F
板上不是很多大師 會歸納數據 得出公式或結論?
03/18 22:26, 1F
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03/18 22:41, 5年前 , 2F
牛頓是第一個失敗出名的
03/18 22:41, 2F
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03/18 22:43, 5年前 , 3F
但是銀行也不用一兩年租不出去就來估價…你又不是拿去抵
03/18 22:43, 3F
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03/18 22:43, 5年前 , 4F
押
03/18 22:43, 4F
推
03/18 22:46, 5年前 , 5F
厲害
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03/18 22:47, 5年前 , 6F
對每一個獨立客戶而言，銀行款放是依現金流來定，抵押鑑
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03/18 22:47, 5年前 , 7F
價是其次
03/18 22:47, 7F
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03/18 22:51, 5年前 , 8F
像是房屋稅3萬多的新成，以2000萬購入，並不是因為這物
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03/18 22:51, 5年前 , 9F
件的潛力增值，而是借貸方被評估是還得起
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03/18 22:53, 5年前 , 10F
對店面也是一樣，物件好壞其次，交易者本身的財力跟擔保
03/18 22:53, 10F
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03/18 22:53, 5年前 , 11F
才是鑑價最主要因素
03/18 22:53, 11F
推
03/18 23:16, 5年前 , 12F
所以沒辦法亂作假合約，寫1個月1千萬的租金拱房價???
03/18 23:16, 12F
你幹嘛那麼極端..XD 之前某銀行經理他老婆的店面. 人家十萬他也只不過寫25萬... 人家才一百萬你寫一千萬當然沒用阿,看起來就很詭異... ※ 編輯: ceca (218.173.161.253), 03/18/2019 23:20:39
推
03/18 23:34, 5年前 , 13F
租金沒辦法亂拱啦，別把銀行當白痴
03/18 23:34, 13F
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03/18 23:35, 5年前 , 14F
只要知道連鎖店的租金就差不多勒
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03/18 23:35, 5年前 , 15F
連鎖店最好會配合房東亂搞
03/18 23:35, 15F
推
03/18 23:37, 5年前 , 16F
連鎖店的租金就是最基準，你有本事租更高 鑑價也不會
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03/18 23:37, 5年前 , 17F
差的太過分
03/18 23:37, 17F
其實一般大型一點是真的會串連連鎖店來拱租金. 因為連鎖店指標性比較高. 7-11是因為可以加盟,所以有些店東就叫親人來開,或是自己開. 然後麥當勞/星巴克等,其實可以"上酒店"談...呵呵...XD 哀~商場手法很多的拉... 但是手法只能用在細節上面. 無法撼動大局面. 差一點的時候.用手段達成目的. 但差距有點大的時候,甚麼手段都無效. so..也不要太迷失在手段裡面,很多人都死在這一點上面. 兵者,雖然約詭道. 但詭道永遠都不是正道. 90%的時間,你還是要乖乖走在正道上面,剩下10%當局面適合的時候,才動用手段. 太多人腹黑學看太多,70%的心力都放在詭道上面... 這種人不死,難道走正道的人死..XD 正道才是長長久久的正途!! ※ 編輯: ceca (218.173.161.253), 03/18/2019 23:44:43
推
03/18 23:45, 5年前 , 18F
西門以前的租金就有崩過，只剩站壁和GTO當時捷運也早
03/18 23:45, 18F
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03/18 23:45, 5年前 , 19F
就通了
03/18 23:45, 19F
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03/18 23:45, 5年前 , 20F
估價會考慮收益法的銀行應該不多吧
03/18 23:45, 20F
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03/18 23:46, 5年前 , 21F
就我所知都是比較法，比住宅價還是比法拍價而已
03/18 23:46, 21F
推
03/18 23:47, 5年前 , 22F
剛好就是信義區起來的時候
03/18 23:47, 22F
推
03/18 23:49, 5年前 , 23F
收益也只是參考範圍高低，最主要還是這些人的資產。
03/18 23:49, 23F
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03/18 23:49, 5年前 , 24F
不然其實很多店面價格高的，附近住宅價位低到爆。。。
03/18 23:49, 24F
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03/18 23:50, 5年前 , 25F
收益也有用 但是要用來供價格超過住宅太多倍率也不可
03/18 23:50, 25F
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03/18 23:50, 5年前 , 26F
能
03/18 23:50, 26F
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03/18 23:51, 5年前 , 27F
就和有人可以高價又99%貸一樣
03/18 23:51, 27F
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03/18 23:52, 5年前 , 28F
到最後都是看 貸款的是誰
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03/18 23:53, 5年前 , 29F
所以市值 其實就是現在賣多少就是市值多少 其他都只是
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03/18 23:53, 5年前 , 30F
金融遊戲XD
03/18 23:53, 30F
住宅用租金很難吧. 商用不動產才比較有用. 辦公室有一些效果,如果那棟都沒交易紀錄的話. 但是主要還是在店面上比較常看到這樣搞. 最大的原因就是. 住宅類似產品太多,交易紀錄太多,所以交叉比對太容易. 而商用不動產的貸款,很多都是綁定企金. 所以它扯到公司的貸款等等...所以變成綁定另外一個制度的銀行業務. 所以如果這是一個比較複雜的貸款,他評估方式有時候會因為其他因素而有變動. 所以取樣的時候更複雜難以有大量的比照依據. 外加店面差一點其實差很多,不要講甚麼陰陽面,你一個轉角兩邊的店面價值就差很大. 所以才好做手腳. ※ 編輯: ceca (218.173.161.253), 03/18/2019 23:57:49
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03/18 23:54, 5年前 , 31F
怎算都不可能回推正確答案。頂多知道大概的價值“範
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03/18 23:54, 5年前 , 32F
圍”
03/18 23:54, 32F
推
03/18 23:55, 5年前 , 33F
高價貸應該不是正常鑑價，鑑價部門是屎缺，只要物件被流拍
03/18 23:55, 33F
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03/18 23:55, 5年前 , 34F
一定怪鑑價，也就形成了鑑低沒壞處，鑑高一堆病的思維
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03/18 23:56, 5年前 , 35F
就像隔壁賣6000有人問我出一億一樣（結果當初沒賣，
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03/18 23:56, 5年前 , 36F
考慮長期持有很爽）
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03/18 23:56, 5年前 , 37F
然後隔隔壁賣8000
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03/18 23:57, 5年前 , 38F
能貸高的應該得靠高層才能一次過放貸及鑑價兩部門
03/18 23:57, 38F
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03/18 23:57, 5年前 , 39F
這樣怎算市值全都是差不多的透天，然後出租的只有我
03/18 23:57, 39F
銀行現在都有業績壓力. 你要做到多少額度的放款. 所以...一個有辦法穩定還款不會讓物件進入法拍的客戶. 才是銀行的最愛. 銀行知道你底很厚,不會倒不會被法拍. 你的房子要貸款,估高一點給你又怎樣...XD so..為啥老闆都要開名車住豪宅,一方面也是給金主或是銀行或是簽約客戶看. 看他的財力,讓大家相信他不容易倒. (我開蓮花一千多萬,我借個一千五百萬又不是還不起的概念) 但實際上,很多時候都跟詐騙集團有87%像. (名車有一堆都是詐騙集團買去的....) ※ 編輯: ceca (218.173.161.253), 03/19/2019 00:00:30
推
03/19 00:04, 5年前 , 40F
用租金投報的話結果也都不同
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推
03/19 00:05, 5年前 , 41F
我習慣開平價車CP高的就是勒
03/19 00:05, 41F
推
03/19 00:08, 5年前 , 42F
酒店妹也喜歡開平價車阿
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推
03/19 00:08, 5年前 , 43F
還有一個簡單的例子，我有個公寓的店面 樓上以上土地
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03/19 00:08, 5年前 , 44F
持有很正常 都是8坪 但是我那個有48坪 附近是政府本
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03/19 00:08, 5年前 , 45F
來要徵收沒有收。
03/19 00:08, 45F
我們玩老屋的都騎機車. 你想想,開賓士去跟人家殺價10萬有沒有很不搭?? 但是騎機車去跟人家殺價5萬...很配阿..XD 同樣的,你賣房子見面談. 買家看你開賓士過來,他會不想多殺你十萬二十萬嗎? 你都那麼有錢了.我們買房子那麼辛苦OOXX....XD 所以騎機車...啥?你買家開車??...那我不給你殺價也是剛好而以. 你看起來比我有錢耶.. ※ 編輯: ceca (218.173.161.253), 03/19/2019 00:09:25
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03/19 00:09, 5年前 , 46F
租金和市價的可能完全不成比例xD
03/19 00:09, 46F
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03/19 00:10, 5年前 , 47F
誰玩老屋啊， 那奇怪的店面是親戚賭債溢價買的
03/19 00:10, 47F
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03/19 00:11, 5年前 , 48F
幫他都買回
03/19 00:11, 48F
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03/19 00:11, 5年前 , 49F
放款的壓力不是鑑價部門抗的，所以鑑價部門不會特意鑑高
03/19 00:11, 49F
所以一般是,放款部門的經理,跑去跟鑑價地說. 這個客戶實力雄厚,你估高一點拉....XD 金額以下m甚至可以動用經理權限. 被法拍的時候,事業上最痛也是放款經理.
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03/19 00:11, 5年前 , 50F
持有的東西都是類似這樣的 還有買到爛尾樓。幫出錢蓋
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03/19 00:11, 5年前 , 51F
完
03/19 00:11, 51F
推
03/19 00:14, 5年前 , 52F
所以 不論用租金或貸款回推其實誤差都有一定範圍但是
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03/19 00:14, 5年前 , 53F
要真的估算市值是不太可能的
03/19 00:14, 53F
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03/19 00:15, 5年前 , 54F
幫人還賭債溢價買賺到價格翻幾倍也會被酸說這種投資他
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03/19 00:15, 5年前 , 55F
當初有錢也會買Xd
03/19 00:15, 55F
※ 編輯: ceca (218.173.161.253), 03/19/2019 00:17:51
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03/19 00:16, 5年前 , 56F
某人很氣喔XD
03/19 00:16, 56F
推
03/19 00:21, 5年前 , 57F
男人不要只剩下一張嘴,丟臉阿XD
03/19 00:21, 57F
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03/19 00:22, 5年前 , 58F
下面硬不起來,只好來網上硬
03/19 00:22, 58F
推
03/19 01:00, 5年前 , 59F
你大概都是碰到比較鳥蛋低端風控爛的放款/估價部門...
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03/19 01:01, 5年前 , 60F
你講的東西基本上的確存在 但不是行業界正常常態
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03/19 01:01, 5年前 , 61F
再者 物件市價也不是只有從放貸授信角度看
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03/19 01:02, 5年前 , 62F
如果是商用投資角度 不會用這套這麼淺/粗糙的方式在看
03/19 01:02, 62F
推
03/19 09:44, 5年前 , 63F
因為你說銀行是白吃，所以一個月1千萬的租金他們也買單阿
03/19 09:44, 63F
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03/19 12:53, 5年前 , 64F
(其實我該不該說,銀行有時連商仲類估價都得問仲介…………
03/19 12:53, 64F
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03/19 12:53, 5年前 , 65F
…值班可以問到辦公室，大坪店面沒成交行情得找仲介估……
03/19 12:53, 65F
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03/19 12:53, 5年前 , 66F
……
03/19 12:53, 66F
推
03/19 14:02, 5年前 , 67F
貸放值都會扣除用益關係(租金收入)才對
03/19 14:02, 67F
推
03/19 14:02, 5年前 , 68F
很正常吧，銀行做放款，企金、房貸、理財，估不准找房
03/19 14:02, 68F
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03/19 14:02, 5年前 , 69F
仲問，找建經公司出估價，都很合理
03/19 14:02, 69F
推
03/19 16:36, 5年前 , 70F
推
03/19 16:36, 70F
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