Re: [請益] 台灣房價會如日本泡沫化？

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間5年前 (2018/08/22 23:14), 5年前編輯推噓36(40推 4噓 122→)
留言166則, 41人參與, 最新討論串3/3 (看更多)
這個講過很多次了. 是日本大改稅制產生的. 日本自己把持有稅大幅拉高,外加甚麼老屋維護費. 讓日本的不動產持有成本飆升到2%左右.(幾乎是世界第一等地高) 所以它的不動產就一去不回頭. 如果今天日本的稅金不要說跟中國,你光跟台灣一樣就好. 東京現在應該又回到一坪200萬. 日本出租投報高也是因為他的稅金很高,所以稅金回灌租金. 其實你扣掉稅金,扣掉維護費,扣掉利率. 你能套的利也不過2%左右... 在日本搞出租,其實並沒有那麼好賺. 好處只有,台灣在那邊可以貸款. 所以..你拿台灣的房子去貸款,拿貸款出來的錢再去日本買房貸款. 然後前幾年日幣貶值,不動產相對上漲(包含租金)你還可以賺到貸款貶值的利差. so...日本是因為修改了稅制. 所以不動產的基礎價格位置被改變了. 跟甚麼人均收入,還是外資,還是企業都無關. 不動產的價格,本來就和成本有直接關係. 成本包含稅金,利息,和剛性的支出... so...例如成本5%的時候,你找一個基準物件,房價是500. 當她成本降到2.5%得時候,這間房價會逼近1000. 不用懷疑,就是這麼誇張. 詳細可以參考2003的大幅降息. 這就是資本主義世界裡面的資本特質. 尤其如果是世界級開放性的都市,它的變化速度會非常快. 因為,只要可以套利,立刻壽險金融業就會湧入非常可怕數字的金額. 瞬間把你得價格衝高. 很多人愛舉日本和德國,很多時候都沒仔細去研究過他的政策和市場狀態. 公式不是這樣套的. 經驗不是這樣複製的. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 218.173.154.167 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1534950884.A.7AE.html
推
08/22 23:31, 5年前 , 1F
謝謝ceca大
08/22 23:31, 1F
推
08/22 23:38, 5年前 , 2F
哎呀，覺青聽不進去啦
08/22 23:38, 2F
推
08/22 23:39, 5年前 , 3F
推推
08/22 23:39, 3F
推
08/22 23:43, 5年前 , 4F
之前一堆人東京便宜..我問日本人也嫌貴
08/22 23:43, 4F
→
08/22 23:48, 5年前 , 5F
日本人比較耐走，走路三公里+電車會到的都能接受
08/22 23:48, 5F
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08/22 23:49, 5年前 , 6F
台灣一堆1公里就不想走的，風情不同
08/22 23:49, 6F
→
08/22 23:53, 5年前 , 7F
現在還能降多少比較有趣 XDD
08/22 23:53, 7F
→
08/22 23:53, 5年前 , 8F
不畫個像樣點的餅嗎~
08/22 23:53, 8F
推
08/22 23:56, 5年前 , 9F
日本最近低利率 當地人也是開始瘋買房
08/22 23:56, 9F
→
08/22 23:56, 5年前 , 10F
高雄人只接受走30公尺..XD
08/22 23:56, 10F
→
08/22 23:56, 5年前 , 11F
人性就是這樣...世界通則
08/22 23:56, 11F
推
08/23 00:04, 5年前 , 12F
查了一下持有稅真的很高耶
08/23 00:04, 12F
→
08/23 00:05, 5年前 , 13F
08/23 00:05, 13F
→
08/23 00:06, 5年前 , 14F
08/23 00:06, 14F
推
08/23 00:07, 5年前 , 15F
所以空空說要提高持有稅，有個前車之鑑在那，哪個國家
08/23 00:07, 15F
→
08/23 00:07, 5年前 , 16F
08/23 00:07, 16F
→
08/23 00:08, 5年前 , 17F
敢提高持有稅阿。不說其他區域說台南就好，市政府手上
08/23 00:08, 17F
→
08/23 00:08, 5年前 , 18F
就不知道還有多少地要標售，把房地產打趴他的地還要不
08/23 00:08, 18F
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08/23 00:08, 5年前 , 19F
要賣阿
08/23 00:08, 19F
推
08/23 00:14, 5年前 , 20F
日本的街道比較好走，而且沒那麼多機車，汽車也比較守
08/23 00:14, 20F
→
08/23 00:14, 5年前 , 21F
秩序啊
08/23 00:14, 21F
推
08/23 00:16, 5年前 , 22F
看完那個管理費，難怪日本人就算土地超小形狀超怪也要
08/23 00:16, 22F
→
08/23 00:16, 5年前 , 23F
買地自己蓋透天住
08/23 00:16, 23F
噓
08/23 00:54, 5年前 , 24F
建議有興趣的直接孤狗維基百科
08/23 00:54, 24F
噓
08/23 01:19, 5年前 , 25F
同意樓上，ceca靠想像力自圓其說的能力太強了，連這個公
08/23 01:19, 25F
→
08/23 01:19, 5年前 , 26F
開研究過的事實都可以自行改編
08/23 01:19, 26F
日本修改持有稅,是在他大崩盤後才改的. 你沒崩盤不可能敢改. 並且日本改了之後造成長期不動產崩潰和經濟成長動能低迷. 也把其他國家政府嚇到. 因此,日本切腹之後,就不曾看過其他哪國政府做過這種事情. 包含崩盤的冰島,賽普勒斯,西班牙,美國等等. 基本上不動產是很多企業的根. 就像我講的,甚麼麥當勞,家樂福,迪士尼都是炒地皮的. 其實很多傳產也是炒地皮的. 例如上面推文我舉過的大同公司這20年. 他一堆廠都在虧損,但他的土地增值遠高於他的虧損. 因此,如果你在非崩盤的時候,去惡性提高持有稅. 那第一個死的就是一堆工廠...XD 我朋友有幾個都是家裡開工廠的,包含本洲工業區前三大的廠等. 也許有些人家裡後來有轉型成功,客製化+有規模發展,所以接的到訂單和海外訂單. 不然更多人的工廠都維持在沒啥賺錢狀態. 因此你只要隨便調高持有稅. 那他們也許都不倒,但會全部工廠收起來給你看. 現在是因為他可能還在賺錢,所以為了廠中還有很多工人要養家活口,所以沒有收起來. 那些投報率都已經低的很可笑... 但你隨便動一下他的不動產持有稅金,他很可能立刻就變虧損. 他只要一虧損,就會立刻收起來...然後他家的工人就準備中老年失業.. 這種情況其實發生在很多傳產甚至上市上櫃公司. 也就是傳說中的殭屍企業... 更不用說,很多企業的貸款擔保品都是不動產. 因此當你提高持有稅,那先死一堆殭屍企業. 之後地價大幅降低後,一堆企業融資就因為擔保品價值不足而失靈. 這時候就準備火燒連環城... 更不用說會有一堆付不起持有成本的不動產惡性拋給銀行. 銀行自然就會產生大量呆帳... so...基本上,你改持有稅第一個衝擊的,根本不是買房的那些人. 你第一個衝擊的就是企業.. 所以真的要改持有稅,只有在大崩盤後才可以改. 就像日本那樣. 大崩盤後,從新定義持有稅,讓不動產有一個新的格局. 而企業就從新扎根在這個新的格局架構上面,然後產生新型態的經濟結構.. so..一堆人整天期待政府提高持有稅打趴不動產價格. 這根本就是夢想...XD 政府持有稅金最多就是把"非自用住宅"調高到逼近"商用不動產". 而不會輕易去調高商用不動產的持有稅. 而台灣就算是商用不動產,其實他的稅金相對歐美日,還是很低的. 就像我也用公司持有不動產,你說商用不動產的持有稅.. 其實相對租金或是增值,也稱不上是甚麼數字. (反而是交易稅金重很多....) 以前我應該有一篇文章解釋過各種不動產政策對不動產的意義. 限購令,交易稅,持有稅,放款額度,... 這對不動產這個"金融產品",有完全不同性質的效應. 而國家通常控制不動產,大多都放在"不動產印了多少熱錢"這點上. 直到發現不動產價格可能造成民眾的一些意見,他才去處理這些問題. 不然基本上在政府眼中,不動產就是一種社會經濟結構的貸款擔保品+製造熱錢的潛力. 當我需要熱錢來充斥市場的時候,我就拉高放款額度,這樣就會更多人開槓桿貸款. 這樣我就可以達到印鈔票的效果. 當我希望熱錢慢慢製造,但是又不想回收熱錢... 那我就拉高交易稅,這樣大家還是會開槓桿貸款,但是交易量下降m所以熱錢製造速度變慢. (不改變熱錢製造意願和目標量,但是降低它的速度) 當我又想要維持熱錢,但是價格怕失控,那我就開始施行限購令. (中國現在就是這樣子) 我直接限制你購買間數,但是在放款額度以及交易稅上面,我處於寬鬆狀態. 這樣就會繼續製造熱錢,但是不會讓房子落入少數人手上,造成壟斷問題. 至於持有稅因為影響結構太重,一般政府都處於非常謹慎的應對態度. 不過一般來講,外資太多,或是熱錢過多經濟又大好. 政府可以拉高持有稅,一方面是賺稅金(這個賺很大),另一方面也是為市場降溫. so..政府的每一個手段應對著他對不動產市場的操控. 操控的目的是市場的熱錢,最終目的是整個經濟的控制. so...不動產是經濟的火車頭是這樣來的... 因為你政府直接印鈔票,或是量化寬鬆,容易讓錢落入少數人手上,或是特定產業手上. 透過不動產去製造熱錢,是比較溫和並且廣泛的作法. 並且收放熱錢都比較不會引起大波浪. (你量化寬鬆,要回收熱錢,勢必就是升息,拉高公債,這時候企業衝擊會太直接. 並且你重大建設放出去的錢要回收,也不是那麼簡單..) 詳細可以參考2000年崩盤後,阿扁的不動產政策. 怎樣用不動產製造熱錢去補網路泡沫+97台海危機的移民潮造成的資金外逃通縮的洞. 以及馬英九後來不動產的政策,去因應美國QE帶動世界負利率熱錢爆炸後的隱憂. 台灣政府已經太多政治人物講過,政府要提共人民住的保障,不是買的保障. 其實為啥這樣講. 因為如果台灣人大多都愛租屋,就像日本人那樣. 這種情況之下,政府在控制不動產製造熱錢和經濟狀態調整的時候. 就會更少人跳出來跟他雞雞歪歪. 政府最希望就像新加坡那樣. 我私宅怎樣搞,人民都不會有太多意見...因為人民都有組屋可以住. 所以政府才去搞公宅,搞代租代管公司. so..切割人民住的需求,以及不動產市場的關係,是政府樂見的狀態. 不然當大家都想買,或是大家都買了. 這時候不動產政策就變得很難動,怎樣控制都會被譏機歪歪. 那...當你市場熱錢過多需要降溫,或是市場需要熱錢做動能的時候. 政府就頭痛了....不動產不能操作..那...只好舉債來稿大型建設? 不然怎樣撒錢給市場??... ※ 編輯: ceca (218.173.154.167), 08/23/2018 02:02:37
推
08/23 01:59, 5年前 , 27F
每個人切入角度不同 有人從房產角度切 有人從經濟學
08/23 01:59, 27F
→
08/23 01:59, 5年前 , 28F
有人從財金 有人沒讀書但從親身經驗切入分享
08/23 01:59, 28F
→
08/23 02:00, 5年前 , 29F
是有必要什麼都酸嗎 有分享就不錯了吧
08/23 02:00, 29F
→
08/23 02:01, 5年前 , 30F
房地產門檻高 超過5棟就不簡單了 出來分享還要黑？
08/23 02:01, 30F
※ 編輯: ceca (218.173.154.167), 08/23/2018 02:08:07
推
08/23 06:29, 5年前 , 31F
結論不是跌就要酸啊…增加自己資產難，幻想比自己有錢的往
08/23 06:29, 31F
→
08/23 06:29, 5年前 , 32F
下掉輕鬆又舒壓
08/23 06:29, 32F
推
08/23 07:07, 5年前 , 33F
謝謝分享
08/23 07:07, 33F
推
08/23 08:20, 5年前 , 34F
推
08/23 08:20, 34F
推
08/23 08:27, 5年前 , 35F
持有稅高折舊快地震頻仍維修花費多
08/23 08:27, 35F
→
08/23 08:41, 5年前 , 36F
其實ceca這篇有個很大的謬誤,土地和房屋的評定價格和
08/23 08:41, 36F
→
08/23 08:42, 5年前 , 37F
購入的市價是有差距的,尤其是房屋的部份,所以不會到
08/23 08:42, 37F
還有 89 則推文
還有 6 段內文
→
08/23 23:05, 5年前 , 127F
美國現在利率2%，明年中前會升到3%，方向和幅度和我
08/23 23:05, 127F
→
08/23 23:06, 5年前 , 128F
估的差不多，然後你方向完全講錯，然後說我太極端，
08/23 23:06, 128F
→
08/23 23:06, 5年前 , 129F
你是在搞笑嗎？
08/23 23:06, 129F
推
08/24 00:10, 5年前 , 130F
C大其實言之有物講的不錯，就是都太篤定了點，但事情總
08/24 00:10, 130F
→
08/24 00:10, 5年前 , 131F
不會完全料中，我總記得c大曾說房地合一稅一定不會過，
08/24 00:10, 131F
→
08/24 00:10, 5年前 , 132F
立委諸公有多少土地之類的話，現在說持有稅大增不可能，
08/24 00:10, 132F
→
08/24 00:10, 5年前 , 133F
公司會倒一堆之類的，是不是似曾相似呢
08/24 00:10, 133F
推
08/24 05:11, 5年前 , 134F
正解，一堆人看不清真相
08/24 05:11, 134F
噓
08/24 09:40, 5年前 , 135F
便當哥之前被打臉那篇怎馬都不敢回？
08/24 09:40, 135F
推
08/24 10:16, 5年前 , 136F
房地合一税按金錢/選票利益來看,不應該過,但馬英久不在乎
08/24 10:16, 136F
→
08/24 10:17, 5年前 , 137F
碰到一個如此在乎年輕人心聲的馬總統,c大誤判也是正常的
08/24 10:17, 137F
→
08/24 10:18, 5年前 , 138F
房地合一過了得罪多少金主,也讓KMT在2014 2016大選輸多慘
08/24 10:18, 138F
→
08/24 10:19, 5年前 , 139F
回頭來看c大研判房地合一不會過,不是合理的推測嗎?
08/24 10:19, 139F
→
08/24 15:03, 5年前 , 140F
台灣人一公里就不想走？ 台灣幾乎沒有人行道的破地方怎麼走
08/24 15:03, 140F
推
08/24 16:45, 5年前 , 141F
現在講的也都是合理推測啊，可是結果呢？
08/24 16:45, 141F
→
08/24 16:46, 5年前 , 142F
合理推測國民黨不會過，結果過了，現在合理推測一堆，
08/24 16:46, 142F
→
08/24 16:46, 5年前 , 143F
到時候結果呢？
08/24 16:46, 143F
推
08/24 16:49, 5年前 , 144F
說馬英九在乎年輕人心聲，所以過了，然後失去選票？這
08/24 16:49, 144F
→
08/24 16:49, 5年前 , 145F
跟我認知有落差，國民黨不是失去最多的就是年輕選票？
08/24 16:49, 145F
→
08/24 16:49, 5年前 , 146F
更何況，馬英九對立法院控制力極點，跟院長槓成這樣，真
08/24 16:49, 146F
→
08/24 16:49, 5年前 , 147F
的是他的旨意立法院才通過的嗎？
08/24 16:49, 147F
推
08/24 16:52, 5年前 , 148F
所以我總是覺得，大家都可以合理推測，每個人的角度都
08/24 16:52, 148F
→
08/24 16:52, 5年前 , 149F
不同，尊重別人的論點不是應該有的基本禮貌嗎？貶低別人
08/24 16:52, 149F
→
08/24 16:52, 5年前 , 150F
證明自己論點，被打臉的時候反而覺得可笑
08/24 16:52, 150F
推
08/25 00:24, 5年前 , 151F
馬英久過了房地合一，年輕人從來沒有感謝他，然後還失去金
08/25 00:24, 151F
→
08/25 00:26, 5年前 , 152F
主的支持,造成連續大敗,表示想討好年輕人的政策完全失敗
08/25 00:26, 152F
→
08/25 00:27, 5年前 , 153F
當初都是黨紀處理不配合的立委,大家想反正馬最多到2016
08/25 00:27, 153F
→
08/25 00:27, 5年前 , 154F
沒有必要不配合,況且連最大咖的王他都敢弄,小咖當然先過
08/25 00:27, 154F
→
08/25 00:28, 5年前 , 155F
等馬下台之後再做修正,但房地合一就是會傷害到選票跟利益
08/25 00:28, 155F
→
08/25 00:29, 5年前 , 156F
也因此2014之後馬就提前跛脚,政令不出總統府
08/25 00:29, 156F
→
08/25 00:31, 5年前 , 157F
金主也一定透過各種管道告訴馬不能過,硬要過那沒法度
08/25 00:31, 157F
推
08/25 01:50, 5年前 , 158F
08/25 01:50, 158F
推
08/25 09:57, 5年前 , 159F
歪樓了，重點不是政治，而是結果沒有絕對，不管原因是
08/25 09:57, 159F
→
08/25 09:57, 5年前 , 160F
什麼，當初斬釘截鐵的說房地合一不會過，結果還不是過了
08/25 09:57, 160F
→
08/25 09:57, 5年前 , 161F
，代表事情不是全然照著誰的想像走
08/25 09:57, 161F
→
08/25 09:59, 5年前 , 162F
現在又篤定的說了一堆，到時候錯了，再來說，我當初合理
08/25 09:59, 162F
→
08/25 09:59, 5年前 , 163F
推斷，都是因為怎樣怎樣才不準，又不是名嘴，幹嘛還要
08/25 09:59, 163F
→
08/25 09:59, 5年前 , 164F
先被打臉再來自圓其說
08/25 09:59, 164F
噓
11/08 10:29, , 165F
現在回來看，利用似是而非的因果倒置，誤導緊縮導致蕭條，果
11/08 10:29, 165F
→
11/08 10:29, , 166F
然是商人嘴臉
11/08 10:29, 166F
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