Re: [請益]大家覺得這波房價下跌趨勢何時會到最

看板home-sale作者 (耶? )時間7年前 (2016/12/05 21:55), 7年前編輯推噓48(49推 1噓 37→)
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該講的人口結構 經濟衰退就不講了 這些是長期結構看跌的因素 有個大家常忽略的 而且具有崩盤性影響力的 叫做折舊 你說過往都沒折舊呀 原因有幾個 第一是 過往直到今天 台灣人口還在成長呀 在需求和炒作帶動下台灣房市一直漲 我只看到我買的新屋過二十年漲了一倍 哪來折舊? 但看台灣人口結構就知道 台灣現在房子開始多起來 是在戰後嬰兒潮(約1945開始) 長大的那批人 他們要買房約是1970~1975左右 所以可以看到我們現在的中古屋開始變多是40~50 50以上的比較少 所以這會產生一個現象 「我們沒有概念60年老屋可以賣多少」 所以產生新屋和中古屋相差不大的怪異情形 很多人用租金報酬率看 但有個問題 請問買了30年的中古屋 租人30年 60年的老屋價值會不會變? 買60年老屋的會不會想，我如果再放30年可以值多少錢? 中間的價差就是折舊 加上 主計處預估的人口中間值 大約是每年10萬人左右的速度減少 而新屋的供給不斷增加 如果意識到折舊 那到底有什麼選擇中古屋的理由? 我為什麼說這是崩盤式的影響 因為台灣歷史還年輕 多數房子都還在50年以下 但是等到5~10年 市場上開始有屋齡60年的房子開始賣 加上人口結構可預期的未來房市是供大於求 請問銀行鑑價要鑑多少? 貸款成數能貸多少? 60屋齡的房子住30年還能否保值? 如果60年的房子價值迅速往下掉 請問買中古屋的人會不會意識到自己的房子無法保值? 會不會意識到自己每年繳的房貸不能算是資產? 會不會意識到如果算上折舊每月貸款加折舊的費用遠大於租金? 所以我說這是文化上的拐點 因為台灣人口結構不是線性的 所以高屋齡的房子還不多 中古屋的屋主多半不缺錢 加上過往經驗是房地產長期都是增值 所以很跩幾乎不降價 而買方也無法意識到折舊的嚴重性因為沒有60年以上屋齡在賣的經驗 所以以為房子都能保值 所以我說市場最大的災難是，當第一批60歲房子開始賣 然後發現行情很難看的時候 連鎖效應 30年以上的房子基本上都會死很慘 因為到時候的人口結構 新屋的供給就足以供應需求 那誰要買30年後就不值錢的中古屋? 如果要買還不如租，反正買了過三十年也不值什麼錢不會比租好多少 總之，我覺得現在要買中古屋的除非心臟夠大顆賭都更 不然我真的覺得很有勇氣 不怕未來脫手的時候變古蹟 相對的 屋齡40以上的屋主 我也覺得很有勇氣 就像年過40的女人就算長的還可以 居然也不急著結婚 整個錯亂來自於 台灣房市還沒有很多屋齡60以上的房子 等到第一批屋齡60的房子在市場上賣 台灣就會向國際一樣 開始把折舊納入計價 賣方到時候就不敢有恃無恐 買方也不會貪圖個兩折就買中古屋 所以我說當未來房價把折舊納入考量時 整個中古屋房價就會出現大幅下修 到時候我們再驗證 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.82.148.129 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1480946109.A.57F.html
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12/05 22:00, , 1F
沒那麼誇張啦 歐洲一推小鎮 那個屋子看起來2 3百年都有了
12/05 22:00, 1F
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12/05 22:03, , 2F
除非跟日本人一樣就是喜歡住新房 舊房根本沒行情 只能重建
12/05 22:03, 2F
歐洲地震沒有這麼嚴重 而且銀行貸款40年以上就有差了何況60年 再來之後市場供大於求是必然 老老屋縱使能住 誰會想住? 或誰會想要每年花許多精力去修繕管理? 就問現在如果有60年屋大家願意花多少去買? 日後供需失衡只會更嚴重 對60年屋的興趣會更低 ※ 編輯: ttmb (115.82.148.129), 12/05/2016 22:07:47
推
12/05 22:06, , 3F
台灣人要等到地震才會認真考慮折舊這件事
12/05 22:06, 3F
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12/05 22:15, , 4F
哪一國的國際
12/05 22:15, 4F
推
12/05 22:18, , 5F
多多會說:40年的可當藝術品賣，60年的可當古蹟賣
12/05 22:18, 5F
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不可能房子回折舊，只有墊高。
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12/05 22:19, , 7F
是我的話，我寧可買偏僻一點，有不要買房子超過10年的，
12/05 22:19, 7F
推
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少有的另一種觀點分析，推一個。ps:願聞其他高見
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要不震央發生在附近，輕則家毀，重則家破人亡怎麼辦!!
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推
12/05 22:52, , 10F
近四成買房者綜所稅在5% 低所得的人在買
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推
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綜所稅高的持有房屋反而少
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推
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房屋會折舊 土地不會好的地點會一直貴下去
12/05 22:57, 12F
推
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=.= 現在台北市10年房買不起 30年後的10年會更買不起
12/05 22:59, 13F
推
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有土私有財 房地產只賺不賠 聽老一輩的話 不動產不一樣
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推
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唯一方法就是北市所有政經中心移去桃園 高雄 台中
12/05 23:01, 15F
推
12/05 23:06, , 16F
地點不好土地不值錢 買了房屋一直折舊
12/05 23:06, 16F
推
12/05 23:13, , 17F
我覺得你講的東西是隱性的，但市場太淺
12/05 23:13, 17F
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政策可以很正確的避掉這個點
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當然政策如果執行得很爛就...
12/05 23:14, 19F
推
12/05 23:19, , 20F
房屋多被綜所稅低的人持有 所得高反而不敢持有
12/05 23:19, 20F
推
12/05 23:22, , 21F
等都更
12/05 23:22, 21F
推
12/05 23:26, , 22F
所得稅高 獲得資訊管道越多 越不敢買房
12/05 23:26, 22F
推
12/05 23:27, , 23F
很有道理
12/05 23:27, 23F
→
12/05 23:41, , 24F
一開始說不談人口結構 結果還是整篇人口結構
12/05 23:41, 24F
推
12/05 23:44, , 25F
每個人對風險接受的程度不一樣
12/05 23:44, 25F
人口結構只是說明會加大對老屋的選擇 其實要回答這問題很簡單 請問現在市場有一個60年屋沒有都更你們願意用新屋幾折買? ※ 編輯: ttmb (115.82.148.129), 12/06/2016 00:14:49
推
12/06 00:34, , 26F
論證清晰 大家等著時間證明吧
12/06 00:34, 26F
推
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一堆女生40幾歲還在等嫁醫生的
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推
12/06 00:45, , 28F
認同繼承很弔詭，折舊也是…40年前到現在都不知道已經翻了
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幾十倍，一點都沒折舊的樣子
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推
12/06 01:03, , 30F
以前的人覺得20年房子就很舊了，慢慢的覺得30年才算舊，慢
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慢的覺得40年.50年的房子才算舊。我認為只要台灣太平盛世，
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大家對舊房子的定義一定容忍值越來越高
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推
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60年再撐40年就古蹟了
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→
12/06 01:37, , 34F
沒有六十歲的房子在賣，因為都更成全新大樓了呀！懂？不
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動產價值在土地不在房子，地段好的房子，就算地震完仍會被
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搶著重蓋的房子
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推
12/06 01:49, , 37F
哈，房地產炒作就是搶錢遊戲，誰搶的快搶的狠就全盤拿走，
12/06 01:49, 37F
→
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可憐的是人家早賺飽賺走，剩下的人還傻傻地在談價值談未
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來
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推
12/06 06:27, , 40F
不錯的觀點
12/06 06:27, 40F
推
12/06 06:59, , 41F
有很多因素，但我看買中古屋還是很多，價格還是不會降多
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→
12/06 06:59, , 42F
少
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推
12/06 07:21, , 43F
投機客準備gg!!!
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推
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不要危言聳聽 明明就要井噴了
12/06 07:55, 44F
噓
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還在圍繞人口紅利論的盲點 多看看世界吧！
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推
12/06 08:35, , 46F
邏輯有理
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推
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人口紅利消失是利基點 所有產生的效應都繞著這點轉
12/06 10:07, 47F
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以前的經驗都建立在人口紅利還在增長 未來沒有了
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推
12/06 12:42, , 49F
為啥不是50/70年 不過意思到了
12/06 12:42, 49F
推
12/06 12:52, , 50F
推
12/06 12:52, 50F
推
12/06 14:11, , 51F
這樣也要2030年才能驗證 還有得等
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12/06 14:11, , 52F
不過2020年就有50年屋 可一窺趨勢
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推
12/06 20:41, , 53F
看過日本節目介紹，義大利羅馬的房價是越老越貴，還有屋
12/06 20:41, 53F
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齡200年的
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推
12/06 21:27, , 55F
本身有一間老公寓 屋齡44年，房子真的相當舊
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12/06 21:28, , 56F
但這間房屋，今年的土地公告現值3600萬
12/06 21:28, 56F
推
12/06 21:30, , 57F
台北蛋黃區 看的是土地價值
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12/06 21:32, , 58F
建商合蓋大樓 可分120坪
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地段地段地段
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推
12/06 21:35, , 60F
北市精華區正路邊老屋 很少人會賣
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12/06 21:36, , 61F
幾十年前 可以持有到現在 通常實力都蠻強
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推
12/06 22:09, , 62F
市場永遠有風險 擔心少子化就一直租屋就可以
12/06 22:09, 62F
推
12/06 22:12, , 63F
少子化的問題會一直存在
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推
12/06 22:16, , 64F
市中心區 沒有少子化這種問題
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→
12/06 22:17, , 65F
外地來就業的人 多到租不到
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12/06 22:17, , 66F
常常發生
12/06 22:17, 66F
推
12/06 22:23, , 67F
嘉義雲林最老 新竹桃園最年輕
12/06 22:23, 67F
推
12/06 22:28, , 68F
少子化只是殺價跟說服自己不買的理由
12/06 22:28, 68F
國外沒地震 舉希臘是因為人家真的是古蹟 有歷史感品味 所以這問題很簡單嘛 就沒都更的六十年房要打幾折買 銀行鑑價會多少 不用去講國外就這樣問就好 至於很多說土地持份多 就賭都更 但如果談不成大家自住意願高嗎? ※ 編輯: ttmb (180.204.177.239), 12/06/2016 23:44:36
推
12/07 00:41, , 69F
價格是市場決定 價值是自己決定
12/07 00:41, 69F
推
12/07 01:16, , 70F
歐洲的老屋 用的是灰泥 可以撐幾百年 水泥不行
12/07 01:16, 70F
推
12/07 02:06, , 71F
現在中古屋可以隨著新屋一直瘋狂上漲
12/07 02:06, 71F
→
12/07 02:06, , 72F
是因為台灣已經很久沒有發生夠大的地震了
12/07 02:06, 72F
推
12/07 07:24, , 73F
921大地震 南投很多60年透天也沒倒
12/07 07:24, 73F
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12/07 07:25, , 74F
反而是 南投台中一些 屋齡20年內大樓比較嚴重
12/07 07:25, 74F
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12/07 07:26, , 75F
舊建築是否一定就不安全，問號
12/07 07:26, 75F
有可能20的偷工減料 你要講偷工減料那新屋也會倒 這裡當然指同樣沒有沒有偷工減料 60屋齡的結構上真的不會比30 40的來的危險? 就算不提安全性 至少很多管線 漏水問題 總是會隨時間有差吧 等於要花額外時間費用去照顧 這會反映在房價上 但我覺得這都不是重點 就一樣問自己 60年市場屋願意多少買 60年屋銀行願意鑑價多少 這個市場反應最準 ※ 編輯: ttmb (101.15.160.82), 12/07/2016 10:35:48
推
12/07 11:22, , 76F
大概兩折可以考慮
12/07 11:22, 76F
推
12/07 15:46, , 77F
你提的這點我也常常在想 哪可能每區老房子都重劃都更
12/07 15:46, 77F
→
12/07 15:47, , 78F
現在的確逐漸在出現一些40.50年的中古屋賣不動了啊
12/07 15:47, 78F
推
12/07 17:56, , 79F
60年房屋，銀行鑑價，我是不知道
12/07 17:56, 79F
→
12/07 17:57, , 80F
但我這間44年公寓 銀行估得比市場高很多
12/07 17:57, 80F
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12/07 17:58, , 81F
屋齡老 和銀行鑑價沒有絕對
12/07 17:58, 81F
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12/07 17:58, , 82F
東區老華廈 銀行估1坪100萬 很正常
12/07 17:58, 82F
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12/07 17:59, , 83F
房屋老 地段極佳 根本不是問題
12/07 17:59, 83F
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12/07 18:00, , 84F
外地人看台北超A蛋黃區是不準的
12/07 18:00, 84F
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12/07 18:01, , 85F
你要住進來 才知道
12/07 18:01, 85F
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12/07 22:42, , 86F
土地才是真正有價值的
12/07 22:42, 86F
推
12/08 14:37, , 87F
多多：林志玲60歲還一堆人搶勒
12/08 14:37, 87F
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