Re: [閒聊] 每月的房貸算資產還是支出?
拜託~ 資產跟負債可以搞這麼多篇
根本沒這麼難定義好嗎?!
資產只跟一項東西有關 就是現金流量表
資產就是放著不動 每隔一段時間可以帶來收益的
負債(應該要叫負資產)就是每隔需支付金錢的
負債的真正定義是負的債權 也就是別人對你能行使債權
哪來這麼多亂七八糟的見解~
但這並不表示負資產並沒有價值 且通常具極高的價值
這就像荒廢的店面 擁有高價格 但要不斷支付大量的稅及管理費
所以根據上面的定義~
自住的不管房貸付清了沒 全部都是負資產
但這就是所謂的必要負資產 為了身體或組織運作
跟吃飯一樣是維持機能的必要支出
就算是父母贈與或還清貸款 還不是不斷要付稅金跟維修管理費
不過這是必要費用 自住房會給你額外的穩定跟舒適感 這是人天生的築巢性
租房或買房就看是給房東的錢多 或是要給銀行的利息錢多
而買房出租就算有房貸還未繳清 還欠銀行錢
若租金收益高於銀行負擔利息仍屬於資產
舉例來說1000房子收租6% 銀行利息為2%
一年的收租為60萬 扣除支付銀行利息20萬 每年帶來的收益是40萬
所以就算有貸款仍屬於正資產~
至於價格漲跌是關係到"處分"
你沒有處分都只是在喊爽的 我帳面上的資產有價格有多少
實踐上就拿興航來說 飛機拿去給銀行抵押 飛機有賺錢是正資產
但公司倒了 銀行拿飛機去賣能得到抵押的6成就不錯了
興航帳面上不是說資產大於欠錢的 銀行應該不用怕 但處分不一定如預期的
處分沒有絕對 全新房實價登錄1000萬好了 整排十幾間都是賣這個價
但公司缺錢要急賣800萬 那差額的兩百萬就是股票常說的認列損失
當然也可能賺個200~300萬這就是處分獲利 處分的當下提列財報
所以這也就是兩稅分離的課稅理論基礎
處分是市場交易價 是依處分當下的獲利來課稅 沒賺就不課
財產稅是收益稅 所以你有收租就該依"當地租金行情"課房屋稅 地價稅
那你說我房屋都自住 沒有收租不該課稅!!
是呀~所以很多國家的自住是不課稅的 台灣就缺錢呀
所以就用優惠的方案減免稅收 你不繳稅地方的公務員沒退休金領呀
這同時也能解釋為什麼雙北的租金跟房價不合理的現象
交易的市場比起收房租的收益價相比 往往會多出了期待價格
也就是期待再"處分"時有可以有超額的獲利~
而現在市場交易低落 自然期待價格減少 投資客也跟著消失
不過畢竟還有房子的受益價格再撐 雙北很難有全新房有5%收租在市場流動
總之看是不是資產的最好的辦法 就是看能不能為你定期帶來收益
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其實跟銀行的借貸也是處分 但這是權利的處分
他認定房子在真正所有權處分時 有達到評估當下的交易價格
銀行在估價時也不是採你過去成交多少 他只管估當下或將來的處分價
所以房價上漲了 銀行其實也已經把期待價格算進去 貸更高的額度
※ 編輯: SDboxer (111.246.252.187), 12/02/2016 12:54:05
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