Re: [心得] 分享一篇不錯的房地產文章 人口紅利及走勢

看板home-sale作者 (謝謝你2630)時間8年前 (2016/05/22 18:09), 8年前編輯推噓10(10推 0噓 41→)
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從這個標題接連看到兩篇大大們精闢的分析 運氣不錯 偶爾還會看到某些房仲網試著說服人們 少子化對房價沒影響 但仔細看看內容 真是不合邏輯的居多... 有的會說新建地也在減少 恩... 好像別人都不會買中古屋一樣 有的會說讓外資陸資投錢就好 恩... 但外資陸資+港資的在台實質交易占比, 低的可憐. 更不用說勞動力衰退帶來的經濟衰退. 試問全球機會這麼多, 有哪個外資沒事把錢投進已陷入高風險的台灣市場? 而台灣的利率由於太低, 各主要國家也都低. 繼續降息下去的邊際效益可預期會很差. 姑且不論支不支持蔡英文的新政府. 這個政府要面對的台灣勞動力衰退元年, 是場大硬仗. 換成誰執政都一樣. 少子化帶來的除了直接需求的減少(從2015年開始年減18萬勞動人口), 以及經濟動能衰退, 還有一個隱性的需求減少原因: 繼承 如果繼承就有房可住,或有房可賣的人越來越多. 那麼這對房屋的總體需求, 是增加還減少呢? 這篇說明不錯. 分享給各位參考. <繼承」：不動產價格崩跌的第二刀！> http://goo.gl/ZuOEgM ※ 引述《Ruminative (沈思火)》之銘言： : 其實Joe這篇文章部份推論過程是有問題的，所以房市沒崩盤。 : 他認為2011年後，會因為升息而使房價崩盤。 : 當然現在我們知道這沒發生，主因是通膨沒走高，也就沒必要升息。 : 所以房價是以緩跌的方式進行。 : 少子化的議題大多被聚焦在人口減少， : 但少子化可能造成的經濟衰退和通貨緊縮卻少有人關注。 : 而通縮是房地產的另一個大敵， : 在討論房市時，不可能跳過通縮的可能性而不討論。 : 在討論房地產走勢之前，先瞭解過去房地產為什麼會上漲。 : 房地產在台灣之所以是好的置產標的，我認為有四大因素。 : 主要是人口紅利、經濟增長、資金管制、和長線利率走低。 : 首先，自然是人口紅利，沒有住房需求，自然沒有投資需求。 : 再來是全球化發展，使台灣進入全球產業鏈的一部份， : 不斷的產業升級，使台灣累積不少財富。 : 再者，台灣作為出口國，政府傾向壓低雙利和禁止資金外流。 : 實施的結果就是，國內資金過剩，實體資產價格過高。 : 而在1980年代股市蓬勃發展之前，房地產自然是首選。 : 當所有的錢只有少數投資管道可選，房地產自然大漲。 : 最後是從1980年以來，全球利率不斷走低。 : 當利率走低時，資產價格自然會上漲。 : 這是以前的狀況，可是現在呢？ : 人口紅利沒有了，紅色供應鏈襲來 : 前二者的結果，則是導向經濟疲弱不振。 : 沒有人口紅利的國家，經濟通常都往下， : 即使這幾年台灣一直增加外勞也沒用。 : 而利率走勢已經到達極限了，要再走更低也很難。 : 即使現在的負利率也不能無限往下， : 負利率過低的話，存戶是會把錢領出來放保管箱的。 : 剩下的關鍵因素就是，經濟衰退會不會導致通貨緊縮呢？ : 這要看國際的通膨程度和進口產品佔台灣消費的比例。 : 未來國際的通膨程度，可從產品的供給和需求來看。 : 先看供給，從2000年開始的原物料行情， : 使各國競相提高原物料的產能，造成現在全球供給過剩的情況。 : 而需求端，全球許多已開發國都有少子化的現象， : 造成人口中消費力高的壯年人口比例逐漸減少。 : 供給過剩加上消費力道減弱，未來10~20年通膨上升的可能性低。 : 當全球低通膨時，經濟差的台灣也不太可能高通膨。 : 至於台灣會不會像巴西那樣，因為短期貨幣大貶而高通膨呢？ : 這機率是蠻低的。 : 巴西的產業大多以低階的原物料為主，產品同質性太高， : 所以當產能過剩時，價格跌幅超大。 : 而台灣產業相對巴西較高階，分布也較廣。 : 貨幣競爭力自然比產業單一化的原物料國家好。 : 因此當美元走強時，台幣貶的比原物料國家少。 : 未來即使台幣貶值，只要貶得比原物料國家少， : 進口商品價格就不會上漲，這樣進口商品就不會造成通膨。 : 因此，結論是台灣未來走向通縮的機率大一些。 : 回到房地產上面，通縮是房地產的大敵， : 畢竟房地產的主要訴求就是抗通膨。 : 當通膨高於利率時，開槓桿去買房地產，就是用現在的錢去買房， : 未來用相對現在比較沒價值的錢去還房貸。 : 當通縮時，錢的購買力變大，這時候借錢買房就相對不利， : 因為你是在用現在較沒價值的錢去換資產， : 而在未來用比較有價值的錢還債。 : 想一想，你覺得置產客還會想把資產放在房地產嗎？ : 下圖是日本自1990年代以來的通膨率， : 基本上2000年以後大多都是負的。 : 大家也知道日本房地產在那段時間的死樣子， : http://imgur.com/DMHAi5D
: 所以當台灣房市上漲的主要因素都失去時， : 你確定房地產還會漲嗎？ : 至於有人說，日本房地產是因為被高稅率打掛的，和少子化沒關係。 : 高稅率在實施時，對房價的影響是一次性，市場會以新規則評估房價。 : 不然當安倍上台發動QQE後，日本房價本幣計價就不可能會漲， : 畢竟日本高稅率，也沒降低。 : 有人會說可以開放投資移民或技術移民， : 先說投資移民，會想來台灣住的，大概只有華人，這以中國為大宗。 : 但是民進黨主政，中國政府會想資助民進黨政府嗎？ : 而技術移民一樣沒效，因為台灣中高階薪水太低，有能力的不想來。 : 而低階的人力移來則根本沒效，這幾年外勞進那麼多， : 也沒能抵擋經濟走弱。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.83.157 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1463911774.A.BD9.html
推
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謝謝你9527
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網址縮一下吧
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※ 編輯: Casro (115.43.83.157), 05/22/2016 18:15:39
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這是在下的疏忽. 已縮好網址.
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推
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帝寶一坪40跟我說一下 先買個2間壓壓驚
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講這麼多也沒看到帝寶一坪變40阿
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空空:豪宅市場不一樣 豪宅不受人口紅利影響的
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推
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講這麼多也沒看到成交量跟成交價有回漲啊 房仲都快餓死
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多多：台灣不一樣 台灣只會漲不會跌
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推
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推 不過這論點之前提到時版上的回應挺有趣的
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推
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繼承得到的房子屋況如何要不要也考慮一下呢?有許多2.30歲
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的規劃先租屋，等著繼承父母的遺產，問題是等到那個時候
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屋齡已經不低了屋況也不好，要都更，若是產權單純那自建
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還好，產權複雜的公寓大樓要喬攏又是個大難題，我相信等
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到人口實際負成長的時候市場會有一堆屋齡40～60年的老公寓
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大樓便宜出售，只是這樣的物件賣的掉嗎我是很好奇就是了
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他會拉低新屋價格
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老公寓價崩比較好談都更
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如果便宜就容易都市更新, 中南部公寓早就更新
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真正問題是老房有店面有增違建有頂加外推
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使用空間有時遠超過權狀....
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推
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假如哪時老大樓因為賣不掉一坪只要5萬 你新大樓
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想賣20~30萬有可能嗎?
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到時新房價格自然會被拉下來 不然自然有人會去買5萬老大
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樓 而不會選擇20萬新大樓
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推
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中南部房價走跌的時候，新建案是非常少的，而且價格並不便
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宜，建商蓋了不好賣，賺頭不大，投資客無意願投資，只能勉
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推樓上
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強靠自住客撐量的時候，是有部分的自住客願意捨每坪5w的
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老公寓買20w的大樓，但不多，所以建商根本也不敢推案，中
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南部是這幾年房市上升的時候才一堆推案出來的，否則之前緩
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跌時推案量超少
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衰退是起手式,不是完成式. 帝寶當然沒有跌到40萬.
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但誰敢說與2014相比, 帝寶沒有開始跌了呢?
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不過大家都只講價 沒考慮到通膨跟貨幣貶值
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在講下去要從美國聯準會跟金本位談起了
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畢竟這些金融制度都是美國搞出來的金錢遊戲
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推
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想看大大對於FED與金本位的分析QQ
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推
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金本位 跟虛擬貨幣 很謎 美金光靠石油美元糧食美元
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真撐不柱 拿航母出來橫掃一下就繼續聽話了
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反正就管子那套 八卦最近在聊的 ~ 用錢洗你糧食原物料
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等把你中國資源環境榨乾乾 你生產糧食不足 跟你開戰
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到時候賣超貴糧食給你 你還不內亂被榨乾
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更何況現在美國自己都有頁岩油跟本op
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老實說雖然老美很邪惡,但他不是一個會隨便開戰的國家
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只要你out of control時他才會開戰...
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你看二次大戰一直到日本偷襲珍珠港老美才正式開戰
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當年八國聯軍索賠巨額賠款,老美是第一個主動放棄的
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老美是混蛋,但他是真的有人道平等主義在其普事價值內
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老中只要繼續遵美是全球老大哥,這場戰爭就打不起來...
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了不起就是資源被老美掠奪一下,順便教訓你乖乖做小弟
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推
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多多:我說沒跌就是沒跌
05/23 04:39, 51F
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