Re: [心得] 分享一篇不錯的房地產文章人口紅利及走勢

看板home-sale作者Ruminative (沈思火)時間8年前 (2016/05/22 12:52)推噓81(82推 1噓 242→)

留言325則, 45人參與討論串2/4 (看更多)

其實Joe這篇文章部份推論過程是有問題的，所以房市沒崩盤。他認為2011年後，會因為升息而使房價崩盤。當然現在我們知道這沒發生，主因是通膨沒走高，也就沒必要升息。所以房價是以緩跌的方式進行。少子化的議題大多被聚焦在人口減少，但少子化可能造成的經濟衰退和通貨緊縮卻少有人關注。而通縮是房地產的另一個大敵，在討論房市時，不可能跳過通縮的可能性而不討論。在討論房地產走勢之前，先瞭解過去房地產為什麼會上漲。房地產在台灣之所以是好的置產標的，我認為有四大因素。主要是人口紅利、經濟增長、資金管制、和長線利率走低。首先，自然是人口紅利，沒有住房需求，自然沒有投資需求。再來是全球化發展，使台灣進入全球產業鏈的一部份，不斷的產業升級，使台灣累積不少財富。再者，台灣作為出口國，政府傾向壓低雙利和禁止資金外流。實施的結果就是，國內資金過剩，實體資產價格過高。而在1980年代股市蓬勃發展之前，房地產自然是首選。當所有的錢只有少數投資管道可選，房地產自然大漲。最後是從1980年以來，全球利率不斷走低。當利率走低時，資產價格自然會上漲。這是以前的狀況，可是現在呢？人口紅利沒有了，紅色供應鏈襲來前二者的結果，則是導向經濟疲弱不振。沒有人口紅利的國家，經濟通常都往下，即使這幾年台灣一直增加外勞也沒用。而利率走勢已經到達極限了，要再走更低也很難。即使現在的負利率也不能無限往下，負利率過低的話，存戶是會把錢領出來放保管箱的。剩下的關鍵因素就是，經濟衰退會不會導致通貨緊縮呢？這要看國際的通膨程度和進口產品佔台灣消費的比例。未來國際的通膨程度，可從產品的供給和需求來看。先看供給，從2000年開始的原物料行情，使各國競相提高原物料的產能，造成現在全球供給過剩的情況。而需求端，全球許多已開發國都有少子化的現象，造成人口中消費力高的壯年人口比例逐漸減少。供給過剩加上消費力道減弱，未來10~20年通膨上升的可能性低。當全球低通膨時，經濟差的台灣也不太可能高通膨。至於台灣會不會像巴西那樣，因為短期貨幣大貶而高通膨呢？這機率是蠻低的。巴西的產業大多以低階的原物料為主，產品同質性太高，所以當產能過剩時，價格跌幅超大。而台灣產業相對巴西較高階，分布也較廣。貨幣競爭力自然比產業單一化的原物料國家好。因此當美元走強時，台幣貶的比原物料國家少。未來即使台幣貶值，只要貶得比原物料國家少，進口商品價格就不會上漲，這樣進口商品就不會造成通膨。因此，結論是台灣未來走向通縮的機率大一些。回到房地產上面，通縮是房地產的大敵，畢竟房地產的主要訴求就是抗通膨。當通膨高於利率時，開槓桿去買房地產，就是用現在的錢去買房，未來用相對現在比較沒價值的錢去還房貸。當通縮時，錢的購買力變大，這時候借錢買房就相對不利，因為你是在用現在較沒價值的錢去換資產，而在未來用比較有價值的錢還債。想一想，你覺得置產客還會想把資產放在房地產嗎？下圖是日本自1990年代以來的通膨率，基本上2000年以後大多都是負的。大家也知道日本房地產在那段時間的死樣子， http://imgur.com/DMHAi5D

所以當台灣房市上漲的主要因素都失去時，你確定房地產還會漲嗎？至於有人說，日本房地產是因為被高稅率打掛的，和少子化沒關係。高稅率在實施時，對房價的影響是一次性，市場會以新規則評估房價。不然當安倍上台發動QQE後，日本房價本幣計價就不可能會漲，畢竟日本高稅率，也沒降低。有人會說可以開放投資移民或技術移民，先說投資移民，會想來台灣住的，大概只有華人，這以中國為大宗。但是民進黨主政，中國政府會想資助民進黨政府嗎？而技術移民一樣沒效，因為台灣中高階薪水太低，有能力的不想來。而低階的人力移來則根本沒效，這幾年外勞進那麼多，也沒能抵擋經濟走弱。補充說明台灣印鈔票對通縮的影響：很多人說QE就能脫離通縮，不知道有沒有看過相關例子，以日本為例，日本從2001年3月就做過QE了，當時大概印3千億美元，結果也是沒有脫離通縮。安倍上台後，印的更誇張，結果呢？今年3月份CPI -0.1%，核心CPI -0.3%。 http://imgur.com/uQjZmEI

http://imgur.com/xGITFAo

在量化寬鬆幾年之後，結果又回到原點，要再寬鬆嗎？日本還有多少公債可以買。剩下的就是開大絕，直接印鈔票給民眾。問題是，印太少，大家也只是先存下來留著以後用。印過頭，會不會又是4萬換1元的遊戲重演？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.132.26.252 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1463892747.A.325.html

推

luke2007

05/22 13:07, , 1^F

05/22 13:07, 1^F

→

luke2007

05/22 13:07, , 2^F

05/22 13:07, 2^F

→

luke2007

05/22 13:07, , 3^F

05/22 13:07, 3^F