Re: [閒聊] 大賣空與台灣房市有感

看板home-sale作者 (夏)時間8年前 (2016/02/03 16:59), 編輯推噓24(28推 4噓 69→)
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※ 引述《mewtwo (mewtwo)》之銘言： : 學說書的，先說100%正確的結論： : 景氣一定會循環，而且房地產的循環很久，上漲八年，下跌八年，沒什麼能夠阻擋這個 : 現象，這是人類人性的均衡解，一定會發生。 : (見景氣為什麼會循環：歷史、理論與投資實務，Lars Tvede) 經濟辯論從沒有絕對正確的一方，就連市場都可能隔天變盤 先說立場: 小的思想上是短空長多，實務上是5年內沒打算進場房產 (房地產的短期我個人覺得10年內都算短) : 最近看"大賣空"有感，建議各位去看看。黑天鵝不是不會出現，人類常常低估了 : 黑天鵝出現的機率。 黑天鵝出現的機率本來就很低，所以是被低估? 還是溫水煮青蛙，平和中久了就忘記危機 真正厲害的操盤手會很在意這種低到無從估量的機率? 還是把風險控盤在一個標準內 再大的風險都要能夠承擔 : 所以房市不是不會陪：賺到多頭，躲過空頭，死在無量。 : 真正會陪的都是最後一棒，通常是自住客犧牲了自已將來二十年的家庭預算，或是 : 最後一棒的投資客身家都陪光光。 這點其實我一直覺得很莫名其妙 早期父執輩的買房很多是自住 (台灣舉世少見的房屋高自有率) 有多少人在買房前就在那邊斤斤計較會賺會賠? 別跟我說現在去看都是賺 當初買房的時間點誰能知道20年後是怎樣，更別說賺賠了，有多少人是需要賣房? 有多少人是不需要賣房也不去計量思考的 這才是真正的買房自住 你買iPhone買車，會去想說犧牲將來幾個月或3-5年的家庭預算就是賠錢嗎? 你如果把房子這樣想，那你就是個標準的投機客 起碼我是這樣認為的 所以我不會以自住客期許讚美我自己 我就是一個希望花畢生積蓄買房自住起碼還要能賺錢的升斗小民 我沒那麼清高，買房若是賠錢我是不會買的 這個年代我認識的朋友同學幾乎家家戶戶有房子 如果買房會賠錢 那我寧可去租 老了時回老家住(父母應該也不在了) Ps. 我在大台北區 : 不過台灣的情況好一點，台灣沒辦法賣空房市，也沒有CDO，所以速度不夠快， : 房市下跌銀行會倒大楣沒錯，但是重點是：速度不夠快。 : ...... : 是的，台灣不一樣。唉..... 台灣沒有大量外資，現在房價是全民炒起來的 台灣確實不一樣 但也別忘了台灣經濟體很小，會受美國大陸很大影響 所以美中不好，台灣經濟就一樣不好 經濟不好，房市不可能不一樣 : ....... : 底下說一些版上房仲常見的話術，就算是論述也只是把底下的話術包裝地漂亮一點而已。 : 1. 台灣房市只漲不跌 : 2. 有錢人口袋深不見底 : 3. 房市還會往上漲，再不買來不及 : 4. 賣不掉加價賣 : 5. 台灣政府會救房市 : 6. 現在的行情就是這樣 : 話術是這樣的，它們都是一個短時間很難證偽的描述，但是市場才是唯一的真理， : 上述的話術大部分都已經破滅了。房市在瘋狂的時候，講什麼都有人信， : 這在歷史上出現不只好幾次了，只有在破滅之後，那些人才會清醒過來。 : 1跟3不知道破到那邊去了，我現在跟房仲聊天，這基本上已經消失了。 房仲大多都很爛 (版上的好房仲抱歉了，我個人接觸到的很多真的很爛) 法規不懂ˋ屋況不懂ˋ買方真的要什麼也無法給建議ˋ交屋前後有糾紛不懂如何好好處理 所以你跟房仲聊天得知1.基本上已經消失了 我只會覺得，你的房仲做幾年?幾歲?懂經濟?懂資產規劃運用? 如果純就以貨幣價值而論，房地產確實是只漲不跌 也只能只漲不跌! 這能被叫做真理是因為他真的很難辯駁 除非打仗，但打完仗後再拉長線來看還是只漲不跌(土地價值) 會覺得真理破滅的人只是把短線誤當成長線了 或是期許世界貨幣規則某一天突然大改變 : 4現在還存在市場上，在11月時，有朋友要賣房，在台中市政路以南的精華地區， : 開25XX，開發在網站上加了四百萬，後來我親眼見到那個房仲被罵的半死， : 就已經賣不掉了，它開價還加了四百萬，後來專任被解，開放給很多房仲賣。 : (但還是賣不掉) : 接下來沒辦法破解的話術還有 : 2. 有錢人口袋深不見底。這對一般人來說，是根本沒辦法破解的，因為你等於在跟 : 黑暗中的敵人對打。但是有些人一口咬定有錢人口袋深不見底，這也不一定。 : 我身邊的有錢人也不少，但到底什麼叫有錢？是可動用金額？還是現金流多？還是買 : 很多房子叫有錢人？ : 你不知道，所以房仲說了你就信。 : 我只知道，有很多"有錢人"是靠借貸致富的，可動用金額很高，但是如果真的把會計表 : 攤開來看，有可能是負的。 有本事借錢的，比沒本事借錢的 其中的差異本來就是真正有錢人跟有錢人的差別 弄到整個個人帳目是負的很難，除非有辦法跟公司互搭 公司帳做到負的就容易多了，不過多半是非法，會有私挪資金等等法律問題 : 房子到底是資產還是負債？(奇怪了，富爸爸窮爸爸賣的那麼好，仲介跟直銷那麼喜歡用 : ，那為什麼話術時一點都不用？)房子可以替你產生現金流(扣折舊等其他費用)， : 是資產，負的時候是負債。 : 所以你覺得"你覺得聰明的有錢人"為什麼要買房子？理由是什麼？ : 有錢人口袋深不見底，所以可以撐。這點倒是沒有錯的，因為利率很低，所以撐的代價 : 很低。但是(1)你確定他們是有錢人？(2)你確定他們想撐？(3)他們為什麼要撐？ : 人類要接受虧錢是很困難的，但是並不是不會。 : 這又是另一個話術：屋主不願意虧錢，所以不會賣。 : 這句話又是一個典型的話術，90%真，10%假，所以很好用。當你不賣會虧更多時， 不賣會虧更多，這個多半用在股市上很適合 房地產要看是看長線ˋ短線 還是"不看" 市場主力不是你我 是大多4ˋ5年級生(買的外還另含繼承) 這些人是看短線?長線?還是大多不看? 這才是台灣房地產跟世界不一樣的地方 其他什麼有錢人阿 口袋深 利率低 甚至到稅負 人口紅利等等 追根究柢全世界都是同個邏輯 "哪裡好賺往哪裡跑" 可是當台灣房地產屋主們，都"不看"時 就不一樣了 崩?當然不賣 跌?賣了要賺多久才能補 小賺?賣了買的回?賣了要住哪?祖產能賣嗎? 這也是為什麼市場上拿的到好價的多半是繼承持份那種要分家產的 個案漲跌高低沒有討論的意義，我個人是認為台灣房地產就算跌價 好的房子你想買的房子也不可能跌回2008年以前 但個案崩盤ˋ破盤價，這是會有的 這不是在現在才有，之前房地產瘋狂時期也時不時會有 在市場裡自己跑的一定會看到 有些老人家孤身一人要去養老院的，你碰的到他當初房價才200萬 你跟他買800他還會謝謝你 (市價可能1800) 當然這些被仲介ˋ被時價登陸搞掉了 實登不完全說是幫助到買方，他同時也幫助到賣方 當然我是不懂為何房子這麼大的東西要靠實燈大家才會看到資訊 早在估狗能用時，這些資料上網自己慢慢撈 7成資訊幾乎都撈的到，撈不到的坦白說影響也沒那麼大 只能說大家對買菜買3C這種常常要花的都用很多心力 買房買車這種一輩子沒幾次的就不怎麼用心 : 你就會賣了! 重點是現在市場上還有希望，所以屋主撐下去。 我倒認為現在市場上根本沒有希望! 屋主會撐根本就是不看了 反正8年後看小瑛做得如何，下一任是誰 那時候的環境好不好經濟好不好 房子能有好價再說 有這種心態的才是市場主力 純投機財務有壓力的早就都丟出來賣了 就像你2013就看壞 那年早就很多人在賣了 不僅只是看壞 而是價格如此高，政經環境又無法正確引進外資 現在還沒賣掉的不是不看的那種(純放著，到價才賣不到價就空屋偶爾去住) 就是還沒想開的投機客(根本沒希望確認為現在還有希望) 這兩種你要買都殺不到崩盤價 投機客還有機會殺到平盤或他小賠 : 所以有些前輩說的真是一點都沒錯： : 道高一尺，魔高一丈，唯有升息，無所遁形。 : 你如果想知道你在跟誰對賭，你應該去接近銀行內部的人，問看看他們內部的風險管控， : 問房市的風險現在如何？(我只能說我聽到的風聲絕對不好，提存準備等四月……) 這點一半認同 不認同的地方在於，如果銀行內部的人資訊都是對的，分析都是對的， 都很有信心也會執行 那台灣最好的工作應該就是銀行業 我反過來的感覺是現在有錢人貸款很好借(不管是房貸公司貸信貸) 起碼我自身周遭的感受是這樣 真的是很多有趣的貸款方式 不借都對不起自己 但會往房市投嗎? 這個就每個人自己要去想去評估了 : 5. 台灣政府會救房市，絕對不會讓房市倒。 台灣政府不會救房市，也不會打房 就我的觀點來看 馬囧是為了經濟 方法不對後稿的房價往上衝 又用一堆方法來收稅，包括"錯誤的"證所稅 (如果是正確的證所稅就太好了，很可惜) 現在搞得交易變死水 實際上政府需要救的是這個產業 這樣要說他的出發點是為了救房市還是打房嗎? : 又是一個你無法證偽的描述，你沒辦法說他錯，但你知道這有可能會錯。 : 台灣房屋自有率是八成？所以政府不會得罪自有屋主？ : 我只能說又是一個有很力的話術.... 台灣房屋自有率是看家庭的， : 如果真的有用，這次KMT就不會敗的那麼慘了。 KMT就是因為亂搞稅 房價不是一個適合短期內大量往上或往下的東西 這樣搞是得罪所有人 其實馬囧並沒有站在有錢人那一邊 如果大家覺得他助長房價或啥的，真的是誤會他了 他是想搞經濟的，結果把事情搞砸而已 : 立委都是有錢人，而且選舉資金都來自有錢人，所以他們不會斷自已的路？ 我只能說一個觀點 這幾年房價這樣漲，對許多"不看"的有錢人也不是好事 房價跌難道立委沒有好處嗎? 房價驚漲最得利的只有沒什麼錢靠高槓桿玩短期買賣的投機客 其他所有人都不是只有好處沒有壞處 所以馬囧得罪了所有人 驚漲之後死量，稅改又亂來 : 看吧，又是一個你沒辦法證偽的話術。(請看大賣空、選舉不是你想的那樣。) : 選舉基本上是一個演化後的結果，民進黨應該知道民怨來自於那邊，不處理就變成它自 : 已的問題。 : 所以你願意賭新政府會處理問題，還是不處理？ : 6. 現在的行情就是這樣。 : 這是我最常聽到的說法了，這代表房仲已經沒有招了，只剩下實價登錄是房仲最後的 : 防線。 : 好笑的是，我之前有陪親人、朋友去面對房仲(賣方)，他們的說法又完全不一樣了。 : 現在誰都知道實價登錄有三個月的空窗期，而且現在又沒有量，在少量交易的社區， : 上一個交易要回到2015的第一季，那不是剛離高點不久嗎？ : (補八卦，我是真空，但是有自住需求，手上也有大筆現金，只是不想出手， : 已經看幾年了，受不了這種瘋狂，一直沒有出手， : 可能三四年出手後會做好下跌八年以上的準備。 : 現在房仲真的沒有招了，他們只是很弱地拿實登給你看，也沒什麼話術了。 : 在此奉勸最近要買房的自住者，市場是真的在跌了，台北我聽到的情況是真的很嚴重， : 台中是沒什麼跌，但是是因為沒有量。 台中我聽到的情況也是真的很嚴重 台北倒是除了豪宅外沒什麼跌，甚至去年沒交易的社區還維持在小漲態勢中 這情況也是因為沒有量 你我綜合起來我只得到幾個結論 新聞不可信 朋友之言只能參考 市場自己下去run才是真的 我的觀點也可能很多是錯的 只是提出來討論討論 : ========================= : 後記：說真的，不會自已思考的，去拜老師跟風買房子的，你要怪誰呀？三好加一好。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.171.200 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1454489973.A.6D0.html
推
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馬只是看房價高漲想分一杯羹，他根本沒料助漲房價
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打完仗連計價基礎都變了(如以前台灣日幣變台幣),但是你的
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說法變成把跌的都劃掉,那當然只漲不跌啊 XD 以這種說法,
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好像也沒什麼東西不是只漲不跌的
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反過來講,由於未來都有戰爭或其他毀滅性事件機率存在,所
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以是否也可以把漲的部分都劃掉,變成只跌不漲?好像也通XD
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推
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關於借貸 你的感受和現實是相符的 公司很容易借到貸款
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推
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會用股票投資理論看房市的人，本來就不太會買房
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因為他們要錢快進快出，除非老婆叫他買
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樓上應該沒看過股票投資理論,哪個投資理論是叫你炒短的?
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推
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軍宅當沖應該可行
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當年沖銷…XDDDDD
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推
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台中南區硬成這樣 怎麼會慘
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推
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短空長多 同感 但僅限於台北市
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推
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台北是短多 其他地方要看政策跟重大建設
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推
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推～短空長多 還是會買 (不然看這版作啥XD)
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台北/新北/北桃 都連在一起啦～
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推
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我比較推你這篇,尤其是描述屋主的心態比上篇好多了
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房市不好,有能力得屋主就是放下不看盤然後做本業
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這本來就是長期的資產分配與投資,不是買股每天每月盯
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未來的變數太多了,黑天鵝白天鵝who knows會發生啥事
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近幾年會苦得就是房仲跟建商,還有不知道逃命的投機客
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老實說現在這個市場,本不夠得投客早跑光了...
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這也是上一篇文不夠客觀的地方,都用投機來看房地產
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短空長不知,沒有土地必然長多這回事
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土地必然長多是建立在貨幣長期必定貶值跟溫和通澎上
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當然如果世界改變了,上述條件不成立,那土地也不會長多
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屋主心態你揣測是多餘的,市場的複雜度最好這麼容易解釋
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所以你要賭未來世界經濟政治是否有大改變...這很難估..
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我是不是喘測,你回去問你爸媽就知道了...
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你看那些真的有房的屋主,會不會因為短空就賠大錢拋售
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整個世界來看可能是,但局部地區....
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假設你家在台北市,你回去跟老爸老媽現在一個月跌10%
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你們要不要先脫手等過幾年再買回來套利呀...
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你去看那些屋主的回應是什麼?!
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問我爸媽? 沒意外我年紀應該比你大,房子價格比你高
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現實數據上現在就是沒量,買方縮手賣方也縮手
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你確定你房子價格比我高??
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如果你是豪宅或大安區透天我一定輸你...
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還有 22 則推文
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台中很慘??
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台中有跌?? 哈哈哈
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台灣一堆三四十年老透天/公寓 6m巷 家門口還要停車～遲
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早要都更 整建～容積率限縮～長多多
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我以前同事板橋的都更好像吹了 釘子戶太多
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咱們十年後見，看誰住公園啃地瓜滑手機
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推
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長空 短空 盤整，價格回來時 貨幣以沒當除價值
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三年見谷底，但量可能會縮到第五年
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量要等盤整完一到二年才會回穩
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推
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這是以台灣整體來說，但六都是短空長多，第三年谷底，
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第六年回價
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量可能第四年末就回升了
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推
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大至上觀念正確，惟獨馬囧部分，他確實沒炒房，但是他
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放任地下狗官炒，因為是利益共同體。如果馬拿出鬥老王
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的魄力來整肅貪官房價就不會如此
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推
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投資客還是等經濟層面來看以後是否進場，這幾年房價肯定
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會回歸薪資的基本面，等新稅制正式上路後，房價會更接
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近大眾期望
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噓
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你的長線是要一百年嗎? 最好是只漲不跌啦
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聽你在屁 長線勒 真以為每個人都深不見底
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推
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推這篇
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繳本利和像在喝水
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推
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台中隨便舉例：xxx天廈,赫xx,x雋,x興新富都套慘慘
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多多繼續自high
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推
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現在的房價是4,5年級的薪水訂出來的
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7,8年級不要跟著進場賠了本
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喊口袋深不見底就是告訴大家屯房的稅不夠重而已...
02/04 01:06, 90F
噓
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你的短指的將會是３０年。會看多的不知哪來的信心，認為
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02/04 09:42, , 92F
台灣有本錢再邁向新盛世。
02/04 09:42, 92F
推
02/04 12:11, , 93F
跟空空講道理浪費時間
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02/04 12:12, , 94F
只會眼紅該該叫+自以為經濟學家
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推
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那多多連經濟學家的名號都沒有怎麼辦
02/04 17:28, 95F
推
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沒人把經濟貨幣跟硬資產的相關性連起來
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單純再講房價漲跌是沒有啥意義
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貨幣貶值 硬資產就相對漲 不光是簡單的房價問題 還有
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貨幣在古代基本上很少被政府壟斷的
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貨幣又拉到美聯儲陰謀 搞得貨幣大戰 大家只能跟著買保
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02/11 21:00, , 101F
值品 房子剛好是其中一種
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