[閒聊] 大賣空與台灣房市有感消失

看板home-sale作者時間8年前 (2016/02/03 10:20), 8年前編輯推噓69(73推 4噓 83→)
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學說書的，先說100%正確的結論： 景氣一定會循環，而且房地產的循環很久，上漲八年，下跌八年，沒什麼能夠阻擋這個 現象，這是人類人性的均衡解，一定會發生。 (見景氣為什麼會循環：歷史、理論與投資實務，Lars Tvede) 最近看"大賣空"有感，建議各位去看看。黑天鵝不是不會出現，人類常常低估了 黑天鵝出現的機率。 所以房市不是不會陪：賺到多頭，躲過空頭，死在無量。 真正會陪的都是最後一棒，通常是自住客犧牲了自已將來二十年的家庭預算，或是 最後一棒的投資客身家都陪光光。 不過台灣的情況好一點，台灣沒辦法賣空房市，也沒有CDO，所以速度不夠快， 房市下跌銀行會倒大楣沒錯，但是重點是：速度不夠快。 ...... 是的，台灣不一樣。唉..... ....... 底下說一些版上房仲常見的話術，就算是論述也只是把底下的話術包裝地漂亮一點而已。 1. 台灣房市只漲不跌 2. 有錢人口袋深不見底 3. 房市還會往上漲，再不買來不及 4. 賣不掉加價賣 5. 台灣政府會救房市 6. 現在的行情就是這樣 話術是這樣的，它們都是一個短時間很難證偽的描述，但是市場才是唯一的真理， 上述的話術大部分都已經破滅了。房市在瘋狂的時候，講什麼都有人信， 這在歷史上出現不只好幾次了，只有在破滅之後，那些人才會清醒過來。 1跟3不知道破到那邊去了，我現在跟房仲聊天，這基本上已經消失了。 4現在還存在市場上，在11月時，有朋友要賣房，在台中市政路以南的精華地區， 開25XX，開發在網站上加了四百萬，後來我親眼見到那個房仲被罵的半死， 就已經賣不掉了，它開價還加了四百萬，後來專任被解，開放給很多房仲賣。 (但還是賣不掉) 接下來沒辦法破解的話術還有 2. 有錢人口袋深不見底。這對一般人來說，是根本沒辦法破解的，因為你等於在跟 黑暗中的敵人對打。但是有些人一口咬定有錢人口袋深不見底，這也不一定。 我身邊的有錢人也不少，但到底什麼叫有錢？是可動用金額？還是現金流多？還是買 很多房子叫有錢人？ 你不知道，所以房仲說了你就信。 我只知道，有很多"有錢人"是靠借貸致富的，可動用金額很高，但是如果真的把會計表 攤開來看，有可能是負的。 房子到底是資產還是負債？(奇怪了，富爸爸窮爸爸賣的那麼好，仲介跟直銷那麼喜歡用 ，那為什麼話術時一點都不用？)房子可以替你產生現金流(扣折舊等其他費用)， 是資產，負的時候是負債。 所以你覺得"你覺得聰明的有錢人"為什麼要買房子？理由是什麼？ 有錢人口袋深不見底，所以可以撐。這點倒是沒有錯的，因為利率很低，所以撐的代價 很低。但是(1)你確定他們是有錢人？(2)你確定他們想撐？(3)他們為什麼要撐？ 人類要接受虧錢是很困難的，但是並不是不會。 這又是另一個話術：屋主不願意虧錢，所以不會賣。 這句話又是一個典型的話術，90%真，10%假，所以很好用。當你不賣會虧更多時， 你就會賣了! 重點是現在市場上還有希望，所以屋主撐下去。 所以有些前輩說的真是一點都沒錯： 道高一尺，魔高一丈，唯有升息，無所遁形。 你如果想知道你在跟誰對賭，你應該去接近銀行內部的人，問看看他們內部的風險管控， 問房市的風險現在如何？(我只能說我聽到的風聲絕對不好，提存準備等四月……) 5. 台灣政府會救房市，絕對不會讓房市倒。 又是一個你無法證偽的描述，你沒辦法說他錯，但你知道這有可能會錯。 台灣房屋自有率是八成？所以政府不會得罪自有屋主？ 我只能說又是一個有很力的話術.... 台灣房屋自有率是看家庭的， 如果真的有用，這次KMT就不會敗的那麼慘了。 立委都是有錢人，而且選舉資金都來自有錢人，所以他們不會斷自已的路？ 看吧，又是一個你沒辦法證偽的話術。(請看大賣空、選舉不是你想的那樣。) 選舉基本上是一個演化後的結果，民進黨應該知道民怨來自於那邊，不處理就變成它自 已的問題。 所以你願意賭新政府會處理問題，還是不處理？ 6. 現在的行情就是這樣。 這是我最常聽到的說法了，這代表房仲已經沒有招了，只剩下實價登錄是房仲最後的 防線。 好笑的是，我之前有陪親人、朋友去面對房仲(賣方)，他們的說法又完全不一樣了。 現在誰都知道實價登錄有三個月的空窗期，而且現在又沒有量，在少量交易的社區， 上一個交易要回到2015的第一季，那不是剛離高點不久嗎？ (補八卦，我是真空，但是有自住需求，手上也有大筆現金，只是不想出手， 已經看幾年了，受不了這種瘋狂，一直沒有出手， 可能三四年出手後會做好下跌八年以上的準備。 現在房仲真的沒有招了，他們只是很弱地拿實登給你看，也沒什麼話術了。 在此奉勸最近要買房的自住者，市場是真的在跌了，台北我聽到的情況是真的很嚴重， 台中是沒什麼跌，但是是因為沒有量。 你想要知道最真實的情況，就去下斡旋！ 最近是這樣的，完全不要管開價，只管最近的實登，有誠意的房仲收就對了。 我最近試驗是實登七折不會收，8-8.2會收斡旋，但是最多最多談到8.9-9折， 所以其實屋主的心態已經跌到約9折，現在實登沒出來是因為沒成交， 買賣雙方差異太大，所以還是不會成交，最後死的是仲介！ 但是我是這樣選仲介的，如果他現在收八折，有誠意，以後我回頭再找你。至少你願 意站在我這邊(一次)。 ) (其實我覺得有些房仲滿笨的，過去的好時光一去不回頭了，但是話術還是2014年那一 套，看了就好笑。老是在電話中裝說等一下就要簽約了，不然就把公事包的斡旋不小心 拿出來給你看，結果我一年後再去找他，已經回南部了。還不只一個！) 結論： 台灣真的不太一樣，因為沒有對賭的對制，價格沒有辦法快速地流動， 房屋違約是流到法拍及銀拍，但偏偏又非以買賣為登記原因，不需實登， 這對一般自住者是一個法律的漏洞，需要做更多功課才知道真實的行情。 所以我估計崩盤需要有特殊事件(黑天鵝)： 錢的轉移：(美國)利率突然上升、新科技的發明(錢移轉至新產業) 集體心理上的崩壞：建商的大量倒閉、新法條、新稅制的出現 我不會預測黑天鵝，我只能猜測依照台灣的國勢， 會走向日本的老路，也就是緩跌十年以上， 跌到下一代的年輕人都不買房。 (不信？自已去找數據，加看萬歷十五年一書。 台灣虛胖的經濟好像已是眾所周知的事了。 只有租金才是房價最好的證明，而租金跟薪水連動，(租金已經十幾年沒動啦)。 房價就像是主人(租金)身旁的那條狗，跑來跑去，上升下降，還是圍在主人身旁的， 只有租金/房價比，才是真實的"價值"。) ========================= 後記：說真的，不會自已思考的，去拜老師跟風買房子的，你要怪誰呀？三好加一好。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.128.198.84 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1454466018.A.5B4.html
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02/03 10:28, , 1F
租金才是房價最好的證明 沒錯
02/03 10:28, 1F
推
02/03 10:36, , 2F
推！
02/03 10:36, 2F
推
02/03 10:38, , 3F
認真好文
02/03 10:38, 3F
推
02/03 10:43, , 4F
推 優質文章
02/03 10:43, 4F
推
02/03 10:46, , 5F
推
02/03 10:46, 5F
推
02/03 10:46, , 6F
好文，推！
02/03 10:46, 6F
推
02/03 10:50, , 7F
聯想到房子最保值那篇還是一堆人信
02/03 10:50, 7F
推
02/03 10:58, , 8F
租金沒有十幾年沒動法，前陣子漲很兇
02/03 10:58, 8F
推
02/03 11:01, , 9F
價格快速流動和對賭機制的關聯是？ 大賣空裡面做空房
02/03 11:01, 9F
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02/03 11:01, , 10F
市是看到次貸浮濫會爆掉！讓房市崩那麼快的原因怎麼會
02/03 11:01, 10F
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02/03 11:01, , 11F
是買CDS或CDO
02/03 11:01, 11F
這是一個銜尾蛇的概念，因果混在一起，要解釋又是一篇長文(而且不一定解釋的完)， 網路上可找到很多文章解釋，最近比較通俗的可找"綠角"對大賣空的解釋。
推
02/03 11:04, , 12F
房版還久好久沒這樣好文章了！
02/03 11:04, 12F
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02/03 11:05, , 13F
這篇可以打趴一推多多了！
02/03 11:05, 13F
推
02/03 11:09, , 14F
我也覺得，光"盤"這件事，就會讓很多投客不願進賭場了。
02/03 11:09, 14F
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02/03 11:10, , 15F
更何況目前現況看起來，不只有"盤"，而是"盤跌"。
02/03 11:10, 15F
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02/03 11:10, , 16F
說到租金，現在自我感覺良好的店面房東漲房租，到現在
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02/03 11:10, , 17F
快一年了都租不出去
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02/03 11:13, , 18F
有外勞在，害怕房價不噴嗎？
02/03 11:13, 18F
推
02/03 11:13, , 19F
台灣有TRF呀 不過爆的是金融
02/03 11:13, 19F
→ agog2008: 最後ㄧ句話，帥大終於鬆口氣了 他不做，也有人會做，這個世界就是這樣。看書吧，這種狂人一直都有的， 也有人一直被騙。下手離手不是嗎？ 但是版上有人把物競天擇無限上綱到不買房，不吃別人就是魯蛇。 (上次好像還有一個以走路肩為傲的... Orz) 我想他們也太小看人類發展史了。 02/03 11:13
推
02/03 11:14, , 20F
台灣房市只漲不跌 賣不掉加價賣 政府會救房市 不買來不及
02/03 11:14, 20F
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02/03 11:15, , 21F
對喔！外勞可以撐起台灣房市，這是上禮拜最熱門話題之一
02/03 11:15, 21F
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02/03 11:21, , 22F
十萬外勞十萬肝，外勞買房救臺灣
02/03 11:21, 22F
推
02/03 11:22, , 23F
安啦 保證漲~~~
02/03 11:22, 23F
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02/03 11:22, , 24F
現在不買 被尬到外太空
02/03 11:22, 24F
推
02/03 11:27, , 25F
2013年你發這篇一該被噓到XX
02/03 11:27, 25F
我看空差不多從2013年開始，不是從現在開始的，不過從2008年之後的很多純理論的， 都忽略了QE的威力。 你無法評量人類的瘋狂。聰明有上限，愚蠢則無。 我很少很少發文的。只是看了電影，有感而發，以後不會再發文了。
噓
02/03 11:31, , 26F
你好棒棒
02/03 11:31, 26F
推
02/03 11:31, , 27F
租金2000-2014幾乎都沒漲 但去年應該是有漲一些
02/03 11:31, 27F
噓
02/03 11:36, , 28F
住宅租金早就開始漲了
02/03 11:36, 28F
推
02/03 11:41, , 29F
快跌...我才能再買來出租阿..天母貴森森的..
02/03 11:41, 29F
推
02/03 11:42, , 30F
你打出來多多是要怎麼過年啦
02/03 11:42, 30F
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02/03 11:42, , 31F
話說最近真的漲租有感 房價跌租金漲 報酬率提升了ㄟ
02/03 11:42, 31F
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02/03 11:45, , 32F
版大跟我看空時機點差不多，當時看房常被仲介酸...現在
02/03 11:45, 32F
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02/03 11:45, , 33F
終於鬆口氣啦
02/03 11:45, 33F
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02/03 11:48, , 34F
當時一句話刺激到我了，自備款沒有兩百萬不用找他了...
02/03 11:48, 34F
推
02/03 11:49, , 35F
推
02/03 11:49, 35F
推
02/03 11:53, , 36F
推，我也等好久，在等三四年也沒關係
02/03 11:53, 36F
還有 84 則推文
還有 4 段內文
推
02/03 19:25, , 121F
給推，看看那潮男潮女最常出現的忠孝東路，有哪幾間店
02/03 19:25, 121F
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02/03 19:25, , 122F
面是真正租好租滿的
02/03 19:25, 122F
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02/03 19:26, , 123F
最經華的地點看起來卻沒有國際市場的樣
02/03 19:26, 123F
推
02/03 19:28, , 124F
其他地區說房價不跌，似乎非常難去說服自己，再說租金真
02/03 19:28, 124F
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02/03 19:28, , 125F
的會ㄧ直往上嗎？別傻了，乖乖洗洗睡了
02/03 19:28, 125F
推
02/03 19:29, , 126F
很久沒看到這種理性好文了，推一個。
02/03 19:29, 126F
推
02/03 19:36, , 127F
難得的優文 請顧慮多多過年的心情
02/03 19:36, 127F
噓
02/03 19:36, , 128F
你說的那本書 我早就看過惹 如果你數據派 + 相信規則的人
02/03 19:36, 128F
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02/03 19:37, , 129F
請你深信不疑 XD
02/03 19:37, 129F
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02/03 19:40, , 130F
推樓上,講穿了就是啃書蟲那派不務實,人性沒這麼簡單勒
02/03 19:40, 130F
噓
02/03 19:40, , 131F
看電影有感而發 XD 股版精華區推薦的書我看惹好幾本
02/03 19:40, 131F
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02/03 19:41, , 132F
正統學校教的個經總經貨銀中會財管成管會 我都學過
02/03 19:41, 132F
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02/03 19:42, , 133F
看惹幾本書和電影就有感而發 XDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD
02/03 19:42, 133F
推
02/03 19:54, , 134F
補推 有多多崩潰了
02/03 19:54, 134F
推
02/03 20:13, , 135F
總經大師崩潰囉...
02/03 20:13, 135F
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02/03 21:00, , 136F
噓人那位誰誰誰，快崩潰了
02/03 21:00, 136F
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02/03 21:03, , 137F
看了那麼多書結果還是如此，不如回鄉下種田吧
02/03 21:03, 137F
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02/03 21:10, , 138F
有本事就發一篇你的看法別在那裡吹牛
02/03 21:10, 138F
推
02/03 21:13, , 139F
他想表達臺灣不一樣啦!
02/03 21:13, 139F
推
02/03 21:44, , 140F
此篇分析得不錯。自住有貸款情況下是省了房租，算是累
02/03 21:44, 140F
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02/03 21:44, , 141F
積資產的一種，賺到的是空間創造的品味及安定感。
02/03 21:44, 141F
推
02/03 23:06, , 142F
基本上正確 唯一錯的 就是房市不是會很慘 是會掉入地獄
02/03 23:06, 142F
推
02/04 00:20, , 143F
好文，我也在存錢未來少貸一點！
02/04 00:20, 143F
推
02/04 05:42, , 144F
推，最近我開價７折出一間價【心裡有加價空間】。卻是遇到
02/04 05:42, 144F
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02/04 05:42, , 145F
ㄧ個洗我臉的仲介：說我沒行情，口袋不夠深。你可以接受不
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02/04 05:42, , 146F
收握，但不必要看不起人，不斷洗腦利空因素消失，果真的是
02/04 05:42, 146F
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02/04 05:42, , 147F
沒招。這樣的仲介bye﹏﹏﹏
02/04 05:42, 147F
推
02/04 08:01, , 148F
那不叫話術叫騙術，就像賺是你的，賠是算某人的
02/04 08:01, 148F
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02/04 08:02, , 149F
放越久賠越多，出錢的最大，不爽不要買
02/04 08:02, 149F
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02/04 09:19, , 150F
仲介不敢得罪賣方，但買方卻得罪不少。
02/04 09:19, 150F
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02/04 11:31, , 151F
那位崩潰的也寫過不得了的文啊，八卦被噓爆的轉回房
02/04 11:31, 151F
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02/04 11:31, , 152F
版還是被噓爆，XD
02/04 11:31, 152F
推
02/04 11:38, , 153F
也難怪崩潰，國民黨大敗加上房市跌，不崩潰也難
02/04 11:38, 153F
推
02/04 22:53, , 154F
實在的分享 推
02/04 22:53, 154F
推
02/05 05:57, , 155F
有唸過Romer應該是有唸過經濟研究所的吧，本文真的很台肯，
02/05 05:57, 155F
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02/05 05:57, , 156F
真要買房子或了解行情的人去跟仲介屋主喊喊芭樂拳是最有感
02/05 05:57, 156F
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02/05 05:57, , 157F
了
02/05 05:57, 157F
推
02/05 16:19, , 158F
房子和物價跟著通膨速度 只漲不跌沒錯 但前提是房價是
02/05 16:19, 158F
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02/05 16:19, , 159F
合理速度成長 現在是炒太兇反彈
02/05 16:19, 159F
推
02/26 16:31, , 160F
受用無窮，感謝筆者
02/26 16:31, 160F
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