Re: [心得] 從地價與容積率抓底價 以新莊副都心為例

看板home-sale作者 (骷髏怪)時間8年前 (2015/09/02 20:58), 編輯推噓18(19推 1噓 81→)
留言101則, 15人參與, 最新討論串3/3 (看更多)
: 分區屬於商一 懶得查建商到底入手多少錢 算他160一坪 : 160/4.25 = 37.6萬 : "假設"建設公司用一坪160萬買的話 AMAX的土地成本便是37.6萬/坪 : （注意這只是假設一下，實際上多少價格買應該很好爬得出來，只是本篇先隨便抓） : 民間盛傳 住宅一坪的建築成本是6~8萬/坪 : 豪宅興建會成本很高 但AMAX好像也沒很厲害 因此就用普通估計 : 因此如果依這個算法 土地+建築成本 AMAX就來到 43.6 ~ 45.6萬/坪 : 建商自己要賺的利潤 與代銷等成本 以前都抓30% : x130%之後就是 56.68萬~59.28萬/坪 AMAX的土地沒記錯當初是買180幾 標到的部分 還有跟私地主買的 價錢抓190吧 AMAX加上獎勵容積等等 設計容積是511% 511*1.6=817% 也就是說大約1坪土地可以蓋8.2坪 190/8.2=23.17萬 AMAX的營造發出去，包含地下室及車位等等，1坪均價是11萬多 23+12=35萬 這是宏普的生產成本 還沒加它養地養了4年，土融的年息2.5%好了 一年大約4.75萬，4年大概19萬 還有興建的時間抓4年也是19萬 12萬的建融利息年息3%好了=大約1萬5 土地190+19+19=228 228/8.2=27.8 27.8+12+1.5=41萬多 10%的公司人事 建築師 行政管銷成本 這樣算45萬 再加上建設公司30%獲利 45*1.3=58.5 加上代銷費用5% 58.5*1.05=61.5 也就是說連同店面的均價要有61萬 才有到他經濟效益 店面價錢我不知 還有把車位利潤算進去，前面沒算 把車位利潤跟店面價值算進去 大概少掉10%吧 所以大概56萬上下，是AMAX的均價 ---- 史恩實業那塊之前有調資料看 當出買將近250 有沒拿到多少獎勵容積 幾乎是法定容積再蓋 土地款+營造款就要47萬了 還沒加上利息等等 成本在53之上吧 也就是說推案底價非常有可能過70萬 70萬要賣誰呢??? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.192.86.164 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1441198682.A.B72.html
推
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41萬後是10%+30%+5%，不是×110%×130%×105%
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也可以壓 差沒多少
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不過代銷的5%是*1.05
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行政管銷+利潤你要用1+0.1+0.3也可
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應該是看總支出算
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營造是12.5萬多。
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2010年地號291標售是176萬，
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另兩塊應是和地主整合，成本不明。
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09/02 21:08, , 9F
史恩那塊地號444(好不吉利)，標售價是232萬
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我也搞不懂買這麼貴，卻沒申請到多少獎勵...
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只有拿4.5%.....
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推
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可以再變更吧，不過史恩確實是套定了。
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中央路北側最弱的品牌，可以說就是史恩和麗寶了
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不過史恩也真的很龜，住宅區那案子死都不出場
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XD....不過史恩那位置是全副都心離捷運最近的地，
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應該是宏普特別厲害，商一能灌到511%...
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推
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更正，中央路北側最弱的霸主應該是瓏山林………
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但瓏山林成本恐怕很低，真要進場市場會崩潰………
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攏山林搞不好是資產價值上最賺的，因為沒啥成本
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他就跟土城大同案一樣，土地幾乎不用錢...
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09/02 21:19, , 21F
只是自己想不想換現金....但它似乎想留地再養。
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a大還是少算道路用地的成本
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推
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最好瓏山林賣地不要蓋，瓏山林的房子可以說是都市的毒瘤
09/02 21:20, 23F
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09/02 21:24, , 24F
史恩成本就高於AMAX的均價
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09/02 21:28, , 25F
史恩根本來亂的，天價標到地王，結果沒整合鄰地
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基地太小，拿不到大面積容積獎勵....
09/02 21:28, 26F
推
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當初是地王啦，後來還有240以上的三四個
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09/02 21:34, , 28F
當初建商都長期看好，房價明明漲不動，地價卻還是往上買
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話說，之前那個說賠售Amax到底結局是?
09/02 21:35, 29F
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後面超過它單價的是建商之間零地整合交易。
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面積小是為了湊大面積獎勵，所以會加價。
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應該版上投資客硬吃下來護盤了，不護盤損失更重
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以可立即開發大面積土地來說，史恩還是地王。
09/02 21:37, 33F
推
09/02 21:41, , 34F
網路上有人做惹一個excel檔 把數字填進去 根本不用自己算
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09/02 21:41, , 35F
容積率 北部容積率都好高 台中連舊市區 容積都一堆200多的
09/02 21:41, 35F
推
09/02 21:42, , 36F
09/02 21:42, 36F
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09/02 21:42, , 37F
雙北也是200%一堆，都心規劃或中心商業區是特例
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09/02 21:43, , 38F
不是畸零地唷！面積都是上百坪
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09/02 21:44, , 39F
我打錯字啦 應該是可建面積 不是容積率
09/02 21:44, 39F
還有 22 則推文
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09/02 21:58, , 62F
只怕10~20年才實現這些都是老房子了
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我去中環預掛還不都跑中環附近逛 難道會跑去北角還是深水
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09/02 21:59, , 64F
歩嗎？ 怕時間來不及啊
09/02 21:59, 64F
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09/02 22:02, , 65F
就算10年也還好，屋齡10年以內在台灣算超年輕
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09/02 22:03, , 66F
因為平均屋齡10年後有機會上看40年。
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推
09/02 22:03, , 67F
副都心跟香港中環比,我看還有得追喔. 若是早上掛行李,午班
09/02 22:03, 67F
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09/02 22:04, , 68F
以後的飛機,不見得不能去北角. 我剛從香港回來就是這麼玩.
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推
09/02 22:04, , 69F
不要跟中環比 跟九龍比好了
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09/02 22:04, , 70F
新版的房子也7年8年了
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09/02 22:05, , 71F
很趕啊 當然是排附近的 幹嘛把自己搞這麼累
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09/02 22:05, , 72F
副都心要看未來10年至20年,現在當然還不成熟.
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09/02 22:05, , 73F
副都心地位比較類似九龍，中環類似北車
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09/02 22:06, , 74F
不過要達到那程度還很久啦。目前都是空地
09/02 22:06, 74F
推
09/02 22:07, , 75F
當然就是要從起漲點開始玩啊 不然等沒肉嗎 空空就是每天想
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09/02 22:07, , 76F
崩崩卻不去想未來會多高
09/02 22:07, 76F
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09/02 22:08, , 77F
起漲已經很久了，現在是建設延誤沒跟上。
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09/02 22:09, , 78F
所以才尷尬，沒捷運開到這麼高...
09/02 22:09, 78F
推
09/02 22:09, , 79F
不過建設遲早會到位,重點是政府有發展這一塊的決心.
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09/02 22:10, , 80F
自住喜歡生活機能好才入場追價，目前還要好幾年
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推
09/02 22:10, , 81F
跳表5度5關獎10萬的機捷表示:有種你咬我啊！
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09/02 22:10, , 82F
看不到決心 AU空蕩蕩 電影中心根本廢土 機捷別說惹....
09/02 22:10, 82F
推
09/02 22:13, , 83F
這一波房價若有修正,會有自住買盤會進去,短空長多囉!
09/02 22:13, 83F
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09/02 22:25, , 84F
自住想的就跟樓樓上一樣....
09/02 22:25, 84F
推
09/02 22:27, , 85F
從8.2坪那邊就算錯了 不可能一坪土地只換8.2建坪
09/02 22:27, 85F
噓
09/02 22:31, , 86F
準備賠錢就對了，誰在乎你成本多少
09/02 22:31, 86F
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09/02 22:44, , 87F
su大也說錯了，不是除8.2，但道路容積難道不用成本，
09/02 22:44, 87F
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09/02 22:45, , 88F
道路容積也要建材成本吧, 只是和原來數字沒減多少
09/02 22:45, 88F
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09/02 23:13, , 89F
能換幾建坪，和法定容積與容獎容移公設有關。
09/02 23:13, 89F
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09/02 23:13, , 90F
沒有固定數字。看最終建照才能確定。
09/02 23:13, 90F
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09/03 01:01, , 91F
算法不對喔,517%是不能直接乘1.6的,坊間1.6已經包括一些
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獎勵容積在裡面了
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09/03 01:02, , 93F
其實都查到建照了,也查得到總樓地板面積,不用在那邊乘了
09/03 01:02, 93F
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09/03 01:04, , 94F
噗，正想說樓上的這句話，有建照還在算？
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09/03 01:05, , 95F
沒辦法 原po就閒著沒事幹 無聊亂算一通啊XD
09/03 01:05, 95F
推
09/03 01:06, , 96F
只要猜可售坪佔的比例而已,差在陽台與地下室機電公設
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09/03 01:07, , 97F
雨遮不能計價,所以我猜陽台是該層樓地板的1/10
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09/03 01:07, , 98F
地下室梯廳與機電空間我沒算
09/03 01:07, 98F
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09/03 01:08, , 99F
建築成本的話不用加上陽台,陽台通常不算錢,但要算地下室
09/03 01:08, 99F
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09/03 01:10, , 100F
上一篇我用1.1去算陽台,結果剛剛好７倍,還蠻驚訝
09/03 01:10, 100F
推
09/08 11:19, , 101F
這篇被號屍放抄去了
09/08 11:19, 101F
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