Re: [心得] 從地價與容積率抓底價 以新莊副都心為例

看板home-sale作者時間8年前 (2015/09/02 19:57), 編輯推噓7(7推 0噓 29→)
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※ 引述《newsswen (新鮮人)》之銘言： : 由於新莊副都心是在2010年才由新北市政府統一標售，相對單純 : 一個一個去爬公開資訊應該更準，但本篇只是概略教學，就略從新聞判讀即可 : 大概可以知道 地價大約是： : 早期入手價 : 商業區 160-180萬/坪 隨便抓170 : 住宅區 100-150萬/坪 隨便抓125 : 以版上最夯的AMAX為例： : 分區屬於商一 懶得查建商到底入手多少錢 算他160一坪 : 160/4.25 = 37.6萬 ^^^^ 容積率不是可售坪數 有很多面積是不必算入容積率的 你這點都搞不懂的話 建議你不要po這種計算文 實在太外行了... AMAX建照號碼: 101莊建字第00285-01號 總樓地板面積 29845.82 平方公尺 地下室 2286.35 x 4 可售面積不含車位與地下機房 至少也有 20700 x 1.1 平方公尺 (因為附屬建物不算在樓地板面積,故先乘1.1再說 實際上陽台多大要看權狀,建照使照沒有) 基地面積合計 3257.12 20700 x 1.1 / 3257.12 = 6.99倍以上 (因為還有可能有地下的機房設備可算入公設計價) 也就是每坪地可以蓋出７坪的可售房屋坪數 每坪地若是160萬成本的話 房屋每建坪土地成本約２３萬而已 : "假設"建設公司用一坪160萬買的話 AMAX的土地成本便是37.6萬/坪 : （注意這只是假設一下，實際上多少價格買應該很好爬得出來，只是本篇先隨便抓） -- http://www.dumpt.com/img/viewer.php?file=xwhcojxt2jf5pvfe6ifj.jpg
巨人殘忍食人照 <慎入> -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.165.18.199 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1441195034.A.DDD.html
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加營造大概35 加管銷、廣告 大概<40
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造價我沒算,說不定是用黃金當鋼骨,要多貴都有可能 :p
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推
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為求方便省略而已，沒想到從4.2倍差到7倍之多
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算成本怎麼會省略這個 :D
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這跟坊間常用的1.6倍係數差不多 4.25*1.6= 6.8
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你至少也該用6.8去除才合理
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推
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造價10~12萬很夠了，又不是高檔建材
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推
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營造11.32億，由金藏營造承攬，建坪9028.
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換算建坪單價為125383元。
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但副都心地價很貴是事實，商地幾乎都有200以上了。所以我在
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盤點雙北房市重災區一文中，將副都心的風險排偏低
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建商怕的不是土地買貴，因為不開工就沒金流要補，怕的是開工
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推
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新莊有三條捷運一年一利多怎麼可能會崩太多 反而是利多出
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盡的汐止才有可能崩
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商品之間有替代效果 市價跌破成本是有可能的
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其實只算土地+營造也有問題就是....公司是營利機構
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從標售到地主整合到規劃推案還有一堆成本
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除非宏普員工老闆及合作廠商都不支薪...
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副都心成本高 頭前重劃人家土地成本低多了
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市價跌破可能要等建商倒閉把土地廉讓
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所以副都心推案很慢，頭前當初地較便宜，
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又有5年獎勵期，價格會比副都心"殺"
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頭前獎勵約在2014-2015截止，
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接下來頭前的成本開始拉高，剩下都是難整合的
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頭前商業地有幾塊 副都心商業地超多的你確定頭前會殺爆副
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都心？
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你買房子是要買商業區開百貨公司喔?
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還不是看社區環境,室內空間配置
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我意思只是成本優勢，是無視商業地和住宅地差異
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畢竟講的是住宅，更在乎一坪多少。
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環境好就每建坪貴幾萬,環境差一點每建坪減幾萬,大家挑住
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家都是這樣的,誰說頭前蓋出來的社區,跟副都心不能替代?
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反正頭前獎勵期滿，便宜又好整合的地也快沒了
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估計之後才是換副都心住宅衝刺的時候。
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目前空照大概還有70-80%是空地。
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大概是 五期跟七期的差距
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