[心得] 從地價與容積率抓底價 以新莊副都心為例

看板home-sale作者 (新鮮人)時間8年前 (2015/09/02 19:22), 編輯推噓11(11推 0噓 37→)
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首先 看新莊副都心都市計畫 分區圖： http://www.hunhsin.com.tw/enews/101-1.jpg
根據新莊都市計畫 各區容積率如下 住一 300% 住二 350% 商一 425% 商二 440% 也就是說，"住一"的土地，建商1坪可以蓋出3坪來賣 "商一"，建商1坪可以蓋出4.25坪來賣 接著來研究新莊副都心，建商入手的土地價格 http://www.nownews.com/n/2014/01/15/1089730 http://goo.gl/oqVYjD http://goo.gl/oS96R5 由於新莊副都心是在2010年才由新北市政府統一標售，相對單純 一個一個去爬公開資訊應該更準，但本篇只是概略教學，就略從新聞判讀即可 大概可以知道 地價大約是： 早期入手價 商業區 160-180萬/坪 隨便抓170 住宅區 100-150萬/坪 隨便抓125 以版上最夯的AMAX為例： 分區屬於商一 懶得查建商到底入手多少錢 算他160一坪 160/4.25 = 37.6萬 "假設"建設公司用一坪160萬買的話 AMAX的土地成本便是37.6萬/坪 （注意這只是假設一下，實際上多少價格買應該很好爬得出來，只是本篇先隨便抓） 民間盛傳 住宅一坪的建築成本是6~8萬/坪 豪宅興建會成本很高 但AMAX好像也沒很厲害 因此就用普通估計 因此如果依這個算法 土地+建築成本 AMAX就來到 43.6 ~ 45.6萬/坪 建商自己要賺的利潤 與代銷等成本 以前都抓30% x130%之後就是 56.68萬~59.28萬/坪 我想這就是當初賣的底價了 所以買在這附近的人 基本上都是正常價 不景氣 建商可以少賺一點 但身為一個做生意的 至少一定要賺到10% 不然我看加其他員工管銷支出會虧本了 如果是x110% 那就是 47.96~50.16萬/坪了 我想這應該是AMAX的底限了 當賣到賠本 建商就會把土地擺在那邊不動 寧願不蓋房子 所以土地成本+建築成本+利潤 回推的 可以說就是重劃區的"底價" 因為重畫區非常單純 只有新屋 只有兩種供給者: 1.建商 2.買了建商新屋的人 因為新莊副都心是只經營5年的早期重畫區 還有很多土地存量 所以建商是市價的主要決定者 狀況非常單純 因此不可能出現比建商低的價錢 所以底價是可預測的 回來試算一下 買AMAX的其實並不貴呢 除非你買到5字頭後段 或是6X 不然買5字頭前段幾乎都在底價附近 如果撿到4字的(上次是不是有一個版友說有?) 我看根本就是穩賺不賠送分題 可以躺著說恭喜了 下次去爬出所有土地交易公開資料 就能推估出這裡全區的所有底價 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.15.110 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1441192943.A.710.html
推
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不要再算了 空空只要崩崩 跌對半才是居住正義
09/02 19:39, 1F
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宏普Amax標售單價是176萬，
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不過其他部分是整合地主的地。
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推
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死黑心投資客 殘害台灣經濟 政府帶頭打多軍
09/02 19:42, 4F
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09/02 19:43, , 5F
Amax地價超過160去姑狗一下就知道了 且全石材加部分SRC
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09/02 19:43, , 6F
你說他普通？再來高低樓層差別也要考慮 最後其實之前有
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板友算過了 你打的很辛苦不過op了
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09/02 19:44, , 8F
營建承攬契約是11.32億。外包給營造廠一塊不能少
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09/02 19:45, , 9F
有在證交所公告委外金額。總建坪9028坪
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09/02 19:46, , 10F
建坪單價超過12萬。
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一坪12萬?? 那現在賣的價根本底價
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09/02 19:48, , 12F
地下挖到4層又是鋼骨高樓，營造價應還合乎行情。
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推
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成本是一回事，當持有人（建商或投客）被軋到沒流動性，多
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少錢賣都會願意！價格是市場決定，不是成本
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你容積有算到飽嗎? 還有容移
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不，應該有賺，因為地主土地成本應該會稀釋。
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不能當成176萬是平均成本。
09/02 19:49, 17F
推
09/02 19:50, , 18F
空空言論：管你咧 投客趕快跳樓啦
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09/02 19:51, , 19F
建商賠錢也要蓋，然後賤價拋賣，這才是正義。
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09/02 19:54, , 20F
不，樓上某樓，建商不可能賠錢蓋出來，賠錢幹嘛蓋？
09/02 19:54, 20F
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09/02 19:54, , 21F
流動性太差更不可能賠錢把房子蓋出來，只會閒置土地
09/02 19:54, 21F
推
09/02 19:55, , 22F
不不不 一定要蓋 居住正義
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在這種情形下 有可能破盤的就只有持有成屋的投資客
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09/02 19:55, , 24F
但是這個破盤價只是一時的 因為當下一次又有新屋出現時
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旁邊隔壁棟蓋出來的新屋 又會回到土地+建物成本價
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09/02 19:56, , 26F
所以我的結論是 這裏破盤就快撿
09/02 19:56, 26F
推
09/02 19:57, , 27F
不行啊 他們再等投客跳樓
09/02 19:57, 27F
推
09/02 19:59, , 28F
空：都忍八年十年了 現在進場 才不會上當呢
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09/02 20:02, , 29F
宏普土地平均成本難算，不過他是上市櫃公司
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成本不至於亂報到太離譜，會影響財報。
09/02 20:02, 30F
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09/02 20:02, , 31F
它有說造價成本46億，換算單價5字頭以上。
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如果低於51以下算是平盤不賺或虧。佛心幫忙蓋房
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09/02 20:04, , 33F
不可能造價46億啦,總樓地板面積才不到30000平米
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還是那是含土地????
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09/02 20:04, , 35F
總銷60億，成本46億，是抓三成沒錯。
09/02 20:04, 35F
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09/02 20:05, , 36F
成本是含土地還有一些公司規劃開支
09/02 20:05, 36F
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09/02 20:06, , 37F
因為營造只有11.32億。
09/02 20:06, 37F
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09/02 20:07, , 38F
營造11.32億/總樓地板9028坪...
09/02 20:07, 38F
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09/02 20:09, , 39F
一坪蓋十幾萬 差不多吧 樓蠻高的
09/02 20:09, 39F
推
09/02 20:47, , 40F
以建商的開發角度 這樣誤差真的挺大的
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09/02 20:48, , 41F
申請建築獎勵 銷評係數 營造單價 (容移)都會差很多
09/02 20:48, 41F
推
09/02 23:03, , 42F
一戶土地持份才幾坪?
09/02 23:03, 42F
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09/02 23:04, , 43F
這樣算對嗎?
09/02 23:04, 43F
推
09/03 02:04, , 44F
你沒乘1.6還有容積移轉的沒算到！誤差滿大的
09/03 02:04, 44F
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09/03 08:44, , 45F
副都心商用地無法容移。
09/03 08:44, 45F
推
09/03 10:20, , 46F
太多沒算了 坪效只有2 ~3大建商怎麼會下去蓋
09/03 10:20, 46F
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09/03 10:20, , 47F
最快 就是直接看他建照 總設計容積
09/03 10:20, 47F
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09/04 06:44, , 48F
照這算法，建商穩賺不賠
09/04 06:44, 48F
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