Re: [請益] 21世紀房屋在買家未付款就將房子過戶
※ 引述《hn211304 (麥克風)》之銘言：
以下部分原文恕刪 你們這件的交易流程的確詭異到不行
: 事情經過:
: 7月16日我父親和21世紀公司簽了買賣契約
: 7月24日
: 我們告訴(21世紀房屋)還有代書我們不賣房子了
: 之後我去查(安新建經履約保證)的帳戶
: 發現買家一毛錢都沒有付
: 我發現我們家的房子在7月23號時
: 被過戶給買家了！！！
先說前提
一般代書過戶流程，簽約 =>過戶文件用印 =>稅單出來完納稅=>地政過戶
你可以看下合約內容部分，有4個期款，後面的說明
以下假設我是壞人，我要用最快的速度過戶你的房屋給我
7月16日早上(四)簽約，簽約當時印鑑章自己蓋一蓋過戶文件，16日下午(四)就送
稅捐報稅，很拼最快也要21日(二)稅單才會下來，我才有辦法去繳稅然後送地政
過戶，所以我最快22日(四)送地政過戶，在您說的23號地政事務所才有可能過戶
完成到我名下。
(以上這段前提都是在時間很拼的情況下，可能工作效率極差的國家公務機關有
我的超級好朋友幫忙，所以效率突然變極好，不然就是另外一種可能，您所說的23日
只是代書或仲介那跟您說23日這天送地政過戶了"辦理當中"，所以其實屋主是有機會
到地政事務所"攔截案件"的。)
另外此段流程不合理的點在於:
1.簽約款(第一期款)跟用印款(第二期款)沒先匯入履保專戶，代書竟然就先報稅。
合理懷疑這代書有被仲介告知要提早報稅，並且代書願意幫忙。
(報稅一般需要4~5個工作天左右，稅單才會下來。)
2.等到稅單出來後，賣方屋主這邊需要繳土增稅，原則上正常案件會由買方匯入履保
的款項中出款繳納，由於您的標的看新聞說是"黃金店面"+"祖產"，合理假設您所
需要繳納的土增稅至少也要個100萬以上，由於款項未入履保，所以這張土增稅單
竟然是由(買方or代書or仲介)自行拿去繳納後給代書辦理過戶，也不符履保程序。
: 因為我站在買家留的地址門口
: 發現買家的地址，也是做代書的 。
買方可能是那間加盟店的大股東之一，不然不可能有仲介跟代書願意配合這麼亂搞
何況總價才2500萬，就算6%都收買方150萬也不算太大的案子。所以我覺得買方非
善意第三人的情況。
: 加盟店只是掛21世紀的招牌
: 但是簽約上蓋的章是其它不知名的地產公司 。
: 我最後的希望是打給(安新建經履約保證公司)
: 告訴他們我不賣房子，告訴他們合約又問題
: 有人偽造文書，有人偷偷過戶我們的房子
: 得到的回答是
: 安新的帳戶裡沒有有我們的資料
: 戶頭也沒有我們的款項
: 但安新建經確鬼打牆的告訴我說
: 代書說這是特殊案件才會這樣
: 24號時我也告訴安心建經履約保證公司
: 我們不賣房子，
: 27號時安新還是讓買家匯款到帳戶裡
: 才在7月27、28、29
: 把款項分好幾次匯到(安新建經履約帳戶)
: 在這些人收到律師函之前沒有任何人肯給我回應
: 也沒有任何人說已經偷過戶這件事怎麼辦
: 之後收到了才來電跟我們說
: 是23日先過戶沒錯，但房子已經是我們名下了
: 錢也補進去嘍
: 你現在不賣就法律上見吧。
ㄧ般正常程序是 代書用安新合約簽完回去，最快當天最慢隔天就要把合約內容
回傳給安新履保公司，這樣安新就有這件的資料，所有入款都會發簡訊給買賣雙方
您說到了24號安新都找不到你們的資料，代表代書簽約回去後，根本沒把契約內容
傳回給履保公司，安新當然不知道有你們這個案件，所以24~26日間代書才把合約
傳給履保公司，他們才在27~29號趕緊匯入款項，這樣才有正式匯款紀錄。
所以代書又配合亂搞了...沒在簽約隔天就回傳契約給履保公司。
以下是我不負責任的建議:
1.法律程序照跑，把買方、加盟店、代書、21世紀總部都列被告，給檢查偵辦，
若不相干之後會改列為關係人。
2.雖說是加盟店簽約的，但21總部我認為是沒法律上的問題，但有監督之責，
持續給總部壓力，讓總部審核追蹤這間加盟店的情況，嚴重總部會沒收此間
加盟店的保證金，並終止此間加盟店合約，意思就是逼此間加盟店關店或換
招牌。
3.我認為此件承辦代書有很大問題，一定要是21世紀總部的特約代書才有辦法簽約，
若總部認為此件代書也有問題，會解除此代書的特約，保證金沒收，不得再簽所有
21世紀成交的案子，這對代書來說算有點懲罰，畢竟21也不是小牌子。
4.跑法院的重點在於證據力的提供，包含每個時間點，仲介說了哪些話，到了開庭
仲介也許會不認，妳們之前的對話，有錄音嗎? 妳爸在簽約當時，有同意先過戶嗎?
目前我是認為妳不需太過擔心，因為跑法院就目前看來的確是買方理虧，除非還有其他
妳內文沒說明，只是耗時耗心力，仲介有的是時間可以陪你上法院，妳呢? 持續的給
總部、加盟主、承辦代書、買方壓力，大家提前和解各退一步比較好。
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[閒聊]這2天的房板讓我得了一種病
一上線就查詢j大的是否上線過，信讀過
也看推文是否有新帳號，發言也像j大
我承認我有病
跪求j大回應我此篇
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.240.129.132
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1438585394.A.B77.html
※ 編輯: hunt0316 (123.240.129.132), 08/03/2015 15:20:46
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我會認為這是程序上的嚴重瑕疵足以構成賣方的解約條件欸，連法院在審理案件，
都是以先程序後實體的方式，何況是在賣方報警提出解約後才迅速補入款項。
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賣方應該主要也只訴求解除契約，雙方負回復原狀之責。至於違反契約未匯入款項即
辦理過戶，仲介跟代書那的確有過失造成買賣雙方的損害，賣方不爽賣，買方買不到
房子。是否可以要求損害賠償，這可以探討。
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我很懷疑這到手煮熟的鴨子，就乖乖照契約走，該回報履保就回報，該款項進去就進去，
為何要吃相這樣難看，讓反悔的屋主連簽約款都不用陪，投資客買方要是怕屋主反悔，
簽約金丟越多進履保越好阿，我始終想不透這道理。
※ 編輯: hunt0316 (123.240.129.132), 08/03/2015 15:50:24
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我覺得不太可能會是ab約，這買方財力很好，一下子幫賣方付掉至少100萬的土增稅，
然後若是有貸款，不可能16號簽約，23號可以送過戶+設定，因銀行要估價，對保，設定
，所以這買方財力應該很好，不然就是借私人高額貸款，想說省利息錢，款項晚補入。
※ 編輯: hunt0316 (123.240.129.132), 08/03/2015 16:27:06
※ 編輯: hunt0316 (123.240.129.132), 08/03/2015 16:28:11
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※ 編輯: hunt0316 (123.240.129.132), 08/03/2015 21:54:31
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