Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)

看板Stock作者 (嘴砲麥噹噹)時間4年前 (2020/05/03 18:52), 4年前編輯推噓17(19推 2噓 9→)
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問題既然大哉問 那回我也隨便回吧 房地產 1.房地產主要分析=> 長期看人口 中期看土地 短期看金融 2.房價主要爆發成長階段=>人均GDP 3000-8000USD時 之後房價漲幅會變緩 周期拉長 股市就不說了 版上每個都股神 一、如果股 房你只能投資在台灣 剛好你又有錢 我不會買台灣的房地產(這裡只論投資 不討論自住用途) 因為 台灣人口結構老化 2019年總人口區勢都往下了 全世界這樣人口老化結構的房地產市場 幾乎沒有大漲大行情的例子 除非少部分重大題材 比如產業發展 比如互聯網高科技或金融中心 但這兩者台灣又都不不太行 股的話 雖說台灣市場很小 一堆爛股 但至少還有個台積電的晶片代工是世界第一 未來AI潮流到來 還是能吃到肉 還有一些 5G概念股 找到裡面的核心龍頭 這個比較確定大概率會發生的大潮流大趨勢 且現在還是週期初期 只要挑一個合理的估值然後未來長期持有(持有到週期末期再賣 這個行業週期可以持續很多年) 績效應該會比甚至上了槓桿的房地產好吧 二、如果股 房不侷限台灣 可以投資世界 房地產的房價可以視為該國城市發展給予的紅利 過去這15年世界經濟成長最快的地區無疑是中國大陸 北上深的深 房價10年漲了10倍 真的是誇張到隨便一個商品房你射飛鏢隨便射都會漲到你懷疑人生 除非你白目 不看深的發展趨勢(一路向西) 非要買東邊 或鹽田, 大鵬等旅遊地產 或小產權等奇怪物件 如此驚人的房價漲幅 如果再上槓桿那更是不得了了 而比起股市而言 房地產比較好上槓桿操作 所以許多人先買房 增值了再房抵 福田一整片的金融業 幾乎都是由深房衍生出來的金融行為 你在深x買房子 這10年來賺個幾千是基本標配 上E也不算多稀奇的事 早期也沒有限購 反正就是跟到了大趨勢 豬都能飛 而股票來說 會改變人類生活面貌的大趨勢 抓到一波也是退休 比如說PC時代的 微軟 手機時代的Apple 互聯網時代的亞馬遜 Google FB, 大陸的騰訊 阿里 現在看起來未來很確定的就是 5G, AI 如果真的要比 爆發性成長區域的核心房地產(還可以上槓桿) 和 會改變人類生活面貌大趨勢裡的核心帶頭大哥龍頭 真的要比的話 我認為股票可能還是會勝出 但關鍵是帶頭大哥你有可能會選錯 選到陣亡的小弟 所以多壓幾個你認為的帶頭大哥後(報酬會拉低) 和房比 我真的很難覺得誰會勝出耶 以上 我覺得重點還是要跟到大趨勢 不管是股和房 台灣爆發性成長的時代已經過了 當年那是個大基建的時代 台灣錢淹腳目 人民談的絕對不是小確性 當年 公務人員和小確性都不是主流 後來 人工高漲 台灣產業空心化外移大陸 大陸開始大基建各產業實現爆發性成長 當年跑去的台商 利用當地廉價的勞工 房地產 實業又賺了一波 等於是兩波 現在大陸的人均GDP也1萬USD了 人工薪資高漲 各產業成長也緩慢下來 房地產主流看法也是週期拉長 漲幅呈現趨勢緩慢 大陸的房地產以後也沒過去這10年好賺了 北京和上海甚至近4年沒漲了 以上 淺見 要不然追求小確性 要不然就要想辦法去抓住世界正在發展的大趨勢和大潮流 ※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言： : 這到底有什麼好吵的阿 : 台灣較為容易進入的資產投資標的，無論是房產、股票、期貨之類的都不容易賺了 : 其中一種都是需要大量投入時間和精力去研究 : 你說房地產隨便買隨便漲? 早就過了那個時期了好嗎 : 跟股票一樣，那些玩房地產的都有自己一套賺錢方式 : 有些人找重劃區拚新興區域轉賣 : 有些人找危樓拚重建 : 有些人找舊公寓改裝出租也有出售 : 有些人拚低利拉槓桿件數多基數大 : 中間有沒有人認賠出場? 會阿，新北新莊一帶的重劃區也是不少賠的 : 台北市的會不會虧錢賣? 還是會阿，奇岩重劃區就一堆 : 以投資角度來說，沒有孰高孰低的方式，只有你想要研究哪個標的而已 : 因為這邊是股版，所以一切出發以"投資"為主 : 自住買房花的錢，雖然也是資產配置，但我個人認為該支出有部分已經進入消費範疇了 : 當你把自住的房一起攪進來投資，情況會變得太複雜 : 很多人直接說: 生活品質無價blablabla之類的就很難討論下去 : 當然這談下去就是每個人的資源有限，所以變成在價值觀上面取捨，也就是偏好 : 什麼叫做偏好，舉個例子 : 有些人喜歡每年出國旅遊，有些人喜歡吃大餐，有些人喜歡買車，有些人喜歡玩音響 : 當然你資源越多，你可以橫跨的消費面向也越多，食物鏈頂端的當然是全都要 : 那回到房產 vs .股票的問題 : 台灣房地產總價高的原因在於持有成本+利率超級低，自然市場就會讓總價上檯 : 而事實上高總價幾乎只集中在大台北都會區以及新竹台中台南高雄部分區域而已 : 但最終算下來，大台北的租金報酬率真的也是很低..... : 然而優勢除了我前面提到的持有成本超低以外，還有另外就是政府絕對護盤 : 而且政府絕對護盤護的比股市還硬很多，因為這牽涉到了整個金融體系和國家財政問題 : 此外，雖然大家都說房屋買賣不算在GDP : 可是GDP中有個預估租金的概念，在台灣大概佔了8%以上的GDP : 因為台灣租屋市場多數並沒有申報 : 所以我猜政府大概就是用一個區域價格投報率*總樓地板面積來概估 : 至於透過房地產槓桿產生的資產膨脹行為，我想大家應該都很了解 : 那股市的投報率，我想版上很多人應該都比我還清楚 : 甚至只要抱到股神的大腿，沒吃到肉光是喝湯就很爽惹 : 但記住資本主義市場下的報酬，永遠都是伴隨著風險 : 所以不要笑人賺那麼少，或是不要笑人扛那麼高的風險 : 永遠都是相對的 : ※ 引述《waitrop (嘴砲無雙)》之銘言： : : 先說結論，其實差不多， : : 差別在於槓桿比例跟眼光， : : 舉個最一般的例子， : : 80%貸款，也就是兩成頭期款 : : 6萬鎂頭期款，在2009年買San Jose, 30萬鎂破房, : : 現在大概80-90萬鎂, : : 同樣的錢同樣的貸款比例同樣2009年去買SPY ETF, : : 現在也是大概80-90萬鎂, 漲三倍左右， : : 如果是買台灣50, 大概漲兩倍, 60萬鎂左右, : : 這是最一般的例子， : : 當然舉特例, 2009年買NVIDIA : : 28倍, 現在大概800-900萬鎂, : : Google, 漲6倍, 現在大概180萬鎂, : : Apple, 漲10倍, 現在大概300萬鎂, : : 你要去哪裡找到漲6倍以上的房子 : : 再舉反例，2009年買雷曼或是 : : washington mutual,General Motors, : : 現在手上是0元 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.162.115.207 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1588503146.A.25D.html
推
05/03 18:54, 4年前 , 1F
推一下
05/03 18:54, 1F
推
05/03 19:01, 4年前 , 2F
推
05/03 19:01, 2F
推
05/03 19:02, 4年前 , 3F
推
05/03 19:02, 3F
推
05/03 19:03, 4年前 , 4F
專業
05/03 19:03, 4F
推
05/03 19:13, 4年前 , 5F
論點沒錯 但是能宏觀投資全球的人本來就是少數
05/03 19:13, 5F
→
05/03 19:17, 4年前 , 6F
而且錢太滿群魔亂舞的時候 不管什麼 地雷一樣很多
05/03 19:17, 6F
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 其實也不能說投全球 因為能投的地方不多啊 1.無法建立城市化的陷阱 比如說非洲許多國 雖說政治上已經脫離帝國殖民 但實質經濟上許多還被控制 比如一些法屬的非洲國家 該國的一些原物料或農業企業基本法國人控制 產出的永遠先廉價供應法國等 所以當地薪資永遠不會起來 而政治上 大多屬於魁儡政權 貧富差距巨大和少數人壟斷資源為其特徵 很難進入城市化和工業化 2.資源型國家陷阱 因為當地太多的資源 當地太依賴資源 大多產品沒有工業化 什麼都仰賴進口 造成物價普遍不低 且常常因為油價暴跌爆發債務危機 而資源型都家都有特點 就是資源被少數人壟斷 貧富差異大 大部分南美國家大概都屬這類 3.發達國家陷阱 人口結構老化 老人太多福利過好 國家債務高長和負利率 而又因為民主選舉而無法有效削減福利 人民動不動上街遊行抗議 比如法國等 大體來說 中產階層要多 國家才會穩定 中產永遠是繳稅大戶 老闆可以透過很多方式合法避稅 法人設在免稅國為一例 而工業化的地方 產生許多中產 該國才會穩定 不管是資源型 或是高利潤的金融 不可避免地都有貧富差距擴大的問題 你每個國家真的一各各去分析 你想投的或是可以投的其實不會太多 所以不算是全球化投資 只是分析完之後 你認為可以投的區域或產業 ※ 編輯: fdsafdsa2 (1.162.115.207 臺灣), 05/03/2020 19:43:17
推
05/03 19:19, 4年前 , 7F
推
05/03 19:19, 7F
推
05/03 19:40, 4年前 , 8F
正確 台灣應該沒有爆發性成長 大家薪資就那樣 人口
05/03 19:40, 8F
→
05/03 19:40, 4年前 , 9F
還一直老化 真要炒房炒東南亞比較實際
05/03 19:40, 9F
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 國外買房騙局很多 尤其是大陸開發商都推很貴的高端公寓 然後返租模式 大多是坑 基本是外國人自己爽買的 本地人都沒在玩 買房要考慮未來誰接盤問題 1.本地人 2.外地人 3.外國人? 需要有本地人會買的盤 才能買
推
05/03 19:48, 4年前 , 10F
東南亞目前看比較有希望就越南吧 文化上也接近
05/03 19:48, 10F
※ 編輯: fdsafdsa2 (1.162.115.207 臺灣), 05/03/2020 20:01:02
推
05/03 20:13, 4年前 , 11F
越南妹子也正
05/03 20:13, 11F
→
05/03 20:24, 4年前 , 12F
中共世界工廠又快沒了 外國都在抵制中國貨
05/03 20:24, 12F
→
05/03 20:25, 4年前 , 13F
中國房產公司倒一堆 又翻牆出來騙人
05/03 20:25, 13F
推
05/03 20:49, 4年前 , 14F
請問最後認為房產跟股市相當，是都不開槓桿的情況嗎
05/03 20:49, 14F
噓
05/03 20:50, 4年前 , 15F
我10年前買台灣基金連結亞太不動產reits.一直跌
05/03 20:50, 15F
→
05/03 20:51, 4年前 , 16F
3年後腰斬出場.看懂趨勢想投資.買錯慘.因不懂投資工
05/03 20:51, 16F
→
05/03 20:51, 4年前 , 17F
具
05/03 20:51, 17F
推
05/03 21:51, 4年前 , 18F
推～感謝前輩開示分享～～～LoL
05/03 21:51, 18F
推
05/03 23:15, 4年前 , 19F
我寧願錢放台灣也不要放在共產黨的地盤
05/03 23:15, 19F
推
05/03 23:25, 4年前 , 20F
不建議投錢去中國
05/03 23:25, 20F
推
05/04 00:04, 4年前 , 21F
推一下 但是中國房地慘 應該也蠻慘的
05/04 00:04, 21F
→
05/04 01:08, 4年前 , 22F
誰跟你北京上海四年沒漲(￣ー￣)
05/04 01:08, 22F
推
05/04 01:17, 4年前 , 23F
推好文!!
05/04 01:17, 23F
推
05/04 01:44, 4年前 , 24F
推
05/04 01:44, 24F
推
05/04 07:33, 4年前 , 25F
推
05/04 07:33, 25F
推
05/04 09:50, 4年前 , 26F
中國成長很多沒錯，但錢放在中國本身就是風險，房地
05/04 09:50, 26F
→
05/04 09:50, 4年前 , 27F
產隨時都可以限制不能買賣，只要黨說了算，在那邊
05/04 09:50, 27F
→
05/04 09:50, 4年前 , 28F
做房地產真的心臟要大一點…
05/04 09:50, 28F
噓
05/04 16:27, 4年前 , 29F
紅明顯～ 妳這言論在房仲版 可能會被電Y
05/04 16:27, 29F
推
05/05 14:02, 4年前 , 30F
同事玩竹北房已經換RX300我不買房還在開FIT哭哭
05/05 14:02, 30F
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