Re: [請益] 為何巴菲特不懂 地產投資？

看板Stock作者 (cder)時間4年前 (2020/02/24 04:57), 編輯推噓26(26推 0噓 83→)
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※ 引述《Ivanov (Visca Catalunya)》之銘言： : 我的理解是：在財務理論中，一項資產的價值，跟它能夠衍生的現金流量有關 : 原問者提到，不動產可以收租也是有穩定的現金流 : 不過如果進一步問：收租的背後是甚麼？ 房客 : 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動 : 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務 : 換句話說：不動產背後都需要有經濟活動支持 : 推 Petrovsky : 1. 印象中 蒙格當過房地產律師 02/22 21: 14 : → Petrovsky : 所以蒙格知道房地產 糾紛很多 風險超高 02/22 21: 15 : → Petrovsky : 報酬很低 在先進國家 持有成本極高 02/22 21: 16 : → Petrovsky : 02/22 21: 16 : → Petrovsky : 2. 巴爺爺大概也知道 持有房地產並不好賺 02/22 21: 17 : → Petrovsky : 買對股票 才會大賺 所以不鍾情房地產 02/22 21: 18 : 看到Petrovsky版友回覆這段，我想到這篇文章 : http://bit.ly/2T865w0 Motley Fool (Aug. 24, 2018) : 為什麼這是Berkshire Hathaway唯一持有的REITs？(Store Capital) : REITs是不動產證券化信託基金，簡單來說就是透過信託基金方式 : 持有許多不動產，然後出租收取租金。扣除掉管理費用後，以股利配發給股東 : 管理費用，就成了很有趣的重點：合約要怎麼定？是否房客能夠穩定？有狀況要怎麼處 理 : Store Capital是所謂的Net-lease的REITs， : 也就是房客要自行承擔所有"變動"的成本：如房屋稅，保險，維修等 : 此外，他們有長期，但逐步調高的租金。這讓現金流量更加穩固 : 然後在管理面上：Store Capital會要求租戶提供每個建物的財務報表 : 讓他們能夠了解租戶的狀況 : 從以上幾點特色，可以看出為什麼這是他會買的REITs: : 穩定，收益明確，成本/風險都可估計 : 換言之：這也說明了他為什麼不"單純"買不動產， : 因為買下來不見得管得動，那為什麼不給專業的人， : 買自己最認同的業內管理方式就好 : 上面說明了租金來源：房客，的第一種： : 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動 : 那麼第二種呢？ : 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務 : 他買了Clayton Homes，北美的大組裝屋公司 : (不過這公司還有很多房貸業務) : 想想也很合理：美國文化裡面有種搬遷的特性，哪裡有工作/經濟活動，就往哪裡去 : 這種組裝屋好處理，能夠快速建成 : 在他買這個組裝屋公司的時候，當時剛好也有一些報導 : 談到許多亞馬遜的暢貨中心附近，形成了新的聚落 : 就是這種組裝屋的市場 : 暢貨中心提供工作，組裝屋快速服務，新的社區就產生了 : 如果未來工作更難固定在一個地方，投資不動產，不如投資這樣提供居住"服務"的產業 1.美國房地產，持有成本高 2.他重視ROE,不是ROA 3.他有投資過紐約房地產 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.112.31 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1582491460.A.613.html
推
02/24 05:01, 4年前 , 1F
美國投資其他標的的成本比炒房低多了，有健全的投資
02/24 05:01, 1F
→
02/24 05:01, 4年前 , 2F
環境跟法令抑制炒房，房價在台灣就是政客謀利跟拉抬
02/24 05:01, 2F
→
02/24 05:01, 4年前 , 3F
gdp的工具
02/24 05:01, 3F
推
02/24 05:07, 4年前 , 4F
推認真文及推樓上
02/24 05:07, 4F
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02/24 05:30, 4年前 , 5F
美國不炒房 怎麼矽谷一堆工程師睡公司睡車上
02/24 05:30, 5F
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02/24 05:31, 4年前 , 6F
資本主義幻想人家不炒房
02/24 05:31, 6F
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02/24 05:45, 4年前 , 7F
那是灣區大家所得高吧 你去中部一堆超便宜房子
02/24 05:45, 7F
→
02/24 05:46, 4年前 , 8F
台灣不訂法律 就永遠政客財團在炒房
02/24 05:46, 8F
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02/24 05:46, 4年前 , 9F
立委自己一堆人都地產大亨 哪可能立法
02/24 05:46, 9F
推
02/24 06:00, 4年前 , 10F
推1F
02/24 06:00, 10F
推
02/24 06:27, 4年前 , 11F
嘻嘻，美國政府割了那麼多次全世界韭菜，還是一堆人
02/24 06:27, 11F
→
02/24 06:27, 4年前 , 12F
看不懂
02/24 06:27, 12F
推
02/24 07:32, 4年前 , 13F
矽谷超高房價也是亞裔社群搞出來的好嗎
02/24 07:32, 13F
→
02/24 07:32, 4年前 , 14F
矽谷地產仲介10個有9個是華人
02/24 07:32, 14F
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02/24 07:33, 4年前 , 15F
再加上法律被少數既得利益者把持，改不了
02/24 07:33, 15F
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02/24 07:34, 4年前 , 16F
灣區高房價的受害者，一大半是沒投票權的外來移民
02/24 07:34, 16F
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02/24 07:35, 4年前 , 17F
造成法律創造有利炒房囤房環境，但改都改不了
02/24 07:35, 17F
推
02/24 07:45, 4年前 , 18F
大概是管理房地產要的人力比管理股票還多 所以股神
02/24 07:45, 18F
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02/24 07:45, 4年前 , 19F
以股票為主
02/24 07:45, 19F
推
02/24 08:12, 4年前 , 20F
矽谷就土地供給有限，但需求和所得強啊…
02/24 08:12, 20F
→
02/24 08:13, 4年前 , 21F
真那麼好炒作，怎麼美國一堆城市房價也還好而已…
02/24 08:13, 21F
→
02/24 08:14, 4年前 , 22F
不懂市場，全部怪炒作最簡單、無腦了~
02/24 08:14, 22F
推
02/24 08:16, 4年前 , 23F
就國土和城市規劃上的思慮不周而已，跟台北市和中南
02/24 08:16, 23F
→
02/24 08:16, 4年前 , 24F
部懸殊價差類似啊
02/24 08:16, 24F
推
02/24 08:18, 4年前 , 25F
資本主義本來就價高者得，還是大家覺得住台北市或
02/24 08:18, 25F
→
02/24 08:18, 4年前 , 26F
曼哈頓用抽籤的最公平?
02/24 08:18, 26F
推
02/24 08:21, 4年前 , 27F
訂法律又如何？看看國土法...
02/24 08:21, 27F
推
02/24 08:22, 4年前 , 28F
先健全稅制 再來講價高者得
02/24 08:22, 28F
推
02/24 08:51, 4年前 , 29F
推一樓
02/24 08:51, 29F
推
02/24 08:52, 4年前 , 30F
稅制贊成啊，實價課稅表面房價會降，但後續稅金加上
02/24 08:52, 30F
→
02/24 08:52, 4年前 , 31F
去實質負擔不會差太多，說嘴稅制的沒有幾個量化過
02/24 08:52, 31F
→
02/24 08:52, 4年前 , 32F
實際上的影響。
02/24 08:52, 32F
推
02/24 08:54, 4年前 , 33F
台北市那個高單價，課稅下降後難道就負擔得起? 保
02/24 08:54, 33F
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02/24 08:54, 4年前 , 34F
證一堆魯空繼續靠腰，跟曼哈頓或矽谷的人一樣好不?
02/24 08:54, 34F
→
02/24 08:55, 4年前 , 35F
大家都一直怪罪利率或稅制，卻忽略供需失衡才是根
02/24 08:55, 35F
→
02/24 08:55, 4年前 , 36F
本。
02/24 08:55, 36F
推
02/24 08:59, 4年前 , 37F
啊那個收入低的，還對新北、中南部嫌來嫌去的就更
02/24 08:59, 37F
→
02/24 08:59, 4年前 , 38F
不用說了，好像全世界都欠他一樣。
02/24 08:59, 38F
→
02/24 09:00, 4年前 , 39F
不住台北市好像會死一樣
02/24 09:00, 39F
還有 30 則推文
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02/24 13:58, 4年前 , 70F
10幾萬之類的稅金，這才是施政上的困境。
02/24 13:58, 70F
→
02/24 13:58, 4年前 , 71F
講再多，還是有人一直跳針啦...煩不煩阿
02/24 13:58, 71F
→
02/24 14:00, 4年前 , 72F
馬政府有遺贈稅和台商回流上的失誤。後續用房地合一
02/24 14:00, 72F
→
02/24 14:01, 4年前 , 73F
稅也來不及，但至少15 16房價有下降。實價登錄但沒
02/24 14:01, 73F
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02/24 14:01, 4年前 , 74F
實價課稅，蔡政府也不弄，DPP其實也沒有比較好啊~
02/24 14:01, 74F
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02/24 14:02, 4年前 , 75F
實際上就是Fed長年接近0的利率，導致整體利率環境
02/24 14:02, 75F
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02/24 14:02, 4年前 , 76F
就是低利率嘛，有過房貸的就知道換算出來的房價會
02/24 14:02, 76F
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02/24 14:03, 4年前 , 77F
漲多少...很多人都不去計算，只會跳針，寫再多也是
02/24 14:03, 77F
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02/24 14:03, 4年前 , 78F
對牛彈琴啦...那其他人自己算算就知道啦~
02/24 14:03, 78F
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02/24 14:06, 4年前 , 79F
我看統計資料，台北市有很高比例還是一房或2房，多
02/24 14:06, 79F
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02/24 14:06, 4年前 , 80F
房的也有，但就算你把它供給逼出來，那一丁點根本
02/24 14:06, 80F
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02/24 14:07, 4年前 , 81F
填不滿大量的需求，房價幾乎跌幅相當有限，這很多
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02/24 14:07, 4年前 , 82F
支持囤房稅的人自己評估上也這麼說了嘛，他們最終的
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→
02/24 14:08, 4年前 , 83F
目的也不是要降低房價阿~ 想要往這方面努力的人自己
02/24 14:08, 83F
→
02/24 14:08, 4年前 , 84F
加油啊~~ 不要自己搞不清楚狀況就只會說一堆廢話嘛
02/24 14:08, 84F
→
02/24 14:19, 4年前 , 85F
真的有夠難溝通... 沒料還在那邊裝懂... 差不多就跟
02/24 14:19, 85F
→
02/24 14:20, 4年前 , 86F
gn, Lex差不多。上股板以來遇過最雷的就你們幾個
02/24 14:20, 86F
→
02/24 14:24, 4年前 , 87F
我都假設股板的人有基本的經濟金融基礎和計算能力，
02/24 14:24, 87F
→
02/24 14:24, 4年前 , 88F
有些步驟或細節也就不交代了，但看起來好像不是那麼
02/24 14:24, 88F
→
02/24 14:25, 4年前 , 89F
回事...理解能力和數學大概有障礙吧...
02/24 14:25, 89F
推
02/24 17:34, 4年前 , 90F
怪了，我有說你？ 還指名我勒
02/24 17:34, 90F
→
02/24 17:36, 4年前 , 91F
連稅率，利率，貸款成數跟收入差那麼多都可以把美國
02/24 17:36, 91F
→
02/24 17:36, 4年前 , 92F
拉來硬扯，還有臉嗆別人有障礙？ 你好棒棒
02/24 17:36, 92F
→
02/24 17:38, 4年前 , 93F
整天沒事靠盃不讚成炒房就是魯空是誰啊？ 現在這種
02/24 17:38, 93F
→
02/24 17:38, 4年前 , 94F
利率看空是自殺好嗎。問題是不看空就要支持垃圾炒房
02/24 17:38, 94F
→
02/24 17:38, 4年前 , 95F
行為喔？
02/24 17:38, 95F
→
02/24 17:38, 4年前 , 96F
什麼鬼啊
02/24 17:38, 96F
推
02/24 18:09, 4年前 , 97F
囤房炒作靠的是“槓桿”. 利息跟稅對炒房仔的影響遠
02/24 18:09, 97F
→
02/24 18:09, 4年前 , 98F
大於自住的一般人好嗎？ 你還以為這些人能囤房真的
02/24 18:09, 98F
→
02/24 18:09, 4年前 , 99F
是特別有錢喔，是特別會借錢槓桿開比較大好嗎
02/24 18:09, 99F
→
02/24 18:10, 4年前 , 100F
到底誰的思考能力跟數學能力有障礙啊
02/24 18:10, 100F
→
02/24 18:27, 4年前 , 101F
還有最好有人天真無到以為囤房都只能放自己名下啦。
02/24 18:27, 101F
→
02/24 18:27, 4年前 , 102F
光放自己名下的比例都超過一成了，何況加上看不到的
02/24 18:27, 102F
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02/24 18:28, 4年前 , 103F
最好低利率低稅率高槓桿高囤房率底下，房價高的主因
02/24 18:28, 103F
→
02/24 18:28, 4年前 , 104F
是供需啦！
02/24 18:28, 104F
→
02/24 18:42, 4年前 , 105F
沒什麼料搞不清楚狀況亂扯亂比就算了，屁話一堆裝懂
02/24 18:42, 105F
→
02/24 18:42, 4年前 , 106F
亂嗆人倒是挺行的
02/24 18:42, 106F
→
02/24 18:44, 4年前 , 107F
哪來的臉好意思說自己對牛彈琴啊
02/24 18:44, 107F
推
02/24 21:09, 4年前 , 108F
這就是所謂的‘十個經濟學家會有十一個意見’
02/24 21:09, 108F
推
02/25 00:44, 4年前 , 109F
哈哈回頭看這篇好歡樂
02/25 00:44, 109F
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