Re: [心得] 被遺忘的台灣「不動產投資信託 REIT」
※ 引述《ty67 (請站內信)》之銘言：
: ※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言：
: : 坦白講，我覺得這根本就是垃圾...
: : 有投資人認為這項商品很透明化，我覺得能這樣想的人，
: : 本身就太過理想化，我實在不相信有什麼是可以透明化，
: : 最近的大巨蛋，一切都很透明化，就是簽了一堆不平等條約，
: : 出租的租金.出賣得資產，投資人沒人知道到底是賤售，還是高售，
: : 加上這些大部分都比淨值低，沒大戶想去套利，
: : 我認為套用股市道理很簡單，凡是低於淨值必有其道理，
: : 在未來逐漸走向升息，能不能持續正報酬我很懷疑，
: : 多頭房市一年才15%
: : 那空頭房市?....
: VNQ 美國reit指數型基金 規模296億美金
: https://www.google.com/finance?q=NYSEARCA%3AVNQ&ei=a9u7VNnrGK_wigKc_YDADQ
: http://tinyurl.com/lrbzk8t
: 年化報酬率
: 1y 30.41%
: 3y 16.23%
: 5y 16.97%
: 10y 8.54%
: Since Inception 9.97% 規模50.6億美金
: 09/23/2004
: RWX 全球reit指數型基金(不含美國)
: https://www.google.com/finance?q=NYSEARCA%3ARWX&ei=y9u7VOGMG4asiQK-pYCgCA
: https://www.spdrs.com/product/fund.seam?ticker=rwx
: 1y 5.82%
: 3y 14.84%
: 5y 9.45%
: Since Inception 0.38%
: 12/15/2006
: reits真的很差嗎 科科
我算一次不動產獲利給你聽.
一間店面,隨便舉,忠孝東路好了.
2007年買1億,貸款50%好算所以資金大約5000萬卡進去.
收租投報2%大約200萬一年嘎掉貸款(因為有一半是現金)所以是100萬.
到了2014年,行情價3億,租金大約1.5%450萬.
扣掉貸款所以你應該是拿回2.5億,或是繼續租,租金實拿300萬.
所以你應該是本值增漲了2.5億,租金收入成漲了3倍...
然後你在回去思考一下這個基金給你的回饋是多少.
然後在去思考一下這中間差價跑去哪裡了...XD
除非,你這個基金是用"現金"買斷不動產都沒融資.
不然你投資商用不動產,這幾年增值非常可怕,一槓桿下去你的資本額應該是暴漲.
可是有嗎有嗎???
沒有??獲利和私人自己炒賺的差量差的天南地北.
不動產是有賺到錢舊開心了喔..XD...那你把錢給我我來賺好了,在回饋給你5%.
你也有賺阿,但你開心嗎.
不動產在大多頭,一年漲10~15%以上,你企業融資下,獲利居然是10~15%.
阿槓桿都假的喔...XD.
這已經不是啥報表阿,啥數據阿,啥財報阿的問題.
就跟你們說,人家把大筆的前都凹走了...留點零頭給大家看.
跟建商的股票一樣...XD
阿你有錢幹嘛不自己買來租就好.
何苦去幫別人賺錢哩.
你跟我講數據講報表??
我跟你講他真得操作怎樣操作.
假租約,假銀行建價放款,惡性三角交易...看多了.
而你的錢全部操作在經營者手上,你根本無法去干涉他選擇物件和出租的狀況.
整個命脈給別人操在手裡....這樣還說是很好的投資...=.=
小心到時候房價還在漲,結果你不但賺沒多少利息還賠了本金.
這幾年不動產誰虧過錢??...那這種基金還下市幹嘛??
不要連人家最根本的操作是怎樣操作都忽視.
整天盯著螢幕看數據就好像可以掌握整個企業命賣...XD
你知道王又增怎樣騙女藝人錢嗎?
他準備跑路的時候在玩的...
例如我是A投資客,有一間豪宅想要用1億賣出...
我就找王又增合作...然後買通銀行估價公司和代書...
我先去拉價賣1.5億...
你王又增帶女藝人跑過來看屋,好漂亮喔,讚的拉,你喜歡嗎我買給你.
!!!!!!!!!!!!不殺價,霸氣外露.!!!!!!!!!!!!!!
所以王又增用他做擔保幫女藝人貸款8成買下來,並且幫女藝人出頭期款3000萬.
因為銀行,估價師,代書都自己人,又頂著王又增的名投,所以這種技術約很簡單就過了.
之後呢,我投資客A拿到1.5億,我私底下吐還給王又增4千萬...
這樣我比原本想要的賣價還多賺了1000萬,王又增一來一回拿到1000萬.
女藝人背了一億二的貸款...
過兩天王又增跑路去了...女藝人自己乖乖的付這1.2億的貸款.
過兩年後,房地產崩盤了...所以有人自殺了...自殺的決對不是投資客,王又增...XD
玩不動產...XD....理面一大堆奇妙的手法和學問.
最可怕的就是你把錢交給人家玩,尤其是進入法人..
靠杯人家怎樣亂玩你都不知道.
財報哩...我租約假的你知道嗎...
人家租5萬我自己租給自己15萬.但是我賣價高5成,所以貴了3000萬.
我租約簽5年,也不過多付600萬..我還是賺2400萬.
阿你們爽爽的幫我買單..我在回饋給你們公司老闆或操盤手1000萬紅包謝裡.
謝謝你跟我一起合作坑死廣大的慘戶股東,我後面還有好幾間可以繼續賣你們喔...XD
這根本就是已經被玩爛的技巧,三角交易+假租約..玩店面的幾乎都知道..
你給我看數據幹嘛??你給我看財報幹嘛?.
我對你的假租約有啥興趣???...你不動產買那麼貴,你給我看租約幹嘛??
有時候齁,多上馬路上跑跑比較好.
社會黑暗面很多...大家都無所不用其極的想要騙走所有人口袋的錢.
甚麼都假的...並且假的你都看不出來.
你越想調查,他就越從你調查得資料中動手腳...
太多手腳可動了...
就像建設公司老闆很多為啥黑底,因為他不是靠蓋房子賺錢,甚至利潤都不怎樣.
但你後面的砂石土方哩...你地下挖6層,這些挖出來的東西跑去哪了??
阿不就老闆另外一間公司收走了...那間公司沒上市,人家家族產業..
不然就是為啥建商無法降價,阿地價太貴.
阿為啥買那麼貴的地/...阿土地老闆或他六叔公三嬸婆的阿..XD
農16被惡性炒高地價炒到其他建商一值在撤出,不就是這樣...XD
大量土地都老闆的,老闆把土地高價賣給手上建商,建商蓋房子利潤不怎樣.
但老板土地賺翻了,回頭再賺你土方砂石的錢,在賺你營造公司的錢.
把中間那一塊建商弄上市...XD
不然房價一值漲,為啥建商股票還有波動..房價有在波動嗎...
這才是社會最根本的問題....看財報看不到的東西...=.=
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