Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻已回收

看板Gossiping作者 (J.J.)時間6年前 (2018/02/13 19:38), 6年前編輯推噓44(46推 2噓 154→)
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僅以台北市都更來說好了 大多數人都沒有看到問題真正的難點 那就是 「台北市絕大多數4樓老公寓早就到達容積率瓶頸」 以目前國內住宅法規說 "合法"住宅用地在"最高級的地段"住4-1 最大容積上限是400％ 沒有再更高 400%大概是怎樣的一個概念呢？ 舉個簡單一個的例子 傳統四樓公寓扣掉防火巷空間後 建蔽率基本上超過90％ 而樓層公設率<10% 所以每一層樓板的使用面積約略是80% 4層樓就是4*80%=320% 如果有頂樓加蓋 權狀算0.5再加40%=360% 也就是 一塊400%的頂級建地 至少被4樓公寓用掉320～360%容積 而剩下的40%-80%容積 就是你都更後可用來販售還本的利潤 而且"實務"上 餘額通常都是取下限不是上限 請問一下 在平均建築成本 15-20萬/坪 的前提下 當只剩下40％販售利潤時 是要怎麼補貼另外360%整整10倍的建築成本？？ 你以為是一坪200萬的信義盤子區嗎？？ 別鬧了 所以 台北市的1坪換一坪都更 根本就不可能 更別說400％必須是"緊鄰30米重點道路外加環境景觀"才能申請到的資格 如果沒有緊鄰重點道路 那麼容積率就是從300％再往下降 在這種法規條件下 真要1坪換1坪+車位 唯一可能性就是容積獎勵50％+容積轉移30% 以前[台北郝郝看]時 容積轉移就玩得很兇 我曾在我家隔壁看過新北投的綠地 招牌上寫著[郝郝看容積轉移到信義區](直線距離20km) 透過這種"五鬼搬運" 讓建商能在信義區獲得最大利益 當然 這是公然的合法圖利 我們這種賤民是玩不起的 當然 這樣巨大的容積獎勵 結果上就是造成都市規劃機能崩潰 最具體的案例就是內科 完全失敗又失控的都市規劃 造成的人禍災難 所以 想要一坪換一坪 居民又不出錢再附加車位 除非你是地段超好 或是只有2-3樓以下容積使用率低的舊眷村 否則真的是別幻想了 因為光從"基本法規上"就完全不可能 根本沒那個"資本" 順帶一題 在早年30年以前 建築是沒有任何容積率/建蔽率法規限制的 只是因為當時的土地不貴 加上6樓以上建築法規須加蓋電梯 所以才導致整排公寓多半是以4層樓形式存在 另外就是樓層高度 建築成本是越高越貴 光是動用20m吊車和50m吊車就是不一樣的成本，更別說實際箍鋼數量差異 - 題外話 當前現有的容積率法規 也是非常落後的概念 容積率不是不重要 但不是像現在這樣單單用幾個簡單數字表現 因為科技進步 水力電力/運輸物流等等的技術提昇 讓維持民生必須變得更為容易且有效率 但是科技進步了這麼多 卻只有一個資源流沒有什麼巨大進步 那就是"人流運輸" [人流無法壓縮(能壓縮就有點獵奇了) 而且由於商業進步了 人流非但沒有減少 反而是級數上升] 其他任何的問題都可以靠科技進步來解決 唯有人流無法 而這也是一個"現代"(這是前提)都市 唯一且最大的的物理瓶頸 打個比方來說好了 同樣5000人社區 在一個容積率200％ 但是出入只有唯一一條6米*2km小巷 且沒有任何生活機能的純住宅區 跟一個容積率2,000% 但三鐵共構+重點幹道交會 外加一樓"自帶民生商圈"的城中城 你覺得那一種案例的生活機能以及都市負擔會比較小？？ 很明顯的 上面的案例 光是每天的民生必須消費移動 就會讓6米小巷的交通機能完全崩潰 而下面的案例 只要電梯下樓就是生活商圈 反而是"逆向"的削減民生交通需求 除了山坡地/環保問題 容積率只該跟社區週邊道路運輸係數有關 運輸能力高容積率就高拉高，運輸能力弱容積率就該降低 這也是林欽榮所提出的TOD（Transit Oriented Development）公共運輸導向概念 否則 光靠現在這種無腦的規則 只會不斷的產生[內科這種政治人禍] 如果 [當走路下樓就可以滿足生活必需 那麼還幹嘛要開車跑大老遠？] 台灣不是美國那種地廣人稀的國家 這一直是我們國家的社區規劃的重大盲點 完全沒有考慮到"民生必須"的社區整合 住商混合不是邪魔 只要能"正確"的篩選住商整合 反而可以大幅提昇居住品質 另外 建地過度的"分割破碎"也造成建築無法有效的運用空間 你地皮100*100M跟10*10m 能蓋出來的房子與機能品質就完全不同 但是在台灣扭曲的民風下 建地產權只會不斷的分割 以及 土地持分對於死老百姓這種賤民是一點意義都沒有的 除非是你完整土地且資源充沛 否則持份這種東西 "只能看不能吃" 若沒有相鄰道路擁有地號 更是連蓋房子都不準 說都更後持分權利會減少什麼的 這實在是令人發笑 對於你"擁有不起的權利"是在說什麼大話？？ 持份對於死老百姓唯一的價值就是用來[當釘子戶獅子大開口]而已 - 另外 建蔽率規定也是個盲點 建蔽率的用意是好的 是為了要提昇居住綠空間 但是 居住率空間 卻沒有必要在"一樓平面" 假使 以上面剛剛提過的城中城概念 1-3樓生活商圈建蔽率90％ 只保留道路+公車島縮退 4樓為"公共倉儲層" 開放給居民租用倉庫空間 5樓以上才是有建蔽率限制的居住空間 並且建築採"錐形結構" 防震+採光 同時架設高架人行道 人(腳踏車)/車分流 這樣空中花園設計的 不但完全保留了綠空間 更讓都市機能與商業化達到最大效率 同時 倉庫層的設計 讓[更小的居住空間 就可以達到更好的生活品質] 有在整理家裡的人就會知道 其實家裡最佔空間的一直都是那些"超低度使用率"的物品 以及季節性用品 幾個月都不會碰一次 而這些東西至少佔了家庭空間3成左右 如果這些物品全部轉移到倉庫中 等同是直接增加3成以上可運用居住空間 這些這麼簡單的道理 但是從來沒有人做過 所以說 我們國家的決策公務員 真的是一個一個都是沒用的"米蟲廢物" ※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言： : 很多人對都市更新有著不少的誤解 : 到底什麼是都市更新？ : 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？ : 朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？ : 更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？ : 問題零零雜雜的其實也蠻多的 : 但就抽空先來講這些好了 : 到底什麼是都市更新？ : 其實說到底，都更真的很簡單，就只是把舊房拆了蓋新房罷了 : 只是在蓋新房的過程中要申請容積獎勵→曠日廢時 : 還要把社區更新後的餅妥善的分配給原住戶跟實施者→利益分配 : 也要取得社區多數所有權人的同意 : 更不用說一個都更計劃說穿了就只是一個新建案 : 還要滿足全部的所有權人→難上加難 : 好像回答了一個問題，又多出很多問題 : 像是容積獎勵是什麼？都更到底怎麼分配？同意比例怎麼計算？ : 不管了，就先照順序寫下去好了 : 所謂的一坪換一坪到底是哪一坪換哪一坪？ : 通常說的一坪換一坪是 : 更新前主建物扣掉樓梯間、陽台等之後的面積 : 再拿來換更新後主建物的面積 : 通常老房子會有主建物跟樓梯間沒有區隔的問題 : 也就是原本是公設的樓梯間被算到主建物內，所以要扣掉 : 那更新後多出來的公設呢？就再把面積加上去 : 假設更新前房子有30坪，但是陽台有3坪，沒扣掉的樓梯間有1.5坪 : 這樣更新前的主建物就是25.5坪 : 假設更新後一樣換回25.5坪的主建物 : 再加上約32%的公設，則約可換回權狀37.5坪的新房子 : 朋友的房子也有建設公司去談過，為什麼條件不一樣？ : 每個案子的條件絕對不會一樣 : 甚至同個案子裡，不同住戶的條件也不會相同 : 因為這涉及土地面積、使用分區(容積率)、區域行情、樓層價位等因素 : 以台北市第三種住宅區的土地來說，1坪土地可蓋2.25坪的容積 : 這就是所謂的容積率225%＊容積並不等於權狀面積 : 但同樣是台北市，如果是第二種商業區的地 : 這樣1坪土地就可以蓋6.3坪的容積，有630%的容積率 : 各位可以想像成，A跟B同樣有10元 : A的10元單位是台幣，B的10元單位則是日幣 : 明明同樣有10元，A可以買茶葉蛋，B卻只能買塑膠袋QQ : 而區域行情跟樓層價位的問題，則會牽扯到估價師跟權利變換 : 簡單來說，會影響到該都更案的自償性，還有住戶間的分配問題 : 大家應該常聽到什麼73分、64分之類的都更條件 : 這都是因為區域行情使然，該區域房價越高，則全體住戶可分得的比例越高 : 台北市大安區房價120萬上下的地方，全體住戶至少要分75%才是行情 : ＊但並不是分的高就一定可以一坪換一坪，自身的土地面積跟使用分區也是重點 : 那為什麼房價越高住戶可以分得的比例也越高？ : 簡單說，因為房價高，所以建商只需要拿較少的面積，就可以抵付成本跟利潤。 : 至少要做到　營建單價/建商分配比例 ＜ 區域行情 : 也就是說，假設營建單價15萬，建商分得30%，15萬/30%=50萬 : 則該區域行情最少最少也要有50萬，因為這只是單純的營造成本 : 所以大概要到60萬才會有7/3的分配條件出來 : 畢竟開公司就是要賺錢的對吧？ : 更新後公設比又高，管理費又貴，幹嘛要更新？ : 前面講到了一坪換一坪的觀念之後 : 原住戶應該要認知到，公設比對原住戶根本只是假議題 : 因為原住戶跟建商在分配的其實只是容積而已(*其實是價值) : 而且這些公設對新建物來說都是必須存在的，建商有沒有善用容積才是重點 : 梯廳、排煙室、電梯、逃生梯、大廳等，建築法規都有基本的規範 : 甚至有些規劃雖然會吃到容積，但也是不得不做 : 容積拿來變成可以賣的房子多好，建商也不想讓他變成公設 : 更新後的房子如果沒有游泳池之類的浮誇公設 : 其實最大的支出是設備維護及物業管理的費用 : 而設備維護就是保養電梯之類的，其實攤下來管理費並不高 : 但是物業管理的保全「真的很貴」 : 假設社區只需要一個哨但是要輪兩班，也就是早晚都要有人 : 那就要付三個保全＋總幹事的錢至少15萬 : 這個錢是要付給物管公司，他們要賺，又要支付他們勞健保的費用 : 如果社區要放兩個哨呢？基本上就是多兩個人10萬的支出 : 這個部分我覺得最省錢的做法就是社區自己請一個保全 : 每個禮拜一到禮拜五上早班就好，還是要記得幫他保勞健保 : 因為這時間點住戶最需要代收件以及安全因素 : 再加上垃圾清潔、水電費用及預收基金等的費用 : 如果更新後一個社區100戶，這樣攤下來一戶可能1500就夠了 : 那你願意花1500住有電梯有垃圾清潔有基本管理的社區嗎？ : 其實問題還很多啦，包含有人問到的 : 土地面積變少了幹嘛都更..............阿不然勒？ : 雖然我很想這樣說，但是還是來回答一下好了 : 土地面積減少的部分就是你分出去的房子的土地持分 : 也就是建設公司拿來賣錢以支付成本跟利潤的關鍵 : 而這種想把所有好處都拿走的心態，也是都更的難題之一 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.72.97 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518521913.A.8DE.html
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02/13 19:39, 6年前 , 1F
遠熊就這樣玩了很多地呀～～～～
02/13 19:39, 1F
推
02/13 19:42, 6年前 , 2F
好文欸
02/13 19:42, 2F
推
02/13 19:42, 6年前 , 3F
還有一點,都更獎勵車位原本是要設計供公眾使用,結果被建商
02/13 19:42, 3F
推
02/13 19:43, 6年前 , 4F
推
02/13 19:43, 4F
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02/13 19:43, 6年前 , 5F
拿來賣,或是二工成公共空間. 結果區域人口流動增加,造成
02/13 19:43, 5F
推
02/13 19:44, 6年前 , 6F
學到好多
02/13 19:44, 6F
推
02/13 19:44, 6年前 , 7F
你罵決策的猴你慘了
02/13 19:44, 7F
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02/13 19:44, 6年前 , 8F
車位供不應求. 又演變成到處違停. 這大概也沒人敢管
02/13 19:44, 8F
推
02/13 19:49, 6年前 , 9F
推
02/13 19:49, 9F
推
02/13 19:50, 6年前 , 10F
雖然講這麼清楚，但柯黑還是聽不懂啦
02/13 19:50, 10F
推
02/13 19:51, 6年前 , 11F
推
02/13 19:51, 11F
推
02/13 19:54, 6年前 , 12F
這個是行家出來講了 推
02/13 19:54, 12F
噓
02/13 19:58, 6年前 , 13F
現在幾層樓成本這麼高阿? -->"平均建築成本 15-20萬/坪"
02/13 19:58, 13F
推
02/13 20:00, 6年前 , 14F
好文大推
02/13 20:00, 14F
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02/13 20:01, 6年前 , 15F
等等樓下會有人來說「我鄰居1坪換3坪、為啥我不行」或「
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02/13 20:01, 6年前 , 16F
持分被稀釋、正義在哪裡」，所以本論點不成立
02/13 20:01, 16F
推
02/13 20:02, 6年前 , 17F
法律解禁就好啦 改成都更可以1：1 由政府主導 多的歸政
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02/13 20:02, 6年前 , 18F
府
02/13 20:02, 18F
推
02/13 20:03, 6年前 , 19F
想要車位勢必要蓋地下室 有地下室的成本又貴很多
02/13 20:03, 19F
推
02/13 20:03, 6年前 , 20F
寫的真得很棒, 台灣建築法規真的太落後又僵固
02/13 20:03, 20F
推
02/13 20:04, 6年前 , 21F
同意原PO所說
02/13 20:04, 21F
推
02/13 20:05, 6年前 , 22F
鄉下自蓋透天就快10萬/坪了 還真的以為別人都要幫做功德
02/13 20:05, 22F
推
02/13 20:18, 6年前 , 23F
推
02/13 20:18, 23F
地下停車位其實也是重點 基本上地下開挖成本跟地皮面積有負相關 同樣地下4層 10＊10 和100＊100 連續壁開挖成本就完全不同 更別說連續壁縮退至少1公尺 合理2公尺 10m-2和 100m-2是完全不同程度的痛覺 而且連續壁有"單一深度極限" 基地不夠大 根本無法連續向下開挖 假設基地夠大 以兩層連續壁開挖地下7層作為停車場與自帶污水處理 車位供民用/商用 以及周邊 多餘的用作動態蓄洪池 這樣不但解決了停車問題 連淹水問題都一併處理 只是 這個前提都是 基地要夠大 至少是100米邊長 那種10 20m不到的小建案根本不可能考慮這麼多
推
02/13 20:20, 6年前 , 24F
建築系的嗎？感覺有很多憧憬，但無奈現實如此
02/13 20:20, 24F
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02/13 20:28, 6年前 , 25F
建築成本一坪20萬?蓋帝寶喔？
02/13 20:28, 25F
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02/13 20:30, 6年前 , 26F
20 30層以上SRC 這個數字不誇張
02/13 20:30, 26F
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02/13 20:30, 6年前 , 27F
你以為鋼筋水泥有很便宜嗎？？
02/13 20:30, 27F
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02/13 20:31, 6年前 , 28F
內科應該是土地利用項目開了後門才變成這樣
02/13 20:31, 28F
推
02/13 20:46, 6年前 , 29F
專業給推
02/13 20:46, 29F
推
02/13 20:47, 6年前 , 30F
我任命你擔任城市設計大師
02/13 20:47, 30F
推
02/13 20:47, 6年前 , 31F
推
02/13 20:47, 31F
推
02/13 21:06, 6年前 , 32F
推
02/13 21:06, 32F
噓
02/13 21:17, 6年前 , 33F
法規不修改 你口中的米蟲公務員也無計可施
02/13 21:17, 33F
推
02/13 21:18, 6年前 , 34F
推
02/13 21:18, 34F
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02/13 21:25, 6年前 , 35F
100x100 就像巴塞隆那。https://is.gd/TPk7bL
02/13 21:25, 35F
推
02/13 21:32, 6年前 , 36F
內容是不錯啦 但你應該最想打的是最後一句對吧
02/13 21:32, 36F
推
02/13 21:36, 6年前 , 37F
可以拜您為師嗎
02/13 21:36, 37F
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02/13 21:55, 6年前 , 38F
不是不翻新，大多都沒錢阿
02/13 21:55, 38F
還有 126 則推文
還有 2 段內文
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02/14 04:31, 6年前 , 165F
順便一提30％已經是縮水過的獎勵 原本50 更早是2倍
02/14 04:31, 165F
推
02/14 04:31, 6年前 , 166F
京華城容積率560％獲通過市值將增百億 標準請一致啊
02/14 04:31, 166F
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02/14 04:34, 6年前 , 167F
晶華城2001 干什麼屁事阿？別一直扯題好嗎 很噁心
02/14 04:34, 167F
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02/14 04:34, 6年前 , 168F
而且你這整篇新聞 一直都在打臉"過度發放容積"好嗎
02/14 04:34, 168F
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02/14 04:35, 6年前 , 169F
這不就是在幫我的論點背書嗎？
02/14 04:35, 169F
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02/14 04:36, 6年前 , 170F
再跟你講 商業區最高合法容積率800％ 560是算啥？
02/14 04:36, 170F
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02/14 04:42, 6年前 , 171F
京華城是商3 本來就是560％ 根本沒變更
02/14 04:42, 171F
※ 編輯: JeremyJoung (118.163.72.102), 02/14/2018 04:43:01
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02/14 04:44, 6年前 , 172F
你這篇真有意思 我一開始問你馬英九處理內湖合不合法
02/14 04:44, 172F
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02/14 04:46, 6年前 , 173F
結果你說是合法的五鬼搬運 結果柯文哲提高京華城容積率
02/14 04:46, 173F
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02/14 04:46, 6年前 , 174F
京華城是商3 本來就是560％ 根本沒變更 ok?
02/14 04:46, 174F
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02/14 04:46, 6年前 , 175F
從392%提升到560% 結果你說合法最高800% 哈哈哈
02/14 04:46, 175F
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02/14 04:47, 6年前 , 176F
02/14 04:47, 176F
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02/14 04:47, 6年前 , 177F
你要不要先去背一下商業區的容積率？？
02/14 04:47, 177F
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02/14 04:48, 6年前 , 178F
這時後就不是合法的五鬼搬運了
02/14 04:48, 178F
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02/14 04:49, 6年前 , 179F
商3 560％ 商4 800％ 只要不超過這個數值都是基本款
02/14 04:49, 179F
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02/14 04:49, 6年前 , 180F
當然不是 因為他本來就有560％ 根本無須要容積轉移
02/14 04:49, 180F
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02/14 04:50, 6年前 , 181F
你到底知不知道我說的五鬼搬運是什麼？
02/14 04:50, 181F
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02/14 04:50, 6年前 , 182F
若真不懂 就不要硬扯 我可以跟你解釋
02/14 04:50, 182F
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02/14 04:52, 6年前 , 183F
當初的392 是因為扁政府要求捐地30% 所以560*0.7=392
02/14 04:52, 183F
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02/14 04:56, 6年前 , 184F
那你的認知 看來凌駕在監察院之上啊 他們尚未察覺
02/14 04:56, 184F
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02/14 04:56, 6年前 , 185F
你已經知道其中奧妙了 看來你有資格起訴馬英九彈劾馬英九
02/14 04:56, 185F
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02/14 04:57, 6年前 , 186F
都更只是用國家錢蓋鴿子籠來炒 寧可相信不同意戶都是比
02/14 04:57, 186F
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02/14 04:57, 6年前 , 187F
較不貪的 至少是正確的
02/14 04:57, 187F
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02/14 04:58, 6年前 , 188F
難怪常有人說八卦板常出能人 結果你一人就可自己去定罪馬
02/14 04:58, 188F
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02/14 05:02, 6年前 , 189F
老兄 大安是黃大洲 連捷運最賺錢的部分也是
02/14 05:02, 189F
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02/14 05:08, 6年前 , 190F
林森公園根本是個悲劇 蓋成夜市該多好 搞公園人至少走
02/14 05:08, 190F
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02/14 05:08, 6年前 , 191F
兩倍以上
02/14 05:08, 191F
推
02/14 07:56, 6年前 , 192F
專業推，我認為建築成本高估了，看先進大國才多少
02/14 07:56, 192F
推
02/14 08:01, 6年前 , 193F
給原PO，柯黑的問題就是他們不是專業領域的可是又愛講
02/14 08:01, 193F
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02/14 08:01, 6年前 , 194F
很容易會講錯，但是又不承認自己錯，只會跳針
02/14 08:01, 194F
推
02/14 08:15, 6年前 , 195F
好文推，台北老屋不改建就是人心貪啊
02/14 08:15, 195F
推
02/14 09:41, 6年前 , 196F
原po解釋這麼多 辛苦了
02/14 09:41, 196F
推
02/14 09:55, 6年前 , 197F
辛苦了 居然願意跟跳針柯黑解釋成這樣...
02/14 09:55, 197F
推
02/14 09:56, 6年前 , 198F
花蓮自蓋最最最少也要7萬，而且是三樓的，樓層愈高愈貴
02/14 09:56, 198F
推
02/14 11:02, 6年前 , 199F
建築成本考量地震因素後本來就會比國外貴啊
02/14 11:02, 199F
推
02/14 11:17, 6年前 , 200F
推 認真文
02/14 11:17, 200F
推
02/14 12:00, 6年前 , 201F
郝粉柯黑又出來講笑話啦 怎麼這次還是你當笑話阿 噗哧
02/14 12:00, 201F
推
02/14 16:21, 6年前 , 202F
我記得電梯梯廳跟公共樓梯梯間可以不計樓地板面積
02/14 16:21, 202F
※ 編輯: JeremyJoung (118.163.72.102), 02/15/2018 01:36:17
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