Re: [新聞] 柯文哲：都更一坪換一坪加車位 別幻想不花一毛錢已回收

看板Gossiping作者 (阿宏)時間6年前 (2018/02/09 00:13), 6年前編輯推噓20(20推 0噓 25→)
留言45則, 21人參與, 6年前最新討論串47/67 (看更多)
看了一堆推文對都更完全沒有基本認識和正確認知，忍不住想回一篇…… 我國都市更新制度，基本上是建立在協議合建及權利變換這兩種機制，協議合建可以簡單、 粗略的理解為“私約”，實施者（一般是建商）和地主談好就好，你要一坪換一坪、兩坪都 是你的事，但要注意的是：“法定容積”+“獎勵容積”不可能無上限，必須受到都市計畫 與容積獎勵上限的種種規範；而權利變換則運用的更為廣泛，也就是在更新前，經過估價師 計算地主擁有的權利價值（包含土地、建物、其他），會得到各地主間的權利價值比例；在 更新後，扣除掉實施者的成本後（共同負擔，包含規劃設計費、營造工程費、其他……）， 再由地主按照更新前權利價值比例，分配扣除成本後的更新後建物。 換言之，在權利變換的過程中，最重要的是“權利價值”，並不是所謂你持有地坪一坪就一 定分的回建坪一坪，因為這樣的假設忽略了幾個重點： 1.可分配容積到底多少？ 2.成本花了多少？ 3.更新前權利價值真的有那麼高嗎？ ----------------- 以下我想用QA的方式釐清幾個常見問題 1.能不能保證一坪換一坪還送車位？ A:正常來說，不應該有此現象，正常的都更，並不是以“容積獎勵”作為先決條件，重點是 更新、更安全，容積獎勵只是為了加快都更的誘因，而不是必然，否則太多的容積將造成地 區性的公共設施服務水準下降；因此要一坪換一坪就是容積本身夠多，多到人人有獎，又或 者是你是超級金店面，所以更新前權利超高，當然有機會一換一，甚至不分店面分樓上可以 一換1.5。那車位呢？法定車位免計容積，但超出的就要計入容積，可是按照我上面說的， 受到都市計畫跟其他管制，容積總量是固定的！！如果人人的要一戶一車位，請問蓋房子是 要拿來當停車場還是住家？ 舊屋換新屋就像舊車換新車當然要花錢，大家檯面看到的不用出錢，其實是因為在折價抵付 （付共同負擔）的過程中，總戶數增加，地坪持分減少，你用土地支付了舊換新的價差。 2.為什麼水源四、五期可以一換一甚至更多？ A:那是因為他隸屬於整建住宅，本身基地條件就和其他一般都更不同，再加上過去郝政府時 代的老公專案（最高可以到兩倍法容），才可以有這種現象，現在不可能！ 3.蓋成大樓那麼高怎麼會不夠分？不夠再蓋高一點啊！ A:容積總量固定，蓋高一點只是房子變成瘦竹竿，可以分的沒有變多，所以房子高度與分配 多少無關！！ 4.為什麼公設比那麼高？ A:現在法規規定的樓梯、梯廳、機房、車道………零零總總加起來就大概20多了，再配上為 了銷售所設計的健身房、迎賓廳………，所以才變成這麼高。 ----------------------------- 小結：都更一坪換一坪是誘因，而不是必然，這個口號在實務界、公部門都可以明確的告訴 你，是個錯誤政策。當人人都堅持一換一甚至更多，卻從來沒想過他真的值得一換一或付出 什麼，那就會增加更多的溝通成本，住戶彼此的成見、質疑會越來越多，然後就逐漸對立， 那這個都更案基本就完了……… 以上手機倉促打打，如果各位有什麼想問的，可以在推文提出，我會再盡力解答。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.2.10 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1518106395.A.AFE.html ※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:14:33
推
02/09 00:14, 6年前 , 1F
政府先解決一堆高到鬼都怕的公設比吧
02/09 00:14, 1F
→
02/09 00:16, 6年前 , 2F
你搞錯了 單純用你的概念 就是一個慢性把低端人口
02/09 00:16, 2F
→
02/09 00:16, 6年前 , 3F
掃出台北市的概念
02/09 00:16, 3F
有可能，因為實務上，這種狀況更新後，往往無法負擔更新後的稅賦；不過可是透過實施者 選配的找補，讓這些收入較少者，釋出部份坪數給願意加購者，這樣他們還是可以留下
→
02/09 00:17, 6年前 , 4F
這篇還可以。但太理想化
02/09 00:17, 4F
因為我想談的是應然面，把大前提弄對，才不會有奇怪的政策出現… ※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:18:04
推
02/09 00:18, 6年前 , 5F
你的文章雖然說得很簡單明瞭 但是其實普羅大眾在法定
02/09 00:18, 5F
推
02/09 00:18, 6年前 , 6F
還是在講現行體制,制度就有問題啊
02/09 00:18, 6F
願聞其祥～
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02/09 00:19, 6年前 , 7F
容積這詞之後的內容大概都看不懂，只會跳針越換越小
02/09 00:19, 7F
是的，在現場和阿公阿嬤說明時，我們都會更口語，然後要花上更多時間，但其實，重點會 在某些意見領袖，另一方面，為什麼要有都市計畫控制，也是無法說服大眾的一點…
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02/09 00:19, 6年前 , 8F
會吃虧之類的...
02/09 00:19, 8F
推
02/09 00:20, 6年前 , 9F
你的觀念正確，可惜聽不懂的人一堆
02/09 00:20, 9F
推
02/09 00:20, 6年前 , 10F
公設比這是消防法規問題
02/09 00:20, 10F
→
02/09 00:21, 6年前 , 11F
老人家看到這麼多字就只會開始跳針
02/09 00:21, 11F
→
02/09 00:21, 6年前 , 12F
想知道都更好後 再三十年後該怎麼辨?
02/09 00:21, 12F
這個問題真他媽好，我也這樣問過，但我得到幾種答案，給你參考看看： 1.到時再說 2.那時候台灣不知道還在不在，想那麼多幹嘛 3.本來現在都更用鋼筋混凝土，就該以80甚至100年為使用年限 --------- 但我個人想法是，落實都更要付錢的觀念，時間到了有都更需求，就掏錢重建吧
→
02/09 00:22, 6年前 , 13F
不要說別人看不懂容積 事實上就是越換越小 其實你
02/09 00:22, 13F
→
02/09 00:22, 6年前 , 14F
能室內30坪舊房換到室內30坪的新房 阻力會小很多
02/09 00:22, 14F
你知道我知道獨眼龍也知道，但前提是你得真的生出更新後那麼多坪數給人家分，現在有很 多房子的原容積（現況）>>>法定容積，他根本蓋不出那麼多容積啊…… 就像回春堂朱二只進了半斤砒霜，哪來的一斤賣給人家……
→
02/09 00:23, 6年前 , 15F
公設比是法規又如何？關能不能實坪換實坪何干？
02/09 00:23, 15F
推
02/09 00:24, 6年前 , 16F
都更後怎麼辦？強制年度鑑定啊，鑑定後公開公佈
02/09 00:24, 16F
→
02/09 00:24, 6年前 , 17F
為何不問實施者的成本真的有那麼高嗎？建商敢接受估價嗎
02/09 00:24, 17F
有啊，每個都要三家估價師簽證，只是不合地主想法，就統統被打成黑箱
→
02/09 00:25, 6年前 , 18F
看哪個不怕死的願意買或哪個社區命夠硬
02/09 00:25, 18F
推
02/09 00:26, 6年前 , 19F
我是覺得條件好的地方早就都重蓋完了 剩下一堆沒利潤的
02/09 00:26, 19F
沒錯，就像比特幣也輪不到我賺
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02/09 00:26, 6年前 , 20F
為何不問社區為何不肯付委建費，這樣不是更省？
02/09 00:26, 20F
這其實就有自力更新的概念在，但這個比較要擔心的是，有很多無良廠商會騙人
→
02/09 00:26, 6年前 , 21F
住三 六米 八米巷 小基地 是不會有建商去蓋的 只能靠
02/09 00:26, 21F
這個等看看危老吧，但我覺得危老就是亂搞的政策… ※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:26:50
推
02/09 00:26, 6年前 , 22F
反正住戶就是不想付錢但是想住一樣大的新房子。無解
02/09 00:26, 22F
→
02/09 00:27, 6年前 , 23F
自己了
02/09 00:27, 23F
→
02/09 00:27, 6年前 , 24F
公寓一定越換越小，不想給建商賺自己來也是越蓋越小
02/09 00:27, 24F
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02/09 00:29, 6年前 , 25F
除非修法把容積管制直接放寬2倍，不然本題無解
02/09 00:29, 25F
但又沒有足夠的論述去支持都委會給兩倍容積……
推
02/09 00:30, 6年前 , 26F
很多人愛跳針建商賺很大，老屋換新後依現行市價來算
02/09 00:30, 26F
推
02/09 00:30, 6年前 , 27F
老舊建物有價值的只有土地，所以土地價值低很難一換一
02/09 00:30, 27F
專業，重點在權利價值，重中之中是土地持分，建物本身沒什麼殘值了
→
02/09 00:31, 6年前 , 28F
跟當時購入的價值比起來又賺多少？
02/09 00:31, 28F
地主一般不會想這個QQ ※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:35:56 ※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:37:54
→
02/09 00:41, 6年前 , 29F
都更都把容積用到最大 那只是把問題留給下一代
02/09 00:41, 29F
→
02/09 00:42, 6年前 , 30F
讓下一代更難處理
02/09 00:42, 30F
※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 00:44:06
→
02/09 00:46, 6年前 , 31F
有公共利益為何不公辨都更?
02/09 00:46, 31F
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02/09 00:47, 6年前 , 32F
沒公共利益為何強迫都更?
02/09 00:47, 32F
→
02/09 00:49, 6年前 , 33F
只擁有地上權或土地租約的住戶怎麼辨+
02/09 00:49, 33F
地上權有權利價值哦 租約在現行制度只有拿違約租金走人，這個是未來需要處理的
推
02/09 00:53, 6年前 , 34F
公辦都更協調性更差，而且市場跟行政規矩落差會造成
02/09 00:53, 34F
→
02/09 00:54, 6年前 , 35F
時間更加冗長，公務員或其首長很多沒膽去擔責任
02/09 00:54, 35F
不一定更加冗長啦，決心要推有各種特例條件 ※ 編輯: hank791221 (114.136.2.10), 02/09/2018 01:05:29
推
02/09 01:08, 6年前 , 36F
專業給推
02/09 01:08, 36F
推
02/09 01:20, 6年前 , 37F
這篇觀念正確 為什麼版上反應這麼冷淡?
02/09 01:20, 37F
推
02/09 02:07, 6年前 , 38F
2樓終於講到重點，「合理的」都更最終結果是把一些沒錢
02/09 02:07, 38F
→
02/09 02:07, 6年前 , 39F
貼新屋的人趕出去，變成以都更之名行驅逐低端人口之實
02/09 02:07, 39F
可以配合選配找補或者公宅政策（台灣這塊嚴重落後），這樣會好一點
推
02/09 02:18, 6年前 , 40F
所以還是得制定符合現實的法規,看看那危老...
02/09 02:18, 40F
推
02/09 03:22, 6年前 , 41F
推BC大
02/09 03:22, 41F
推
02/09 07:31, 6年前 , 42F
推
02/09 07:31, 42F
推
02/09 08:17, 6年前 , 43F
容積總量是要用各戶的容積加總嗎？是怎麼定的啊？
02/09 08:17, 43F
最簡單的理解是土地面積*建蔽率*容積率，然後再加上容積獎勵、免計容積。但實際計算， 還會有建築法規臨路限制、禁限建（航高）………，算出來不一定是理想值就是了 舉例，土地面積100、第三種住宅區45%、225%，在沒有其他限制下，就是100*0.45*2.25*1. 3（容獎設1.3）再加免計容積的部份。 ※ 編輯: hank791221 (223.140.108.123), 02/09/2018 08:25:22 ※ 編輯: hank791221 (223.140.108.123), 02/09/2018 08:27:11
推
02/09 09:49, 6年前 , 44F
容積問題無解
02/09 09:49, 44F
推
02/10 04:48, 6年前 , 45F
謝謝原po熱心解答！
02/10 04:48, 45F
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