Re: [問卦] 日本年輕人買得起房子嗎?消失
※ 引述《sean12345678 (男人)》之銘言：
: 日本年輕人據說薪水都好高,
: 日本房子據說都好便宜,
: 日本物價據說也便宜,
: 可見日本年輕人應該據說過爽爽的,
: 有沒有日本年輕人邏輯上應該個個都能買房的八卦?
: 還是 只有台灣年輕人認為日本年輕人可以買得起房子?
稅金那麼重.
還有日本特有的強迫整理房子的費用..
你買房子之後不但要花一大堆錢養他...
還要吃超重的折舊.
所以除了資產管理公司可以操控大量資金去嘎東嘎西維持他的收租效應利潤外.
一般人你今天在公司當課長好了,你買房子.
過兩天公司倒了,你工作沒了...
啊幹你娘你房子很難賣,因為日本交易稅也超重....
所以你房子賣不掉,又要被抽大量持有稅,每過一兩年又被政府逼著要花錢整理房子.
你就崩潰了,被一間房子拖垮到破產.
所以不如租吧,雖然租金也貴的要命.
但至少你工作丟掉後,可以跑去鄉下租便宜的房子過活...
日本以前房價炒到爆高.
是因為他那個年代也是低持有成本,低交易成本,外加銀行放款比台灣浮濫非常多.
和現在的制度完全兩個世界...
一般而言..
持有成本會影響的東西是.
1.房價租金比..(租金投報會趨近於房貸利率+持有稅金成本)
2.自住戶持有不棟產比率...(持有成本越高,自住戶越不愛買房子)
3.不動產使用率...(高持有成本底下,不養空屋,能出租就會出租,土地能開發就會開發)
交易成本影響的東西是...
1.交易量...(交易成本越高交易量越低)
日本目前是雙稅都高狀態,並且雙稅都是世界頂級的高...比歐美還高.
他從世界頂級的低變成世界頂級的高,造就他不棟產低迷20年...
台灣去年以前是雙低,世界頂級的低...
現在是交易成本因為房地合一變很高,但持有成本還是世界頂級的低,比中國高一點而已.
中國的住宅,持有成本世界頂級的低...(除非你商用不動產稅就重很多.)
所以不是華人愛買房,而是華人世界剛好不棟產持有成本都超低.
你持有成本那麼低,當利率一降,不棟產自然就會噴,並且噴很大.
(這是數學問題,你持有成本很高,降利率造成的房價上噴量就比較低)
並且人人都買房....
因此,日本人不會在買房了,除非他自己在改變稅制...
因為你無法承擔養房子的壓力和風險,因此會選擇租屋.
而資產管理公司就會把房子買起來租給你...
而日本交易量比率就會很低,並且日本炒房都會以長期收租為主...
就像吳淡如他們很多年前第一波去日本的,大多都是去賺高額的房租收益.
(一般在4~5%投報)
而不是轉賣賺差價...因為他交易成本也超高.
美國/英國持有成本高,所以也是一般人不太買房子...7x%的人都是租屋.
可是美國/英國交易成本並沒有日本這麼高,所以美國炒房投資客也是不少...
當然它們也有走包租的..但相對日本而言,賺差價的玩家比率多很多.
但基本上,因為高持有成本,所以日本英國美國德國,他們大多數的不棟產都是財團持有.
台灣則是雙低,所以包租公和賺增值的都很多...並且全民都買房.
和歐美都財團持有是很不一樣的世界....
so...不要整天用台灣的大腦去想外國.
外國人才不想買房子勒...富爸爸作者不是說買房是一種負債嗎..XD
(雖然說他自己後來跑去炒房)
台灣則是看有房子的人都是有錢的代表,所以才人人想買房子.
但其實...買不買房子,跟薪水或是甚麼房價所得比,根本無關.....
也不是民族性的問題...
最大的問題根源是出在於稅金上面...
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這就是干預市場自由...
哪個國家在禁止不棟產所謂的"炒短線"的...
大多國家管制也都是管制"外資",也不是針對他們"炒短線"管制....
so...台灣在經濟自由度評比上,很多時候被扣分就是這樣.
過度干涉市場...
你要想,如果今天A公司買三塊土地做整併後賣給B公司做開發.
甚至,A公司整併三塊土地後賣給B公司去蓋東西蓋好後再轉手給C公司去經營.
你管制短線交易..那靠杯,你要A公司怎樣做土地整合.
阿B公司可能只會蓋旅館或是蓋百貨...然後C公司可能是旅遊業或是哪個商業財團.
所以你一打短線,就變成無法分工,無法產生連串的產業鏈.
變成只能有龐大的怪物,從土地整並到營造到經營可以一手包辦的大財團.
才有辦法做整體的開發...
不然每一個公司都給他卡兩年,沒多久就全倒光了...
造成中小企業發展困難,大者恆大小者活不下來.
so...照理講政府不應該去干涉短線.
你就固定抽20%的交易稅好了...
他們愛買來賣去你就讓他一直交易阿....
他的價格往上,政府也是穩穩的抽到20%稅金...又沒有損失.
※ 編輯: ceca (1.172.235.90), 03/04/2016 02:38:44
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政府應該只管銀行放款的安全係數就好.
在惡性炒作下,就直接干涉放款和利率...
不應該用惡法直接強迫性的拘束...
那個你約束了東邊,也扼殺了西邊..
學者最容易犯的大毛病就是...
你為了A的目標達成,而弄了一大堆東西.
結果A達成了,BCDE都死光了....然後學者還沾沾自喜.
※ 編輯: ceca (1.172.235.90), 03/04/2016 02:40:41
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又一個不懂德國的人.
德國自己去看政策...
不要整天埋著頭看新聞亂想.
德國規定,租金一年不能漲15%..
但你可以漲14%連漲100年.
德國不禁止你短期買賣,但你的賣價不可以高於認定的我忘了是10還是15%.
但是他的認定會隨大環境增值而上拉.
所以德國只是禁止你往上拉的速度不太快.
並沒有禁止你炒房或是當包租公.
不然這幾年,慕尼黑,漢堡,柏林,也不會貴到德國人住不起,房價狂噴一倍..
所以說,你在講哪一個東西的時候.
一定要先去看清楚他到底是怎樣.
德國不能炒房這種話,只有外行人才在講.
稍微研究一下就知道.
他真正做的,是對增值弧度的控管...而不是禁止.
另外德國也因此,經濟自由度並不高.
沒記錯比台灣還低....
更不用說跟新加坡香港瑞士比..
※ 編輯: ceca (220.134.203.193), 03/05/2016 03:17:25
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