Re: [請益] 長照該要房貸嗎? 低風險投資方式?

看板CFP作者ffaarr (遠)時間1年前 (2022/08/13 11:40)推噓10(10推 0噓 37→)

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※ 引述《king11628 (慶橘)》之銘言： : 標題: [請益] 長照該要房貸嗎? 低風險投資方式? : 時間: Sat Aug 13 10:31:18 2022 : : : : 今年中家母糖尿病跌倒， : 導致周邊神經壞死、近癱瘓， : 巴氏量表0分，必須要住護理之家。 : : 醫生評估就算積極治療， : 恢復生活自理的希望不大。 : 家母55歲應一輩子都要住下去了。 : : 誠心發文洽詢風險較低的財務規劃， : 幫助我媽在有生之年有個基本照護。 : : ------------------ : : 目前月費3.6萬， : 加復診、復健、換藥， : 每月目前約固定支出4萬2上下。 : : 已經將媽媽原本住的房子出租， : 一個月租金2萬， : 扣掉維修、管理、稅金、保險， : 一個月應有1.8萬收入。 : : 4.2-1.8=2.4萬， : 目前我還剛好cover得過來， : 但怕無法長期負荷。 : : 想請教大家，房子27年屋， : 市價約500萬上下， : 如果房貸400萬， : 目前問到國泰利率約1.7-2上下。 : 開辦費3500、兩年寬限。 : (還沒送件，怕是招攬的幌子) : : 請問 : : 1. 這個房貸利率是否合理? 有更好的條件嗎? 現在如果能1.7%的話算是很好的條件。不過只限不再昇息的狀況才可能維持。 : : 2. 是否應該申請房貸，做其他投資? : : 3. 是否有建議的投資方式? : : 不貪多，只求穩健、低風險， : 能cover過護理之家花費為要。 : : 如果有比收租更穩健的收益， : 不排斥賣掉房子。 : 2-4 後面一起完整說明 : ------------------- : : 先生說現在大盤五太高 : 建議跌到萬二時 : 貸400萬、0050買100萬， : 萬一再買100萬、 : 一萬再買100萬、 : 九千再買100萬。 : 沒跌就不要買。 : : 這個方法適合嗎? : 如果沒有跌到萬二， : : 或只跌到萬二， : 剩下的錢怎麼辦? : 買金融股嗎? : : 那跌到八千沒錢繼續買， : 只還本金跟利息約1.8萬， : 撐到大盤升回來應該也是可以吧? 這個方法就只是在猜行情而已，不是真正可長可久的方式。正如你所說的，台股也可能永遠都不會跌到萬二。 : : 別篇有人說房貸借滿， : 買0050加股票質押，不會輸。 : 想問是否穩健呢? : 風險在哪裡呢? : : 我不太懂質押， : 利率是不是很高? : 跌到什麼門檻要補錢嗎? : : 如果我貸款400萬， : 300萬這樣操作， : 100萬1.25%優利活存， : 是否就夠承擔補錢的風險了呢? 個性保守又要穩健的話完全不建議，本來就借錢投資就是風險較高的了還要再開質押，不是合理的方向。 : : 因為我個性比較保守， : 工作無法看盤，也看不懂， : 過去心情常被消息面影響。 : 所以目前投資偏好定期定額， : 只求長期贏大盤跟通膨就好。先建立一個觀念，連那些專業的基金經理人要贏大盤都不是很容易了，你如果看不懂還投資心理沒很強，「只求贏大盤」是太高的目標。 : : ------------ : : 今年升息、烏俄戰的不確定因素， : 跟過去家母燥鬱症積欠卡債、 : 導致信用破產、房屋法拍的陰影， : 也讓我對貸款(開槓桿)投資有畏懼， : 而遲未申請利率較低的房貸操作。 : : 但是考量今年通膨嚴重， : 今年中家有新生兒月多2萬開銷， : 明年中寬限期結束月多還1.5萬本金。 : : 且我媽這筆支出 : 會壓縮到我定期定額的退休規劃。 : 我不希望階級複製， : 自己小孩長大， : 跟我一樣，為了要照顧長輩 : 而影響他的人生。 : : 種種大環境變化、家庭開銷變多， : 雖然小家庭總收入應可剛好負荷。 : 但我多少還是希望能活用資產， : 為媽媽跟小家庭做更完整的財務規劃。 : : 真心求教， : 希望溫馨CFP版友能提供一些想法， : 謝謝大家。 : : : : : : ----- : Sent from JPTT on my LGE LM-V600. : : -- : ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.164.82.71 (臺灣) : ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1660357881.A.89A.html : → duriel3313: 關鍵問題:老房會是屬於你的遺產嗎? 08/13 10:49 : → king11628: 房子是我的名字，所以沒有產權問題。 08/13 11:03 1、是否需要賣房： 500萬的房子如果租金可以到1.8萬，相當於4.32%的年化報酬率，這在台灣的房子來說，來說算是很不錯的預期報酬，如果出租狀況穩定的話，留下來還是比較合理的。畢竟在風險相對小的情況下有4%其實 c/p值是蠻高的。這還不算可以貸款這點。 2、是否應該貸款投資：這點沒有什麼「應該」或「不應該」而是要看你的取捨：一、報酬： 2%以下利率貸款投資如果使用我最建議的長期持有0050或全球股市ETF（更建議，因為風險更小）的方式的確能增加預期收入（預期扣成本後長期報酬可能在6-10%）但借400萬要能cover 一月2萬四（這裡是指長期總報酬不是現金流）能否達成很難說。因為那代表的是7.2%的年化報酬，再扣掉2%的借貸成本，代表投資要達到9%以上，這個需要運氣好市況好才能達到（並非不可能，但不能先這樣預期）二、風險：借錢投資就必然要承受比一般投資更大的風險。即使長期持有整體市場ETF的風險，已經比個股或短線進出要小了。光市場風險還是不可小看。這種風險是可能最慘短期幾年內都是虧損，不但沒辦法當下cover 支出，還要支出利息，還要忍受幾年虧損。這裡還不知道你平常其他有些什麼投資，如果加起來的風險心理上不能承受那可能會賣在低點而導致失敗，這會是最慘的狀況。然後不要認為用什麼「猜行情漲跌」的方法就能避開這種風險，這個有人做得到，有人做不到，最安全的方式是要先假設自己做不到，真要減少風險，以及相應的心理壓力，就是一開始減少借貸投入數額，但同時增加的前述預期報酬就會減少。所以一開始就要妥善評估，何者是自己可以承受的風險上限（可以假設最慘投資進去結果短期跌了50%），那就是你最多可以借貸投資的上限。三、現金流：前面建議選擇長期投資大盤ETF，因為那是報酬/風險相對cp值最高的，在風險可以承擔的情況下，會是對整體長期財務最有利的。但它就沒辦法顧當下的現金流，雖然ETF隨時可以賣出取錢，但如前述很可能要用錢時剛好市況差，賣出就等於虧損。大盤ETF的配息率一般不高，恐怕連支應貸款的還款都不夠，更不用說是直接用配息去 cover 那2萬4費用。所以很重要的點在自己是否暫時有其他可靠的來源，可以先cover現金流（還款，以及照護費用），然後耐心讓大盤ETF隨著時間把總資產拉起來。以後到某一天可能足以用投資收入cover花費，這是最合理的作法。但如果連現金流都cover不了的話，那可以選擇的標的就變少變差了，因為高配息的產品，報酬/風險的cp值一般比較差。等於需要為了現金流多少犧牲整體的報酬/風險。如果這樣，就要先算一下需要的現金流，再來進一步考慮什麼樣的產品。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.40.40 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1660362029.A.4C9.html ※ 編輯: ffaarr (220.141.40.40 臺灣), 08/13/2022 11:47:31 ※ 編輯: ffaarr (220.141.40.40 臺灣), 08/13/2022 11:49:29

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