Re: [閒聊] 未來十年高雄美術館區會怎麼發展
基本上就是..
屋齡+10年..XD
不過最近卡了一些鳥籠產品近來.
所以未來美術館的人車會明顯變多是沒錯.
不過通常在主幹道會很明顯.
也就是美術東二,明誠,美術館路,青海路.
當然目前鳥籠的大樓大多都還在蓋,所以這個狀況其實也沒特別明顯.
當然最近因為九如橋拆掉還沒蓋好新的,所以車輛借道青海路.
所以最近青海路的車會特別多,外加一大堆白癡外來人.
再加上這邊的路線和號誌被改得有點特殊...恩...輕軌好棒棒.
所以一大堆外來路過的迷迷糊糊,很容易塞在青海路上.
從輕軌塞到美術東二.
當然各種搞不清楚路線和號誌的狀況最後都反映成兩個白癡狀況.
那就是,左轉的不靠到最左邊甚至綠燈要開到雙向路的路中間.
右轉的不會靠到最右邊,好像很怕開到慢車道..
然後一大堆在中路要左轉右轉的,讓青海路在上下班很容易堵塞的很嚴重.
真不知道這些人駕照怎麼考的...
左轉靠左;右轉靠右很難嗎?
慢車道的功用之一就是你右轉要開上去,並且最好做"關門"動作右側整個封死不讓機車走.
這樣直行機車走你左邊,你右轉.右轉的機車排在你後面跟著你轉,完美沒有衝突.
阿你從車道中間跨過慢車道右轉,直行機車一堆的時候.
你到底是要撞他們還是要在那邊等變燈?
另外馬路一大堆汽車撞機車的也都嘛是這樣造成的,中路給人家右轉,直行機車就撞上去.
你是中路過來gank的喔...
不過,反正...人民的程度就在那邊,這...也只能接受.
我們都全民大學生了,所以你也不可以太強求甚麼...XD
而接受的情況就是,東西向的時候沒事不要在上下班走青海路.
然後緊盯新的九如路橋工程進度,叫他快點完工.
對喔,美術館主幹道車變多還有兩個原因是.
1.輕軌打亂了交通號誌.
你運氣最差的時候,你會等同等兩次紅燈.
也就是你美術東二路往北好了,在南一的時候等紅燈.
等到變綠燈理論上就可以往北走過美術館路.
但問題是這時候剛好輕軌要來.
所以你南一變綠燈但是前面美術館路還在紅燈,前面的車子都不能走,你排隊還是排在南一.
之後輕軌終於走了,可是你南一路的綠燈又變回紅燈.
痾....你就再等一次紅燈...哈哈.
最慘的就是.
這個狀況也會發生在青海路...你看多悽慘.
2.梅花燈.
今天輕軌沒來,你南一,美術館,東一都是綠燈.
但是東三東五給你紅燈.
明誠又是綠燈.
並且三者同步交替.
逼你在東三那邊一定要停下來,明誠再停一次.
因此短短一公里多,在以前你可能一次南一就直達北三,甚至飆仔可以直達美明.
現在你要花3~4倍的時間才有辦法達到美明.
這就是白癡梅花燈.
當然梅花燈確實可以降低嚴重車禍.
但問題是,你嘛弄個大梅花,例如青海道東三同燈,東五到美明同燈.
整條路你切兩半就好,這樣既可以疏通交通又可以降低飆仔要拚一條龍到底的問題.
但你現在給人家切五六段...靠邀....
當然啦,美術館的人應該會自己想其他辦法.
例如走東四,例如走馬卡(馬卡的測速照相好像拔掉了),走南三走北三.
避開青海和東二和明誠.
不過話說回來,美術館的人車在怎樣多,還是比其他地方狀況好.
所以...你想要逃離,你也會淪落到沒選擇的狀態.
除非你說中都,中都大概除了美都路外,其他路目前人車都很少.
但是..整個中都一大堆工地,這....工地風的感受??
而等這一大堆工地完工的時候,九如路橋大概也完工了.
那中都的車流和借道路過車流,也不會比較少多少.
至於未來更新的區域.
目前看來還是光陽總廠那一塊工業地重劃.
但...那個的進度還要很久的.
那邊發展到讓你覺得高級住宅的感覺我看10年很難,10年可能連中都現在狀況都有距離.
至少20年.
也就是你可以考慮美術館住個1x年,然後看那區的發展,等到你覺得發展到舒服了.
你再搬過去.
10年內應該沒啥地方可以挑戰美術館的住宅環境.
至於新彎區,最近新彎曲有不少土地的變動.
但很多都是商用走向....他那邊是豪宅+商用不動產,是那種傳統CBD的概念.
非高級純住宅區.
而且車...超級多...尤其借道的車和來做商業行為的車都超級多.
因此你嫌美術館人車變多,你應該也不會想要搬去新彎區,屬性完全不是你要的.
另外住和投資是兩碼子事情.
文化中心這幾年漲幅在高雄有點顆顆.
但是你不可以否認,以南高而言,他還真的很好住.
當然文化中心有它的屬性,機能,文教等等....
講白話就是"老文青"喜歡的環境.
但她好住歸好住,他把蛋黃區王者的位置讓出來就注定他要一段時間增值都比別人少.
所以投資就不會喜歡那邊.
這個狀況在很久以後的未來,美術館也會遇到.
當然你以自住投資都想要顧慮到的最佳CP值作法.
就會像我上面講的,你美術館就住住住,直到你發現,應該是光陽總廠那邊沒意外的話.
你發現那邊從一片空地到一片工地到開始有住宅大樓聚落產生一些氛圍.
這時候你就可以開始考慮哪時候換屋換過去.
當然每個人對住宅環境的要求不一樣.
所以你要自己評估那個地方發展到甚麼程度你願意搬過去.
而你只要再他還沒把美術館住宅王者的地位幹掉前搬過去.
那美術館後面交出王者的地位增值進入疲憊的狀況,你就吃到很少.
那這樣就可以在住宅和投資雙方面取到一個不錯的CP值操作.
而且如果是複製文化中心經驗的話.
2010年左右,文化中心的中古屋還滿貴的,你換去美術館其實還有一點吃香.
你不要拖到2014年農美大炒一波後才過去,你都還可以撈到一點好處.
(2010~2014農美大炒奠定了高雄住宅王者易位的里程碑...)
而農美在2000年就重劃完成開始推案.
(所以農美最老的大樓大概在20年左右)
不過當然未來光陽總廠那邊發展的速度不一定那麼快之外.
美術館目前還很多空地沒有蓋(超過1/3都是空地或是鐵皮屋在養地)
不像文化中心在2000的時候空地其實就很少了,後面2x年來文化中心裡面幾乎沒幾個案子.
所以到時候王者易位時間你是無法拿考古題來抄答案.
你還是要到時候自己仔細觀察....
因為這是變化題....
至於新地點光陽總廠那邊.
他的競爭力,除了他的整體面積不小
(中都就太小無法成為一方之霸只能成為美術館延伸,中都看似很大但很多都是公園和溼地)
他愛河第一排有景觀+綠地.
百貨公司+高雄最強商圈之一在正旁邊但不在裡面.
(住商分而不離,類似101商圈相對於信義計畫區住宅區)
一般車輛不會借道重劃區裡面(只會借道外環的大順路自由路和民族路)
高雄正中心位置.
捷運+輕軌(但輕軌剛好不會造成她那邊的塞車)
高醫在河對岸(老人和慢性病者,眼睛發亮)
直接有還不錯的龍華國中學區(不用從新打造)
可以接續上河堤社區.(河堤靠他回春,他靠河堤直接吃下擴散過來的不錯素質居民)
因此,等到很久以後,美術館的地被蓋得差不多光了.
這一塊基本上就是下一個重點純住蛋黃區.
除非市府又急轉彎跑去重劃自立到中華那一塊工業地.
如果那一塊也重畫起來,那一塊因為是接連中都,中都又接連美術館.
所以整片的競爭力會反過來壓過這一塊.
但目前看起來市府並沒有這個動作....所以理論上來講未來王者還是他跑不掉.
至於農21的話.
他問題應該也是腹地太小.
所以會被視為農16的延伸.
這邊解釋一下,所謂的延伸就是.
你視同是同一個區域.
也就農21重劃後,他就屬於農16....它們是一體的是同步的.
當然中都跟美術館的切割比較明顯一點.
所以他們的一體性和同步性會比農16和農21弱一點.
但是無論怎樣,中都和美術館目前的局面還是處於延伸狀況,有很大的一體性和同步性.
美術館漲中都就漲,甚至後面美術館賣多少,中都價格也不會差多少...
而中都的發展也會讓建商對美術館土地的推案速度減少而把能量分到中都去.
所以本來例如美術館的土地20年後會蓋完,但因為多了中都,所以可能要30年後才蓋完.
這種延伸性滿有趣的,各位可以慢慢研究.
以上大概就是高雄未來"純住宅"的蛋黃區狀況.
南高比較住商混
(並且他的商都是...很大的商...XD)
那是另外一種訴求的人會喜歡的.
喜歡繁華,喜歡傳統大都市的感覺,喜歡紙醉金迷等等...
就去南高吧.
每天放煙火每天辦活動每天購物節,吃的餐廳一間比一間大.喝的飲料一杯比一杯貴.
動不動就大活動滿滿的人潮然後交通管制.
然後你是住裡面豪宅的可以爽爽的開車讓滿滿的人潮兩邊讓路給你這樣在萬眾矚目中.
跨過管制區,慢慢地駛入你家的車庫.
進車庫前,搖下車窗還可以聽到旁邊的阿伯在聊"阿這間要多少?""大概四千多萬吧"
是不是很有面子阿....XD
這次跨年煙火在夢時代,照慣例又跑到頂樓去看.
結果這次沒啥高空煙火,所以只看到兩顆高空煙火..
然後就看到鄉民在新灣區傳來的頂樓煙火錄影...XD
哀..
不過高雄通常煙火重點在元宵節,跨年不會去跟其他縣市爭人潮.
到時候再來看元宵節煙火的規劃是怎樣...
上次元宵節,沿著第一港出海口的港岸放,在我家頂樓剛好看到一整排煙火.
對喔,為啥不去新彎區我的其他房子看.
喔...因為懶阿...顆顆.
不過正勤有活動的時候他頂樓都會封起來..殘念.
(當然選舉造勢不會封,你可以在頂樓看他們造勢,但是有機率舞台背後剛好面對你)
31期的話,夢時代煙火,就可以到頂樓去看.
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google或是google map打光陽總廠.
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投資來講.
台積電那麼強,你幹嘛不去追?
你不去追強勢的,那你要布局落後補漲的.
這...我有點不知道該怎樣回答你...XD
對拉你會賺錢...XD
可是.
為啥你不選擇比較早可以把錢拿到口袋的標的.
另外諾貝爾...我那間出掉了,賣價多了一百多萬...給你參考.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 00:49:03
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看起來還要很久.
會不會久到總價翻三倍才賣...
恩...好像有可能...顆顆.
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他的缺點就是.
他目前住宅環境風格叫做...工地風.
其他方面缺點並不大.
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因為東二到美明就到底了.
而會走明誠以北到美明的,只有美術館的人.而且還分流馬卡和中華掉很多車.
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南高有三條很好走的路.
民生,四維,民權
並且也是很多高級住宅喜歡的做落點.
而除此之外,成功路雖然車很多,但還滿好走的.
外加還有海邊路的支援.(不過海邊路大多都是南北高跑的人在走的車很少)
北高的話,大概只有新莊仔好走一點.
其他路都很壅塞.
另外這還牽扯到那一條修路修了兩年的華夏路.
到底是有甚麼好修的,修了兩年到今天都還在修路...=.=
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 01:37:32
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新彎區目前住宅人口很少.
目前主要是借路的車很多.
所以車流會集中在某些時間和某些路段.
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那邊除汙不比五輕的方式.
不過聽說已經到後段了.
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205要看他到底要幹嘛再說.
另外目前彎曲,31期,75重劃區的價差還滿穩定的.
205如果有世界奇觀.
那三區很可能就等比上升.
但是彼此的地位和價差應該還是維持差不多穩定的狀況.
對喔我指的蛋黃區是指王者地位,也就是南高最貴.
你如果205有世界奇觀,之後75房價幹掉文山特區或是現在的國泰重劃區是有可能的.
但是要幹掉正彎區是不理智的期待.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 11:03:58
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他再等新台17線的進度.
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下一個文山特區.
就這麼單純.
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他們屬於同一體的.
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台中看起來是持續水楠帶著北屯飛.
其他地方跟在後面,價差被拉大後會補漲.
連中科台積電第二製成都會被水楠和北屯吃到非常多炒作能量(畢竟中科路直直走就到了)
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那邊不就農16.
(這邊可是正農16,雖然沒有龍德龍勝那麼有氣勢,你可以視同南一北一之於美術館)
就農16的走勢.
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01/04 20:20,
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國泰重劃那一塊還沒幹掉文山之前,文山都還站在他本來的地位上.
國泰除化(也就是上面講的77期)是文山特區最大的風險.
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火車站以東看起來注定已經轉變成住宅大樓區了.
不過前後兩個新的百貨商場加持下(高雄火車站+日勝生)
所以他就延續後譯的二線地位....
科工館那邊照慣例跟著後譯跑.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/04/2024 22:38:45
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因為你無法在市區找到再像美術館這模大的重劃區空地.
而美術館的土地總有一天會被蓋完,房子總有一天會老.
那新的重劃區全部的房子當屋齡都比美術館低2x年起跳後.
平均房價最高的地方,一定會轉移.
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※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/05/2024 09:12:51
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裕國街就是農16比較小條的路.但他是正農16.
就像美術一路,美術北一路是美術館比較小條的路.
但都是正美術館.
通常大路現在大多要嘛豪華品牌,要嘛推案的坪數比較大(興富發例外)
小路比較容易出小坪數.
不過如果以漲跌來講,就是同步...
例如皇苑大路賣70好了,你小路有人推50.
之後皇苑漲到77,你小路可能就漲到55.
這就是漲幅同步的意思.
當然實際上可能會有一些震盪,但巨觀來看就是同步.
※ 編輯: ceca (61.227.100.207 臺灣), 01/05/2024 23:06:00
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