Re: [請益] 商圈為何比住宅容易轉移

看板home-sale作者ceca (生活藝術大師 N)時間1年前 (2023/05/15 16:41)推噓22(22推 0噓 4→)

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※ 引述《empireisme (empireisme)》之銘言： : 台灣的商圈常常因為人潮轉移 : 所以租金下滑 : 然後房價下降 : 反觀住宅 : 幾乎是穩定上漲 : 是因為什麼因素呢 : 小弟猜測是 : 1. 人們討厭搬家 : 2.需要長輩後援 : 3.學區因素 : 還有什麼原因嗎？你窩過美國就知道. 其實一大片的住宅區,只需要一小塊的密集商店. 所以一個商圈可以支援的面積其實很大. 那反過來講,一個區域,他對商圈的需求其實面積很小. 那代表. 只要東邊興起,西邊就會下去...!!! 最典型代表,台北東區第一個衝擊他的就是101商圈興起. 第二次衝擊他的是松菸附近的餐廳興起. 或是天母商圈當年搬家是因為捷運站附近產生商圈. 所以商圈轉移最主要是因為競爭. 而競爭是因為新的商圈產生了更強的競爭力. 而更強的競爭力通常就是聚集人潮的地方,例如百貨公司,例如車站等等. 至於住宅. 阿這邊就這麼多人,需要這麼多住宅. 你要怎樣轉移...XD 市區房價很低的地方,你以為都沒住人? 高雄最有名最爛的大樓,城中城裡面住了多少人...你以為他是空屋嗎..XD (他以前一間套房2x萬...你去找,可以住人的管你是找海邊還是找玉山山頂. 還是找任何你所謂的鄉下鳥不生蛋或是甚麼高污染還是多爛的地方. 你找的地比他更便宜的住宅空間嗎..... 沒有....呵呵.... 不敢說全台灣,但是基本上全高雄包含山區包含森林裡面,他是最便宜的!!!) 所以住宅本來就住著人. 而住宅房價跌通常都是整個市場大跌的時候. 例如城中城哪時候價格崩潰的?是不是2000年那一波. 甚至大家愛講諾貝爾,諾貝爾哪時候價格崩潰的?? 是不是2000年那一波. 也就是所有的房價主要都是那時候跌下去的. 之後20年來,價格巨觀都是向上....在新屋或是炒做很兇的區域有微幅的震盪. 這也是我們投資,其實也很在乎超級大崩盤. 崩盤是另外一個機會. 沒有崩盤,哪來的瘋狂大漲三五倍. 所以真的會產生崩盤,我們他媽的一定跑得比你快...哈哈哈... 但商圈就完全不是這樣. 商圈只要轉移,很可能永遠不回來. 然後,商圈說走就走,而且是甚麼時候都可能發生. so...玩商圈,大環境必然有影響. 但你更需要擔心的東西叫做. "競爭"!!!! 其實你攤開都市的零售業額,都還是在上升. 但你看,高雄為啥之前在討論站前. 一大堆人說站前已死OOXX.... 但實際上,零售業額還是一路線性向上,扣除百貨照樣是線性向上. 也就是說,就算市街邊店面,消費能力依然沒有縮減,還在擴張. 那為啥有些商圈好像已死. 主要原因就是因為....轉移走了. 當然,實際上建國路電腦街的狀況遠不如各位想的那麼慘. 當然他不可能有網路泡沫年代的興盛,甚至不及1/3. 但問題是,建國商圈還是屌打70%同樣20米路的路邊商業效應. 你只是無法拿建國商圈跟甚麼富國明誠,華榮,熱河...喔不.. 你無法拿他跟甚麼自立路,文衡路,陽明路這種二三線等級的商圈比. 他就一個普通的商圈這樣. 但是他也沒有往下的趨勢...甚至有一丁點微幅向上. (你自己去數電腦店...以年為單位,有微幅增加) 當然你說更靠近火車站,例如本來光南那邊. 那個沒辦法了,畢竟補教業還在往下走.... 當然以後會不會轉型...不知道,商圈的事情無法做長遠判斷. 另外會影響一個區域商圈競爭力的原因非常多. 粗淺的百貨公司,車站等等. 但是很多時候,光一家名店,就可以帶動一個商圈. 例如郭家肉粽就帶動那一排店家興起. 華達和雙飛奶茶,讓新樂街多了一堆奶茶店. 而一個地方興起,很容易就侵蝕到另一個地方的商圈. 所以玩店面風險本來就很高. 因為你無法判斷. 而且說死你就死了...XD 一死再起不能. 你光看師大夜市以前的店面,如果你買在最旺的時候. 你要套幾輩子你就知道. 哪有時候一死就是八輩子的事情. 另外...對投資來講. 最重要的還是那一點. 無法判斷... 這...... 當然啦店面還是有投資辦法. 再沒有商校的時候切入,反正你的價格就是沒有商校,你無法在往下. 然後環境會有變化,例如會通路,例如會有商場,例如會有觀光建設. 那這樣你勝率就很高. 並且只要爆發一波起來,利潤會非常可觀. 而等到商圈旺起來後. 你就該賣了.... 沒是守著一個很興旺的商圈的店面?你在等啥? 等衰退喔....這麼盤??? 阿你租金投報率是多少...喔,請用當下的房價去算.... 有沒有越興旺的店面,投報率越低阿. 那麼低的投報率,你是在貪圖她的租金?? 你要不要考慮賣掉後買正二比較好.... 啥金店面賣了就買不回來? 你現在去一線商圈看,哪邊買不到店面. 一個"衝刺發展中"的商圈你會買不到店面. 但是一個超級興旺的商圈,你他媽的最好買不到店面..XD 一大堆玩店面的都在那時候出脫,然後騙你. "金店面吃三代" "啞巴兒子會賺錢" "店面賣了就買不回來" 阿你他媽的真信??? 你嘛上馬路看一下是不是這樣一回事.... 阿就不是這樣一回事啊....越旺的商圈,三不五時越容易有店面拿出來賣. 只有在"這邊要通路"或"這邊要蓋百貨公司". 才會連續幾年沒任何一間店面拿出來賣. 對,之前我買了店面後連續七年,整條路沒有半間店面拿出來賣...給你參考. 人家講甚麼你就信甚麼. 難怪你是韭菜...哈哈. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.46 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684140095.A.A08.html

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soulknight

05/15 16:44, 1年前 , 1^F

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NTU303150195

05/15 16:45, 1年前 , 2^F

05/15 16:45, 2^F

網路泡沫年代. 我再光華商場還買到詐騙大補帖. (也就是燒壞的大補帖拿來賣...再路邊兜售的那種) 一片要五百塊(沒壞的要賣七百多甚至一千) 人生從小就在經歷各種詐騙.. 這社會真可怕!!! ※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:47:38 ※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:48:04

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Tosca

05/15 16:49, 1年前 , 3^F

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最近美術館中華路這邊也開了一家,還沒去過. 建國路那個倒是去過一家(靠火車站最老的那家). 但之前女僕素質有點......讓我很生氣. ※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 16:51:59

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Tosca

05/15 16:56, 1年前 , 4^F

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piliwu

05/15 16:58, 1年前 , 5^F

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showbon902

05/15 17:04, 1年前 , 6^F

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Rrn

05/15 17:12, 1年前 , 7^F

05/15 17:12, 7^F

理論上商用不動產貸款六成. 但是很多都可以偷渡成住宅.

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a741085

05/15 17:17, 1年前 , 8^F

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frowning1226

05/15 17:18, 1年前 , 9^F

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Yishanhuang

05/15 17:23, 1年前 , 10^F

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Pravda

05/15 17:28, 1年前 , 11^F

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※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:36:08 對喔,上面有暗示一件事情. 我不知道各位有沒有看懂..XD 這邊我還是白講好了. 店面跟住宅價格的牽扯"主因"不一樣. 店面崩盤是因為沒人租... 所以他的價格會從商圈店面往下掉成住宅/倉庫的價位. 住宅崩盤.... 裡面依然住滿著人. 也就是說同樣住得滿滿的情況下,住宅價格崩盤了. 啥?你說住宅崩盤是因為空屋率高,因為沒人住? 你火星來得喔... 1980年,1990年,2000年,嬰兒潮年代,很多一棟透天裡面塞了十個人以上. 你他媽的哪指眼睛看到沒人住造成崩盤...XD 你是2000年的時候,所有人都跑去公園住,然後房子全都空城鬼屋? 那住宅為啥造成崩盤? 因為大量房子進入法拍+購買力連法拍和不良債的釋出都跟不上. 所以最後法拍和不良債價格壓垮了房價!!!! 為啥大量房子會進入法拍?... 因為產業崩潰,經濟蕭條. 為啥購買力跟不上這種惡性釋出. 因為產業崩潰,經濟蕭條.甚至進入惡性通縮現象. 而1980 1990 2000發生甚麼事情? 是不是產業轉型陣痛期. 所以當哪天台灣科技業也要崩潰,新興產業還沒跟上的時候. 就是真正房價可能會崩盤的時候. 目前還沒跡象. 你沒看到聯發科或是鴻海有要倒閉的跡象. 那你整天在喊崩是崩個屁...XD so..這點很重要. 只是.... 只是阿你們就搞不清楚狀況,哈哈哈.... 崩盤崩盤,阿你他媽的很多人經歷過2000年. 結果崩盤的狀況和原因和現象,還是在幻想. 真他媽智障!!!! ※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:47:14

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bluezoo

05/15 17:40, 1年前 , 12^F

05/15 17:40, 12^F

這就會造成那一排店面的嚴重風險. 郭家的生意確實有受影響. (招牌都換了) 不過目前還沒看到很嚴重衰退. 還需要觀察一段時間.

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bearalex

05/15 17:45, 1年前 , 13^F

05/15 17:45, 13^F

到四五年前都還有. ※ 編輯: ceca (61.227.116.46 臺灣), 05/15/2023 17:48:12

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ytlintexas