[請益] 理財型房貸買房請益

看板home-sale作者 (momomo)時間1年前 (2023/02/01 19:03), 1年前編輯推噓36(37推 1噓 47→)
留言85則, 28人參與, 1年前最新討論串1/1
各位房版前輩好，這三年在房版天天爬文看功課，也吸收了不少知識。小弟台中人，目前 台北工作，年薪約130。 有幸在2020年買下北屯11期的新屋當退休宅，目前讓家人住（有幫忙出房貸），如今房價 跳漲，為了延長寬限期，我選擇轉貸，房價增值的關係，銀行另外再給我800萬的隨借隨 還理財型房貸。 目前運用的方式如下： 挪出350萬改建長輩位於台北市西區捷運站的透天老宅（長輩不給賣），改建成三間一房 一廳一衛一陽台的大套房，目前估算一間月租樂觀可達18000，每年可帶來約60萬元的租 金收入。預計下半年完工出租。 出租後使用一半租金償還理財型房貸，一半租金存下來。 而另外剩下約450萬元的資金，原本想說不敢太冒險先不用，但最近又覺得不用白不用， 考量再買下崇德文心站附近一房一廳含車約800萬的住宅出租。 若是使用理財型貸款付頭期二成，掛家人名字申貸約可再貸八成。以目前行情一房一廳含 車約20000元租金左右，三年寬限期內，扣掉利息，每月可再增加約8000元收入。 到了寬限期後加上稅費、仲介費，以成本價賣出，只賺這幾年出租期間的租金，請問各位 前輩，這樣的操作思維是否有什麼問題或是具有風險的地方嗎？ 或是我該先等台北的改套出租順利後再開始佈局？ 很少在房版發文，若是問題太笨，還請多多包涵，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.118.137 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675249425.A.168.html ※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 19:06:43
推
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理財型房貸不能直接買房 請先去市場上過個水
會先轉移到伴侶戶頭，或是先放0050，請問這樣操作是否有問題？ 02/01 19:07
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02/01 19:08, 1年前 , 2F
賺爛啦 說房價漲紙上富貴的 出來讓人笑一下
02/01 19:08, 2F
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02/01 19:09, 1年前 , 3F
這個連寬限期都還沒過 房子就漲就賺超過1000了
02/01 19:09, 3F
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02/01 19:10, 1年前 , 4F
過水是否要半年以上？
02/01 19:10, 4F
※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 19:12:13
推
02/01 19:13, 1年前 , 5F
這做法真的很強，資產累積到了，之後就永動機了
02/01 19:13, 5F
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02/01 19:13, 1年前 , 6F
你先買個台積電 看看會不會上600 嘻嘻
02/01 19:13, 6F
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02/01 19:18, 1年前 , 7F
350萬@@
02/01 19:18, 7F
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你有考慮過這間直接租出去跟隔套的價差嗎?
這間透天是三層樓，改成一層一戶而已。因為房屋太老舊加上管線破損和漏水，已經無法 住人，勢必得大整修。 02/01 19:18
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02/01 19:19, 1年前 , 9F
隔套54000, 我估計直接出租可能三萬?
02/01 19:19, 9F
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02/01 19:19, 1年前 , 10F
差價兩萬四要150個月回收喔
02/01 19:19, 10F
推
02/01 19:19, 1年前 , 11F
450直接買三間不是更爽
02/01 19:19, 11F
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02/01 19:21, 1年前 , 12F
你要做整理或隔間的時候 該考慮的是價差多久回收
02/01 19:21, 12F
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02/01 19:21, 1年前 , 13F
而不是用總租金
02/01 19:21, 13F
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02/01 19:22, 1年前 , 14F
350萬三間真的超貴的....
02/01 19:22, 14F
推
02/01 19:22, 1年前 , 15F
這命題我也好奇
02/01 19:22, 15F
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02/01 19:23, 1年前 , 16F
理財型房貸的問題就是到期如果銀行不續約 你能不能還掉
02/01 19:23, 16F
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02/01 19:24, 1年前 , 17F
這不是不可能
02/01 19:24, 17F
推
02/01 19:24, 1年前 , 18F
理財型是幾年一簽，唯一風險是下次你條件簽不過
02/01 19:24, 18F
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02/01 19:25, 1年前 , 19F
我去...你真會買，800萬價差是故意多放一點給你嗎
02/01 19:25, 19F
推
02/01 19:27, 1年前 , 20F
不過只要房價還是往上，你工作條件沒變
02/01 19:27, 20F
※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 19:30:02
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02/01 19:28, 1年前 , 21F
通常都不會不給簽，大不了整筆轉貸
02/01 19:28, 21F
推
02/01 19:28, 1年前 , 22F
到期不續約 轉貸成一般房貸應該就好
02/01 19:28, 22F
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謝謝您的提, , 23F
理論上不難找替代資金 但還是得考慮這個風險
謝謝您的提, 23F
醒，這的確是得考慮的風險。看來不能一次全用掉。 02/01 19:28
推
02/01 19:31, 1年前 , 24F
哦哦哦，透天喔，難怪有這麼多
02/01 19:31, 24F
推
, , 25F
目前爛頭寸情況應該不會簽不到 請問簽不到
什麼？ 02/01 19:31
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02/01 19:32, 1年前 , 26F
爛頭寸縮減時房價大概又大漲呢
02/01 19:32, 26F
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02/01 19:32, 1年前 , 27F
增貸八百還有人頭真爽
02/01 19:32, 27F
推
02/01 19:34, 1年前 , 28F
所以兩年前有買房的都嘛可以躺平了，整天中位數啥
02/01 19:34, 28F
※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 19:37:07
推
02/01 19:40, 1年前 , 29F
看有沒有外國籍，沒外國籍以房養房思路是對的不過那個
02/01 19:40, 29F
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02/01 19:40, 1年前 , 30F
裝修費再請人估估看吧
02/01 19:40, 30F
推
02/01 19:45, 1年前 , 31F
空空：沒賣沒cashout不算賺XD
02/01 19:45, 31F
推
02/01 19:46, 1年前 , 32F
沒賣都是紙上富貴XDDD 你問問看樓主是不是
02/01 19:46, 32F
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02/01 19:46, 1年前 , 33F
直接多800萬 魯空一年存20萬要存40年 悲哀
02/01 19:46, 33F
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02/01 19:47, 1年前 , 34F
還在那邊均薪買房 買個屁 去好事多買工具小屋放公園啦
02/01 19:47, 34F
推
02/01 19:50, 1年前 , 35F
賺爛了 就是有版上這些房蟲 空空才會整天生氣
02/01 19:50, 35F
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02/01 19:52, 1年前 , 36F
躺著賺800 真的賺爛了
02/01 19:52, 36F
推
02/01 20:03, 1年前 , 37F
紙上富貴而已 沒變現都假的 哈哈哈 幫空空說完了
02/01 20:03, 37F
推
02/01 20:04, 1年前 , 38F
抓這麼緊 到時候會有不續簽風吧 而且要怎麼轉貸成一般房貸?
02/01 20:04, 38F
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02/01 20:04, 1年前 , 39F
抓這麼緊 會有不續簽風險吧 而且要怎麼轉貸成一般房貸?
02/01 20:04, 39F
推
02/01 20:06, 1年前 , 40F
自從存房子到一個量之後就發現房子自己會繁殖
02/01 20:06, 40F
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02/01 20:12, 1年前 , 41F
空空：你PR多少？
02/01 20:12, 41F
推
02/01 20:12, 1年前 , 42F
不續約就是要還錢了 這樣理財型房貸要怎麼轉成一般房貸??
02/01 20:12, 42F
推
02/01 20:13, 1年前 , 43F
轉去其他銀行阿 這麼簡單
02/01 20:13, 43F
推
02/01 20:16, 1年前 , 44F
直接轉就可以嗎 還是有什麼條件 ??? 不好意思問的很笨
02/01 20:16, 44F
推
02/01 20:18, 1年前 , 45F
對啊 就問其他間銀行重新估價轉貸阿 條件重新談
02/01 20:18, 45F
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02/01 20:19, 1年前 , 46F
不用啥條件阿 基本房子價值沒啥變化的話 就是能貸到那
02/01 20:19, 46F
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02/01 20:19, 1年前 , 47F
麼多錢
02/01 20:19, 47F
※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 20:21:06
推
02/01 20:41, 1年前 , 48F
你的考慮沒甚麼大的問題，就是空租的問題和寬限期後是否
02/01 20:41, 48F
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02/01 20:42, 1年前 , 49F
自身的資金嘎的過來，如果都沒問題就OK
02/01 20:42, 49F
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02/01 20:42, 1年前 , 50F
不建議像樓上推文那樣把無限寬限期視為理所當然，風險高
02/01 20:42, 50F
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02/01 20:43, 1年前 , 51F
2020~2021這幾信用管制寬限期就有被針對，嘎不過來很危險
02/01 20:43, 51F
→
02/01 20:43, 1年前 , 52F
2020~2022
02/01 20:43, 52F
推
是的，屋況, , 53F
不直接出租有可能是屋況爛 租不出去
是的，屋況, 53F
太差，需要大整理，也想用好一點吸引好房客。 02/01 20:44
→
02/01 20:44, 1年前 , 54F
也有可能只能租低價 會租到爛人 連租金都收不回來
02/01 20:44, 54F
→
02/01 20:45, 1年前 , 55F
另外透天地應該最少17坪吧 沒考慮格多間一點?
02/01 20:45, 55F
推
02/01 20:55, 1年前 , 56F
如果透天室內單層有超過11坪，直接隔成三間2房1廳1衛，
02/01 20:55, 56F
→
02/01 20:55, 1年前 , 57F
租金可以破2萬
02/01 20:55, 57F
推
02/01 21:00, 1年前 , 58F
350萬理財型年利息8萬，就算改成一般房貸本利攤月繳也才
02/01 21:00, 58F
→
02/01 21:00, 1年前 , 59F
1萬8，年繳21萬6，其中還只有7萬是利息，建議改下去
02/01 21:00, 59F
推
02/01 21:01, 1年前 , 60F
太衝了
02/01 21:01, 60F
推
02/01 21:02, 1年前 , 61F
台中那間800萬租金2萬太低，要嘛找700內的不然就是提高
02/01 21:02, 61F
→ shuichia: 租金 謝謝，台中的物件會再衡量 02/01 21:03 ※ 編輯: imtheone (111.83.118.137 臺灣), 02/01/2023 21:37:18
推
02/01 21:50, 1年前 , 62F
可以 但一步步來比較穩 不然就是你本業超穩可以承擔
02/01 21:50, 62F
→
02/01 21:50, 1年前 , 63F
風險
02/01 21:50, 63F
→
02/01 21:51, 1年前 , 64F
可以買股票過水 但過水需要時間 你要提早準備 轉幾
02/01 21:51, 64F
→
02/01 21:51, 1年前 , 65F
個戶頭也是可以
02/01 21:51, 65F
噓
02/01 21:52, 1年前 , 66F
理財型房貸不能買房
02/01 21:52, 66F
推
02/01 22:11, 1年前 , 67F
台中那間不算純出租間，應該定義為增值件才對
02/01 22:11, 67F
推
02/01 23:50, 1年前 , 68F
謝謝 感謝 hellogym回答 長知識了
02/01 23:50, 68F
推
02/02 00:44, 1年前 , 69F
11期就是威
02/02 00:44, 69F
→
02/02 00:58, 1年前 , 70F
疑 我大Franck 哥呢 我在等他的出租風險論
02/02 00:58, 70F
推
02/02 08:30, 1年前 , 71F
強～
02/02 08:30, 71F
推
02/02 10:05, 1年前 , 72F
找我?要打清楚啊，昨天放假沒上來
02/02 10:05, 72F
→
02/02 10:06, 1年前 , 73F
純租人賺房租?蠢蛋一枚。等房價漲+租人才是正解
02/02 10:06, 73F
推
02/02 10:09, 1年前 , 74F
三層透天我會改成一層兩間，前後各一間，前後都有採光
02/02 10:09, 74F
→
02/02 10:11, 1年前 , 75F
套房主要客群是"個人"，做太大對個人負擔大又用不到
02/02 10:11, 75F
→
02/02 10:12, 1年前 , 76F
老透天做的再豪華也很難吸引到頂端的客群，倒不如鎖定收
02/02 10:12, 76F
→
02/02 10:13, 1年前 , 77F
入中上的年輕人，一層隔兩間，一間開12000~15000，月收
02/02 10:13, 77F
→
02/02 10:14, 1年前 , 78F
八萬。比你一層一間租小家庭來的划算
02/02 10:14, 78F
推
02/02 10:17, 1年前 , 79F
你這種才叫"包租公"房子是自己的，收的房租全進口袋，爽
02/02 10:17, 79F
推
02/02 13:33, 1年前 , 80F
喔喔 抱歉打錯你名字了
02/02 13:33, 80F
→
02/02 13:43, 1年前 , 81F
哈哈哈
02/02 13:43, 81F
推
02/02 16:38, 1年前 , 82F
買崇德二手屋出租你一買一賣就吃掉5% 服務費了 共40萬
02/02 16:38, 82F
→
02/02 16:39, 1年前 , 83F
等於吃掉你50個月的現金流
02/02 16:39, 83F
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02/02 16:40, 1年前 , 84F
還有所得稅的問題 就算掛家人名字 如果有扶養
02/02 16:40, 84F
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02/02 16:40, 1年前 , 85F
也會算到扶養人身上
02/02 16:40, 85F
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