Re: [請益] 認為台灣房價不會跌的人到底是何道理

看板home-sale作者snaken (snaken)時間1年前 (2022/09/19 16:50)推噓23(23推 0噓 140→)

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最近不知道是選舉到了還是怎樣，一堆空空又開開心心出來喊居住正義。先講結論，台灣現階段的制度因為持有成本低，所以極度缺乏房價下跌的環境，以下用幾個數字呈現給你看。房屋的持有成本主要有三大類： 1. 稅 2. 貸款的利息 3. 房屋管理費/整修費。我們先講稅。在我們獨步全球的稅基基礎下，如果你持續相信稅率或是囤房稅是關鍵因素，那你真的病得不輕。以台北市一間4000萬左右的房子來看，一年的稅大概5萬以內打死。再來是利息，這邊要注意的是，儘管多數人不會真的去精算，但其實大家在做決策的時候，會下意識貸款的利息與本金分開考慮。其實這也才是正確的財務思考方，畢竟本金部分相當於存款，只有利息部分是歸屬於持有成本。以現行的利率條件，4000萬貸8成，一年利息大概50萬左右，更值得注意的是，以多數人最喜歡的本利平均攤還來說，這個數字會逐年降低。最後，是管理費。台灣人力有多便宜我們就不說了，一年管理費可以花到5萬左右應該也算豪宅等級了。你可以想想看多少家庭年收入的人會買4000的房子，然後你就會發現，他們的「所得-持有成本比」超爆低。然後你再把這個持有成本疊加到房價，舉例來說，第一年候用4060賣掉，第二年用4120賣掉…etc.。你就可以發現，只要一個超低的預期房價年增率就可以讓一個屋主毫無心理負擔地持續持有房地產。以上面的例子來說，這個數字最高約為1.5%，隨著持有年限拉長，差不多會低到1%以下…。儘管看著後照鏡開車是不好的，但你要知道後照鏡反映的是整個市場理解的ground truth。 .....你可以回去找找台灣在那些時間的房價年增率會在1%左右。因此你會得到一個很簡單的結論，也是市場上主流的現象：上漲動能消失的時候，一般人就乾脆不賣了。當然會有槓桿開太大導致現金流出現問題的人，但這種物件你買到了只能說是運氣好。你有這個概念，就可以理解為啥我們父母那輩為啥明明到處都是一坪5萬的房子，然後一堆人依然覺得利息太高所以不買房。以及他們需要很高的預期房價年增率才能相信這個買賣至少會損益兩平。附上試算表連結，有興趣可以自己玩玩看 https://tinyurl.com/fxefbay9 當然，把稅拉高，把利率拉高，可以有效拉升持有成本，進而創造出房價下跌的環境但我是不理解為啥要這樣做就是了。 ※ 引述《jasonmoon ()》之銘言： : ※ 引述《nobody0303 ()》之銘言： : : 如果房價不會跌 : : 那代表所有人只要把錢不斷丟進房地產 : : 他未來就會一直賺錢 : : 但如果是這樣 : : 那現在擁有房子的人 : : 根本不可能會賣掉房子 : : 因為只要持有 : : 未來就會一直賺錢 : : 那他何必要賣 : : 會有人賣 : : 不就代表市場還是有對未來看跌的人 : : 隨著市場升息 : : 房貸的壓力約來越大 : : 這群人就會越來越多 : : 到時房價怎麼可能不會跌 : : 認為台灣房價不會跌的人到底是何道理 : : 誰可以解釋原因 : 依照主計處的統計2020年台灣家庭可支配所得是1,079,648元，消費支出815,100元，儲蓄 : 264,548元，住宅服務與水電瓦斯大概佔消費支出的24%，大約每年是195,264元，也就是 : 全國平均每一個家庭每月花在住宅服務的價值大約16,302元。 : 我們再來看6都住宅服務的價格，我們扣除電費及燃料費，僅看房地租及水費項目，台北 : 市每年290,089元、每月平均是24,174元，新北市每年是199,554元、每月16,630元，桃園 : 市每年是199,090、每月平均16,590元。 : 以1500萬為基準，頭款300萬，台北買公寓，新北、桃園買大樓，貸1200萬，30年房貸、 : 利率1.74%，每月還款金額在42,810元，每年還款513,720元，30年後總還款金額在1,5411 : ,600元。 : 每月租金跟還款金額差 : 台北市 18,636 : 新北市 26,180 : 桃園市 26,620 : 若以還款差每年5%年金終值複利計算30年 : 台北市 15,509,972 : 新北市 21,788,531 : 桃園市 22,154,725 : 以每年2%年金終值複利計算30年 : 台北市 9,182,430 : 新北市 12,899,551 : 桃園市 1,3116,350 : 這是每年都要穩定獲利2%，而不是用平均計算，如果中間遇到股災，會根本達不到，例如 : 本金100萬，遇到股災大跌20%，本金剩80萬，若要回到102萬，當年報酬率要27.5%才有可 : 能回到102萬，本金越大，恢復期越久，所以別以為誰能投資每年穩定5%獲利，30年都能 : 每年穩定2%打敗通膨就很厲害了。 : 但如果堅持用以租屋+投資來看，30年下來台北市租金總計花8,702,670元，新北市5,986, : 602，桃園市5,972,700元，你30年租房最後600萬～870萬全部繳給房東繳貸款，30年下來 : 你有什麼？ : 不用幻想自己是投資股神，差額可以每年用複利的方式獲利超過5%，如果那麼厲害怎麼的 : 可能本業的能力買不起房，超過70%的機會是30年下來什麼都沒有好嗎。 : 以房東來看，我每月貸款42000，房客幫我繳了24000元，每月付貸款18000元，30年下來 : 我只付了648萬，但我獲得價值1500萬的房子。 : 到了下一代，我可以留1500萬價值的房子給下一代，但你的下一代因為沒有房子又要出社 : 會後再存10～15年的頭期款才開始背房貸，前面10～15年依然繳租金給房東。 : 不買房，你下一代起跑點就是比別人晚，就是落入貧窮的世襲圈套，要想脫離世代貧窮， : 就要從有第一間房開始。 : 為什麼房價不會跌？ : 你去看本業賺到錢的人，有那個人不會買房？ : 你去看現在有多少人願意再投入建築業，蓋一間房子人工就是這麼貴，你知道料現在一個 : 月漲一次價嗎？ : 就算房沒人買也不會破盤低價出脫，因為利率低到可以撐，就算升破2%，一個月才多1000 : ～2000的房貸，你說每月多2000的房貸會讓大家嚇死破盤拋售上千萬房子嗎？ : 根本不會，會得是轉嫁給租客 : 房地合一、政府補貼、升息，看起來是打房政策，抱歉這全部都是炒房政策，因為成本全 : 部轉嫁給接手者。 : 結果這些沒房的家庭可支配所得每月本來可能有2萬，結果因為轉嫁成本變成只有1.5萬， : 被政府搶走還不知道。 : 不要嫌台北新北貴，林三淡、青埔、基隆便宜的你又嫌塞車距離遠，摸摸自己口袋能買哪 : 裡就買哪裡。 : 要跳脫世代貧窮，一定要從第一間房開始。 : 不要幻想房價會大跌了，只要成本可以轉嫁房客，房價就不會大跌，想大跌只有一個辦法 : ，就是大家都不要租台北新北的房就好。 : https://i.imgur.com/ZOwgTl6.jpg