[請益] 大家租金投報率都怎麼算？

看板home-sale作者 (十一大隊編號617)時間1年前 (2022/06/13 02:51), 編輯推噓15(17推 2噓 59→)
留言78則, 14人參與, 1年前最新討論串1/1
最近看到一個說法 「以1000萬的兩房為例，租金一年收20萬，投報率2%；拿去買ETF，一年6-10%，所以買ETF比投資房地產好。」 不過我聽了覺得怪怪的，1000萬的兩房我頭期款也才拿200出來，加裝潢家電再100好了，也才300萬 20/300不應該是6.7%嗎？ 後來爬了一下文，果然在現金投報率跟總價投報率上面都各有一派主張 但本身是比較偏向現金投報率才是正確的 因為就像上面說的，我拿出多少錢才是我的成本 總價1000萬，頭期款拿出200萬（房貸800萬）一年收租金20萬 10年後假設總價不變，房貸剩下600萬，把房子賣掉，現金變400萬 等於10年賺了一倍（200->400），一年10% 這樣的邏輯應該比較正確吧？ 怕自己才疏學淺有沒考慮到的地方，再上來跟大家請教一下！ ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.100.190 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655059882.A.5E3.html
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06/13 02:56, 1年前 , 1F
鵝..你這樣算邏輯對不上 頭期其實也是轉換成房價而已
06/13 02:56, 1F
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06/13 02:57, 1年前 , 2F
但你房貸也是繳出去的 這個要加上去吧?
06/13 02:57, 2F
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06/13 02:57, 1年前 , 3F
而且還有利息...
06/13 02:57, 3F
推
06/13 02:58, 1年前 , 4F
您貸款都不用還利息的？
06/13 02:58, 4F
推
06/13 03:22, 1年前 , 5F
總投報=年租金/房價
06/13 03:22, 5F
推
06/13 03:24, 1年前 , 6F
現金投報=【年租金-資金成本（利息）-持有成本（稅金保
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06/13 03:24, 1年前 , 7F
險）-維護成本（修繕空租）】/（頭期+交易成本+整理成
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06/13 03:24, 1年前 , 8F
本）
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06/13 03:25, 1年前 , 9F
簡單點說 租金實質收益/一開始拿出來的錢
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06/13 03:26, 1年前 , 10F
這個很常有人問 爬文就知道了
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06/13 03:26, 1年前 , 11F
除非你現金買房 不然真實投報就不會是總投報 總投報是
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06/13 03:26, 1年前 , 12F
你的下限
06/13 03:26, 12F
推
06/13 03:30, 1年前 , 13F
投資沒算到時間價值的人，那只能說他的時間很便宜
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06/13 03:31, 1年前 , 14F
出租一間房跟買ETF花ㄧ樣的時間？
06/13 03:31, 14F
推
06/13 03:35, 1年前 , 15F
如果可以跟收租一樣很穩 又能保證年年超過10%才會考慮
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06/13 03:35, 1年前 , 16F
好奇 為什麼算頭期不算貸款? 要就都算或都不算吧?
06/13 03:35, 16F
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06/13 03:36, 1年前 , 17F
但如果你只能做到2%的物件 本身增值也一般般 那就不適
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06/13 03:36, 1年前 , 18F
合
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06/13 03:36, 1年前 , 19F
貸款本利和繳的本金可以拿回 方法很多。你可以當他存起
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06/13 03:36, 1年前 , 20F
來
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06/13 03:37, 1年前 , 21F
錢並沒有被花掉
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06/13 03:37, 1年前 , 22F
當然要細算的話 每個月的本金會讓投報慢慢下降
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06/13 03:37, 1年前 , 23F
但頭期也不算被花掉吧? 除非你很緊...
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06/13 03:37, 1年前 , 24F
所以我才說不是應該要嘛都算或都不算嗎?
06/13 03:37, 24F
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06/13 03:38, 1年前 , 25F
堅持總投報的我之前給過細項。簡單來說 我的收益跟成
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06/13 03:38, 1年前 , 26F
本 你用。總投報絕對對不起來
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06/13 03:38, 1年前 , 27F
貸款是借來的。不是你拿出去的
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06/13 03:39, 1年前 , 28F
懂嗎。你付利息錢就借到了800萬。你只付利息而已。為
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06/13 03:39, 1年前 , 29F
什麼要算進去
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06/13 03:40, 1年前 , 30F
這個沒有什麼應該。之前還有人用會計學的方式然後一直
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06/13 03:40, 1年前 , 31F
想不透
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06/13 03:41, 1年前 , 32F
也有人強調你貸款借來的叫做信用擴張。要算進去。但實
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06/13 03:41, 1年前 , 33F
際上 你就是付了利息從而可以使用一筆資金
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06/13 03:41, 1年前 , 34F
C大你不笨 不需要代入實際數字去解釋吧
06/13 03:41, 34F
推
06/13 03:49, 1年前 , 35F
那沒事了 其實就三種算法XD 你這個不是我原本想的
06/13 03:49, 35F
推
06/13 03:51, 1年前 , 36F
我這個是最貼近真實投報的。只是每個月還的本金會影響
06/13 03:51, 36F
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06/13 03:51, 1年前 , 37F
投報。加上大家貸款的成數也不同
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06/13 03:52, 1年前 , 38F
所以用總投報是最好表達跟討論的方式
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06/13 03:53, 1年前 , 39F
而每個包租公都有自己能接受的總投報。至於真實投報就
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06/13 03:53, 1年前 , 40F
看貸款跟金流負擔去選擇。以及整理房子花的成本
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06/13 03:54, 1年前 , 41F
如果做增值或翻修的 他們很少在注意租金投報的 主要獲
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06/13 03:54, 1年前 , 42F
利方式不同
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06/13 07:36, 1年前 , 43F
用IRR算就對了啊
06/13 07:36, 43F
推
06/13 08:04, 1年前 , 44F
現金投報扣貸款利息就算上貸款的成本 滿貼近現實
06/13 08:04, 44F
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06/13 08:05, 1年前 , 45F
買房要有貸款的條件 買ETF有波動的成本 這兩個難量化
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06/13 08:07, 1年前 , 46F
買房要是不貸款光看報酬不看增值性確實難贏股/大盤ETF
06/13 08:07, 46F
推
06/13 08:41, 1年前 , 47F
用現金啦 用總價投報的 那一般玩期貨的槓桿不就超級
06/13 08:41, 47F
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06/13 08:41, 1年前 , 48F
小 但實際上期貨的槓桿是靠北大啊
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噓
06/13 08:48, 1年前 , 49F
邏輯錯誤 數學錯誤
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推
06/13 11:12, 1年前 , 50F
我想過用IRR的公式 可是每個月都在變動 不知道該怎麼
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06/13 11:12, 1年前 , 51F
設定好 我就單純土法煉鋼 excel慢慢記來算 然後一年
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06/13 11:12, 1年前 , 52F
一次
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推
06/13 13:11, 1年前 , 53F
你用200買1000的房子跟etf開槓桿是一樣的意思。
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噓
06/13 14:55, 1年前 , 54F
用總價去算才是正確的，其他算法都是仲仲為了美化投報
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06/13 14:55, 1年前 , 55F
率自己發明出來的
06/13 14:55, 55F
推
06/13 15:33, 1年前 , 56F
然後你拿到的收益對不起來 天才
06/13 15:33, 56F
推
06/13 16:04, 1年前 , 57F
你沒扣除繳的房貸與租金差額 投報率算錯了
06/13 16:04, 57F
推
06/13 17:32, 1年前 , 58F
06/13 17:32, 58F
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06/13 17:32, 1年前 , 59F
你就沒拿出總價的錢 硬要用總價去算
06/13 17:32, 59F
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06/13 17:33, 1年前 , 60F
真實點好嗎 不要活在幻想
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06/13 18:52, 1年前 , 61F
兩種可以並存，以投資來說，要用總價去算才對
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06/13 18:52, 1年前 , 62F
用現金流的部分算，就是要用來嘴的
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06/13 18:53, 1年前 , 63F
所謂的嘴，不是嗆人，而是壯大自己的一條路，不想說白
06/13 18:53, 63F
推
06/13 19:59, 1年前 , 64F
買的時候看現金投報去算投報率，賣的時候用總價投報率
06/13 19:59, 64F
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06/13 19:59, 1年前 , 65F
去定價
06/13 19:59, 65F
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06/13 20:01, 1年前 , 66F
你收益型產品尤其是在賣的時候，總價投報在回推售價的
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06/13 20:01, 1年前 , 67F
精準度會遠大於現金投報
06/13 20:01, 67F
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06/13 20:01, 1年前 , 68F
買的時候算現金投報這就沒啥好說的，就現金流來源
06/13 20:01, 68F
推
06/13 20:16, 1年前 , 69F
你賺的400要再扣租金和貸款差額、稅金和維護費才正確
06/13 20:16, 69F
推
06/13 23:08, 1年前 , 70F
盒盒你解釋一下我的收益投報是多少 這最簡單 但目前沒
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06/13 23:08, 1年前 , 71F
人肯解釋
06/13 23:08, 71F
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06/13 23:09, 1年前 , 72F
收益就是用現金投報去看
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06/13 23:09, 1年前 , 73F
總投報回推售價或者拿來討論是最直覺的 比較不會因為
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06/13 23:09, 1年前 , 74F
貸款條件而變動
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06/13 23:10, 1年前 , 75F
你的收益就是淨利/成本 這很單純沒什麼好要不要嘴
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06/13 23:11, 1年前 , 76F
其實買的時候我也是用總投報去算 至於現金投報要拉到
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06/13 23:11, 1年前 , 77F
多少看我對金流的掌握
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06/13 23:11, 1年前 , 78F
如果真實收益是總投報 我跟你說包租公至少少一半
06/13 23:11, 78F
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