Re: [請益] ceca大師關於中古屋後續處理

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間2年前 (2022/04/28 17:26), 2年前編輯推噓53(53推 0噓 30→)
留言83則, 51人參與, 2年前最新討論串2/2 (看更多)
基本上是這樣子. 你不換屋其實也ok. 換屋是為了賺更多. 長期就不用說,發展中的區域和僵化區域有位階上的不同變化. 中期方面. 你知道地區和屋齡有先後漲的現象. 至於短期..你隨時都在換屋所以不需要討論. 那長期方面,你哪時候布局未來強勢區比較好? 你說你現在布局水楠...是不是亞歷山大?? 但是你如果在2016~2019布局水楠 (當然那時候沒得買正水楠,但可以買周圍),是不是個好時機? so...長期在切入一個你預期下一次大炒做的強勢區最好的時機點. 必然是這種大盤整的時間是最佳換過去的機會. 至於中期的話,蛋黃區和新建案是第一批上漲的東西. 另外記不記得我這幾年哪時候開始說可以切入美術館? 是不是2019左右....並且理由也是美術館跟其他區域價差都快消失了. 而這一波你從2020年可能還好,2021年開始要切入美術館是不是也亞歷山大. 而物件也是. 你想,2018~2019的新建案都多少,是不是一個很好的切入換新時機點? 而等到2020年後,也許這些都變新古屋. 但是它們在2020~2021是不是漲的超兇還把價差拉開. 因此你在這種大盤整的末端換物件... 你可以在第一時間吃到下一次大漲的超大漲幅. 而像現在,如果你手上有美術館的房子或是5年內的新古屋. 你在爽爽的換成2x年屋. 你看你之後可以賺得多爽.... 甚至逼近可以一換二...但是如果在2019年你最多1換1.5不到. 這就是中期換屋的奧義. 至於租金收入差....那只值一根毛..XD 因此... 換屋很多時候不是因為他屋齡大了. 而是因為,換來換去賺比較多. 你本來只有一間30年屋. 你抓對時間換成5年屋,在換回35年屋(過五年好了) 你可能可以買一大一小兩間35年屋. 在經歷一輪,你可能就變三間3x年屋. 房子就會像老鼠那樣一直繁殖. 而如果你只是死屯一間30年屋. 你光靠租金收益想要變成兩間. 你可能等三輪大漲你都做不到. 不動產是很穩定的金融產品. 所以通常操作會建議激進一點. 操作的時間和判斷觀察的時間都非常多,緩衝時間都宇宙無敵大. 操作起來一點也不會有甚麼壓力. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.108.125 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1651137970.A.DEF.html
推
04/28 17:28, 2年前 , 1F
先推
04/28 17:28, 1F
推
04/28 17:28, 2年前 , 2F
先推
04/28 17:28, 2F
推
04/28 17:30, 2年前 , 3F
推
04/28 17:30, 3F
推
04/28 17:31, 2年前 , 4F
講房的論點跟股票相比真的好很多
04/28 17:31, 4F
推
04/28 17:33, 2年前 , 5F
ceca大只是不喜歡承擔風險，但基本上他的股票經很穩
04/28 17:33, 5F
推
04/28 17:33, 2年前 , 6F
一直換不會被仲介費跟稅金吃掉很多嗎
04/28 17:33, 6F
推
04/28 17:34, 2年前 , 7F
推，謝謝分享
04/28 17:34, 7F
推
04/28 17:36, 2年前 , 8F
收租可以啦，就租金投報要高一點，至少6%以上的房子自己
04/28 17:36, 8F
→
04/28 17:36, 2年前 , 9F
還是有繁殖力。那種2-3%的不用想了。
04/28 17:36, 9F
推
04/28 17:36, 2年前 , 10F
感謝分享
04/28 17:36, 10F
推
04/28 17:39, 2年前 , 11F
仲介費買賣最多就6%根本不用擔心，房地合一你用重購退
04/28 17:39, 11F
→
04/28 17:39, 2年前 , 12F
稅也還好
04/28 17:39, 12F
→
04/28 17:40, 2年前 , 13F
不然就發票，但自住換屋不建議去搞這個，雖小被查到金
04/28 17:40, 13F
→
04/28 17:40, 2年前 , 14F
流你會很麻煩，投資客是做比較仔細的但也不建議太誇張
04/28 17:40, 14F
→
04/28 17:40, 2年前 , 15F
就是了
04/28 17:40, 15F
推
04/28 17:43, 2年前 , 16F
太強了 已拜
04/28 17:43, 16F
推
04/28 17:45, 2年前 , 17F
整個理論裡面,我覺得最難的是,知道什麼是值得買的外圍
04/28 17:45, 17F
推
04/28 17:46, 2年前 , 18F
未看先拜
04/28 17:46, 18F
你對外圍沒信心. 你可以單純在市中心. 單純操作物件新舊就可以. 就像你對老屋沒信心. 你可以單純操作蛋黃蛋白蛋殼往外買就可以了. 當然最後,你會同時考慮,然後判斷當下買哪一棟競爭力最強...XD 不受地點或是屋齡的拘束. 只要時機對,甚麼鬼都可以買. 沒看到興達港唯一的大樓漲多少...XD 那東西當年我都疑慮了一下. (當年一棟只要75萬) https://tw.appledaily.com/property/20190607/KKP3IFHYM6GNZ3M2TWFEWGLSIE/ https://tw.appledaily.com/property/20220424/FMX5Q6FZDBB5FB4UIAL4L4OWJA/ 有甚麼鬼東西是不能買的嗎? 只有你買的時機點對不對才是問題. 金山萬里度假山莊,崩盤之後,你在看佛朗明哥是不是現在又從最低點漲了超過兩倍. 不過當然對外圍的判斷有很多因子要顧慮. 你沒把握就可以避開不要碰. 投資也記得,盡量不要賺你不熟悉的錢. 有把握的先賺. 剩下一點點閒錢再拿去做實驗性的試探. 沒閒錢就算了. 之後她噴到宇宙去,那也是不屬於你可以賺得... 就像我興達港那時候沒有入手他的大樓,我也不會有甚麼錯過怨嘆之類的.XD 單純就是,喔,又多學了一課. ※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 17:55:52
推
04/28 17:46, 2年前 , 19F
大神推
04/28 17:46, 19F
推
04/28 17:50, 2年前 , 20F
感謝c大，只是一直換的話不是有税的問題嗎
04/28 17:50, 20F
推
04/28 17:52, 2年前 , 21F
稅？35~45%？加仲介費，大概一半以上列入成本，呵呵
04/28 17:52, 21F
→
04/28 17:56, 2年前 , 22F
非北市50年以上的房子還要買，各位耗子尾汁，我是不敢買
04/28 17:56, 22F
→
04/28 17:58, 2年前 , 23F
每年折20%，50年後餘值=0，房子送我都不要，純繳稅沒餘值
04/28 17:58, 23F
這時候你就應該思考. 這五年房價翻倍2~3倍的36年地上權是怎樣一回事..XD https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11126818.html 進入投資市場永遠記得. 市場永遠是對的. 當你發現你的想法跟市場完全相反的時候. 那一定你錯了!! 你要立刻修正自己. 千萬不要硬凹. 硬凹是投資最大的忌諱. 股票漲就是漲跌就是跌. 看錯就要反省. 是你看錯了....要檢討自己. 不要去檢討股票走勢...XD 大多數的住宅的價值是"住宅空間"主導. 土地是影響他貸款狀況(單純有和沒有土地會巨幅影響貸款無視土地坪數). 以及影響你繳多少稅. (除非你被建商整併) 會計上的建物殘值除非你在計算公司資產或是交易,不然只有繳稅的意義..XD 因此一間地坪特別大屋齡又沒特別老的大樓,一般我是完全不會買... so...你在看建物. 請從"這個地區的這種空間價值"優先做他價值判斷. 這個佔90%以上的比重. 其他一點點10%才是考慮到其他方面... (例如土地太大的大樓很多時候價格會比較低...恩..市場還是沒太白癡整天做都更夢) 然後你用這個價值觀再回推市場變化. 你看看是不是跟市場契合度遠高於甚麼看土地價值看建物價值等等.. 尤其看這些土地建物價值,你根本無法解釋地上權的價格變化,所以無保存登記的價格變化. (老透天無保存登記也是比較便宜...屋齡都5x年建物殘值應該是0. 為啥為保存登記比較便宜? 因為沒有建物也會影響到他的貸款....) ※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 18:08:06
推
04/28 18:00, 2年前 , 24F
支持ceca ，五年過去已經1變4 謝謝
04/28 18:00, 24F
推
04/28 18:16, 2年前 , 25F
4年前興達港6萬沒人想去 ～
04/28 18:16, 25F
推
04/28 18:21, 2年前 , 26F
推
04/28 18:21, 26F
推
04/28 18:25, 2年前 , 27F
跪著讀完了
04/28 18:25, 27F
推
04/28 18:27, 2年前 , 28F
大神級的觀念 不管放什麼商品都有99分穩妥賺
04/28 18:27, 28F
推
04/28 18:27, 2年前 , 29F
那如果手上有美術館10幾年屋建議放到什麼時候賣最好
04/28 18:27, 29F
推
04/28 18:29, 2年前 , 30F
ceca文每天當心經唸就對了
04/28 18:29, 30F
推
04/28 18:48, 2年前 , 31F
請問中都什麼時候可以切入
04/28 18:48, 31F
推
04/28 18:48, 2年前 , 32F
推救世
04/28 18:48, 32F
推
04/28 18:52, 2年前 , 33F
ceca大 房地合一重稅下一般幾年轉換比較好
04/28 18:52, 33F
推
04/28 18:55, 2年前 , 34F
有買房SOP可以抄嗎
04/28 18:55, 34F
→
04/28 19:11, 2年前 , 35F
跪著推 每天照三餐讀
04/28 19:11, 35F
推
04/28 19:52, 2年前 , 36F
為什麼土地太大的大樓價格會比較低阿？
04/28 19:52, 36F
推
04/28 20:04, 2年前 , 37F
因為不可能都更土地持分大地價稅也比較高，負擔成本
04/28 20:04, 37F
→
04/28 20:04, 2年前 , 38F
高，所以市值較低吧
04/28 20:04, 38F
推
04/28 20:16, 2年前 , 39F
推 努力中
04/28 20:16, 39F
推
04/28 20:24, 2年前 , 40F
請問C大「本來只有一間30年屋，要抓對時間換成5年屋」，
04/28 20:24, 40F
→
04/28 20:24, 2年前 , 41F
這句話意思是要在盤整時期新舊屋價格差距最小的時間點，
04/28 20:24, 41F
→
04/28 20:24, 2年前 , 42F
再貼一些資金或是大換小，跟到下一波起漲物件列車嗎？
04/28 20:24, 42F
推
04/28 20:55, 2年前 , 43F
推～佛
04/28 20:55, 43F
→
04/28 21:19, 2年前 , 44F
如果你開槓桿，只要有漲，你轉賣本金會大幅增加
04/28 21:19, 44F
→
04/28 21:20, 2年前 , 45F
我上面指的繁殖比例是全現金的狀態
04/28 21:20, 45F
→
04/28 21:20, 2年前 , 46F
因此你開的了槓桿，就不是一換二
04/28 21:20, 46F
→
04/28 21:21, 2年前 , 47F
你美術館1000漲到1600,等同現金兩百變八百
04/28 21:21, 47F
→
04/28 21:21, 2年前 , 48F
兩百本來買1.5間2x年屋，八百可以買6間
04/28 21:21, 48F
→
04/28 21:21, 2年前 , 49F
只是每個人開槓桿狀況不一樣，所以用絕對價格做比喻
04/28 21:21, 49F
推
04/28 21:34, 2年前 , 50F
想請問3間以上貸款限制怎麼解跟可貸金額上限怎麼算?謝
04/28 21:34, 50F
推
04/28 21:35, 2年前 , 51F
土地太小也沒人想幫忙都更？
04/28 21:35, 51F
→
04/28 21:36, 2年前 , 52F
被限制到貸款人頭也無解，就跟我一樣貸少一點嘍
04/28 21:36, 52F
推
04/28 21:37, 2年前 , 53F
先推再收藏
04/28 21:37, 53F
推
04/28 21:54, 2年前 , 54F
我目前已經沒有200萬一間這種事情...貸4成要600萬XD
04/28 21:54, 54F
推
04/28 21:56, 2年前 , 55F
收到 謝謝C大
04/28 21:56, 55F
推
04/28 22:21, 2年前 , 56F
請問c大預售單價高鐵39 民族鼎山35 桃子園(有景)38哪個
04/28 22:21, 56F
→
04/28 22:21, 2年前 , 57F
會比較有划算 感謝
04/28 22:21, 57F
如果這三個比. 高鐵會比較好. 不過我還是支持中古屋. ※ 編輯: ceca (61.227.108.125 臺灣), 04/28/2022 23:16:05
推
04/28 23:20, 2年前 , 58F
推 已收藏
04/28 23:20, 58F
推
04/28 23:33, 2年前 , 59F
請問c大 龜山靠近迴龍那附近20幾年的透天你認為有投
04/28 23:33, 59F
→
04/28 23:33, 2年前 , 60F
資的價值嗎
04/28 23:33, 60F
→
04/28 23:33, 2年前 , 61F
手上有三間在龜山穩定出租的套房,目前聽到的是套房從
04/28 23:33, 61F
→
04/28 23:33, 2年前 , 62F
當初買的170到現在250左右了
04/28 23:33, 62F
→
04/28 23:35, 2年前 , 63F
以小換大之後再出售 這樣會不會太傻
04/28 23:35, 63F
推
04/29 01:37, 2年前 , 64F
推
04/29 01:37, 64F
推
04/29 06:19, 2年前 , 65F
感謝分享
04/29 06:19, 65F
推
04/29 08:41, 2年前 , 66F
筆記做起來
04/29 08:41, 66F
推
04/29 09:26, 2年前 , 67F
請問ceca大美術館還有可能再跟其他地方價差消失嗎？
04/29 09:26, 67F
→
04/29 09:26, 2年前 , 68F
之前這樣是什麼原因？
04/29 09:26, 68F
推
04/29 10:59, 2年前 , 69F
請問Ceca大，高雄苓雅舊市區中古有機會嗎 ? 謝謝
04/29 10:59, 69F
推
04/29 11:07, 2年前 , 70F
推，感謝分享
04/29 11:07, 70F
推
04/29 11:07, 2年前 , 71F
老師
04/29 11:07, 71F
推
04/29 11:50, 2年前 , 72F
推
04/29 11:50, 72F
推
04/29 12:14, 2年前 , 73F
很頻繁的話，漲幅不是被房地合一稅吃掉？
04/29 12:14, 73F
推
04/29 22:47, 2年前 , 74F
請問ceca大已經上車買2間最近在想以後賣掉，要再買怕買不
04/29 22:47, 74F
→
04/29 22:47, 2年前 , 75F
回差不多等級的房子該怎麼辦呢？好像只能大換小、市區換
04/29 22:47, 75F
→
04/29 22:47, 2年前 , 76F
郊區
04/29 22:47, 76F
推
04/30 01:15, 2年前 , 77F
房地合一會吃掉一半獲利，不過大部分費用都可以認列，例如買
04/30 01:15, 77F
→
04/30 01:15, 2年前 , 78F
400老公寓，整修完賣800，整修費用仲介費用算200，你就算被
04/30 01:15, 78F
→
04/30 01:15, 2年前 , 79F
課45%，還是賺110，當初買入的頭期算200，也有將近50%獲利
04/30 01:15, 79F
→
04/30 01:17, 2年前 , 80F
我也是想了一陣子才能理解為什麼c大會說短期獲利高的原因，
04/30 01:17, 80F
→
04/30 01:17, 2年前 , 81F
以報酬率來看，短期才有完美達到5倍槓桿的效果
04/30 01:17, 81F
推
04/30 21:23, 2年前 , 82F
推C大
04/30 21:23, 82F
推
05/01 11:24, 2年前 , 83F
十年前去過佛朗明哥沒想到竟然漲了。不知道公設還回的去嗎
05/01 11:24, 83F
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1YQbsotl (home-sale)
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1YQbsotl (home-sale)