Re: [新聞] 打房打到租金創新高租屋族躺著挨悶棍

看板home-sale作者airforce1101 (我不宅)時間2年前 (2022/03/15 23:41)推噓34(34推 0噓 176→)

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小弟是非專業房東，發表個散戶看法物件位置為台南永康白京建設京站那附近屋齡約3年月租金2萬管理費房客負擔一半因預判今年可能會升息，我用此原因跟我的房客要求要做租金調整，原先管理費是我全包，目前協議各負擔一半，也算是租金調整了，針對房子、租金經驗分述如後： 1、預售屋是不好嗎？我個人是預售時就入手，從交屋至今預售屋最大風險在於施工品質，有些問題不一定能當下看出，但從持有3年來，就算買成屋也不一定能於當年度反映問題；另外預售屋通常於新重劃區，大家認為鬼屋，不如看看該重劃區周邊是否為已開發區域。如果是的話，我覺得持有不是壞事，重劃區是新規劃，長遠來看市區非常舊的社區（純住宅區）是只有衰敗一途，人口都心是會轉移，重劃、預售是不是壞事，建議先看看都市計畫、空照、實地探訪，才會知道是否能買。 2、租金問題升息是在所難免，能不能漲租金還是看物件的地段價值及承租客群的能力，基本上只要不是新重劃區一下釋出物件，不會有相對便宜價格能承租，個人目前觀察租金的定價取決於地段價值與該區域當下的供需情況。 3、房價問題個人對於總體未來房價是看空，但是對於個案持有不同看法，但至少六都內具備下列屬性兩種的物件不太可能跌價入手，屬性分別為工作性（商業金融、園區）、學區性、醫療性、綠地性（規劃之公園）、重要公共設施（非惡鄰類），除暫時受政策因素干擾或是系統性金融風暴，不然長期都是往上揚趨勢。 4、實際的租金談判，長約的確有優勢，先前因為個人因素不租，也把租客轉介給鄰居，並教導租客使用長約來談判。首要前提是租客是良好（有人推薦或經過房東內心審核）、有一定租約期限，我的房客打算一簽3年，目前那邊空屋有機會23000元出租，但是房客上限約21000元左右，中間的月租金2000元因空窗成本房東也未必能全吃下，長約在於穩定，房東也能有一定獲利，懂得雙方利益都考量，協商就能成功。因為我想知道別人大概怎麼租，我也有在社區創個房東群租，藉此交換訊息，也有跟房仲租金交流（因為以前透過委託來處理），才發現年紀大的房東租金價格真的是隨意租，這些有資產的人並不會將租金那麼調整到與市場相同，租金存在資訊與人情的落差。明確來說從第一次房地合一後，租金報酬率低得可憐，這時間點之後的租金只是維持金流，讓繳房貸金額能再做別的實物投資，政府的政策與稅收會影響租金，合法的房東都知道押金上限就是兩個月，政府要求什麼，那麼就是轉嫁風險，跟銀行針對信用不佳的客人收取高額利率原理是一樣。只要世界上能用金錢交易的事物，沒有能逃離供需法則，過度干涉只會黑市化或更失衡化，個人認為真要抑制房價 1、廣建社會住宅 2、囤房稅不然只有等金融風暴來修正，但是等金融風暴也不是一般人能承受，現在的房價就是病急亂投醫的結果，投資客不可能只有房地產，有投資觀念的人一定會有資產配置，你要作戰的對象不是資產階級的人。打房政策都是打不做功課的散戶型房東，對於資產階級的人來說只是少賺問題，挑戰資本主意，我不認為是個好主意，惟有順從此規則才能生存。那些五折團，仔細看他們常發言的人才不是什麼都沒有的人。 -- Sent from nPTT on my iPhone XS Max China -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.165.207 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1647358886.A.320.html

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junior020486

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