Re: [請益] 過度裝潢的房子處分方式？

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間2年前 (2022/02/23 00:39), 2年前編輯推噓59(59推 0噓 82→)
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※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言： : 很多人定會面臨的議題，你的起家屋往往 : 要求盡善盡美，而花太多錢過度裝潢，等 : 到你想處分它的時候，就有些進退維谷。 : 假設你今天有一間中古電梯華廈，室內 : 面積約18坪，五年前花1800萬買，但花 : 了280萬裝潢（含家電），今天你想 : 處分它，你會？ : 1.不賣，拿來長期出租，忍受裝潢每年折 : 舊的損失。 : 2.賣掉，裝潢折舊賣，看有沒有認同你裝 : 潢的買家。拿錢買新的物件出租，這次要 : 記得裝潢預算要節制。 : 3.賣掉，裝潢不計價用送的。拿錢再買新 : 的投資物件。 : 如果是你，會做什麼選擇呢？ 這種我們投資客算的最精..XD 一般來講,裝潢要看狀況判斷他還有沒有價值. 例如如果我買了一間50年老公寓,但他的廁所可能1x年前翻新過. 那這間廁所就會有價值. 通常我不會重作這間廁所,我只會找細清來把廁所用化學藥劑好好洗一輪. 就會有9成新的樣子.. 因此我整棟其他地方都翻新,廁所也不會顯得有舊的感覺而突兀. 但是如果是2x年前的木作,通常老化很嚴重. (尤其像和室之類的) 基本上都是全拆... (原木的話要找木工從新處理,成本很高,公寓或是1000萬以下的大樓不值得花那筆錢 所以拆了吧) 1x年的就要看,如果他木作例如主臥連衣櫃+床頭櫃. 如果感覺他裝潢的規劃是很"泛用型態",那可以選擇換皮就好. 當然如果有甚麼個人風格,感覺非大眾型態的規劃,就全部打掉. 至於5年的話. 照理講裝潢應該還是新新的. 最多就是贓. 因此通常這種你就直接找人來洗一洗,就會9成新了. 那自然裝潢就有它的價值. 因此,裝潢有沒有價值. 通常就看,我有沒有辦法把它洗成九成新. 以及他裝潢的方式是否是主流買家可以接受型態. 而只要他有價值. 我的賣價就會加上它的價值來出售. 優勢就是,買家可以省一筆裝潢開銷的現金支出壓力 (直接算在房貸裡的概念) 因此會有非常多買家會買單. 至於半新不舊的裝潢. 通常就要估算,如果我打掉這些裝潢,那我的賣價是否可以因為翻新而拉高. 如果半新不舊的裝潢,例如甚麼20年前的. 你算起來,打掉裝潢就算變成空屋,也沒辦法多賣多少錢. 不打掉也好像沒啥加分. 那我也可能甚麼都不動,就這樣賣...然後裝潢自然也不算附加價值這樣. (這樣我可以省掉打除清運的費用) 當然如果他裝潢劣化,看起來就是扣分等級. 那必然都是整個處理掉才賣. 這就是我們投資客在賣房子的時候,對裝潢的"思維" 至於細節怎樣判斷,那就是經驗問題... 而我只要知道我這個產品,會有買家接受,就好. 你不喜歡,你對我房子的裝潢有意見. 那你家的事,你去買別間.....不要跟我說話,我不聽我不聽我不想聽..!!!! 我的房子,台灣兩千多萬人,外加將來可能有六位數的新移民. 只要有一個人會買就好了. 我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.131.121 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1645547950.A.296.html
推
02/23 00:43, 2年前 , 1F
頭推 買家只要一個
02/23 00:43, 1F
推
02/23 00:43, 2年前 , 2F
推
02/23 00:43, 2F
推
02/23 00:44, 2年前 , 3F
推推 那20幾年前的廁所呢？
02/23 00:44, 3F
這扯到你賣的是甚麼東西,價位多少... 例如2x年大樓你要賣逼近一千萬,那你2x年的廁所可以考慮翻新. 但如果你是公寓要賣四五百萬,就不用翻. 哪個價位的買家會有多龜毛,決定你要給他上怎樣的菜. ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:46:07 另外換一個角度來講. 一間房子,例如現在你估它可以賣700萬. 那你要思考的是. 你每花一塊錢,那是否可以多賺兩塊錢回來. 如果你花了一塊錢,無法多賺超過一塊錢. 那你幹嘛多花錢?? so...花錢是為了賺更多錢... ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:47:52
推
02/23 00:48, 2年前 , 4F
今天這一課很難...我完全還不熟，無法討論@@
02/23 00:48, 4F
這是短期投資的技術. ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:49:19
推
02/23 00:50, 2年前 , 5F
對阿...太多細節了，完全是新手XD
02/23 00:50, 5F
這方面想要認真累積功力就是. 你去看投資客的物件. 去現場看他的狀況,價格,然後記錄他賣多久賣掉. 投資客有百百種. 有裝潢做得滿滿的. 也有死摳門的..XD 然後並沒有哪一種型態最好賣. 因為好不好賣還牽扯到影響最大的東西,叫做價格. 因此你要同時看這個投資客. 他花了多少錢+他裝潢做了哪些+他賣了多久.. 或是更簡單就是,物件多少錢,他花了多少錢,他賺了多少錢...花了多少時間. 這樣你就會慢慢的知道怎樣去向"最大利益化"逼近. 這是一個模糊系統最佳化的學習. 非類神經系統... 因此你要用模糊比對的方式去進化自己的判斷能力!!! ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:53:35
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02/23 00:50, 2年前 , 6F
我記得我一開始看你文章，之後去買房還是走鐘
02/23 00:50, 6F
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02/23 00:51, 2年前 , 7F
然後回頭看仔細才發現，歐歐...原來是我會錯意XD
02/23 00:51, 7F
推
02/23 00:51, 2年前 , 8F
這篇學到很多翻修知識...
02/23 00:51, 8F
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02/23 00:52, 2年前 , 9F
從換約仔改翻修真的經驗重要
02/23 00:52, 9F
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02/23 00:52, 2年前 , 10F
馬的，ceca有些經典名句真的讓我賺很大
02/23 00:52, 10F
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02/23 00:53, 2年前 , 11F
重劃區第一案等於中古屋，這兩年完美體驗...
02/23 00:53, 11F
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02/23 00:53, 2年前 , 12F
唉f大在講國泰我知道
02/23 00:53, 12F
推
02/23 00:53, 2年前 , 13F
請問1X年的木作的裝潢，拉皮是要找木工嗎？還是都
02/23 00:53, 13F
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02/23 00:53, 2年前 , 14F
自己買東西回來換？
02/23 00:53, 14F
找木工. ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:54:35
推
02/23 00:54, 2年前 , 15F
看會不會修啊 預期要換地方住 我就自己開始慢慢修繕
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02/23 00:54, 2年前 , 16F
細節了
02/23 00:54, 16F
其實,後來有時候,自住某些就當花錢買爽..XD 不過裝潢本來就沒習慣花很多,所以花錢買爽其實也沒花很多錢. (通常會燒掉的都六位數) 因為我住的使用格局會和別人不一樣. 我不需要客廳,我需要書房,我不需要餐廳,但我需要玩VR的地方. 然後我還想要展示櫃來放我的水晶...XD 之後再補空間,我還需要放轟菌的地方. 所以裝潢上面弄出來,大概95%的買家都無法接受. 因此必然燒掉一些錢....到時候要賣都是要恢復基本格局.
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02/23 00:55, 2年前 , 17F
謝謝您~ceca老師手把手教學...感動
02/23 00:55, 17F
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:57:49
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02/23 00:55, 2年前 , 18F
這幾年修東西技能點越來越高 目前通膨嚇到我都開始自
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02/23 00:55, 2年前 , 19F
己整修各種電器馬達要多用幾年了
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02/23 00:56, 2年前 , 20F
上次我貼馬達全拆 整理 嚇死一堆人XD
02/23 00:56, 20F
推
02/23 00:56, 2年前 , 21F
佛
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推
02/23 00:56, 2年前 , 22F
工錢越來越敢開=...=
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02/23 00:57, 2年前 , 23F
有錢不行自己修嗎？ 0..0?
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02/23 00:57, 2年前 , 24F
會修馬達真的蠻屌的...
02/23 00:57, 24F
上次自己去某間房子補漆.. 油漆工1小時可以搞定的事情. 自己花了三四個小時(還去了兩趟). 主要是批土技術太差+批土的原料混和比率抓得很差... ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:59:01
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02/23 00:58, 2年前 , 25F
我真的不行啊，修理東西對我而言很困難
02/23 00:58, 25F
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02/23 00:58, 2年前 , 26F
看東西啦，全新的我還是沒辦法自己做 舊的東西 google
02/23 00:58, 26F
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02/23 00:58, 2年前 , 27F
很好用 查一查 可以自己上我就自己處理
02/23 00:58, 27F
推
02/23 00:59, 2年前 , 28F
推
02/23 00:59, 28F
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02/23 00:59, 2年前 , 29F
前陣子我才自己修了排風扇，然後順便把所有電扇拆開
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02/23 00:59, 2年前 , 30F
加 奈米機油 因為買了一罐超好用
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油漆除非是一點點我才自己弄，大片的還是要找師父來
02/23 01:00, 31F
前屋主家裡神明廳拜拜,牆壁吃油進去. 油漆後一段時間,油的痕跡吐出來,到處都是黑點. 所以只好油性的補一層,水性的在補一層. 另外有一次是老式的牆面有做甚麼詭異的波浪狀. 結果某個窗戶邊,做的那個崩下來. 只好去批土把她弄平再補漆. 還有一次是,輕隔間太兩光,做完接縫很大. 只好自己去批土補. 主要是工程要大不大要小不小. 就自己補好了... ※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:03:25
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還有 1 段內文
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02/23 09:31, 2年前 , 102F
我每次看到男生爬到那種地方都覺得滿厲害的XD
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02/23 09:31, 2年前 , 103F
很值得的 如果是2X年老房子不知道怎麼出去補 XD
02/23 09:31, 103F
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02/23 09:32, 2年前 , 104F
其實就算一米深還是很恐怖啊。又不是平地....會怕
02/23 09:32, 104F
推
02/23 09:36, 2年前 , 105F
其實很多三孔插座不一定有地線 或沒接好。
02/23 09:36, 105F
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02/23 09:39, 2年前 , 106F
要用電表自己測 我才不買 XD
02/23 09:39, 106F
推
02/23 10:27, 2年前 , 107F
筆記，感謝~
02/23 10:27, 107F
推
02/23 10:47, 2年前 , 108F
真的很多附接地的插座做給外行人看的 你本身沒接地線
02/23 10:47, 108F
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02/23 10:47, 2年前 , 109F
然後跟你附接地的插座幹嘛….
02/23 10:47, 109F
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02/23 10:48, 2年前 , 110F
矽利康其實真的難打 以前55-65一隻的 現在翻倍還買
02/23 10:48, 110F
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02/23 10:48, 2年前 , 111F
不到 誰還我矽利康正義
02/23 10:48, 111F
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02/23 10:49, 2年前 , 112F
沒接地還是要三孔阿 不然一堆插頭不能插 三孔轉兩孔又很瞎
02/23 10:49, 112F
推
02/23 11:04, 2年前 , 113F
推
02/23 11:04, 113F
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02/23 11:19, 2年前 , 114F
台灣有接地？
02/23 11:19, 114F
推
02/23 11:38, 2年前 , 115F
有看有推
02/23 11:38, 115F
推
02/23 11:44, 2年前 , 116F
推
02/23 11:44, 116F
推
02/23 11:51, 2年前 , 117F
跟賣二手車一樣的概念 不喜歡直接找其他人宰 不用糾結同
02/23 11:51, 117F
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02/23 11:51, 2年前 , 118F
一個客人
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推
02/23 11:52, 2年前 , 119F
推；原本想幫剛300不到入手的老公寓翻新廁所，看完好像
02/23 11:52, 119F
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02/23 11:52, 2年前 , 120F
用個化學細清就好
02/23 11:52, 120F
推
02/23 12:21, 2年前 , 121F
上次我就說拉線不用很貴，一間兩萬差不多
02/23 12:21, 121F
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02/23 12:21, 2年前 , 122F
一堆人打死不信
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02/23 12:22, 2年前 , 123F
一對水電夫妻，快的話一天弄完，慢慢拉兩天可以好
02/23 12:22, 123F
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02/23 12:23, 2年前 , 124F
你事業做那麼大，補漆整理的小東西還是要自己來喔?
02/23 12:23, 124F
推
02/23 12:29, 2年前 , 125F
我是都自己弄，我以為做到你那麼大就可以翹腳了
02/23 12:29, 125F
推
02/23 12:32, 2年前 , 126F
沒錯 我當初買就是買裝潢= =
02/23 12:32, 126F
推
02/23 13:03, 2年前 , 127F
會自己弄大概是太閒當運動...哈哈我猜的
02/23 13:03, 127F
推
02/23 13:05, 2年前 , 128F
家裡長輩都用老虎鉗把三頭扭斷變兩頭XD
02/23 13:05, 128F
推
02/23 13:09, 2年前 , 129F
我就是沒有這個技巧 才都用三轉二 凸一大塊真的超瞎的
02/23 13:09, 129F
推
02/23 13:18, 2年前 , 130F
接地那根左右來回扳個十次就斷了
02/23 13:18, 130F
推
02/23 15:20, 2年前 , 131F
那個接地 片幾夾一下就斷了
02/23 15:20, 131F
推
02/23 15:22, 2年前 , 132F
你在使用附接地插座的同時 得確認管線有接地線跟有接
02/23 15:22, 132F
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02/23 15:22, 2年前 , 133F
上 不然就是一個自己覺得雙而已
02/23 15:22, 133F
推
02/23 18:19, 2年前 , 134F
拋光機 才是重點
02/23 18:19, 134F
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02/23 18:20, 2年前 , 135F
會用拋光機 你很多東西都能自己來
02/23 18:20, 135F
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02/23 18:20, 2年前 , 136F
批土批的難看 乾了拋光
02/23 18:20, 136F
推
02/23 19:30, 2年前 , 137F
你說的是路打 電動砂紙機吧
02/23 19:30, 137F
推
02/23 19:33, 2年前 , 138F
佛心分享
02/23 19:33, 138F
推
02/23 19:48, 2年前 , 139F
轟菌是三小XDD ceca大都有新玩具
02/23 19:48, 139F
推
02/23 20:32, 2年前 , 140F
home gym 家庭健身房吧
02/23 20:32, 140F
推
02/23 21:45, 2年前 , 141F
新的裝潢真的超好賣
02/23 21:45, 141F
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