Re: [閒聊] 大家怎麼看房市高點?
你是說長期的高點?
你時間拉得夠長,沒有高點.
但是會有階段性高點.
一個大漲循環,例如2009~2019這10年.
中南部蛋黃區新屋高點大概在2014,雙北比較早結束,外圍又比較晚.
但是公寓高點在2018.
因為他反應很慢,所以高點也比較晚,你們都死魚盤了他才剛好在暴漲.
但無論怎樣,這是一個大漲波.
開始因為QE帶動資金寬鬆,結束則是資金燃燒效應告一段落進入整理.
除了蛋黃區和炒做超兇區,大多數地方也沒有因為漲完了轉跌.
大多老市區都是,漲一漲然後漲不動就進入死魚盤.
漲太兇回檔是因為不安定籌碼.
例如家維帶團買二重左岸,如果突然不准預售屋轉讓,那他的集團那些小菜鳥就會神經緊張.
然後開始亂跑....這個亂跑就會破壞市場價格,這就是不安定籌碼+回檔的現象.
而政府很怕房價跌,所以為啥打房都在打不安定籌碼...XD
(不然你房地合一反過來,第一年賣抽20%,第三年賣抽35%,第四年以後抽45%...
不就很多人不想屯房了...不就刺激大量閒置房產釋出....
看那麼久你沒發現,政府也沒不讓你賺,但不希望你規劃跑太快,你必須要有hold住的本事)
而這種波段,怎樣看高點.
基本上資金和市場的關係沒人抓得準,所以你要找風向球.
而大漲波段誰帶頭??...建商帶頭拉價格.
所以你看建商.
因此我在大漲波愛講的,新屋不止,中古屋不只..
新屋還在衝,那就是還在漲,新屋停了,你的中古屋還會再跑一段..但這時候高點就到了.
所以大漲一開始可以衝新屋,但是過一段時間你就看到老鳥投資客就轉去中古屋.
衝新屋就是槓桿極高當然爽,但是老鳥為了規避風險+更大利益,所以會轉去中古屋.
越晚買新屋,風險就越高..
並且你是帶頭衝的,前面戰爭迷霧沒開,誰知道衝出去會遇到甚麼.
當然以上觀念都很單純.
在來就是比較大的循環的高點.
最典型就是對岸.
對岸的房價死魚好久了.
他最大問題就是破了基本面.
出租投報率 < 資金成本 + 持有成本..
還低很多很多.
所以必然進入整個大死魚盤.
直到這個公式平衡被改寫.
你不要跟我講甚麼中國經濟成長,不要跟我講更多的人擠入北上廣深.
租金投報是一個很好的風向球.
它代表著....市場的需求.
租金同時跟甚麼都有關,通膨,產業,供需....
也就是你最想要看的,到底這個區域的住宅實際面是怎樣??.
看租金.
租金一次微分後,往上走,這邊不動產就是看強,往下走就是看弱.
台灣金八條後,台灣金融業和壽險全都拿著錢去英國炒房.
那時候我記得出租投報率是2.x%,利率是3%...
但為啥金融業會去下一個破基本面的地方?
因為那時候難民潮的關係,整個歐洲租金在狂漲..!!
(也打破德國甚麼房地產打壓炒做完美世界的神話...造成慕尼黑和漢堡房租房價大漲)
因此它們預期租金會一直大漲下去,超越3%,甚至上看4% 5%.
當然很可惜後來英國搞了一個脫歐...XD
連李嘉誠都在英國摔了一大跤....
(被資本主義元老,英國玩弄,當提款機...呵呵.....你玩不贏猶太人的拉)
不過後來好像在匯率那邊有撈了一點回來就是了.
但是無論怎樣,你會發現.
當你時間線拉更常,例如這次再度QE後.
英國不動產又大漲了.
當然中國還是低迷...
那是因為..
他房價太豪洨...破基本面破太大.
造成連QE都補不了這個差距.
所以...中國房價要起色,要嘛就是這次中美經貿戰爭在打兇一點,通膨在瘋狂一點.
在不然就...再等下一次大漲嚕..
至於人口問題.
實際需求反應在租金.
如果人口衝擊需求.會優先反映在租金上面.
當然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金沒有降.
那租金沒有降,不動產需求依然是看平以上..你人口減少的問題被其他東西給打消掉了.
至於你要說理論.
理論上人口減少會怎樣??
理論上人口減少會怎樣以前講過.
人口減少在你壓垮房價之前.
產業崩潰,因為缺工缺人工廠開不起來倒閉外移一堆.
勞保健保和退休金制度破產.
捷運破產,高鐵破產,一堆公營機構破產.
國家稅收大幅下降.
這時候才燒到不動產開始跌.
而在這種局面,不動產一開始跌...市政府就接力破產.
所以人口減少,我們大概就要被統一了...XD
因為台灣那時候經濟能力可能菲律賓化..那不如被統一薪水還高很多.
因此..除非你設定,甚麼都可以毀滅的情況下,人口持續減少不動產會怎樣的模型.
但是在我看,這個模型是沒有意義的..XD
人口減少對不動產的影響.
在大國家會比較明顯,台灣鼻屎大又經濟開放的航運點島國,不太需要思考.
因為一定開放移民....
外勞有些東西還補不起來.
所以必然開放移民.
而今年三月不就要闖關移工變移民.
之後年年解放限制你也不要太意外.
說過少子化是國安問題,國安局十幾年前就在準備這個問題.
(你有國安局的線你就知道)
十幾年前....不是這幾年.
他們有一堆方案給執政者參考....
但是當然牽扯到政治,所以是看執政者想用哪個方案.
但無論誰執政,誰都會開放移民.
差別是移民來的人是從哪來而已.
所以你等待別的就算了.
你等待少子化人口減少壓垮不要說太鄉下好了.
壓垮嘉義或斗六的房價.
你可能這輩子很難等到.
至於六都...你最好早點醒醒.
反過來如果為了彌補人口減少而開放移民.
那....房價又會怎麼走?
這才是你要思考的.
不要一直作夢少子化壓垮房價.
結果大舉移民進攻後.
你就整個崩潰....
至於甚麼移民不想來台灣.
你鴕鳥喔..XD
掩耳盜鈴???
你出國過了嗎..XD....你嘛看看這個世界,在思考一下你講的話.
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大家聽到了.
他可以突破目前央行的第三間貸款4成限制.
我相信這邊有調查局和國稅局的人在看.
家維,如果你不是豪洨的話.
那你慢走~~~~
當然你應該是豪洨...XD
你當本版的人都第五次買房子??
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