[新聞] 拒當房市盤子！一公式教你抓出建商成本　

看板home-sale作者 (認真認真活!!)時間2年前 (2021/11/04 15:56), 編輯推噓22(33推 11噓 40→)
留言84則, 46人參與, 2年前最新討論串1/1
連結： https://house.ettoday.net/news/2113772 內文： 時常可見建商獵地的消息，從取得土地的成本中，也多少能推估未來房價，《樂居網》創 辦人李奕農指出，房價主要由土地、營造成本，及建商利潤構成，在考慮土地最高容積率 等因素後，可得出一公式計算未來可能的推案價格，但實際狀況仍得依當時行情而定。 李奕農指出，例如住3的土地容積率225%，代表1坪土地可蓋2.25坪室內空間，陽台、雨遮 、公設另計，另外土地也有容積獎勵，上限通常在20~40%之間，銷坪係數通常是1.6，也 就是10坪的室內空間，搭配6坪的附屬建物及公設，土地成本大致上可用土地單價除以上 限容積，再除以1.6得出。 營建成本取決於結構、建築時間、地區消費等因素，在2020年營建成本因疫情上漲前，雙 北每坪成本大概10~13萬元間，中南部約8~12萬元，這波營建成本上漲，雙北約14萬，新 竹、台中、桃園13萬，台南、高雄12萬， 建商抓利潤時，會計算管理成本及期望利潤，管理成本包含建設人員薪資、廣告、銷售、 稅捐等費用負擔，約佔一個案子15%，利潤抓20%，總計約35%。 李奕農舉例，國泰建設7.75億元買台中14期1157坪土地，坪單價67萬元，上限容積率250% ，計算土地、營建成本及建商利潤後，得到40.1萬元，未來推案價格應該40.1萬元以上， 依推案時市場好壞會再有變化， 案例2，興富發建設24.23億元，買下青埔2285坪商1土地 ，每坪單價106萬元，商1土地最 高容積率240%，算出來每坪預估價在54.8萬元，與興富發說未來青埔核心會賣到5字頭相 符， 但也有例外，春福建設以6億389萬元，買下台南高鐵台糖旁住宅用土地，每坪單價34萬元 ，依照公式計算後，推案價格應在31萬元以上，但區域其他建商價格估算後，大概都只有 20多萬元，原來這件開發案是台糖與建商合建分售，自然就不能以這方法推算。 《住展》研發長何世昌表示，營建成本要看房子蓋到甚麼程度，只是蓋到毛胚跟完整公設 、裝潢成本大不相同，且部分優質建商還有品牌附帶價值，就算兩個建案蓋在隔壁、硬體 條件相當，也可能會有一段行情落差，且每個建商對利潤的追求也不一樣，再加上代銷價 格賣越高、獎金也越多，種種因素下，雖然循公式可一定程度推估房價，但景氣、行情、 建商心態才是左右房價的關鍵。 心得： 這種公式有用嗎? 現在好像都自由心證 管你買方算出來是多少 先問建商想賣多少才對 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.220.94 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1636012603.A.CBC.html
噓
11/04 15:57, 2年前 , 1F
算成本的我一律當作高能兒 呵呵
11/04 15:57, 1F
→
11/04 15:57, 2年前 , 2F
我宏達電成本1300 成本價賣你要不要
11/04 15:57, 2F
→
11/04 16:00, 2年前 , 3F
當作冷知識看看就算了，風險成本怎麼不估一估XD
11/04 16:00, 3F
噓
11/04 16:02, 2年前 , 4F
想用成本價買，可惜沒人賣
11/04 16:02, 4F
噓
11/04 16:03, 2年前 , 5F
去吃飯算成本你就可以他媽的不用付全額嗎？
11/04 16:03, 5F
→
11/04 16:03, 2年前 , 6F
資金成本都不會算真的7414
11/04 16:03, 6F
→
11/04 16:09, 2年前 , 7F
老闆會不會算你生活成本付你薪水啊
11/04 16:09, 7F
推
11/04 16:11, 2年前 , 8F
手機成本多少，然後你買多少？
11/04 16:11, 8F
推
11/04 16:23, 2年前 , 9F
是想害我去看房被人家打？
11/04 16:23, 9F
推
11/04 16:34, 2年前 , 10F
先用成本買隻iPhone來看看
11/04 16:34, 10F
噓
11/04 16:35, 2年前 , 11F
廢文無誤
11/04 16:35, 11F
推
11/04 16:36, 2年前 , 12F
低能
11/04 16:36, 12F
推
11/04 16:37, 2年前 , 13F
算成本要幹嘛？屋主難道會因爲取得成本低於鄰居便宜賣給你
11/04 16:37, 13F
→
11/04 16:37, 2年前 , 14F
？
11/04 16:37, 14F
噓
11/04 16:39, 2年前 , 15F
真的廢文
11/04 16:39, 15F
→
11/04 16:41, 2年前 , 16F
算成本是算給自己心酸的?
11/04 16:41, 16F
推
11/04 16:43, 2年前 , 17F
公式有包含利潤啊= =
11/04 16:43, 17F
推
11/04 16:47, 2年前 , 18F
低能兒
11/04 16:47, 18F
推
11/04 16:50, 2年前 , 19F
算成本的一律低能看待。
11/04 16:50, 19F
噓
11/04 16:55, 2年前 , 20F
知道成本有什麼用？apple不是照樣賣得嚇嚇叫
11/04 16:55, 20F
→
11/04 16:56, 2年前 , 21F
算出來自己還是跨不出去，有啥意義
11/04 16:56, 21F
推
11/04 16:58, 2年前 , 22F
蠻有用的 我認識一個都會跟建商算成本的朋友 10年來算
11/04 16:58, 22F
噓
11/04 16:58, 2年前 , 23F
知道以後建商就會賣你這個價==？
11/04 16:58, 23F
推
11/04 16:58, 2年前 , 24F
空空：有這麼貴？ 騙肖欸
11/04 16:58, 24F
→
11/04 16:59, 2年前 , 25F
成本從透天900算到大樓3房成本900還沒買
11/04 16:59, 25F
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11/04 16:59, 2年前 , 26F
20年廢墟透天一對比照新成屋賣的 貪婪的魯蛇不輸給建
11/04 16:59, 26F
→
11/04 16:59, 2年前 , 27F
商
11/04 16:59, 27F
→
11/04 17:01, 2年前 , 28F
就是這招讓他10年來都不會上當 然後成本越算越高
11/04 17:01, 28F
推
11/04 17:15, 2年前 , 29F
公式？ 你要不要算一下iphone的成本 然後跟蘋果說
11/04 17:15, 29F
→
11/04 17:15, 2年前 , 30F
腦袋很好使喚的
11/04 17:15, 30F
推
11/04 17:17, 2年前 , 31F
這篇是要偷渡青埔以後五字頭嗎？
11/04 17:17, 31F
推
11/04 17:25, 2年前 , 32F
發哥在青埔還標了一塊151萬/坪的地
11/04 17:25, 32F
→
11/04 17:26, 2年前 , 33F
我算出來是70萬/坪不知道哪算錯
11/04 17:26, 33F
噓
11/04 17:26, 2年前 , 34F
iPhone成本每年都有人估出來喔
11/04 17:26, 34F
推
11/04 17:28, 2年前 , 35F
這記者標題亂寫而已李董的YT昨天才看
11/04 17:28, 35F
→
11/04 17:29, 2年前 , 36F
內容滿中性實用的
11/04 17:29, 36F
→
11/04 17:29, 2年前 , 37F
他也說房價上漲不可能還拿這公式價格賣你
11/04 17:29, 37F
推
11/04 17:40, 2年前 , 38F
發哥在A7也標一坪15x 本真厚
11/04 17:40, 38F
推
11/04 17:44, 2年前 , 39F
李奕農YT又不是這個意思，實用的內容被記者一個爛標
11/04 17:44, 39F
→
11/04 17:44, 2年前 , 40F
題就毁了
11/04 17:44, 40F
噓
11/04 17:46, 2年前 , 41F
你去麵攤吃炒麵加滷蛋再點一個貢丸湯，我可以跟你
11/04 17:46, 41F
→
11/04 17:46, 2年前 , 42F
講成本約10元，你只付十塊，看老闆會不會報警
11/04 17:46, 42F
推
11/04 17:48, 2年前 , 43F
自住自建才有在算成本的
11/04 17:48, 43F
→
11/04 18:01, 2年前 , 44F
我以前賣過餐飲，我食材成本只有我售價的1/5不到
11/04 18:01, 44F
推
11/04 18:10, 2年前 , 45F
去銷售中心算成本應該會解鎖「出去，現在」成就。
11/04 18:10, 45F
推
11/04 18:22, 2年前 , 46F
叫雞成本怎麼算
11/04 18:22, 46F
→
11/04 18:29, 2年前 , 47F
一堆不看內文的天能兒
11/04 18:29, 47F
推
11/04 19:27, 2年前 , 48F
聽完內容覺得不錯，別被噓文影響。有提是抓一般毛利三成
11/04 19:27, 48F
→
11/04 19:27, 2年前 , 49F
，也有說會因市況而增減。
11/04 19:27, 49F
推
11/04 19:51, 2年前 , 50F
成本??我買車輪餅能算麵粉一包多少，奶油多少嗎
11/04 19:51, 50F
→
11/04 19:52, 2年前 , 51F
不過這篇應該是說房價會很飆吧XD~~~
11/04 19:52, 51F
推
11/04 20:13, 2年前 , 52F
這邊樂居在算車輪餅的成本是原料+人工+租金+合理利潤，
11/04 20:13, 52F
→
11/04 20:13, 2年前 , 53F
只算麵粉是土地成本而已
11/04 20:13, 53F
→
11/04 20:21, 2年前 , 54F
抓出來，你出你的，人家不賣又能怎樣
11/04 20:21, 54F
推
11/04 20:50, 2年前 , 55F
LV包的成本多少？賣多少？
11/04 20:50, 55F
→
11/04 21:00, 2年前 , 56F
這個成本算法搭配土地標售價一起看 哇噻
11/04 21:00, 56F
→
11/04 21:01, 2年前 , 57F
11/04 21:01, 57F
→
11/04 21:04, 2年前 , 58F
汀州路150萬… 超出我貧窮的我的想像力了
11/04 21:04, 58F
推
11/04 21:36, 2年前 , 59F
鮮奶茶一杯成本五塊，你現在去市面上找五塊錢的鮮奶
11/04 21:36, 59F
→
11/04 21:36, 2年前 , 60F
茶給我
11/04 21:36, 60F
噓
11/04 22:15, 2年前 , 61F
這什麼文章，算出成本能幹嘛
11/04 22:15, 61F
推
11/04 23:39, 2年前 , 62F
春福建設業配啦
11/04 23:39, 62F
→
11/05 01:34, 2年前 , 63F
我是覺得算成本在建商溢價購地的時候還是有用，例如說某
11/05 01:34, 63F
→
11/05 01:34, 2年前 , 64F
幾塊地成本最低一坪3X，又知道建商不久後要推案，那附近
11/05 01:34, 64F
→
11/05 01:34, 2年前 , 65F
已推的建案或成屋如果差價過大，就可以先進場布局
11/05 01:34, 65F
→
11/05 02:03, 2年前 , 66F
潤泰敦峰200萬也是算得出來
11/05 02:03, 66F
推
11/05 07:47, 2年前 , 67F
抓成本幹嘛，現在房子要賣有在管成本的？
11/05 07:47, 67F
推
11/05 08:00, 2年前 , 68F
知道建商成本多少根本自爽的而已 又不是要當建商 了解這
11/05 08:00, 68F
→
11/05 08:00, 2年前 , 69F
個就跟知道iphone成本才600鎂 但apple就是要賣你5萬啊
11/05 08:00, 69F
→
11/05 08:01, 2年前 , 70F
知道成本也沒有用 他想賣你多少就多少
11/05 08:01, 70F
→
11/05 08:01, 2年前 , 71F
而且成本超多項目 你怎麼算都不會準
11/05 08:01, 71F
推
11/05 08:35, 2年前 , 72F
知道成本還是有用無法知道最高價但知道最低約多少起跳
11/05 08:35, 72F
→
11/05 08:37, 2年前 , 73F
你知道建商未來要推多少以上，附近價差過大就有利可圖
11/05 08:37, 73F
→
11/05 08:37, 2年前 , 74F
有另一個YT就之前台南建商標多少
11/05 08:37, 74F
→
11/05 08:37, 2年前 , 75F
預測過台南要起飛真的被他講中
11/05 08:37, 75F
噓
11/05 09:23, 2年前 , 76F
笑死，抓成本就能逼建商賣你嗎？
11/05 09:23, 76F
推
11/05 12:36, 2年前 , 77F
笑死 你不是十戶以上大戶或一團購主50戶以上 最低價跟你
11/05 12:36, 77F
→
11/05 12:36, 2年前 , 78F
根本沒關係
11/05 12:36, 78F
推
11/05 12:38, 2年前 , 79F
台南起飛不用預測或看ytber吧 看這麼準 那不買竹北去買台
11/05 12:38, 79F
→
11/05 12:38, 2年前 , 80F
南?
11/05 12:38, 80F
推
11/05 13:45, 2年前 , 81F
建商想賺500％不行？一個願打一個願挨，有啥不對？
11/05 13:45, 81F
推
11/05 14:51, 2年前 , 82F
明明就滿有用的 推一下
11/05 14:51, 82F
推
11/05 22:35, 2年前 , 83F
影片意思是算出的價格是建商地板價，而不是天花板價。
11/05 22:35, 83F
→
11/05 22:35, 2年前 , 84F
這麼多理解能力死亡者？
11/05 22:35, 84F
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